Проверка, сопровождение и регистрация ДДУ в Челябинске

Ипотековед

Онлайн-журнал об ипотеке и недвижимости в России

Кому дают ипотеку в 2021 году. Проверь свои шансы онлайн

Государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре в 2021 году

11 мин. на чтение

В современных условиях рынка недвижимости популярны сделки с застройщиками. Приобретение жилья при помощи такого способа предполагает учесть некоторые особенности в процедуре оформления. Спецификой является обязательная регистрация ДДУ в Росреестре. Необходимо знать, какие документы подавать в ГосРеестр, куда обращаться и в каком порядке. После заключения сделки крайне важна проверка дду в Росреестре, проведена ли государственная регистрация ДДУ (договора долевого участия). Только так сделка будет признана легитимной, а все риски обмана со стороны застройщика юридически будут сведены к минимуму.

Зачем нужна регистрация ДДУ

Сразу следует определиться с тем, почему же так важно регистрировать заключенный ДДУ.

Основные причины для такого оформления:

  1. Подписанное сторонами соглашение о передаче застройщиком недвижимости покупателю юридически не имеет силы, если не будет поставлено на особый учёт в Реестре.
  2. Когда такой документ понадобится для регистрации права собственности, то бумага без отметки из Реестра не будет служить основанием, чтобы получить выписку из ЕГРН.
  3. Если станут назревать какие-либо споры с застройщиком, то для разбирательств в судебном порядке необходим будет договор с пометкой из регистрационного учреждения.
  4. Выгодоприобретатель, вкладывающий часть своих денег в строительство дома, дольщиком будет считаться только тогда, когда соглашение с застройщиком будет иметь правовую силу.
  5. Вернуть назад уже выплаченные недобросовестному застройщику суммы будет невозможно, когда соглашение недействительно.

Если сделать всё, как положено, то это свидетельствует о том, что:

  1. Документация застройщика (проектная, правоустанавливающая, разрешительная) прошла надлежащую проверку и находится в порядке.
  2. Все действия застройщика согласуются с требованиями закона №214-ФЗ.

Необходимо запомнить, что подписи сторон и печать застройщика на договоре еще не являются доказательством полного заключения сделки. Чтобы документ набрал правовую силу, необходима электронная или реальная регистрация ДДУ, результатом которой служит специальная отметка.

Законодательная защита инвестора

Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.

Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:

  1. Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
  2. Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).

В последнем правовом акте интересны следующие статьи:

  • ст.12 – общая терминология и кадастровые карты, помогающие найти подходящее жилье;
  • ст.13 – порядок внесения сведений по объекту в ЕГРН;
  • ст.16 – сроки такой процедуры, как регистрация права собственности по сделке ДДУ;
  • ст.17 – госпошлина за проведение постановки на учет;
  • ст.25-27 – случаи, когда отказывают в проведении регистрационных процедур.

Любые расчёты с застройщиком инвестору лучше всего производить только после регистрации контракта в соответствующем органе. И всё потому, что оплата ДДУ после регистрации даёт полные гарантии того, что квартира закреплена за дольщиком, и не будет продана кому-то еще.

Что обязательно должно содержать ДДУ как признак легитимности сделки согласно 214 ФЗ

В договоре обязательно должны быть освещены следующие детали:

  1. Полные параметры и характеристики новостройки и приобретаемой квартиры.
  2. Сроки завершения строительных работ и сдача в эксплуатацию объекта.
  3. Цифры стоимости квартиры, механизмы погашения платежей.
  4. Ответственности сторон и порядок исполнения условий.
  5. Взаимные гарантии.
  6. Информация о правовом статусе земли и документации на неё.

Когда происходит государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре согласно всем правилам, то сам документ будет свидетельствовать об этом специальными маркерами. Запись проставляется на обороте, где есть достаточно свободного места. В ней должно содержаться:

  1. Штамп государственного ведомства.
  2. Подпись уполномоченного специалиста.
  3. Печать регистратора.
  4. Регистрационный номер, свидетельствующей о занесении в базу данных и постановке на учет объекта недвижимости.

В случаях, когда осуществляется электронная регистрация такого документа, как ДДУ, отметку проставить все равно должны на бумажном носителе.

Документы для регистрации ДДУ

Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.

В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:

  • разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
  • уставная документация;
  • учредительные бумаги;
  • проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
  • свидетельство о регистрации как юридического лица;
  • подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.

В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:

  • ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
  • согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
  • свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
  • доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.

