Можно ли продать квартиру в доме под реновацию?

Стоит ли продавать или покупать квартиру в московских хрущевках под снос

Столичные власти определили этапы переселения пятиэтажек по программе реновации. Этой информации жители сносимых домов ждали с момента объявления программы.

После появления списка многие собственники квартир в таких домах по-разному будут планировать свое будущее — кто-то будет ждать переселения, а кто-то может выйти на рынок купли-продажи жилья, чтобы не ждать новой квартиры длительное время. Вместе с экспертами рассказываем, какие изменения внесут на рынок вторичного жилья опубликованные планы и что будет с ценами на жилье в хрущевках.

Как будет проходить переселение

Переселение по программе реновации в Москве предлагается проводить в три этапа.

  • Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
  • Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
  • Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.

Что делать владельцам хрущевок: продавать или ждать переселения

Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.

«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.

При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне. Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.

«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа. Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас. Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Цены и предложение квартир в сносимых пятиэтажках

Объем предложения квартир на продажу в реновационных домах остается крайне незначительным. Хотя хрущевки составляют 10% застройки Москвы, до анонса программы на них приходилось около 8% лотов в реализации. В последние несколько кварталов 2020 года в продаже находится не более 1,2 тыс. квартир (

2% от активного предложения) в хрущевках под снос, подсчитали аналитики сервиса объявлений ЦИАН.

Что интересно: в домах, определенных под снос, заметно быстрее, чем по рынку в целом, выросли цены. Если в целом по столице на вторичном рынке с февраля 2017 года (дня первого упоминания о программе) цены выросли на 18%, то «реновационные» квартиры подорожали почти на треть (на 29%), привели статистику в ЦИАН. Сейчас средняя цена 1 кв. м в домах под снос составляет 195 тыс. руб. (при среднерыночном уровне в 215 тыс. руб.). Если в 2017 году квадратный метр в пятиэтажке стоил на 30% дешевле среднего по рынку, то сейчас эта разница сократилась до 11%.

Сколько стоит жилье в домах из разных этапов под снос — комментарий аналитика

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— С точки зрения актуальной средней цены квадратного метра дома под снос были разделены на этапы почти с ювелирной точностью. Оценочная стоимость квадратного метра в зданиях, которые будут снесены в первую очередь (в 2020–2024 гг.), составляет 197 тыс. руб., во второй волне — 196 тыс. руб., в третьей группе — 194 тыс. руб. Скорее всего, этот фактор (наряду с графиками строительства, маршрутами переселения) также учитывался при планировании, чтобы не допустить того, что сначала сносились бы пятиэтажки в дорогих районах, а затем в дешевых (или наоборот).

Дальнейший рост предложения вполне возможен (особенно в домах первой волны). Но это приведет к тому, что инвестиционная привлекательность такой сделки станет весьма спорной, так как у домов комфорт-класса, где предоставляется жилье переселенцам, есть свой ценовой потолок (который зависит от ценообразования на рынке новостроек).

Влияние реновации на рынок жилья

Программа реновации уже оказывает существенное влияние на жилой рынок столицы в целом. «Во-первых, с рынка практически в один момент убрали значительную часть спроса на вторичную недвижимость и новостройки. Во-вторых, со вторичного рынка исчезло самое дешевое предложение — квартиры в хрущевках — и порог входа на жилой рынок увеличен. В-третьих, учитывая масштабы программы реновации, город (компании, подрядчики, принадлежащие городским структурам) стал одним из крупнейших застройщиков в Москве», — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

По мнению Попова из ЦИАН, о влиянии реновации на рынок можно будет говорить, когда в реновационных жилых комплексах появятся заметные объемы предложения квартир, доступные для приобретения сторонними покупателями, или земельные участки под пятиэтажками станут предлагаться девелоперам под новые перспективные проекты.

В будущем реализация программы приведет к тому, что с рынка исчезнет большой объем старой вторички, а именно она всегда была наиболее доступным вариантом, прогнозирует Доброхотова. По ее словам, в связи с этим средний уровень цен на вторичном рынке постепенно будет расти в связи с обновлением жилого фонда, но ожидать этого стоит, скорее всего, после 2024 года.

Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 тыс. домов общей площадью около 16 млн кв. м. На сегодняшний день в перечень стартовых площадок программы реновации входит 453 адреса.

Всего в рамках программы предстоит расселить примерно миллион москвичей. За три года программы реновации новые квартиры получили уже более 18 тыс. москвичей. Еще 6 тыс. находятся в процессе переезда.

Простым языком о том, можно ли купить и продать квартиру или комнату в доме под реновацию

Реновация – проще говоря расселение людей из 5-ти этажек в Москве, идущих под снос и уже исчерпавших свой ресурс.

Большинству жителей мегаполиса хотелось бы улучшить свои жилищные условия или финансовое положение. Поэтому есть люди, которые хотят купить и те, кто хочет продать свою собственность.

Формула рынка недвижимости также проста: где есть спрос там есть и предложение. Можно ли без проблем с законом продать или купить квартиру в попавшем под снос многоквартирном доме (МКД) — разберем в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Основные понятия и законодательные основы

В апреле 2017 года Госдума приняла так называемый «Закон о реновации», согласно которому жильцов столичных хрущёвок будут переселять на окраины, а сами хрущёвки — сносить ради строительства более элитных домов.

Определение реновации или, как правильно говорить, развития застроенных территорий дано Градостроительным кодексом РФ в ст. 46.1, ст. 46.2 и ст. 46.3.

