Лицензирование риэлторской деятельности в России

Риэлторам напомнили о лицензировании. Госдума готовит законопроект «О регулировании риэлторской деятельности»

Лицензирование риэлторских компаний и частных агентов по недвижимости было отменено в России в 2002 году. На смену ему пришла сертификация компаний и аттестация специалистов силами самого профессионального сообщества, которая не избавляет рынок от недобросовестных людей и фирм, поскольку не возлагает на специалиста никаких обязательств, кроме моральных.

И вот в конце апреля на медиафоруме в Петербурге президент России Владимир Путин высказал мнение о том, что риэлторская сфера в России недостаточно регулируется и нужно предъявлять дополнительные требования к контролирующим ее организациям.

«С одной стороны, мы исходим из того, что количество лицензируемых видов деятельности должно в свободной экономике сокращаться, и значительную часть регулирования того или иного вида деятельности нужно передавать на уровень саморегулируемых организаций. я не могу не согласиться, что эта область, которая напрямую выходит на граждан, в значительной степени находится в серой и даже черной зоне», – отметил Путин, говоря о риэлторском бизнесе на медиафоруме (цитата по ТАСС). После этого президент продолжил: «Я не уверен и не хочу говорить определенно, что сейчас нужно точно заняться лицензированием вот этих риэлторских компаний, но то, что там недостаточное регулирование, – это очевидно. Может быть, если не лицензировать, тогда нужно понять, чем занимаются саморегулируемые организации, и тогда к ним предъявлять определенные требования по регулированию этой сферы деятельности».

В принципе, вопрос о необходимости более строгого регулирования отрасли звучал давно как со стороны участников рынка, так и органов власти, но замечание, высказанное президентом, как всегда, резко ускорило процесс. Сразу же после майских праздников Госдума вместе с предпринимательским сообществом приступила к разработке законопроекта «О регулировании риэлторской деятельности». В Москве прошел круглый стол на тему «Регулирование в риэлторском бизнесе». На нем представители бизнеса заявили, что самым эффективным регулятором отрасли будет введение обязательного саморегулирования. Об этом написала «Российская газета».

Как отмечает издание, обязательное саморегулирование является наиболее предпочтительным вариантом и для органов власти, и для бизнеса, так как ныне существующее добровольное саморегулирование дает участникам рынка слишком много свободы, однако возвращаться к лицензированию государству тоже не хотелось бы, чтобы не брать на себя ответственности еще и за риэлторов. При обязательном саморегулировании ее берет на себя профессиональное сообщество, но оно же выдает своим членам и допуски на рынок. Соответственно, для получения такого допуска каждой риэлторской компании придется выдержать строгий экзамен перед членами своей СРО.

В Комитете Госдумы по жилищной политике и ЖКХ уверены, что переход на обязательное саморегулирование сделает рынок недвижимости более прозрачным и понятным для клиентов – примерно так же, как это было при гослицензировании.

Федор Дьячков, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО:

Когда гослицензирование риэлторов было отменено, вскоре его заменила очень похожая процедура добровольной сертификации РГР (в Петербурге ее представляет АРСПб). Казалось бы, гослицензирование более логично, однако его реальный опыт говорит, что многих заявленных целей оно не достигало. Во-первых, процедура была очень формальной. Во-вторых, и это самое главное, государство никак не пресекало деятельность как юридических лиц, так и черных маклеров, которые работали и рекламировались без лицензии, По сути, ими начинала заниматься только полиция, когда дело доходило до явных преступлений.

На мой взгляд, более правильным было бы отдать рычаги регулирования профессиональному сообществу. Сегодня на федеральном уровне существует единственное дееспособное риэлторское сообщество в лице РГР. Закон не запрещает создавать и иные объединения. Но если наделять правами допуска в профессию все профессиональные союзы и СРО, то ситуация окажется похожей на ту, что сложилась в строительстве (многочисленные СРО торгуют лицензиями как товаром, не обеспечивая качества и надежности входящих в них строительных компаний).

Сергей Бараченя, ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости»:

На сегодняшний момент СРО – это очень хорошая идея. Вспомним: когда у нас было лицензирование, оно нам помогало – человек видел в агентстве лицензию и, можно сказать, психологически успокаивался. А сегодня кто угодно может открыть агентство. СРО смогут навести какой-то порядок. Предпочтительнее будет ввести обязательное саморегулирование, так как в нашей стране ничто «добровольное» ни к чему хорошему не приводит. Для того чтобы компания получила допуск СРО («лицензию»), достаточно менеджерам высшего и среднего звена пройти квалификационный экзамен. Агент тоже сможет называться «агентом», только сдав тестовый экзамен и получив соответствующий сертификат. Но, на мой взгляд, проведение таких квалификационных экзаменов нужно отдать на уровень руководства компаний.

Также я против индивидуального членства в СРО (когда каждый агент сам вступает в нее). Если каждый агент получит допуск на рынок от СРО, он будет чувствовать себя чересчур самостоятельным. Возникает соблазн открыть ИЧП, никому не подчиняться и ни перед кем не отвечать.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:

Лицензирование или какая-либо форма контроля за риэлторской деятельностью со стороны государства в России не действовала. С другой стороны, опыт лицензирования риэлторской деятельности со стороны профессиональных объединений также является довольно негативным.

Cложно однозначно ответить, какая форма контроля будет наиболее приемлемой. Законы, принимаемые властью, в последнее время все чаще выходят в свет в сыром, недоработанном виде, в связи с чем у меня возникают большие сомнения в том, что на сей раз закон начнет функционировать эффективно. В целом я считаю, что определенный государственный контроль, безусловно, необходим, однако закон о риэлторской деятельности должен быть качественно проработан и только затем принят.

Закон о риэлторской деятельности в Российской Федерации

Сделки с недвижимостью — довольно востребованный вид юридической деятельности в Российской федерации. Среднегодовой оборот риэлторских сделок составляет около 6 триллионов рублей, комиссия составляет 2% от оборота. В больших городах основная масса сделок с недвижимостью проводится с привлечением услуг риэлтора, в мелких населённых пунктах эти сделки зачастую проводятся без участия квалифицированного специалиста.

Законом Российской Федерации не предусмотрено обязательное участие профессионала при проведении риэлторских сделок, поэтому оказание посреднических услуг в сделках с недвижимостью особо привлекательно для людей с желанием получить процент от сделки, не имея юридической квалификации, мошенников, «чёрных риэлторов». Такое положение дел вызывает необходимость внесения изменений в действующий на территории Российской федерации Закон об оказании риэлторских услуг.