Несмотря на то, что в информации, которую предоставляет к прочтению гражданам и организациям Росреестр, не указано ничего про платежную квитанцию, о ней не стоит также забывать.

Куда обращаться за регистрацией

Когда необходимо провести сделку до конца, тогда потребуется регистрироваться в ведомство Росреестра. Каждый, кто регистрируется после заключения соглашения ДДУ, должен подать заявление в основной орган – Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Способов обращения может быть несколько:

  • явка в подразделение Реестра;
  • подача заявления в МФЦ самостоятельно;
  • электронным путём, если действовать через банк при оформлении ипотеки в новостройке;
  • действовать через юридических экспертов за дополнительную плату.

Адреса подразделений регистрационного органа можно узнать предварительно на его официальном сайте, либо позвонить по телефону в справочную службу Реестра. Обращаться через службы МФЦ можно лишь в том случае, если таковые имеются в городе. Обслуживание в Многофункциональном Центре (МФЦ) позволяет не выстаивать очереди. Преимущества получения ипотеки на новостройку состоят в комфортном обслуживании. Но отрицательной стороной является то, что выписку из ЕГРН через банк взять не получиться. Максимум предоставят только адрес электронной почты, куда писать запрос.

Порядок регистрации по шагам

Пошагово регистрация права собственности по ДДУ представлена следующими этапами:

  1. Сначала следует по всем правилам совершить сделку – заключить соглашение в письменной форме между застройщиком и инвестором.
  2. Выбрать способ обращения за регистрацией – явка в учреждение, либо получение услуги в электронном виде.
  3. Подается заявление вместе с прилагающимися документами-основаниями.
  4. Взять расписку от операциониста-регистратора о том, что пакет бумаг принят к рассмотрению.
  5. Ожидание некоторого времени – примерно 5 дней в рабочем порядке.
  6. Явиться в учреждение за готовым документом – договором долевого участия с проставленной в нем отметкой.
  7. Получение выписки о праве собственности (если необходимо).

На первом этапе заключения договора необходимо перед подписыванием тщательно проверить всю информацию, указанную в бланке документа. Когда нужно получить еще и выписку из ЕГРН, то это следует указать также и в заявлении.

Сдача документов и получение расписки

Чтобы посмотреть весь порядок процедуры в Росреестре, можно прочитать на сайте учреждения, как правильно приступать к регистрации.

Порядок сдачи документации:

  1. Взять талончик на очередь, если обращаться через МФЦ или в Росреестре.
  2. Заполнение бланка заявления (образец и форма есть на сайте, либо информационном стенде в самом учреждении).
  3. Подача специалисту заполненной анкеты и подготовленных документов.
  4. Получение расписки.

В расписке обязательно должно быть отражено:

  • дата обращения;
  • перечень бумаг, прилагающихся к заявлению;
  • полное название государственного регистрационного органа;
  • фамилия, имя должностного лица, принявшего бумаги;
  • персональные данные и контакты лица, к которому следует обращаться за ответами по поводу готовности документации.

Если происходит электронная регистрация ДДУ, тогда заявку следует заполнить в электронном виде. Расписка в этом случае также выдается в цифровом варианте.

С 2017 года действует электронная регистрация ДДУ по ипотеке в Сбербанке. О том, что такое электронная регистрация ДДУ вы можете узнаете из нашего прошлого поста.

Стоимость регистрации

Стоимость регистрации ДДУ представлена в форме государственной пошлины, которая вносится в местный бюджет в обязательном порядке. Эту сумму между собой стороны могут разделить пополам. Но могут договориться, что оплатит кто-нибудь один из участников соглашения.

Способ обращения

за регистрацией ДДУ

Размер госпошлины, руб.

Личная явка физического лица

Явка представителя юридического лица

Через юридические конторы

Запрос получения выписки

Обязательная госпошлина за регистрацию ДДУ в 2021 году взимается в фиксированном размере. Если подается заявление не застройщиком, а гражданином, то услуга дешевле, чем, если застройщик обратится в Реестр. Госпошлина представлена за операцию по одному объекту недвижимости. Когда производится электронная регистрация документа ДДУ, то размер в 3000 руб. является приблизительным и максимальным.

Срок регистрации ДДУ

Общие сроки проведения регистрационной процедуры в Росреестре сильно зависят от того, в первый раз вы обращаетесь, или нет. Это значит, какой стоит номер соглашения – первый или последующий. Вот основные варианты периодов, затрачиваемых государственными службами на регистрацию ДДУ.

Условия

Срок

Если регистрируется по новостройке первый случай.

18 рабочих дней

Подача заявления по второму (и последующему) договорам.