Говоря простым языком, это комплексная реконструкция территории, на которой расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащие сносу, а также пятиэтажные и девятиэтажные панельные жилые дома первых массовых серий или малоэтажные жилые дома постройки до 1960, в которых жилые помещения не отвечают современным требованиям.

Можно ли купить и продать недвижимость в таком здании?

Можно. При условии, что собственник жилого помещения ещё не подписал соглашение об изъятии жилого помещения с правительством. Именно оно принимает акт о сносе и обязано уведомить собственника квартиры об этом за год до предполагаемого события.

Причины подобных сделок

Почему в домах под снос продают либо покупают комнаты и квартиры? Основная причина — предполагаемая выгода. Исходя из сути программы реновации: жилые метры в доме «под снос» меняются на новые в том же районе, но с тем отличием, что современные мерки комфорта и удобства даже среднестатистического жителя города несколько выше прежних.

Была «однушка» – получит её же, трёшка – соответственно. Если обычная «двушка» ранее равнялась примерно 45 кв.м., то в современной высотке она составит не меньше 58 кв.м. Т.е. покупаются квартиры с тем умыслом, чтобы выгадать дополнительные «новые» метры современной новостройки в престижном районе.

Тот, кто продаёт этот род недвижимости, возможно, преследует цель побыстрей съехать с полуразвалившегося дома, в основном, в тех же целях безопасности и комфорта.

Стоит ли приобретать жильё в МКД под снос?

Присмотримся к плюсам:

  • Выгодно вложить капиталы с перспективой получить новую квартиру, стоимость которой перекроет потраченные средства.
  • Инфраструктура в районе с домами под снос, как правило, очень развита.
  • Меньше соседей, соответственно больше парковочных мест рядом с домом.
  • И наконец – главный плюс – они дёшево стоят.

Минусы также очевидны:

  • Ветхость квартиры может привести к бесконечным ремонтам.
  • Отсутствие гарантий, что именно завтра или в очень короткий промежуток времени дом будет снесён, а собственник обеспечен новым, современным жильём.
  • Не факт, что новое жильё окажется именно в том же районе. Возможно, придётся жить за МКАДом или где-то поближе к природе и тратить часы в километровых пробках, отправляясь на работу или «в любимый ТЦ».
  • Ни один банк не даст кредит для приобретения жилья в доме «под снос».
  • Невозможно будет оформить прописку. Только оформить право собственности.

Для любителей наживы есть ещё одна плохая новость. В 2016 году программа расселения была дополнена 3 новыми стратегиями:

  1. Сколько метров было – столько и получите. Если новая квартира больше – придётся доплачивать.
  2. Выделяется сумма денег взамен «снесённого» жилья для самостоятельной покупки квартиры.
  3. Взять ипотеку на льготных условиях с возможностью получения субсидий, покрывающих стоимость новой квартиры.

Процедура покупки и продажи

Необходимые документы на квартиру

Для собственника квартиры:

  • Копии всех страниц паспортов всех членов, проживающих в данной квартире.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Выписка из домовой книги.
  • Копия финансово – лицевого счёта квартиры.
  • Согласие супруга (и) о том, что претензий на отчуждение жилого помещения нет. Обязательно заверенное у нотариуса.
  • Согласие на обработку персональных данных.
  • Квитанция об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей.
  • Банковские реквизиты для возврата ранее оплаченного обеспечения.
  • Кто является собственником квартиры.
  • Количество собственников совершеннолетних и несовершеннолетних, их долевое имущество.
  • На каком основании установлено право собственности.
  • Документ о приватизации, с указанием лиц, участвующих в ней.
  • Наличие обременений.
  • Имеющиеся изменения, если была сделана перепланировка.
  • Выписка из ЕГРН об истории операций с квартирой, включает информацию с 1998 года.
  • Имеются ли долги по оплате коммунальных услуг или невыплаченная ипотека.

Для составления договора необходим документ, удостоверяющий личность покупателя. А также согласие от супруга (и) на проведение сделки. После заключения договора на руках у него должны остаться следующие бумаги:

  • Договор купли-продажи по закону считается устанавливающим право документом. На его основании у нового владельца появляется право собственности.
  • Акт приема-передачи. Его наличие красноречиво свидетельствует о том, что имела место фактическая передача квартиры от одной стороны (продавца) к другой (покупателя).

Факт регистрации права собственности подтверждается полученной из единого реестра выпиской.

На комнату

  1. Документы с обеих сторон, удостоверяющие личность Покупателя и Продавца.
  2. Письменный отказ от претензий на остальные «квадраты» других собственников квартиры.
  3. Письменное одобрение супругов с обеих сторон на сделку.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Техническая документация на квартиру.
  6. Справка об оплате коммунальных услуг и отсутствии других обременений.

Что следует проверить и какие вопросы задать?

Необходимо тщательно проверять предоставляемые документы на подлинность, на количество прописанных в квартире людей (дабы исключить возможность притязаний на эту недвижимость после её продажи новому собственнику). Не было ли незаконных перепланировок. Поэтому перед этим не лишним будет тщательно изучить техническую документацию квартиры.

Стоит проверить состояние электропроводки, сантехничесого оборудования, эффективность работы отопления, наличие коммуникаций. Обратить внимание на уровень влажности в доме, посмотреть нет ли плесени.

Читайте также:  Оплата транспортного налога в Пензенской области

Заключение договора на квартиру

В ДКП на квартиру в доме на расселение, как и в любом другом подобном договоре, должны содержаться определённые обязательные условия, в отсутствие хотя бы одного договор считается не заключённым.