  1. Развитие законодательной базы в сфере операций с недвижимостью
  2. Необходимость членства в саморегулируемых организациях риэлторов
  3. Условия, обеспечивающие членство в СРО
  4. Функции риэлторов в сфере недвижимости
  5. Основные положения законопроекта о риэлторской деятельности
  6. Недочеты, выявленные в предложенном законопроекте о риелторской деятельности

Развитие законодательной базы в сфере операций с недвижимостью

Первый законопроект о риэлторской деятельности в России, внесённый депутатами Государственной думы 13.05.1997, после пяти лет его обсуждения был отклонен 25.01.2001. Вторая попытка по урегулированию деятельности агентств недвижимости была предпринята 29.01.2001 (№ 53431−3 ФЗ), но и в этот раз безуспешно. Лицензирование риэлторского, как посреднического, вида деятельности было отменено Постановлением Правительства № 302 фз от 8 мая 2002 г., в связи с отсутствием закона о риэлторской деятельности.

С тех самых пор затруднительно как проследить положение дел в этой сфере экономической деятельности страны, так и оценить качество оказываемых услуг. Без обязательного лицензирования появилась возможность оказывать риэлторские услуги, не имея соответствующей квалификации, что негативно отразилось на качестве оказываемых услуг и ответственности специалистов.

Российская Гильдия Риэлтеров разработала Систему добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ (Постановление Госстандарта Р. Ф. № 14 от 8 февраля 2002 г.), но она не может гарантировать качество и безопасность предоставляемых риэлторских услуг полностью. В 2005 г. Была предпринята очередная попытка вернуть обязательность лицензирования риэлторской деятельности, но снова безуспешно. С 1 января 2012 года и по сей день действует стандарт системы добровольной сертификации риэлторов РОСС RU № И 046.04 РН 00 ФЗ.

В настоящее время много внимания уделяется различными институтами и представителями общественности разработке такого нужного законопроекта, главной функцией которого должно стать повышение качества оказываемых услуг и защита потребителя. Есть противники внесения изменений в действующее законодательство, считающие, утверждение специального закона непосильным бременем для ведения риэлторского бизнеса, сторонники же утверждают, что без проведения обязательных аттестаций невозможно повысить качество оказываемых риэлторских услуг и обеспечить их безопасность. Возврата к лицензированию не прогнозируется. Ставка делается на создание Саморегулируемых организаций (СРО).

Необходимость членства в саморегулируемых организациях риэлторов

30 августа 2016 г. Общественной палатой России было проведено нулевое чтение проекта закона, согласно которому проводить операции по купле — продаже недвижимого имущества могут только риэлторы, являющиеся членами СРО. В законопроекте оговаривается ряд условий, соблюдение которых обеспечивает агенту, оформляющему сделки с недвижимостью членство в СРО.

Условия, обеспечивающие членство в СРО

  1. Заключение договора риэлтором, как предпринимателем либо как физическим или юридическим лицом, с потребителем услуги по операции с недвижимым имуществом на возмездной основе.
  2. Обязательное внесение взносов фонд в СРО. Каждый участник должен внести не менее 30 тыс. рублей. Назначение фонда — выплаты пострадавшим в результате неудачных сделок с недвижимостью.
  3. Обязательное страхование имущественной ответственности посредника на 10 млн рублей.
  4. Для того чтобы стать членом СРО необходимо иметь высшее юридическое образование, стаж работы, квалификационный аттестат, подтверждающий профессиональность по оказанию услуг в сделках по недвижимости.
  5. Аттестация представляет собой квалификационный экзамен, который необходимо сдать квалификационной комиссии, прошедшей аккредитацию институционального объединения риэлторов.

Каждая созданная саморегулирующаяся организация риэлторов должна насчитывать от 500 до 1500 членов. Эти организации, согласно законопроекту, объединятся в национальные объединения. Оптимальным считается образование двух таких объединений, во избежание перерождения одного национального объединения, с обязательным членством, в бюрократическую систему. Потому статус национального объединения может быть присвоен и Национальной палатой недвижимости, и Российской Гильдией Риэлторов.

Функции риэлторов в сфере недвижимости

Предлагается введение единого реестра членов СРО и сводного реестра всех членов организации, т. е. все риэлторы, работающие на территории Российской Федерации, будут взяты под контроль. Осуществление контроля будет выполняться с привлечением средств массовой информации, основной функцией которых станет предоставление информации о рынке недвижимости.

  1. Распространять информацию об объекте недвижимости может сам собственник, предоставивший документы, подтверждающие его право собственности.
  2. Публикация риэлтором информации об объектах недвижимости становится возможной только при выполнении требований закона о посреднической деятельности и наличии договора с собственником.
  3. Оплата за информацию об объекте недвижимости, его собственнике должна производиться как оплата посреднических услуг, оговорённая в законе о сделках с недвижимостью, её несоблюдение влечёт за собой взыскания, соответствующие действующим в законе административным правонарушениям.

Списки утверждённых риэлторов будут доступны в средствах массовой информации, должно производиться постоянное их обновление. Это обеспечит возможность получения информации о профпригодности, уровне квалификации, наличии страхования ответственности специалиста конечному потребителю.

Основные положения законопроекта о риэлторской деятельности

Риэлторская деятельность определяется как предпринимательская деятельность, включающая в себя оказание услуг по операциям с объектами недвижимости, осуществляемая на договорной основе. Обязательным является соблюдение профессиональных стандартов и правил, оговорённых в этом законопроекте. Возможно осуществление двух форм риэлторской деятельности, выполняемых:

  • агентом
  • юридическим лицом

Согласно этому разделению, все риэлторы получат один из статусов:

  • агент по недвижимости
  • брокер по недвижимости

Ответственность и обязанности этих двух категорий риэлторов будут отличаться.

Работа агента включает в себя консультирование на объектах, фотографирование, владение статистикой, подготовка пакета документов, расчёт стоимости предоставляемой услуги. Функцией брокера является заключение договора, его подписание. Именно брокер несёт ответственность за заключаемую сделку, а также за действия агентов, находящихся у него в подчинении. Если агент по недвижимости работает самостоятельно, то он должен быть зарегистрирован как предприниматель, иметь соответствующий стаж работы не менее 3 лет либо его аттестат, подтверждённый квалификационной комиссий должен быть действительным в течение 5 лет непрерывно.

Если риэлторская деятельность ведётся юрлицом, у него в подчинении должно быт не менее двух риэлторов в основном месте работы. Квалификация руководителя (заместителя) должна соответствовать вышеперечисленным требованиям. Руководящая и регулирующая функция юрлиц, совершающих сделки на рынке недвижимости возлагается на СРО, насчитывающие не менее 500 членов. Компенсационный фонд, сформированный отчислениями его членов, обеспечит ответственность своих членов в случае некомпетентно заключённых сделок.

Размер оплаты предоставляемой услуги рассчитывается как процент от стоимости сделки или составляется смета. Результатом выполненных условий сделки становится:

  1. Переход права собственности, если недвижимость была продана. Подтверждающим документом является зарегистрированный акт приёма-передачи.
  2. Договор аренды, позволяющий арендатору вступить в пользование арендуемым объектом, подтверждённый зарегистрированным актом приёма-передачи.