Если делать процедуру через многофункциональную службу МФЦ.

Увеличение сроков на 1-2 суток.

Получение документов

Чтобы получить готовые документы необходимо:

  1. Прийти снова в учреждение Росреестра, если пакет сдавался путем личной явки.
  2. Найти письмо из Росреестра, пришедшее на электронную почту, если порядок подачи бумаг был выполнен этим способом.
  3. Специалисту подать расписку и свой паспорт (для физ. лица).

Договор выдается вместе с выпиской из ЕГРН в том случае, если о ней было заявлено ранее, при заполнении анкеты.

Как и где проверить регистрацию ДДУ

Некоторые граждане хотят узнать, прошел ли регистрацию их договор, только не знают, как лучше это сделать. Специалисты юридической помощи предлагают две основных способа, как можно проверить регистрацию ДДУ:

  1. Портал Росреестра.
  2. Путем подачи запроса в МФЦ.
  3. Личное обращение в подразделение Росреестра с заявлением.

Сейчас сайты местных регистрационных инстанций готовы предоставить краткую информацию о статусе недвижимости. Воспользоваться таким сервисом онлайн можно также и на сайте Росреестра общего для России значения. Запросы делаются с просьбой выдать выписку из органа – ЕГРН (Единого государственного Реестра Недвижимости).

К заявлению обычно прикладываются следующие бумаги:

  • удостоверение гражданина (гражданки);
  • копия и оригинал соглашения.

Краткая форма выписки содержит следующие сведения:

  • наименование владельца;
  • указание совладельцев (если есть);
  • адрес расположения недвижимости;
  • номер и дата заключения других ДДУ по другим дольщикам;
  • наличие (или отсутствие) каких-либо обременений по объекту (напр., залог или арест).

Предоставляемая через интернет или в реальности услуга не бесплатная – необходимо оплатить госпошлину за обработку и анализ данных в базе. Потому ответ всегда даётся в форме выписки из ЕГРН.

Причины отказа в регистрации и что делать

Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.

Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:

  1. Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
  2. Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
  3. Найдены ошибки в заявлении.
  4. В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
  5. Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
  6. Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
  7. Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.

По правилам заявления подают только следующие лица:

  • дольщики;
  • застройщики;
  • представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.

В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.

Порядок регистрации допсоглашения к ДДУ и переуступки

Иногда может понадобиться регистрация дополнительного соглашения к договору ДУ, которая проводится в точно таком же порядке, что и основное соглашение. В основном такая необходимость может возникнуть тогда, когда случается уступка, переуступки прав по договору долевого участия, вносятся иные изменения в условия контракта. Для этого требуется сдавать также и сам договор. После того, как будет произведена регистрация договора участия в долевом строительстве в Росреестре, дополнительное соглашение прикрепляется к основному документу и служит обязательным его приложением.

Любые сделки с недвижимостью предполагают проведение необходимой по закону процедуры – регистрации в Едином российском Реестре недвижимого имущества. Это касается также и сделок, которые заключаются между застройщиками и долевыми участниками. Чтобы проверка уже оформленного документа ДДУ в Росреестре гарантированно состоялась, необходимо знать, где лучше проверить регистрацию договора (ДДУ). Это легко сделать через сайт Росреестра, а можно обратиться за помощью к юристу.

Регистрация права собственности по ДДУ происходит после завершения строительства и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика. О том, как происходит приемка квартиры от застройщика, вы узнаете из следующего поста.

Ждем ваши вопросы далее.

Всегда на связи наш юрист, который окажет вам консультацию. Запись в специальной форме.

Если пост вам был полезен, то просьба оценить его и поставить лайк.

С чем мы столкнулись при юридическом сопровождении сделки по ДДУ, и нужна ли эта услуга в действительности

При покупке квартиры в новостройке я прекрасно осознавала, что ДДУ строго регулируется законодательством. Тем не менее, рисковать я не люблю, поэтому сразу решила воспользоваться популярной услугой, известной, как «юридическое сопровождение сделки по ДДУ».

Искать юриста мне долго не пришлось. Знакомые из управляющих структур посоветовали пару-тройку толковых специалистов, с каждым из которых я встретилась. Выбрала того, кто показался самым заботящимся о моих интересах при покупке жилья (ну или просто того, кто был больше «по душе», тут уже я прислушивалась и к голосу интуиции, который в итоге не подвел).