  1. Наименование документа и место заключения.
  2. Указание сторон договора.
  3. Указывают точные характеристики квартиры.
  4. Суть сделки.
  5. Цена.
  6. Перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после заключения договора.

Только в этом случае сделка будет действительной. Это и будет существенным отличием этого документа, связанного с покупкой – продажей объекта недвижимости в ветхом доме под снос.

ДКП на комнату

Цена может быть ниже или выше данной БТИ. Но теххарактеристики должны отражать данные техпаспорта и справки БТИ (справка формы 7). Необходимо также указать список лиц, зарегистрированных в комнате на момент заключения договора, предоставив справку формы 9.

Процедура регистрации

Процедура покупки недвижимости под снос не обладает какими-то специфическими особенностями. Состоит она из трёх важных шагов:

  1. Заключение договора купли – продажи.
  2. Составление акта приёма – передачи квартиры.
  3. Регистрация права собственности покупателем в Росреестре (больше нюансов о регистрации прав собственности при купле-продаже квартиры можно узнать здесь).

Риски сторон сделки

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. Никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке в том числе и ветхого жилья под снос, встречающиеся при проведении купли-продажи:

  • Продажа квартиры по доверенности. Нужно несколько раз удостовериться в том, что доверенность подлинная.
  • Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. История сделок с квартирой – важная составляющая чистоты сделки.
  • Квартира, недавно полученная по наследству. Специалисты рекомендуют полгода не заключать никаких сделок с подобной недвижимостью, потому что могут «нагрянуть» нежданные родственник и аннулировать условия ДКП.
  • Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
  • Ошибки при проведении приватизации. Если ошибки имеют место в существующей документации, то это является основанием признать значение проведённой процедуры ничтожной.
  • Приобретение жилья у пожилых людей. Поэтому всегда имея дело с возрастной группой продавцов следует требовать справку из психоневрологического диспансера, что этот гражданин (ка) нес состоит там на учёте.

Закон не запрещает покупку продажу квартиры (комнаты) в доме под реновацию, но нужно иметь ввиду ряд ограничений по такой сделке. Можно успешно купить квартиру (комнату), но остаться у разбитого корыта.

Выгоды получится не так уж много. Покупка такого жилья это своеобразная лотерея, где кому-то может везти и завладеть заветными «новыми» метрами, а кто-то всю жизнь будет ремонтировать старую хрущёвку и жить надеждой, что не за горами тот день, когда наконец-то заветная новая чистая свежая квартира появится в его судьбе, и тогда жизнь точно удалась!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Можно ли продать квартиру в доме под реновацию?

Дом попал под реновацию: что теперь делать с квартирой

Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос

Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после.

Переезд в новый дом по программе реновации в Москве

Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец. Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой. При этом общая площадь больше — за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов. По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых.

Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели. В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением. Также в новых квартирах будут установлены современные системы отопления, двухкамерные стеклопакеты, на радиаторах отопления — терморегуляторы.

Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом. Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. В холлах первого этажа разместятся колясочные. Также на первых нежилых этажах новых домов откроются магазины, аптеки, медицинские центры, кафе, отделения банков, предприятия бытового обслуживания.

Этапы реновации в Москве

В августе московские власти утвердили этапы переселения программы реновации. Ознакомиться с перечнем можно здесь.

Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.

Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.

Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.

Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве

Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.

Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.

Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.

«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.

Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.

Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве

Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.

«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.

По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.

Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве

Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.

По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос. Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.

По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.

Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.

Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет больше, чем площади жилья в сносимых домах, на 10–20%. Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции, дома будут находиться в удобной транспортной доступности и т. д.) будет выше на четверть, а в отдельных случаях — на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.

«Отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом. Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее. Как следствие, произошло уменьшение объема предложения таких объектов — сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков переселения.

Чем рискуют покупатели квартир в домах «под реновацию»?

В 2017 году в Москве была запущена масштабная программа реновации. Вошедшие в нее 350 тысяч квартир в старых домах, которые власти хотели снести, сразу обратили на себя внимание — их стали рассматривать в качестве привлекательного инвестиционного объекта. Novostroy.ru решил выяснить, насколько популярна такая недвижимость сегодня, какова ее стоимость и есть ли риски при покупке.

Novostroy.ru: С какой целью сегодня приобретают жилье в районах реновации? Каким образом покупатели планируют его использовать?

Дмитрий Заславский, специалист по недвижимости: Квартиры в домах, включённых в программу реновации, в настоящее время приобретают только с целью инвестиций. Покупать такую недвижимость лишь для удовлетворения потребности в жилье невыгодно. Цены на нее значительно выше, а уровень комфорта — ниже, чем в домах 1980-2000 годов постройки.

Способ использования приобретённой квартиры зависит от личной ситуации покупателя. Те, у кого есть иное жильё, планируют сдавать ее на время до выселения и сноса дома. Те, у кого в собственности больше нет недвижимости, будут в ней проживать.

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate: Такие квартиры интересуют преимущественно инвесторов.

Несмотря на то, что такие объекты часто продаются по завышенной цене, у покупателя есть возможность заработать на разнице в стоимости за счет получения большей площади. Например, в старых пятиэтажных домах площадь типовой однокомнатной квартиры равна 30-35 кв. м, что по современным меркам квартирографии соответствует понятию «студия». По программе реновации собственники получат в качестве альтернативы полноценные однокомнатные квартиры большей площади, и, соответственно, выше по стоимости. Капитализация вложений может достигать 30-50%.