Введение имущественной ответственности подразумевает возмещение вреда, причинённого риэлтером в полном объёме. Обеспечение компенсации достигается формированием компенсационного фонда и внедрением обязательного страхования на сумму от 300 тыс. рублей.

Недочеты, выявленные в предложенном законопроекте о риелторской деятельности

После обсуждения законопроекта были выделены следующие недочеты и недоработки:

  1. При разработке этого законопроекта, разрабатываемого для улучшения условий оказания услуг на рынке недвижимости, не были привлечены сами члены саморегулирующихся организаций, владеющие информацией о естественном развитии рынка купли-продажи недвижимого имущества, развивающегося в отсутствии регулирования законом. Нововведения могут оказать негативное действие на развитие рынка недвижимости, удлинить и затруднить процедуры проведения сделок.
  2. Необходимо оговорить введение единого глоссария для законопроекта о недвижимости, утверждающего значение используемых терминов, необходимых иностранных слов и их значений. Составить подтверждающие документы.
  3. Риэлторская деятельность включает в себя не только предоставление услуги в купле — продаже недвижимого имущества, но и в присвоении права собственности на купленный объект. Требуется введение схемы оформления соответствующего пакета документов, удовлетворяющего требования действующего гражданского законодательства.
  4. Раскрытие полномочий риэлтора, которые обеспечивают права и обязанности, необходимые для юридической проверки проводимых сделок, обеспечит чистоту проводимых сделок и даст гарантии безопасности для потребителя услуги.
  5. Ответственность риэлтора необоснованна. Не обозначен блок действий риэлтора, которые влекут за собой гражданско-правовую ответственность. Если договор заключён через юридическое лицо, то риэлтор не участвует в сделке непосредственно, следовательно, не может и быть наказан. Нет возможности оценить, какая административная ответственность имеется в виду нарушение действующих правил СРО: исключение или прекращение членства.
  6. Не установлен порядок в принятии и утверждении стандартов и правил при проведении операций с недвижимым имуществом.
  7. Риэлторская деятельность включает в себя не только оказание услуг по продаже и аренде недвижимого имущества. Возникает необходимость правильной формулировки риэлторской деятельности.
  8. Необходимо при присвоении квалификаций в результате проводимых аттестаций, присваивать профессии, утверждённые Министерством труда и социальной защиты.
  9. Вопросы страховой ответственности риэлтора в случаях ошибки, повлёкшей за собой значительные убытки, такие как потеря имущества, не может компенсировать страховой фонд. В этом случае будет привлечён компенсационный фонд, поэтому необходимо рассмотреть целесообразность переноса страхования гражданской ответственности на организатора риэлторской деятельности.
Читайте также:  Как прикрепить ребенка в поликлинике в москве

Закон о риэлторской деятельности после рассмотрения Комитетом Государственной думы РФ был отклонён из-за существенных недоработок. Главной функцией проекта должно стать осуществление защиты прав заказчиков риэлтерской деятельности. Для этого необходимо установить критерии профессиональной пригодности этого вида деятельности и обеспечить соответствие им работающих риэлтеров.

Очень важна роль государственного регулирования деятельности в сделках на рынке недвижимости и осуществление государственного контроля, что поспособствует наполнению бюджета. Только государственное регулирование поможет ввести единые стандарты и правила в проект закона, контролирующего риэлтерскую деятельность.

Важно! Теперь в течение 1 минуты вы можете выяснить какой из нескольких банков и на каких условиях, выдаст вам ипотеку. Одна заявка полетит сразу в 6 банков! А вам, в худшем случае, придет смс что в ипотечном кредите отказано или перезвонит менеджер банка с одобренным кредитом. Паспорт не нужен. Одобрение 70% заявок обратившихся. Не устроят условия по ипотеке — откажетесь от получения. Сервис подбора кредита на нашем сайте проверен! Не реклама! САМИ им пользуемся. Оформить заявку можно кликнув здесь А оформить заявку на потребительский кредит от 15% годовых, без паспорта можно здесь

Деятельность московских посредников хотят регулировать

В Москве около 50% сделок на вторичном рынке жилья могут совершать «черные маклеры», посчитали в столичном отделении «Деловой России». Там предложили мэрии принять городской закон для этой сферы, что должно сократить масштаб мошенничеств и увеличить доходы бюджета столицы. Работающие в Москве участники рынка уверены, что специальный закон поставит их в неравное положение с региональными игроками. Юристы поясняют, что в федеральном законодательстве понятия «риэлторская деятельность» нет, однако работа агентов уже регулируется Гражданским кодексом.

С предложением принять московский закон о риэлторской деятельности к вице-мэру Владимиру Ефимову обратилась глава комитета по развитию рынка недвижимости столичного отделения «Деловой России» Анна Лупашко. В документе необходимо определить «требования, предъявляемые к риэлторам, и закрепить их ответственность за ненадлежащее качество оказанных услуг», говорится в ее письме (копия есть у “Ъ”).

«В Москве минимум 50% операций со вторичными квартирами могут совершаться “черными маклерами”, через их руки ежегодно проходит жилье совокупной стоимостью 300 млрд руб.»,— подчеркивает Анна Лупашко. В пресс-службе Владимира Ефимова не предоставили комментарии.

После выхода статьи господин Ефимов заявил, что сейчас оценивается целесообразность предложения «Деловой России» «Наличие отдельного законодательного регулирования отрасли, в части защиты прав получателей услуг, всегда хорошо,— прокомментировал вице-мэр.— Недвижимость — это самая важная для человека собственность и из-за высокой стоимости, она, к сожалению, достаточно привлекательна для мошенников. Отдельное регулирование позволит сделать эту сферу услуг более понятной и безопасной для потребителя».

До 2002 года риэлторская деятельность лицензировалась. Сейчас в федеральном законодательстве определения «риэлторская деятельность» нет, эта сфера регулируется несколькими частями Гражданского кодекса — гл. 39 о возмездном оказании услуг и гл. 52 об агентировании, поясняет глава направления коммерческих споров юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. В результате провести сделку с недвижимостью может любой человек без юридического статуса, отмечает директор по поддержке риэлторского бизнеса «Миэль» Юлия Федулаева. Проблема актуальна скорее для вторичного рынка, так как на первичке застройщики продают жилье напрямую либо через крупных брокеров, уточняет председатель совета директоров «Бест Новострой» Ирина Доброхотова.

Регулирование деятельности риэлторов только в Москве, как предлагает «Деловая Россия», поставит столичных агентов в заведомо неравное положение с региональными участниками рынка, поясняет глава юридической службы «Инком-Недвижимости» Светлана Краснова.

Как поправки к закону о госрегистрации недвижимости вызвали переполох на рынке

Госпожа Федулаева полагает, что даже федеральный закон не решит проблему: «Любое регулирование будет работать, если владельцам квартир запретят самим проводить сделки и обяжут делать это через аккредитованный орган». Отдельный закон может усложнить оборот недвижимости, добавляет господин Малинин. Эффективнее было бы вернуть лицензирование, считает руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков.