Что касается стоимости, отмечу, что первую консультацию я получила бесплатно (юристы предлагают ее с целью привлечения клиента, чтобы тот смог оценить знания и опыт), благодаря чему легко сориентировалась, в каком направлении и в какой последовательности будем действовать. В целом, на юридическое сопровождение сделок с недвижимостью цены варьируются в диапазоне от 35 000 до 150 000 рублей и даже выше, – все зависит от того, что входит в комплект услуг. Я выбрала в итоге полное сопровождение сделки, которое обошлось в 75 000 рублей. А это, с учетом опыта, уровня квалификации специалиста и всех хлопот, которых удалось избежать, получилось недорого (сама могла потерять гораздо больше). К тому же, мое участие, временные и эмоциональные затраты были минимальными.

Читайте также:  Оформление земли сельхозназначения в собственность

Что делал и проверял юрист

Специалист провел серьезную работу:

  • проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
  • сделал анализ и оценку рисков;
  • тщательно проверил договор долевого участия;
  • проанализировал дополнительные документы;
  • предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
  • участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
  • сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
  • помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
  • подготовил акт приема-передачи;
  • проконтролировал передачу расписок, ключей.

Плюс ко всему юрист выдал мне гарантийный сертификат на сделку и свои услуги (сроком на 5 лет). Это меня успокоило и вселило еще больше уверенности, что принятое решение о сотрудничестве с ним является правильным.

Подводные камни в договоре с девелопером

А теперь расскажу детальнее, с чем мы столкнулись – какие пункты в ДДУ смутили, и как решали вопрос. В целом, я изначально была готова к сложностям, поэтому, когда юрист (для удобства буду называть его Юрий) нашел в документе невыгодные или подозрительные пункты и показал мне их, одновременно описав альтернативу и пути решения проблемы, я тут же позвонила в офис застройщика, чтобы назначить встречу. Нас не устроили пункты, касающиеся в основном финансовой стороны: привязка цены к курсу доллара и завышенная неустойка для инвестора – штраф за расторжение. То есть, в случае, если я надумаю расторгнуть договор, мне придется уплатить 10% от стоимости квартиры.

Рис. 1. Штраф за расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Третьим, самым безобидным на первый взгляд, пунктом была привязка к конкретной управляющей организации, что в будущем может повлечь завышение тарифов на обслуживание дома. Аналогичным пунктом было и то, что от дня ввода дома в эксплуатацию до момента передачи мне квартиры я буду обязана платить за обслуживание дома.

Рис. 2. Оплата коммуналки

Честно признаюсь, что сама (без юриста) я бы этот пункт даже не заметила, хотя привыкла работать с документами и тщательно вычитываю все бумаги перед подписанием.

Уловки застройщика

На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:

  • последняя квартира, завтра ее могут забрать;
  • планируется повышение цен;
  • ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
  • такого выгодного предложения больше нет и не будет.

В подобных ситуациях нужно оценить рискованные пункты в договоре и сопоставить с возможностью приобретения недвижимости на более подходящих условиях (в другом ЖК, у другого застройщика).

Я же сделала встречный ход, воспользовавшись своим арсеналом методов «давления» на представителя застройщика. Если быть точнее – показала, что являюсь для него выгодным и желанным клиентом. Почти оптовым. Конечно же, я не скупала все оставшиеся квартиры. Просто нашла «союзников», которые тоже рассматривали вероятность покупки жилья в этой новостройке. Помните об этом, когда будете взаимодействовать с застройщиком. Он быстрее согласится на корректировки в ДДУ во время переговоров с представителем «единого фронта», готовым выкупить все квартиры на этаже, нежели при общении с одиночным клиентом. Хотя и тут возможны исключения. Но намек о том, что вы дадите своим знакомым рекомендации для покупки недвижимости в этом доме, не будет лишним.

Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

  1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
  2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
  3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
  4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
  5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
  6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

  1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
  2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
  3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
  4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
  5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

  1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
  2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
    • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
    • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
    • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
  3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

  • увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
  • изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
  • предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
  • установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
  • уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Хотя изменения в договор вносились крайне неохотно, мы с Юрием достигли своих целей. Застройщик зафиксировал за мной цену в рублях до конца года (независимо от меняющегося курса доллара США) и почти в два раза снизил процент материальной ответственности (убрать этот пункт застройщик наотрез отказался). Я же в знак благодарности сделала «встречные уступки» – согласилась на услуги управляющей организации застройщика. Также я согласилась на оплату коммуналки в надежде, что серьезной задержки с передачей ключей не возникнет.

Совет: старайтесь уступками в менее значимых положениях добиться уступок в более важных для вас пунктах (как сделала я).