Вторая категория покупателей такой недвижимости – это те, кто приобретает квартиру в старом фонде для личного проживания с перспективой получить квадратные метры в новом доме. Основная цель данной категории покупателей – улучшить жилищные условия. При отсутствии средств на более качественное жилье покупка недвижимости в доме под снос – хорошая возможность по наиболее доступной цене купить квартиру в новостройке.

Novostroy.ru: Есть ли риски при приобретении «вторичек» в районах реновации?

Д.З.: Риски приобретения квартиры в доме «под реновацию» надо разделить на два вида. Первый тип рисков связан именно с реновацией. Когда будет построен дом для переселения жильцов именно этой пятиэтажки? Где именно он будет возведён, насколько близко к привычному району? Какого качества будет эта новостройка? То есть это риски, общие для всех жильцов данного «условного дома под реновацию».

Читайте также:  Материнский капитал в Благовещенске и Амурской области

Вторая категория рисков является обычной для всех приобретаемых квартир. Надо внимательно проверять всю информацию по квартире, документы на неё, отслеживать все предыдущие переходы прав собственности и права на пользование. Компетентный специалист по недвижимости с такой задачей справится.

Е.З.: Основные риски связаны, во-первых, с тем, что программа реновации находится на начальном этапе своего развития. Еще нет четкого плана по сносу ветхого жилья во всех районах Москвы, а значит непонятны точные сроки расселения. Во-вторых, остаются вопросы к качеству жилья, предоставляемого в рамках программы. Новые квартиры могут обладать пониженными потребительскими характеристиками: неудачными планировками, плохой шумоизоляцией и инсоляцией, некачественно выполненной отделкой, а сами дома могут находиться в неудачных локациях. Так, например, в качестве альтернативы старому жилью в локации с развитой инфраструктурой могут предложить квартиру в менее развитом районе либо промзоне, хотя административно территория останется прежней. Из-за этого у инвесторов могут возникнуть сложности при продаже полученной жилплощади.

Novostroy.ru: Какие параметры, по Вашему, являются ключевыми при покупке такой недвижимости?

Д.З.: Если принять, что квартиры в домах под реновацию приобретаются только как инвестиция в будущую новостройку, то становится ясно, что ключевым параметром является цена. Именно она делает будущую инвестицию особенно привлекательной. Для 50-60-летних домов также важно их техническое состояние: если во всём доме коммуникации в плачевном состоянии, то и жить становится некомфортно, да и претендентов на съем жилья будет немного.

Е.З.: В большинстве случаев покупатели такой недвижимости не планируют проживать в ней, а просто ждут сноса дома. Поэтому для них совершенно не важны ни этаж, ни состояние квартиры и самого дома. Ключевыми становятся район, стоимость объекта и сроки сноса дома. Среди инвесторов наиболее распространены бюджетные и «быстрые» варианты – одно- и двухкомнатные квартиры в районах, либо уже затронутых реновацией, либо те, где она только планируется.

Novostroy.ru: Как изменился спрос и стоимость «вторички» в районах реновации за последние два года?

Д.З.: В домах, входящих в программу реновации, квартиры дороже. Так, например, в районе метро Беляево есть пятиэтажки, жильцы которых отказались от участия в программе реновации и есть соседние с ними дома, которые задействованы в данной программе. Разница в цене квартир в этих одинаковых «панельках» составляет, для однокомнатных квартир, около 15-20%. Это и есть стоимость «инвестиционной привлекательности» недвижимости в «домах под реновацию». Люди готовы платить больше, рассчитывая на будущий переезд в новостройку более высокого уровня комфортности. Можно сказать так: по мнению покупателей, цена на квартиру в пятиэтажке «под реновацию» остаётся привлекательной до тех пор, пока она не дороже квартиры экономкласса в этом же районе, в доме 1980-2000 годов постройки. Потому что именно с такими домами сравнимы те новостройки, куда будут вселяться жители сносимых пятиэтажек.

Кривая спроса имела за два года примерно такой вид – сначала, примерно осенью 2017 года, собственники квартир в пятиэтажках, резко подняли цены в ожидании ажиотажного спроса. Но по этим ценам лоты стали неинтересны покупателям-инвесторам, а тем более просто покупателям. В дальнейшем, в 2018 году стоимость снизилась до взаимно приемлемого уровня, и продолжает оставаться на том же уровне.

Е.З.: За последние два года спрос на недвижимость в домах под реновацию вырос примерно в 1,5-2 раза. В связи с повышенным интересом к таким объектам инвесторов квартиры реализуются в большинстве своем по ценам выше среднерыночных. Если сравнивать ситуацию по росту стоимости жилья за прошедший год, то именно на дома, попавшие под реновацию, зафиксирован наибольший рост стоимости квадратного метра — до 10%. В целом же, по другим домам на вторичном рынке рост не превышает 5-6%. При этом наибольший рост цен отмечается в районах, где уже идет активное строительство новых площадок, и расселение планируется в ближайшее время. А также в районах, где жилой фонд преимущественно состоит из пятиэтажных домов.

Novostroy.ru: Как, по Вашим оценкам, изменится спрос и цена на эту недвижимость в ближайшие годы?