В «Деловой России» предлагают еще один элемент контроля — обязательное нотариальное оформление сделок по договорам безвозмездного пользования жилья и доверительного управления. Сейчас, пояснили “Ъ” в Федеральной кадастровой палате, у нотариуса нужно регистрировать сделки с квартирой опекаемого ребенка или признанного недееспособным гражданина, при отчуждении доли в общей собственности, а также договоры завещания и дарения. Но и эта идея «Деловой России» не встретила энтузиазма на рынке: ее реализация только затянет процесс совершения сделок, уверен Василий Малинин.

Можно было бы прописать на уровне нормативных актов единый размер вознаграждения агентам, считают в «Азбуке жилья». Ранее существовала практика, когда при оформлении сделок купли-продажи жилья стоимость услуг риэлтора составляла 3%, при расселении — 4–5%, добавили в компании. Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов добавляет, что агентам было бы разумно дать право проверять историю квартиры через прямой доступ к базам психоневрологических и наркологических диспансеров, это позволило бы снизить число мошеннических сделок.

Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?

30 августа прошли организованные ОП РФ нулевые чтения законопроекта 1 , направленного на регулирование риэлторской деятельности. Этот документ стал очередной 2 попыткой ввести в нормативную плоскость порядок оказания услуг риэлторами. Как следует из пояснительной записки к проекту этого закона, на сегодняшний день свыше 500 тысяч физических и юридических лиц определяют свою деятельность как “риэлтор” или “агент по недвижимости”. Однако большая часть сделок с недвижимым имуществом остается в “тени” из-за деятельности нелегальных посредников – по оценкам экспертов в разных регионах России рынок нелегальных риэлторских услуг, осуществляемых физическими лицами, составляет до 60% от объемов совершаемых сделок.

“Сегодня очень сложно оценить фактическое положение дел в сфере посреднической деятельности. Мы пытались это сделать, но столкнулись с невозможностью подсчета даже приблизительного числа риэлторов, работающих в стране. С 2002 года эта деятельность перестала быть лицензируемой, и мы точно не знаем, сколько людей в стране ею занимаются. Кто-то может работать в качестве частного маклера – человека, который даже не имеет статуса ИП и не заявляет налоговой службе о том, что он помогает при совершении сделок с недвижимостью. Кто-то работает в качестве сотрудников в риэлторских агентствах. Кто-то вместе с коллегами состоит в том или ином партнерстве. Но сколько этих людей, какого качества услуги они оказывают, сколько из них добросовестных, оценить трудно. А недобросовестность на этом рынке встречается нередко”, – рассуждает д. ю. н., заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева.

Новый законопроект ставит своей задачей защиту прав клиентов и, в частности, предлагает вывести услуги риэлторов из тени посредством процедуры аттестации специалистов. Разберемся, как осуществляется регулирование риэлторской деятельности сейчас и так ли нуждается эта деятельность в отдельном законодательном закреплении.

Лицензирование, сертификация и аттестация риэлторов

Напомним, Положение о лицензировании риэлтерской деятельности утратило силу в 2002 году (Постановление Правительства РФ от 8 мая 2002 г. № 302 “Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности”). Эксперты, в том числе и председатель правления НП “Национальная палата недвижимости”, президент СРО “Объединение агентств недвижимости” Дмитрий Щегельский, связывают это с отсутствием специального закона. “Лицензирование деятельности было, а закона о самой деятельности – нет. Таким образом, лицензировалась деятельность, которая даже не была определена”, – уточняет он.

О том, почему требование риэлтором оплаты за просмотр вариантов является неправомерным действием, узнайте из материала “Как избежать обмана со стороны риэлтора” в “Энциклопедии решений” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Это привело к тому, что формально риэлторы продолжили оказывать посреднические услуги на рынке недвижимости, но уже без соответствующей обязанности лицензировать свою деятельность. А, значит, существенно снизились как качество самой деятельности, так и степень профессиональной ответственности специалистов.

В качестве альтернативы Российская гильдия риэлторов, взяв за основу весь положительный опыт прежнего лицензирования, разработала Систему добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 8 февраля 2002 г. № 14). Ознакомиться с содержанием документа можно на сайте Российской гильдии риэлторов (http://www.rgr.ru/Sertifikaciya/Sertifikaciya/Standard/default.aspx).

Однако добровольный характер такой сертификации не может в полной мере гарантировать качество услуг, оказываемых подавляющим большинством посредников на рынке недвижимости. Это также стало основанием для разработки нового законопроекта, который предлагает ввести систему обязательной аттестации специалистов. По словам одного из разработчиков, депутата Госдумы Дмитрия Ушакова, эта процедура будет соответствовать аттестации аудиторов (ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2008 г. № 307-ФЗ “Об аудиторской деятельности”). То есть саморегулируемое сообщество риэлторов должно будет само разработать соответствующие профессиональные стандарты, утвердить их, а затем по ним проводить аттестацию кандидатов. Списки аттестованных специалистов будут открыты для всеобщего ознакомления. “В настоящее время не существует единого реестра риэлторов-физических лиц, которые оказывают соответствующие услуги. Законопроект предлагает создать его, чтобы любой гражданин, который обращается к риэлтору, мог открыть сайт и увидеть, внесен ли этот риэлтор в единый реестр, есть ли у него аттестат, то есть подтвердил ли он свою профпригодность, застрахована ли его ответственность и является ли он членом саморегулируемой организации”, – комментирует Ушаков.

Должен ли риэлтор обеспечивать юридическую чистоту сделки?

Мера ответственности риэлтора в соответствии с действующей в настоящий момент системой добровольной сертификации определяется условиями договора оказания риелторских услуг и действующим законодательством (п. 5.8 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). А гражданско-правовое законодательство, напомним, устанавливает приоритет положений договора, которым в том числе можно снизить предусмотренный законом размер подлежащих возмещению убытков (ч. 1 ст. 15 ГК РФ).

Вместе с тем определенными системой сертификации стандартами, с одной стороны, предусмотрено, что профессиональная ответственность риэлтора должна быть застрахована или его обязательства по возмещению клиенту ущерба должны быть обеспечены иным способом (п. 6. 3 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). Но с другой стороны, предоставляя риэлтору возможность не страховать его ответственность, документ не определяет ни перечень “иных способов”, которыми клиенту может быть возмещен ущерб, ни минимальный предел самой ответственности.

Более того, стандарты не содержат конкретных условий оказания риэлторских услуг – следовательно, их риэлтор также определяет самостоятельно при составлении договора. То есть посредники несут ответственность исходя в основном из условий разработанного ими же договора. Никаких дополнительных гарантий соблюдения прав клиентов в системе сертификации нет.

А учитывая добровольный характер самой сертификации, получается, что действенных мер, определяющих профессиональную ответственность риэлторов, на сегодняшний день явно недостаточно.