И помните: если представитель застройщика вам заявляет, что внести правки в договор невозможно – не расстраивайтесь и не опускайте руки. Пообщайтесь с лицами, которые уполномочены принимать такие решения, а еще лучше – хотя бы проконсультируйтесь со специалистом. Таким образом вы повысите свои шансы на победу и сможете изменить хотя бы некоторые пункты в ДДУ.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

  • внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
  • точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
  • нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Если выявили нарушения, которые противоречат закону о защите прав потребителей – смело можете их оспорить.

Выводы

Напоследок отмечу, что услуги юриста обошлись недешево. Но зато я была абсолютно уверена в собственной безопасности (в плане финансов). А тем, кто не может себе позволить юридическое сопровождение сделки по ДДУ при покупке квартиры в новостройке, нужно проявить особую бдительность и учитывать ряд моментов, чтобы не попасть «впросак».

Что проверять и на что смотреть при заключении договора долевого участия с застройщиком:

  • Репутация застройщика. Нужно изучить, насколько компания крупная, как давно на рынке, что построила, какие отзывы покупателей, есть ли претензии от контрагентов. Многое можно найти в интернете или через другие средства массовой информации (в т.ч. из открытых источников от органов исполнительной власти и судебных структур – порталы арбитражных/районных судов и прочие).
  • Пакет документов, подтверждающий права застройщика: на ведение строительства и продажу недвижимости; акт местного органа власти (например, администрации) на землю; проектную декларацию; инвестиционный контракт с компанией, разделяющей обязательства по строительству дома; дополнительные соглашения и протоколы.
  • В случае заключения договора не с основным застройщиком, важно проверить всю цепочку – как лицо, уступающее вам свои права на жилье, сам приобрел эти права; его полномочия; документы, подтверждающие оплату перехода прав ему; каким образом эти права будут переданы вам. Если оплата им не была произведена, существует большой риск того, что договор признают недействительным, и он будет расторгнут.
  • Заключается ли действительно ДДУ (договор долевого участия), а не какой-то его аналог – например, предварительный договор, на который действие ФЗ-214 не распространяется. Он не защищает от двойных продаж, не подлежит государственной регистрации и может маскировать мошеннические схемы (а следовательно, является весьма опасным способом покупки недвижимости).
  • Обязательства застройщика по передаче жилья в собственность после завершения строительства объекта. Некоторые недобросовестные компании используют вместо этой измененные формулировки, которые выводят сделку из-под действия закона ФЗ-214. К примеру: финансирование совместной деятельности в рамках строительства, участие в инвестиционной деятельности и т.д. Попробуйте отыскать и другие «лазейки» в договоре: указание «ориентировочного», а не конкретного срока сдачи новостройки, попытка продажи квартиры после начала процедуры банкротства.
  • Если все в порядке и претензий нет, важно еще проверить, прописаны ли в договоре обязательные условия и пункты: определение и местоположение квартиры, ее характеристики, стоимость и условия оплаты, регистрация ДДУ, сроки завершения строительства дома и передачи квартиры, штрафные санкции за неисполнение застройщиком обязательств.

Только после того, как будет оформлен (а лучше зарегистрирован) договор, можно вносить оплату по нему. Обычно осуществляется платеж по безналичному расчету на счет строительной компании – платежное поручение с чеком является вашей главной подстраховкой. Наличные вносить не стоит, поскольку известны случаи, когда даже при получении чека от бухгалтера или квитанции от застройщика платеж оказывался недействительным, и по решению суда покупатель лишался не только квартиры, но и денег.

Когда можно обойтись без юридического сопровождения сделки по ДДУ

Без юриста можно обойтись, наверное, только в двух случаях:

  • когда квартира берется в ипотеку (сделку проверяет и контролирует банк);
  • когда застройщик крупный и давно известный.

Однако внимательность и осторожность не помешают никогда – ведь как банк, так и застройщик может в любой момент обанкротится.

Наконец-то! Получили приглашение от застройщика на осмотр своей квартиры в новостройке. Мы ждали этого больше года. Сдача в эксплуатацию была изначально намечена на 2-й квартал прошлого года, но девелопер сорвал сроки. В итоге – пришлось ждать. Поэтому договорились о встрече и с нетерпением на следующий же день отправились на приемку.