Д.З.: Спрос на квартиры в пятиэтажках зависит от инвестиционной привлекательности. Если общие риски реновации, благодаря действиям властей и общей экономической ситуации в Москве, будут на низком уровне, то сохранится нынешнее соотношение цен. Если среди потенциальных покупателей будет распространяться информация о невыгодности приобретения квартир в домах реновацию, то спрос снизится, а вслед за ним и стоимость. Ещё одно соображение: если у граждан появится иной инвестиционный инструмент для приумножения своих сбережений, то часть денег «перетечёт» на опробирование нового способа вложений. И тогда цены на квартиры под реновацию снизятся.

Е.З.: Для того чтобы спрос на подобное жилье оставался высоким, необходимо минимизировать риски. А для этого нужно четко регламентировать порядок предоставления альтернатив собственникам и разработать план по расселению пятиэтажных домов с точными сроками. В таком случае спрос будет оставаться стабильным и перемещаться вслед за районами, где реновация находится в активной стадии. Цены, скорее всего, также останутся либо на среднерыночном уровне либо чуть выше.

Продавать или ждать реновации: риелторы о ситуации на вторичном рынке

Фото: m24.ru/Никита Симонов

Сегодня всем москвичам, чьи дома попадают под программу реновации, предстоит определиться с выбором: дожидаться переселения или продать свою квартиру. Получится ли улучшить жилищные условия за счет города, и сколько будут стоить квартиры в домах для нужд расселения? Старший специальный корреспондент m24.ru Виталий Воловатов осмотрел жилье, которое придет на замену столичным пятиэтажкам, и поговорил с риелторами о будущей ликвидности таких квартир.

На Московском урбанистическом форуме посетителям представили макет жилья, которое получат участники программы реновации. В шоу-руме можно увидеть этаж дома с подъездом и четырьмя квартирами: однокомнатной, двумя двухкомнатными и трехкомнатной. А также элементы благоустройства двора, фрагменты утепленного фасада здания, образцы отделочных материалов и схемы будущих кварталов. Осмотр экспозиции мы начали вместе с вице-президентом Российской гильдии риелторов Олегом Самойловым.

Придомовая территория

Планируемый двор вызывает исключительно положительные эмоции: лавочки, газоны, турники, детская площадка и малые архитектурные формы. Спокойно и по-домашнему. Согласно представленной схеме, дворы будут укрыты от магистральных улиц в “квадратах” домов. Иными словами, там планируется пешеходная территория. Комфортно и безопасно. Однако сразу бросается в глаза отсутствие паркинга. На схеме он представлен не был, поэтому остается предположение, что свои машины жители будут ставить на плоскостных парковках внутренних распределительных улиц.

“Проект близок к комфорт-классу, но есть вопрос организации достаточного количества парковок”

“С парковкой вопрос меня действительно беспокоит. Применительно к рынку вопрос ликвидности заключается в наличии лучших предложений по сопоставимым деньгам. Эти дома позиционируют, как комфорт-класс, но давайте проведем границу между ним и экономом.

Эконом-класс – это как раз самый минимум того, что только может быть. Эта квартира может сдаваться с отделкой, но тут в принципе не предусмотрено ничего: ни комнаты консьержа, ни мест для велосипедов и колясок, ни каких-либо других общественных пространств. Этого в принципе быть не должно по стандарту, поскольку застройщики стремятся максимально весь дом наполнить квартирами.

Здесь же мы видим проект уже близкий к комфорт-классу, но я бы однозначно не поставил твердый комфорт-класс, поскольку не нахожу ответа на вопрос организации достаточного объема парковочных мест”, – сказал Самойлов.

Однокомнатная квартира

Перед нами предстает совершенно стандартная “однушка”: коридор, комната, раздельный санузел и кухня с выходом на балкон. Общая площадь 37,9 квадратных метра, жилая 19,3 квадратных метра. Кухня достаточно просторная и заметно больше аналогичной в “хрущевке”. Балкон также довольно просторный – шире и длиннее, чем в старых пятиэтажках. Несомненный плюс – базовые пластиковые стеклопакеты. В целом, нареканий не вызывает.

“У меня, конечно, осталось неоднозначное впечатление от однокомнатной квартиры. Я понимаю, что это – та минимальная единица, которая и не может быть роскошной в рамках любого проекта. Я бы все-таки не согласился с определением комфорт-класса, вот сегодня это вполне нормальный эконом. Также применительно к однокомнатной квартире есть большое сомнение, что правильно сделан раздельный санузел. В “однушке” было бы хорошей возможностью – как раз объединить. И санузел бы получился большой, хороший, и организация коридорного пространства таким образом бы выиграла”, – отметил риэлтор.

Двухкомнатная квартира

Здесь представлены два классических варианта: “распашонка” и “линейка”, как их называют риелторы. В первом случае комнаты расположены в разных сторонах от входа. Эта схема снискала популярность многих россиян, благодаря серии панельных домов П-44. Общая площадь 55,7 квадратных метра, жилая – 31,7 квадратных метра. Представленный вариант вобрал в себя все положительные стороны компоновки, однако есть и замечания, поясняет Самойлов.

“Она хороша, она достаточно объемна, но есть один нюанс: в ней большой квадратный холл, который при этом выстроен так, что из-за расположения дверей почти совершенно нет места для организации точек хранения. То есть никакого встроенного шкафа, никакого шкафа-купе, только вдоль одной стенки поместится маленький шкафчик. А все-таки на двухкомнатную квартиру, в которой, скорее всего, будут жить трое и более жильцов, это маловато”, – сказал он.