На нынешнем рынке недвижимости, по мнению Лидии Михеевой, нет того, что называют гарантиями права собственности. Но виноват ли риэлтор, если он не может с уверенностью гарантировать клиенту, что сделка состоится, переход права собственности будет зарегистрирован и, главное, государственная регистрация не будет позже подвергнута сомнению? И кто должен нести ответственность в том случае, если в последствии право собственности будет оспорено?

В мировой практике, по словам к. ю. н, профессора Российской школы частного права, партнера юридической компании “Пепеляев Групп” Романа Бевзенко, есть три модели предоставления клиентам, приобретающим недвижимость, гарантий того, что они получат должное возмещение при возникновении проблем с правом собственности.

Ответственность несет нотариус (через страховые фонды, личное имущество и т. д.). Для этого должна быть установлена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью. Единственный минус для клиентов – достаточно высокие нотариальные сборы.

Ответственность несет регистрационный орган. Если у покупателя забирают недвижимость, то регистратор, который вносил запись о предыдущем собственнике, выплачивает ему все, что он потерял, – независимо от вины. Оборотной стороной этой формы является крайне высокая пошлина, которую нужно заплатить при обращении к регистратору (как правило, от 5% до 15% от стоимости сделки). “Система проста – нет никаких нотариусов, есть только регистратор, который собирает большие фонды из больших пошлин, а из них впоследствии и выплачивается возмещение”, – делится Роман Бевзенко.

Ответственность несет страховщик. В данном случае, заключая сделку, покупатель оформляет страховку. Таким образом, если в дальнейшем у него возникают проблемы с правом собственности на недвижимость, он получает страховое возмещение.

Читайте также:  Телефон горячей линии Пенсионного Фонда г. Химки

Однако в России на данный момент не работает ни одна из приведенных моделей. Обязательной нотариальной формы для подобных сделок, напоминает Бевзенко, у нас нет. Регистратор также перед клиентом не отвечает. Определенная законом ответственность регистратора действует только при наличии вины, то есть когда регистратор видел порок в сделке, но тем не менее произвел запись (п. 2 ст. 31 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). При этом доказать наличие такой вины, считает эксперт, просто невозможно. Не работает у нас в полной мере и система страхования.

“Закон о риэлторской деятельности в принципе не может приниматься, пока не будет решено, кто отвечает за чистоту сделки – Росреестр, нотариус, риэлтор или сам клиент, которому в этом случае следует страховать риск утраты права собственности”, – убеждена Лидия Михеева.

При этом, по мнению президента Дальневосточной гильдии риэлторов Владимира Каплинского, риэлтор вообще должен быть исключен из этой цепочки. “Риэлтор не может обеспечивать чистоту сделки, поскольку у него и доступа к этим данным нет. Он не является оформителем сделки, и лишь подыскивает выгодные предложения для клиента, правильно информирует его о цене, проводит анализ рынка недвижимости, ведет переговоры”, – заключает он. “Не нужно смешивать две важные фигуры при сделках с недвижимостью – фигуру фактического помощника и фигуру юридического помощника. Место риэлтора – это фактический помощник. Не хочет заниматься покупатель поиском по объявлению, нанял риэлтора, который подыскивает ему вариант, приводит его туда и показывает”, – соглашается Роман Бевзенко. Неправильно создавать для риэлтора функцию юридического помощника, по крайней мере до тех пор, пока в действующем законодательстве не появится требование об обязательном наличии у него юридического образования, убежден эксперт.

А пока обязанность риэлтора отвечать за юридическую чистоту сделки законом не установлена, выходом из данной ситуации может стать обращение к нотариусу. “Некоторые юристы утверждают, что нотариальная форма сделки избавляет от многих рисков, поскольку нотариус обязан проверить право- и дееспособности сторон сделки, ее содержание, убедиться в том, что объект, который переходит от одного лица к другому, действительно принадлежат отчуждателю”, – уточняет Лидия Михеева. Тем более, что законом предусмотрена обязанность нотариуса предварительно обращаться в Росреестр с тем, чтобы получить все необходимые сведения (ст. 47.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Нужен ли отдельный закон о риэлторской деятельности, и что он должен регулировать?

И представители риэлторского сообщества, и юристы придерживаются единого мнения – специальный закон нужен. Более того, Дмитрий Щегельский убежден, что в этом заинтересовано и само государство: “Когда речь идет о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, наше государство считает, что деятельность риэлторов важна. Нотариусы не обязаны представлять в Росфинмониторинг сведения об операциях с денежными средствами, а агенты по недвижимости обязаны (абз. 10 ст. 5, подп.4 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ “О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма”)”.

Однако повлиять на существующую сегодня ситуацию с посредничеством на рынке недвижимости закон сможет, только если в нем будет учтен ряд существенных аспектов.

Прежде всего, в нем должен быть четко определен круг обязанностей риэлторов.

“Потребность в законе вызвана необходимостью защиты прав граждан и добросовестных участников на рынке недвижимости от возможного риска утраты права собственности в результате тех или иных действий, – комментирует главный консультант аппарата Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Екатерина Бадулина. – Исходя из этого, прежде всего и должен быть определен статус самого риэлтора – его основные права и обязанности”.

Лидия Михеева, д. ю. н., заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами:

“Для нас главным вопросом применительно к будущему закону остается вопрос, чем же все-таки риэлтор занимается? Если эта услуга стоит 150 тыс. или 200 тыс. руб., то, наверное, в такую крупную сумму должно входить все – то есть сбор необходимых документов, выписок, справок из домовой книги, поиск необходимого объекта или лица, стыковка этих сторон, подбор места совершения сделки, подбор нотариальной конторы, подготовка документов в простой письменной форме, подача документов для государственной регистрации права собственности, поиск необходимого способа расчета. Если в этот объем услуги включены все необходимые действия, россиянам может быть и не жаль было бы потраченных денег. Но очень часто выясняется, что большую часть этих действий клиент вынужден совершить сам”.

Илья Радченко, член Правления Московской городской нотариальной палаты, нотариус г. Москвы:

“Я не согласен с тем, что риэлторская деятельность является в чистом виде посреднической деятельностью – скорее, это просто помощь. Риэлтор должен заниматься подысканием контрагентов, а юридическую чистоту самой сделки должен обеспечивать нотариус. Вместо этого получается конкуренция за чистоту сделки. А все потому, что законодатель оставил этот вопрос висеть в воздухе. Получается, что юридическую чистоту могут обеспечивать все, кому не лень. Должно быть проведено разведение тех областей, в которых действуют риэлторы и нотариусы. Риэлтор не должен заниматься расчетами, принимать и выдавать деньги и обеспечивать юридическую чистоту сделки”.