Как проверить регистрацию договора долевого участия в Росреестре

В соответствии с законом 214-ФЗ, простого подписания договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком недостаточно. Договор считается действительным и вступает в силу только после его государственной регистрации Росреестром. Именно с этого момента покупатель становится дольщиком и может пользоваться всеми способами защиты прав, предусмотренными законом. Как правило, застройщик регистрирует ДДУ своими силами. Однако важно не пускать процесс на самотек и удостовериться, что все прошло гладко. Рассмотрим, как дольщик может проверить договор долевого участия и убедиться, что он зарегистрирован в Росреестре, как того требует 214 федеральный закон. Для наглядности, мы подготовили пошаговую инструкцию для всех способов проверки.

  1. Онлайн проверка ДДУ
  2. Выписка из ЕГРН «вживую»
  3. Электронная выписка из ЕГРН
  4. Проверка электронной регистрации ДДУ
  5. Дополнительная проверка
  6. Как узнать номер регистрации договора долевого участия
  7. Что делать, если Росреестр отказался регистрировать ДДУ

Онлайн проверка ДДУ

Самый простой вариант – это проверка договора долевого участия через интернет на сайте Росреестра. Онлайн проверка позволяет бесплатно и быстро убедиться, что ДДУ зарегистрирован Росреестром.

Проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра можно как по описанию земельного участка, так и по номеру регистрации договора в Росреестре. Однако, при этом дольщик не получит на руки никакого подтверждения регистрации.

Кроме того, в результате проверки можно будет увидеть только номер регистрации ДДУ, без указания других данных (даты ДДУ, выданного застройщиком регистрационного номера договора, Ф.И.О. дольщика). Поэтому данный вариант лучше всего подойдет для дольщиков, которые уже имеют на руках зарегистрированный ДДУ, но хотят убедиться, что все действительно в порядке. Если же договор долевого участия ещё не вернули дольщику, лучше заказать выписку из реестра недвижимости (ЕГРН).

Для онлайн проверки регистрации ДДУ, не выходя из дома, необходимо:

  • зайти на сайт Росреестра: https://rosreestr.ru
  • в нижней части сайта нажать на ссылку «Электронные услуги», и далее зайти в подраздел «Справочная информация».

  • На появившейся странице нужно указать информацию о земельном участке, приведенную в договоре долевого участия. Как правило, эти данные застройщики указывают в первом или втором разделе, который называется «Предмет договора».

Договор долевого участия в строительстве регистрируется в качестве обременения земельного участка, на котором появится новостройка. Именно поэтому в форме запроса на сайте Росреестра нужно указать всю имеющуюся в ДДУ информацию об этом земельном участке. Как правило, указываются кадастровый номер, площадь и адрес. Указывать данные по квартире обычно нет смысла. На момент регистрации ДДУ квартира еще не построена, и Росреестр не сможет ее обнаружить в своей базе данных.

Читайте также:  Налог на наследство в беларуси для граждан россии

Если зарегистрированный ДДУ уже имеется на руках, можно провести его онлайн-проверку по номеру регистрации, присвоенному Росреестром.

После заполнения информации необходимо нажать кнопку внизу экрана «Сформировать запрос». На обновившейся странице появится ссылка с описанием земельного участка. Если на предыдущем шаге информация была введена не точно, таких ссылок может быть несколько. В этом случае, необходимо выбрать из них нужную или уточнить запрос.

После клика по ссылке с описанием нужного земельного участка, открывается страница с его описанием. На ней необходимо раскрыть подраздел: «Права и ограничения» внизу страницы. Далее появятся все обременения этого участка, которые зарегистрированы в ЕГРН. В их списке нужно найти регистрационный номер своего договора долевого участия.

Список содержит только номера обременений. Если номер регистрации договора пока неизвестен, рекомендуем проверить ДДУ, получив выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке.

В силу технических особенностей в списке после номера регистрации обременения может быть поставлена пометка «залог» вместо «договор долевого участия».

Онлайн информация запаздывает. Если номер регистрации ДДУ отсутствует в списке обременений, — возможно, данные еще не обновились. В этом случае необходимо проверить, когда произошли последние изменения, известные Росреестру. Эта информация видна в строке «дата обновления информации».

Выписка из ЕГРН «вживую»

Существует еще один «традиционный» способ узнать, произошла ли регистрация ДДУ. Для этого нужно заказать обычную (бумажную) выписку из реестра недвижимости (ЕГРН). В отличие от онлайн проверки, при использовании этого способа дольщик получит на руки официальный «бумажный» документ, подтверждающий регистрацию его ДДУ.

Для этого дольщик должен обратиться в единый центр оказания государственных услуг, многофункциональный центр (МФЦ) или офис Росреестра в своем регионе и запросить выписку из ЕГРН о земельном участке, на котором ведется строительство. В ней появится информация и обо всех зарегистрированных ДДУ.