Во втором случае организация пространства получилась более удачной, а площадь даже на пару “квадратов” больше: 57,8 квадратных метра общей и 33,9 квадратных метра жилой. У “линейки” все комнаты ориентированы на одну сторону и располагаются вряд вдоль длинного коридора. Здесь собеседник m24.ru снова обращает внимание на неудобство раздельного санузла.

“Она мне понравилась своей возможностью без особых проблем произвести перепланировку путем совмещения санузла. И тогда там организуется достаточно большое пространство в коридоре, которое и позволяет, собственно говоря, организовать достаточный объем места хранения”, – пояснил Самойлов.

Трехкомнатная квартира

“Трешка” встречает просторным и длинным коридором: здесь вдоволь места для установки всевозможных шкафов, стеллажей и комодов. Вопрос хранения вещей большого семейства отпадает сам собой: на 74,6 квадратных метра из которых 44,1 квадратных метра жилые – разместиться можно с комфортом. Немного странным планировочным решением кажется кухня, расположенная рядом со входной дверью. Но это, пожалуй, единственный нюанс. Риелтор также подтверждает потенциальную привлекательность такой квартиры.

“К трехкомнатной квартире каких-либо серьезных замечаний у меня, пожалуй, нет. На мой взгляд, вполне функциональная и нельзя сказать, что она отсталая от жизни. Устареет ли она через несколько лет в обозримом будущем? Скорее нет, чем да”, – подытожил Самойлов.

Ликвидность и перспективы

По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Олега Самойлова, все квартиры из шоу-рума реновации представляют собой достойную альтернативу “хрущевкам”. Более того, по уровню комфорта и организации пространства, они могут на равных поспорить и с более поздними типовыми проектами.

“Пятиэтажки уже можно списать со счетов. Что у нас остается? Следующие за ними по уровню комфорта – это “брежневки”, в основном 9–12-этажки, и плюс 14-этажные башни. По сравнению с “брежневками”, эти дома лучше однозначно. Дальше у нас идет панель 80–90-х годов, те самые серии П-44КП, которые, на мой взгляд, тоже проигрывают этим квартирам, потому что там звукоизоляция стремится к нулю.

Дальше, соответственно, у нас уже современные дома: либо улучшенные панельные серии типа П-44М, либо современные монолитные дома. И если мы берем “монолиты”, построенные для завершения первой волны переселения, то они близки как раз. Поэтому и ликвидность будет примерно на этом самом уровне”, – сказал он.

При этом, средняя цена таких квартир на вторичном рынке будет примерно на 50 процентов выше, чем у аналогичных “хрущевок”, даже в пределах одного района.

“Двухкомнатная квартира в “хрущевке” в Новых Черемушках стоит примерно 8 млн рублей, такая же квартира по реновации будет стоить порядка 12 млн рублей”

“Сегодня стандартная двухкомнатная квартира, например, в районе Новые Черемушки, недалеко от метро и площадью примерно 43–45 метров будет стоить (в зависимости от состояния и конкретного местоположения) где-то 8 миллионов рублей. Это если мы говорим о квартире в пятиэтажке. Даваемую по реновации квартиру в том же районе я бы оценил сегодня по рынку миллионов в 12, наверное”, – пояснил Самойлов.

Однако если таких квартир на рынке вдруг появляется много, то между ними неизбежно начнется жесткая ценовая конкуренция. Множество частных собственников, в стремлении продать недвижимость быстрее, начнут сбрасывать цену, в итоге собеседник m24.ru прогнозирует падение стоимости в пределах 25–30 процентов. Кроме того, ситуация будет осложняться стагнацией на рынке жилья.

“В Москве стоят нереализованными порядка 18–19 млн квадратных метров жилья”

“Сегодня только по Москве стоят нереализованными порядка 18–19 миллионов квадратных метров жилья, и это только новостройки, вторичный рынок в рассмотрение я не беру. Плюс, в Подмосковье – еще где-то порядка 4 млн квадратных метров. Текущий объем платежеспособного спроса, даже с учетом того, что снизились ставки по ипотеке, не может переварить их не только сегодня, но и в обозримом горизонте года на три точно. В принципе, можно ничего не строить, этот объем – дай бог, если он выберется”, – объяснил риелтор.

Читайте также:  Изменение учетной политики организации

По его словам, такой пагубной для рынка ситуации можно избежать, если в течение ближайших пяти лет вводить квартиры исключительно для нужд переселения, а реализацию коммерческой части программы отложить на более поздний срок. При этом никаких “выбросов” на рынок “хрущевок” не ожидается.

Фото: m24.ru/Никита Симонов

“В тот момент, когда программу объявили, мы наблюдали очень любопытную вещь. Сразу достаточно большое количество собственников повысили цену. Мы зафиксировали скачок приблизительно от 15 до 25 процентов. А дальше все эти квартиры сразу же встали, и по ним не то что желающих купить не осталось, но также и количество звонков просто сошло к нулю. Покупатели четко дали понять, что не готовы приобретать это жилье по таким ценам. Поэтому думаю, что “хрущевки” будут продаваться постепенно, и чем дольше будет идти программа – тем меньше их будет оставаться на рынке”, – заключил Самойлов.

Таким образом, если квартиры по программе реновации будут вводиться в срок, их ликвидность будет стабильно держаться на уровне современных монолитных домов. А при горизонте сдачи до пяти лет, они станут привлекательной инвестицией, поскольку за это время их владельцы получат жилье, которое дороже исходного на 50 процентов. То есть, фактически такие квартиры обеспечат доходность порядка 10–15 процентов годовых.