В свою очередь, установленный круг обязанностей позволит говорить и об ответственности риэлтора за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а также установить конкретные гарантии для клиентов. Кроме того, по мнению Екатерины Бадулиной, в законе имеет смысл продумать порядок заключения риэлтором договора с заказчиком, а также обеспечение по этому договору (это может быть, например, независимая гарантия). “Тем самым риэлтор гарантирует свое добросовестное поведение на рынке, чтобы граждане знали, что в случае чего они могут с риэлтора спросить”, – добавляет она.

В рассматриваемом законопроекте эти особенности пока не отражены, однако разработчики обещают учесть все замечания специалистов и доработать документ так, чтобы он стал действенным механизмом по защите прав клиентов, обращающихся за оказанием риэлторских услуг.

А пока добросовестным клиентам, желающим защитить свои интересы, остается лишь внимательно подбирать риэлтора, желательно прошедшего добровольную сертификацию, тщательно проверять условия заключаемого с ними договора, обращая внимание на круг обязанностей посредника и его ответственность, и по возможности обращаться к нотариусу.

Нужна ли лицензия на риэлторскую деятельность

Работа риэлтором требует наличия достаточного уровня базовых знаний, а также иных многочисленных нюансов, которые сопровождают данный вид деятельности. Как получить знания в данной сфере, и нужно ли лицензирование риэлторской деятельности?

Необходимо обратить внимание на тот момент, что квалифицированная подготовка по данной специальности в высших учебных заведениях отсутствует. Это означает, что данного вида профессии в России нет.

Особенности профессии

Многие агентства недвижимости принимают на работу специалистов без соответствующего документа о профильном образовании. Как правило, они проходят обучение непосредственно при самом агентстве.

При этом будущему риэлтору желательно иметь такие качества, как грамотная речь, быть коммуникабельным и готовым к самообразованию, в том числе обладать базовыми знаниями о рынке недвижимости.

Необходимо это потому, что риэлторы принимают участие в операциях финансового характера на рынке недвижимости, имеют отношение к ипотечному кредитованию, а также присутствуют при расчетах между покупателем и продавцом.

Для клиентов риэлтор является источником правовых знаний, так как именно он создает у них представление о юридических последствиях в результате совершаемых действий. Поэтому он должен обладать соответствующим опытом.

Раньше для получения лицензии риелторские фирмы предоставляли сведения в лицензионный орган о своих специалистах, которые подтверждали, что они имеют определенный опыт и навыки. Квалификация подтверждалась в установленном Минимуществом порядке.

Необходимость лицензирования

Риэлторская деятельность представлена в виде посреднических услуг в совершении юридических сделок. Ее смысл заключается в возможности для покупателя или продавца выступать в качестве стороны сделки при помощи уполномоченного лица (риэлторского агентства).

ВНИМАНИЕ! Лицензирование выступает в роли регулирования государством предпринимательской деятельности, так как такое разрешение, выдаваемое физическим и юридическим лицам, подтверждает их профессионализм.

Изначально определение данного направления было прописано в Положении о лицензировании риэлторской деятельности. Однако с 2002 года оно утратило свою силу. Вместо него был принят стандарт “Услуги брокерские на рынке недвижимости”, по которому до сих пор и оказываются риэлторские услуги.

Привело это к тому, что посреднические услуги формально продолжали оказываться, но уже без соответствующего лицензирования, что значительно снизило качество осуществляемой деятельности и отсутствие профессиональной ответственности у специалистов.

Ранее для того, чтобы получить лицензию, требовалось наличие у риэлторской организации и ее специалистов аттестата, который подтверждал наличие обучения по специальным программам, включающим положения ГК России о дееспособности граждан, об условиях сделки и др.

Для повышения качества обслуживания риэлторское сообщество регулярно проводит сертификацию компаний. Однако она не может полностью гарантировать высокий уровень оказываемых услуг. Это послужило поводом для рассмотрения нового законопроекта, согласно которому специалисты должны проходить обязательную аттестацию.

Саморегулируемое риэлторское сообщество должно самостоятельно разработать и утвердить определенные профессиональные стандарты, и в дальнейшем, пользуясь ими, проводить аттестацию кандидатов. Прекращение лицензирования посреднической деятельности влечет за собой ряд проблем, так как теперь лицензионная палата не реагирует на жалобы клиентов.

Важные юридические сделки могут проводить молодые и неопытные специалисты. Для потенциальных клиентов важно понимать, что они доверяют сделку опытному и квалифицированному риэлтору. Можно ли это проверить? До недавнего времени подтвердить информацию, что с клиентом работает именно риэлтор было невозможно.

Для предоставления дополнительных гарантий в российской гильдии риэлторов был введен единый реестр, по которому клиент по паспорту или удостоверению работника риэлторского агентства сможет проверить о нем всю необходимую информацию. На сайте размещаются личные данные, фотография, какое обучение прошел риэлтор, а также место работы.

Благодаря данному реестру клиент может удостовериться, что он доверяет свою сделку действительно квалифицированному сотруднику агентства. По мнению многих специалистов каждый риэлтор должен иметь два основных атрибута, которые помогут полноценно заниматься своей деятельностью в рамках законодательства.

Первый — это лицензия, позволяющая вести риэлторскую деятельность в соответствии с прописанными функциями и полномочиями, которые определяются исходя из пройденной аттестации. Второй — электронная подпись, которая представляет техническое оснащение специалиста.

Пока по закону статус риэлтора не определен ни в профессиональных, ни в общественных отношениях.

ВНИМАНИЕ! Необходимость лицензирования объясняется тем, что оно предоставляет порядочность и безопасность при осуществлении сделок с недвижимостью. В случае недобросовестной работы лицензия отбирается, что влечет за собой потерю клиентской базы.

Нужно ли регулировать риэлторскую деятельность

О необходимости разработки специального закона убеждены не только юристы, но и представители риэлторского сообщества. Однако для того, чтобы закон мог повлиять на посредничество в сфере недвижимости, прежде всего необходимо учесть ряд важных моментов. В первую очередь в нем должны быть определены обязанности риэлтора.

Регулирование риэлторской деятельности на законодательном уровне необходимо для защиты прав граждан на рынке недвижимости от возможной потери права собственности на недвижимость, которая может произойти в результате неверных действий риэлторов. Исходя из этого и должны быть определены их основные права и обязанности.

С определением круга обязанностей появится ответственность за их некачественное исполнение, а у клиентов определенная гарантия. Также необходимо учесть порядок заключения договора между риэлторами и заказчиками.

В рассматриваемом законопроекте пока учтены не все особенности, поэтому документ требует определенных доработок, чтобы в будущем он действительно стал действенным механизмом для защиты клиентов, которые обращаются за услугами агентств недвижимости. Пока закон не принят, придется внимательно относиться к выбору риэлторов.

Ответственность

Согласно статистике около 80-85% сделок на рынке недвижимого имущества происходят через риэлторов. На сегодняшний день у них нет обязанностей по обеспечению чистоты юридических сделок. По мнению некоторых специалистов риэлторы не могут обеспечивать чистоту сделки только потому, что у них нет доступа ко всем данным.