Обычно заказ такой выписки через МФЦ удобнее и быстрее. Кроме того, в некоторых регионах Росреестр не ведет прием напрямую, поэтому МФЦ остается единственным вариантом.

Выписку из ЕГРН может заказать любой человек, даже не имеющий отношения к земельному участку, поскольку сведения из ЕГРН общедоступны.

Поэтому для обращения в Росреестр не потребуется предъявлять какие-либо документы, помимо:

  • квитанции об оплате госпошлины, размер которой составляет 750 рублей;
  • паспорта, который необходимо предъявить сотруднику МФЦ или Росреестра;
  • данных о земельном участке, на который запрашивается выписка. Эти данные можно взять из ДДУ. Оригинал или копию договора при этом предоставлять не нужно. Достаточно переписать или скопировать описание земельного участка.

Срок получения выписки составит от пяти до семи рабочих дней, но иногда случаются задержки.

В полученной выписке из ЕГРН дольщику нужно проверить раздел «Обременения». В нем должен быть указан номер регистрации договора долевого участия.

Электронная выписка из ЕГРН

Дольщик может также подать запрос о получении электронной выписки из ЕГРН на сайте Росреестра. Стоимость такой выписки составляет 300 рублей. Однако, для использования данного способа необходимо иметь электронную подпись, которую вряд ли имеет смысл оформлять для подачи одного запроса. Если же подпись есть, необходимо осуществить следующие шаги.

  • зайти на сайт Росреестра https://rosreestr.ru в раздел «получение сведений ЕГРН» внизу страницы;

  • заполнить информацию о земельном участке;

  • заполнить информацию о заявителе (т.е. о себе);

  • дополнительные документы указывать не нужно:

  • на новой странице требуется еще раз проверить запрос и отправить его, нажав на кнопку «Подписать и отправить».

Для заказа выписки ЕГРН этим способом должна быть подключена электронная подпись.

Выписка придет на электронную почту, которую заявитель указал в своем запросе. Обычно выписка приходит в течение двух — трех часов, но иногда ее получение может растянуться на сутки.

Проверка электронной регистрации ДДУ

Перечисленными этой в статье способами можно проверить также, произошла ли электронная регистрация ДДУ в Росреестре. Результатом любой регистрации договора долевого строительства — как в электронном, так и в традиционном оффлайновом виде- будет присвоение официального номера регистрации. Этот номер будет указан в выписке ЕГРН в разделе обременений прав на земельный участок, где ведется строительство.

Дополнительная проверка

Дополнительно дольщик может на всякий случай проверить свой договор долевого строительства на сайте наш.дом.рф. Здесь можно выяснить, оплатил ли застройщик необходимые взносы в компенсационный фонд долевого строительства до регистрации этого ДДУ.

В соответствии с законом 214 ФЗ уплата взносов в компенсационный фонд обязательна только для проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 года. При этом независимо от даты регистрации не должны уплачивать взносы те застройщики, которые работают со счетами эскроу.

Проверку можно сделать в разделе сайта: «Проверить ДДУ» (находится в середине страницы).

Для проверки нужно ввести номер регистрации своего ДДУ.

Эта система создана недавно и временами может работать некорректно. Росреестр при регистрации ДДУ также проверяет сведения об уплате взносов в компенсационный фонд. Так что, если ДДУ успешно зарегистрирован Росреестром, — скорее всего, взносы уплачены, либо их уплата не требуется.

Как узнать номер регистрации договора долевого участия

Узнать присвоенный Росреестром номер регистрации ДДУ можно, посмотрев на оборот последней страницы договора. Нужный номер указан в штампе о регистрации, поставленном Росреестром при обработке ДДУ. Как правило, этот номер вписан от руки. Номер ДДУ выглядит, как несколько групп цифр, разделенных знаками «/» и «:».

Номер регистрации ДДУ в Росреестре не идентичен номеру, выданному застройщиком при подписании и регистрации ДДУ в своей внутренней системе учета (указан на первом листе в названии ДДУ). Однако номер застройщика также важен, поскольку он будет указан в записи Росреестра о создании обременения в виде ДДУ. По этому номеру дольщик сможет найти свой ДДУ в разделе «Обременения» выписки из ЕГРН на земельный участок, где осуществляется строительство.