Генеральный директор центра аренды квартир “БЕСТ-Недвижимость” Юлия Гасиловская разделяет мнение о том, что квартира по программе реновации может стать хорошей инвестицией. Однако наибольшую выгоду такая жилплощадь принесет при сдаче в аренду, а не при продаже, добавляет она.

“При последующей продаже, цена квартиры вырастет на 20%, а при сдаче в наем, арендная плата может вырасти на 25–50%”

“Конечно, трудно оценивать то, чего еще, фактически, нет. Но однозначно можно сказать, что новое жилье будет дороже. При этом о более высокой цене на продажу можно будет говорить не ранее, чем через 5–7 лет. Прогнозировать ситуацию на рынке через такой промежуток времени сложно, но я думаю, что цена вырастет где-то на 20 процентов, не больше. Если же говорить об аренде, то однозначно новый дом будет пользоваться большим спросом, и здесь уже стоимость может возрасти на 25–50 процентов. Конечно, многое зависит от ликвидности района в целом и от конкретного положения дома, но однозначными плюсами будут лифты, большие кухни, более-менее просторные прихожие”, – пояснила Гасиловская.

По ее словам, при расчете ликвидности большую роль будет играть не только район, но и конкретная локация дома. На стоимости квартир даже в пределах одного района влияет множество факторов: удаленность от метро, наличие поблизости железной дороги или трамвайных путей и многое другое. В отдельных случаях разницу в цене можно заметить даже на соседних улицах, добавила она.

А независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов настроен скептически. На его взгляд, квартиры в домах для переселения будут стоить незначительно дороже аналогичных в сносимых пятиэтажках.

“Чудес не бывает. В программе заявлено, что обмен будет равноценным и равнозначным, поэтому не стоит ждать, что кто-то здесь что-то выгадает. Поэтому на основании имеющейся у меня информации, думаю, что даже когда все “хрущевки” уничтожат, как класс – эти квартиры останутся в нижнем ценовом сегменте. И большого роста ждать не стоит. Например, больше всего домов под реновацию попадает в ВАО. Возьмем, для примера, район Перово. Сегодня стандартная двухкомнатная квартира в хрущевской пятиэтажке стоит порядка 6,2 млн рублей. Полагаю, что квартира по реновации будет дороже в пределах 5–10 процентов. И это максимум”, – заключил собеседник m24.ru.

При этом эксперт согласен с тем, что массового “выброса” на рынок квартир в “хрущевках” ожидать не приходится.

Продажа квартиры полученной по реновации: налоги

На данный момент программа переселения по реновации только начала свою практическую реализацию. Большая часть нормативных актов принята, и первые жильцы переехали в дом на 5 Планерной улице. По предварительным опросам до половины новоселов планируют продать приобретенное по программе жилье. У них возникает целый ряд вопросов. Главный среди них в том, можно ли продать квартиру, полученную по реновации. Если можно, то придется ли платить налоги и когда в принципе можно будет это сделать? Обо всем этом и других важных сопутствующих моментах расскажет эта статья.

На каких основаниях будут выдаваться квартиры по реновации

На сегодняшний день в РФ допускается пользование жилыми помещениями на праве собственности и социального найма. При переселении из многоэтажек по программе это будет учитываться, и скажется на последующем распоряжении жильем. Собственники смогут по своему выбору получить равнозначные или равноценные жилые помещения, либо ограничиться денежной компенсацией, рассчитанной исходя из рыночной стоимости жилья. Наниматели по договору соц. найма не смогут претендовать на деньги, равно как и собственники помещений, в которых зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние дети, если им некуда перерегистрироваться.

При получении нового жилья на них будет сохраняться прежняя форма пользования.

Собственники оформят жилье в собственность, а наниматели по договору соц. найма.

Как можно распорядиться квартирами, полученными по реновации

Жильцы по соц. найму не являются собственниками недвижимости и не могут прямо распоряжаться ей. Это значит, что официально продать квадратные метры до приватизации они не смогут. Однако после получения жилья они сразу смогут его приватизировать совершенно бесплатно. При этом срок владения новым жильем для налогообложения будет отсчитываться с момента приватизации.

Конечно, есть вариант с регистрацией третьего лица и последующей выпиской прежнего нанимателя после передачи денег. Однако безопасной и законной сделкой купли-продажи это считать нельзя.

Внимание! Собственники же смогут распоряжаться своим новым жильем в полной мере с момента оформления всех документов и регистрации права собственности. Им доступны мена, купля-продажа, дарение своих квадратных метров.

При этом нужно учитывать возможность приобретения дополнительных квадратных метров со скидкой в 10%. Хотя уже сейчас в этом вопросе есть сложности. По оценкам риелторов, цена на дополнительные метры фактически оказываются на уровне рыночных.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по реновации

Закон меняется в соответствии с текущими реалиями. Так, в п.2 ст. 217.1 НК РФ были внесены поправки. В соответствии с ними для собственников долей или квартир полученных по реновации, определен срок владения помещениями не с момента заключения договора на получение нового жилья по программе, а исходя из срока владения отданной по программе жилплощади. Это значит, что в зачет для срока налогообложения пойдут все годы, которые человеку принадлежало старое жилье.

Это не значит, что переселенцы автоматически смогут не заплатить налог. На них распространяются нормы НК РФ о периоде, после которого, продажа недвижимости не облагается 13% налогом.