Риэлтор не обязан заниматься расчетами, а также принимать и выдавать денежные средства. Они не занимаются ее оформлением, а только предлагают более выгодные варианты для клиента, предоставляют информацию о цене, анализируют рынок недвижимости, а также ведут переговоры.

ВАЖНО! Основное значение риэлтора — это фактический помощник, но не юридический. Неправильно на него возлагать данную функцию, пока законодательство не будет требовать от них обязательного юридического образования.

Несмотря на то, что рынок недвижимости остается нерегулируемым, риэлторы все же стараются своей деятельностью нормализовать рыночные процессы, влияют на цены на недвижимое имущество, пытаясь их поддерживать на оптимальном уровне, а также направляют действия сторон по сделке в законное русло.

Можно сказать, что они непосредственно участвуют в формировании стоимостных показателей части капитала РФ, который представлен в виде объекта недвижимости, что оказывает влияние на ликвидность экономики.

В России лицензируются многие виды деятельности. Все финансовые операции, связанные с ценными бумагами, а также производными финансовыми документами подлежат лицензированию и регулированию государством, в то время как рынок недвижимости так и остается нерегулируемым.

5. Лицензирование риэлторской деятельности

Механизм государственной регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства способствует повышению спроса на риэлторские услуги.

Читайте также:  Кому переходит дарственная при смерти наследника?

Первоначально определение риэлторской деятельности содержалось в Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утв. постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407.

Обязательным условием выдачи лицензии было наличие у риэлторской организации или его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей в себя положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания.

Лицензия – разрешение на право осуществления строительной, инвестиционной или иной деятельности; выдается на основании обследования органами надзора, а также экспертными центрами по лицензированию. В мае 2002 г. в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании Положение утратило силу без какой-либо адекватной замены.

Вместо четкого определения понятия и признаков риэлторской деятельности предпочтение отдается простому перечислению услуг, относимых к риэлторским: деятельность в качестве агента, поверенного, комиссионера, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка. В перечне присутствуют довольно разнородные услуги (представительство и дилерская деятельность, услуги фактического характера при консультировании и юридического – по договору поручения, комиссии). На первый взгляд, это можно было бы оправдать широким профилем деятельности риэлтора.

Однако практика, при которой в законе не проводится строгое разграничение между отдельными видами профессиональной деятельности и риэлтор должен быть “немного” адвокатом, “немного” организатором биржевой торговли с недвижимостью и пр., представляется порочной и малоперспективной.

Для большинства договоров, в том числе упоминающих о посреднических функциях риэлторской организации, нехарактерно классическое посредничество, направленное на достижение результата.

Риэлторская организация принимает на себя обязательства подобрать подходящий клиенту вариант сделки, помочь с ее оформлением и государственной регистрацией.

Формирование в России корпорации профессиональных участников рынка недвижимости, добровольно подчинивших свою деятельность Кодексу этики и Стандартам профессионального поведения, является положительной тенденцией, как и любой институционный процесс. Корпорация риэлторов не вправе претендовать на какую-либо монополию в сфере операций с недвижимостью, полагая их присущими исключительно риэлторской деятельности.

Риэлторская деятельность постоянно сопряжена с риском значительных имущественных потерь в силу высокой стоимости объектов недвижимости. В период лицензирования риэлторской деятельности получило развитие страхование профессиональной ответственности риэлтора – добровольное, поскольку не являлось обязательным условием получения лицензии.

Для получения лицензии риэлторской организации нужно было представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

Квалификация специалистов риэлторской организации подтверждалась в порядке, установленном Минимуществом России, согласно которому в качестве сведений, подтверждающих необходимый уровень знаний специалистов организации, в лицензионный орган представляются квалификационные аттестаты:

1) руководителей или их заместителей;

2) руководителей структурных подразделений, непосредственно обеспечивающих осуществление риэлторской деятельности;

3) сотрудников, которые непосредственно заключают сделки от имени юридического лица (Распоряжение Госкомимущества России от 27 февраля 1997 г. N 88).

К аттестации допускались лица, прошедшие обучение по утвержденной аттестационной комиссией программе подготовки специалистов по риэлторской деятельности.

Наличие квалификационного аттестата для руководителей риэлторской организации и специалистов, которые непосредственно заключают сделки от имени организации, являлось обязательным условием осуществления риэлторской деятельности.

Поэтому если оплата обучения работников была произведена за счет предприятия, то соответствующие расходы могли быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией, как затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров (подп. “к” п. 2 Положения о составе затрат), и учтены для целей налогообложения согласно нормативам, установленным приказом Минфина России от 15 марта 2000 г.

Следует иметь в виду, что затраты по лицензированию, связанные с оплатой обучения сотрудников, подлежащих обязательной аттестации, не могли быть включены в себестоимость услуг организации (как напрямую, так и посредством амортизации лицензии). В случае если полученная сотрудником лицензия не соответствует видам деятельности, перечисленным в уставе организации (например, лицензия на осуществление сделок с нежилыми помещениями при деятельности риэлторской организации исключительно на рынке жилья), расходы по лицензированию должны быть учтены на счете 31 “Расходы будущих периодов” с равномерным отнесением их в течение срока действия лицензии или аттестата специалиста на собственные источники организации. Лицензия выдавалась на три года, однако по заявлению лицензиата она могла быть выдана и на меньший срок. Квалификационные аттестаты, выданные по результатам прохождения аттестации, были действительны для представления в лицензионный орган в течение одного года.

Если в период действия такой лицензии сотруднику риэлторской организации представится возможность ее дальнейшего использования, то оставшиеся несписанными расходы могли быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией.

В соответствии с подп. “г” п. 3 Положения по бухгалтерскому учету “Учет материально-производственных запасов” (ПБУ 5/98) часть материально-производственных запасов организации, приобретенная или полученная от других юридических и физических лиц и предназначенная для продажи или перепродажи без дополнительной обработки, является товаром.

При приобретении лицензии на срок три года подобные расходы включаются в состав расходов текущего периода ежемесячно равномерно по 1/36 от общей стоимости лицензии. При этом расходы учитываются в том периоде, к которому они относятся исходя из условий сделки. Таким образом, при осуществлении расходов период их учета (возникновения) определяется документом, в соответствии с которым подобные расходы осуществлены.

Если лицензия приобретена в период, когда лицензирование деятельности было обязательным, а впоследствии часть срока ее действия приходится на период, в котором лицензирование отменено, то расходы следует продолжать признавать по-прежнему равномерно на основании п. 1 ст. 272 НК РФ. Такая лицензия не аннулируется, а продолжает действовать в установленном порядке до окончания срока, на который она выдана.

Лицензирование риэлторской деятельности

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Нуждается ли российский рынок недвижимости в лицензировании риэлтерской деятельности?

Эти и другие вопросы обсудят нотариус Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров и президент группы компаний «АВЕНТИН», а также Президент Российской Гильдии риэлторов и вице-президент ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Валерий Виноградов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Алексей: Какая ваша точка зрения, нужно лицензирование, не нужно, и если нужно, то какое и, вообще, на каком этапе сейчас находится? Почему такой вопрос стоит? Он стоит очень остро, связанный с ответственностью риэлтора за сделку, которую он сопровождает.

Почему? Потому что, вы говорили о США, но в США сделка имеет доверительный характер, и ответственность чрезвычайно высокая. А у нас получается максимум, чем отвечает риэлтор – это суммой, выплаченной по сделке.

Валерий: Проблема кроется в том, что и рынок недвижимости молодой, и операторы, действующие на нем, молодые. И на сегодняшний день, риэлтором может представляться как человек, допустим, как я, который имеет три высших образования, статус адвоката, кучу стажировок в разных странах прошел, а может человек, который вчера бананами на рынке торговал, прошел недельные курсы и сказал, что он риэлтор.

А может даже курсы не проходил. Вот эта разница влечет непонимание. И плюс до недавнего времени, когда человек представлялся риэлтором, негде было это проверить. Если я адвокат, у меня есть удостоверение адвоката, я его показываю человеку.

Если человек хочет дополнительные гарантии, он открывает реестр адвокатов и видит там информацию о том, что Виноградов Валерий Николаевич — адвокат городской коллегии адвокатов. То же самое у оценщиков, арбитражных управляющих и других специалистов.

Риэлторская деятельность в России.

О комиссии риэлторов читайте тут.

И совсем недавно в российской гильдии риэлторов мы ввели такой единый реестр, когда человек, который представился риэлтором, вы у него посмотрели паспорт, зашли в единый реестр на сайте российской гильдии риэлторов, вбили его фамилию, имя и отчество, и вы видите его фотографию, видите, какое обучение он прошел, в какой фирме он работал, и тогда вы понимаете, что этот человек прошел определенное обучение, работает в соответствующей компании, имеет определенные навыки, которые позволят действительно хорошо провести сделку.

Поэтому это первое, на что я прошу обращать внимание. Второй момент — по лицензированию. Здесь еще 31 января 2001 года государство сказало риэлторам, мол, ребята, вы уже выросли – давайте, регулируйте себя сами, и с 31 января 2001 года отменила лицензирование.

Российской гильдии риэлторов понадобился ровно месяц и пять дней, и 7 февраля 2002 года на национальном совете российской гильдии риэлторов был принят стандарт «услуги брокерские на рынке недвижимости», который был заселен государством, и сейчас там находится Росстандарт и соответствующий номер присвоен. И с тех пор, а именно с 8 февраля 2002 года, мы живем по этим стандартам, по этим стандартам оказываем услуги.

И именно поэтому 8 февраля – это день риэлтора. Поэтому, на мой взгляд, обратного пути к лицензированию уже не будет. Сейчас этот вопрос уже на совести риэлтерского сообщества. Мы, как риэлтерское сообщество, это делаем через механизмы сертификации компании и аттестации специалистов для того, чтобы компания была сертифицирована, мы проверяем ее офис, документы, наличие рекомендаций, судебные дела и т. д.

Человека проверяем, обучение его, отсутствие нареканий, этические все вещи и обязательной в этом моменте является ответственность, которая застрахована. То есть когда компания сертифицирована, значит, ответственность застрахована намного больше, чем стоимость одной либо нескольких квартир.

Алексей: То есть с 2002 года вы ведете планомерную работу, связанную с тем, чтобы самим регулировать вопросы?

Валерий: И когда был принят 115 закон о саморегулировании, у нас в российскую гильдию входят более 1500 компаний и почти 60 ассоциаций. Все они пошли по пути саморегулирования. Поэтому дальнейший будет путь не в сторону лицензирования, а в сторону саморегулирования. Мы по нему идем. У нас на базе большинства ассоциации — саморегулируемые организации.

Алексей: С 2002 года эта работа ведется. Я несколько раз общался с руководителями риэлтерских компаний, которые входят в ассоциацию, и мы говорили, например, о рынке аренды жилья. И, по мнению экспертов, практически единогласному, 60, а то и 70% рынка аренды жилья – это сегодня рынок, который не регулируется. Рынок, на котором услуги предоставляют не сертифицированные специалисты. Получается, мало времени, чтобы рынок настроить, или этот метод не работает в принципе?

Валерий: Нет, на самом деле, метод работает, потому что где обычно происходит проблема типа мошенничества? Там, где сделка кратковременна, можно что-то быстро сделать и забрать. Это, как раз, рынок аренды жилья, когда два человека встретились, договор подписали и разбежались.

Тогда можно быстро обмануть человека. Поэтому он, действительно, самый нерегулируемый и самый серый. Опять-таки, это зависит от клиентов. Если на рынке коммерческой недвижимости все это давно изменилось, то на рынке жилой — пока нет. Услуги оказываются тому, кто сдает квартиру. Но этот человек ничего не платит. То есть у нас на рынке жилья платит арендатор.

Это, в принципе, не правильно, потому что услуги оказываются тому, кто сдает, это первое. А второе – это то, что арендодатель пытается сэкономить. И поэтому он не делает то, что я сказал – он не смотрит паспорт, не смотрит, в какой компании работает человек, не смотрит, какое у человека обучение, не смотрит, застрахована ли ответственность.

Алексей: Ну, все хотят сэкономить…

Валерий: Это понятно, но ведь мы все знаем, что бесплатный сыр лишь в мышеловке. А потому, чем больше вы экономите, тем больше рисков на себя принимаете.

Алексей: Это во всех сферах?

Валерий: .Да, поэтому если на том же рынке аренды жилья идти по нормальному цивилизованному пути, выбрать профессиональную риэлтерскую компанию, профессионального риэлтора, заключить эксклюзивный договор, по этому договору отработать и найти арендатора, то будет все хорошо. Просто большинство этого не делает, нарываясь на риски.

Алексей: Каждый, в конечном счете, должен заниматься своим делом и быть профессионалом?

Валерий: Разумеется. То же самое происходило на рынке коммерческой недвижимости, но сейчас ситуация там в корне поменялась и стала нормальной. Думаю, что не далек тот час, когда на рынке сделок купли-продажи жилья тоже поменяется все, а рынок аренды будет потихоньку подтягиваться, потому что те люди, которые имеют объекты недвижимости, цена аренды которых от 5 000 до 10 000$ в месяц, уже не занимаются такими вещами, а делают то, что я говорю.

Проверяют тех, с кем они работают, проверяют тех, кто к ним заселяется и др. Исходя из опыта работы на вторичном рынке жилья, убежден, что без принятия закона о риэлтерской деятельности, без лицензирования риэлтерской деятельности, навести порядок в обороте жилья на вторичном рынке будет невозможно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Ссылка на основную публикацию