До 01.01.2016 НК РФ предусматривал 3 летний срок, по истечении которого недвижимость можно было продать без налога в 13%. С принятием поправок 2016 года этот срок был увеличен до 5 лет для метров, полученных по договорам:

  1. купли-продажи;
  2. участия в долевом строительстве;
  3. паевого инвестирования;
  4. дарения и наследования не от близких родственников.

Внимание! Однако поправки распространились лишь на недвижимость приобретенную после 01.01.2016. Это значит, что если передаваемая жилплощадь приобретлась до января 2016 на нее и новую квартиру по реновации распространится 3 летний срок давности, и налог платить не придется. Если недвижимость приобрелась после этой даты, придется отсчитать 5 лет с момента покупки сдаваемой по программе площади, и лишь по истечении этого периода новая квартира продастся без налога.

Трехлетний срок владения для освобождения налогообложения сохранен для метров полученных после 2016 года:

  • по договору дарения;
  • на основании приватизации;
  • по договору ренты с пожизненным иждивением.

Итак, продажа квартиры, полученной по реновации возможна для собственников, не социальных нанимателей. Будет ли она выгодным решением? Это покажет время.

Пока у жильцов в новых домах очень много вопросов по качеству жилья и не ясно, окажется ли оно привлекательным для покупателей.

Практические советы: система налогообложения при продаже квартир в «реновационных» домах

В Законодательстве РФ за последние полгода произошли изменения, которые коснулись схемы налогообложения при реализации программы реновации. Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассмотрели новые нормы, действующие при сделках с квартирами в домах, попавших в данную программу.

Если собственник не является резидентом РФ, то есть не пребывает на территории страны минимум 183 дня в течении календарного года, то он обязан платить налог с полной получаемой с продажи суммы в размере 30% без какой-либо минимизации налогового бремени.

Граждане РФ при продаже объектов недвижимости, находящихся в собственности, обязаны уплачивать НДФЛ в размере 13% в пользу государства. При этом для граждан, владеющих недвижимостью менее 3 лет, либо с 1 января 2016 (менее минимального предельного срока владения), предусмотрены следующие виды минимизации налогового бремени:

– либо не учитывается 1 млн рублей в течение одного налогового периода (1 календарный год). Например, если в начале года квартира была приватизирована, а в конце года вы решили ее продать за 5,2 млн рублей, то вы можете заплатить налог в размере 13 % с суммы, меньше на 1 млн рублей, то есть с 4,2 млн рублей – 546 тыс. рублей.

– либо выплачивается налог с суммы фактических произведенных затрат, связанных с приобретением данного имущества. Например, вы приобрели недвижимость за 4,5 млн рублей, а продаете за 6 млн рублей, то в таком случае налог 13% в пользу государства высчитывается с разницы – 1,5 млн рублей, что составляет 195 тыс. рублей.

При введении программы реновации решился вопрос о том, каким образом будет осуществляться налогообложение на доходы физических лиц при отчуждении вновь предоставленных объектов недвижимости – Федеральным законом № 352 – ФЗ от 27.11.2017 г. была внесена инновационная норма. В случае продажи жилья, предоставленного по реновации, учитывается существующий срок нахождения этого объекта в собственности граждан, то есть срок владения недвижимостью остается непрерывным, иными словами, продлевается. Поэтому если в итоге квартира находится в собственности более 3 лет, то налог на продажу в пользу государства в размере 13% не платится.

«Благодаря введению данной нормы право собственности сохраняется за человеком, – объясняет Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. – К примеру, если освобождаемая квартира находится в собственности гражданина на основании Приватизации с 1992 года, то при продаже жилого помещения, предоставляемого по реновации гражданин будет освобожден от налога».

Законодатель также ввел некоторые ограничения по минимальному предельному сроку владения недвижимостью для освобождения от налога на доходы физических лиц. Как и при обычных сделках, по реновации учитывается вид правоустанавливающих документов. Так, чтобы вновь предоставляемая квартира при продаже освобождалась от налога, необходимо соблюдение одного из следующих условий:

– освобождаемая квартира должна находиться в собственности не менее трех лет по следующим видам правоустанавливающих документов: квартира принадлежит на основании договора дарения или наследства между близкими родственниками по правилам Семейного кодекса РФ, квартира принадлежит гражданину на основании приватизации или по договору ренты;

– по иным видам правоустанавливающих документов находится в собственности не менее пяти лет.

Однако, если продаваемая квартира в доме, попавшем в реновацию, находилась в собственности менее предусмотренного предельного срока владения, можно уменьшить налогооблагаемую базу на величину произведенных расходов, связанных с приобретением освобождаемого жилого помещения.

«Например, вы приобрели за 5 млн рублей квартиру в реновационном доме для последующей продажи той, которую дадут в замен старой. Новая квартира по оценке будет стоить дороже, но налогооблагаемая база будет состоять из разницы между стоимостью старой и новой квартир. Вам необходимо будет оплатить 13% налог НДФЛ из расчета 70% от кадастровой стоимости предоставленного жилья за вычетом 5 млн рублей», – объясняет Юлия Дымова.

В программу реновации также попали и многоквартирные дома, в которых есть нежилые (коммерческие) помещения. По закону, при продаже иного имущества (ст. 217 НК РФ) предусмотрено освобождение от уплаты налога на имущество, находившееся в собственности налогоплательщика от трех лет и более. Непрерывность права собственности, введенная в рамках программы реновации, для таких объектов недвижимости не предусмотрена. Также данная льгота не действует при отчуждении объектов недвижимости, используемых непосредственно в предпринимательских целях.

Ссылка на основную публикацию