Что делать, если Росреестр отказался регистрировать ДДУ

Росреестр может отказать в регистрации договора долевого участия по разным мотивам. При этом никакой записи в реестре недвижимого имущества не появится. Вместо этого заявителю (как правило, документы на регистрацию подает застройщик от имени обеих сторон договора) будет выдано письмо с объяснением причин, по которым было принято решение отказать в регистрации ДДУ. Отказ может произойти вследствие:

  • технических ошибок: не поданы требуемые для регистрации документы или в них допущены ошибки;
  • обстоятельств, делающих регистрацию ДДУ невозможной в принципе: уже имеется другой ДДУ на эту же квартиру или застройщик лишен права получать деньги от граждан-дольщиков.

Техническую ошибку обычно легко исправить, заново обратившись за регистрацией с правильным пакетом документов. Если же Росреестр отказал по существенной причине, приобретение такой квартиры может повлечь серьезный риск для покупателя.

Поэтому, если договор долевого участия не зарегистрируют, необходимо запросить у застройщика письмо Росреестра с указанием конкретной причины отказа. Ознакомившись с ним, дольщик сможет понять, как лучше действовать дальше. Неготовность застройщика пояснить причины отказа — это тревожный признак. Столкнувшись с таким поведением застройщика, стоит задуматься, нужно ли покупать у него квартиру.

Подытоживая сказанное выше, нужно еще раз отметить, что своевременный поиск информации о том, зарегистрирован ли договор долевого строительства поможет покупателю строящейся квартиры избежать проблем и потери денег. Проверив свой договор на сайте или в отделении Росреестра, дольщик сможет убедиться в том, что этот договор действительно зарегистрирован, стал обязательным к исполнению сторонами, и можно перечислять застройщику деньги за квартиру.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Проверка, сопровождение и регистрация ДДУ в Челябинске

Как пользоваться меню?
Меню по разделам юридических услуг для граждан находится слевой стороны страницы. Оно состоит из вертикально расположенных глав, при наведении на которые курсором появляются дополнительные мень. Они представляют из себя вертикальные подменю при наведении на которые можно перейти на страницу с заинтересовавшей темой. Верхнее меню позволяет переходить между основными разделами, а так же попасть на главную страницу- кратко описывающую нашу компанию и методы юридической помощи Вам.

  • Гражданско-правовые вопросы и споры
  • Сделки с недвижимостью
  • Защита прав потребителей
  • Судебные споры
  • Семейные вопросы и
    споры
  • Жилищные вопросы и
    споры
  • Трудовые споры
  • Земельные вопросы и
    споры
  • Наследсвенные вопросы
  • Страховые споры
  • Экспертиза документов
  • Регистрация и сопро-
    вождение сделок
  • Приватизация
  • Перепланировки и пере-
    вод в нежилое
  • Споры в сфере купли-
    продажи товаров
  • Споры в сфере оказания
    услуг
  • Споры в банковской
    сфере
  • Споры в сфере изготов-
    ления мебели
  • Споры в сфере медицин-
    ских услуг
  • Споры в сфере недвижи-
    мости
  • Споры в сфере туризма
  • Споры в сфере возврата
    автотранспорта
  • Жилищные судебные
    споры
  • Семейные и наследствен-
    ные
  • Страховые судебные
    споры
  • Судебная защита прав
    потребителей
  • Подготовка судебных
    документов

Сделки с недвижимостью.

Регистрация и сопровождение сделки.

Экспертиза документов

Наша юридическая группа проводит экспертизу на соответствие договоров и документов действующему законодательству и полностью удовлетворяют интересам стороны. После проведения экспертизы мы выдаем заключение о соответствии документов предоставляемым интересам клиента или о выявленных нарушениях и ожидаемых негативных последствиях.

На основе отчета по экспертизе внесем необходимые изменения в представленные документы.

Сопровождение сделок с недвижимостью

Сопровождение грамотным юристом сделок с недвижимостью позволяет:

  • избежать конфликтов после реализации сделки;
  • защитить интересы клиентов в отношениях с риэлтерскими компаниями;
  • часто сэкономить стороне определенные денежные средства, время и нервы.

На сегодняшний день операции с недвижимостью не требуют нотариального заверения. Появилась возможность самому оформить документы и произвести сделку, не прибегая к услугам специалиста. Можно пойти таким путем, если есть время на неоднократные исправление Ваших ошибок и замечаний принимающего органа, и главное не дать мошенникам воспользоваться Вашим доверием и непрофессиональными знаниями в этой сфере.

А лучше такую работу доверить специалисту. Наша компания готова решить обширный круг вопросов в сфере сделок с недвижимостью:

  • составление и анализ документов и договоров для сделки с недвижимостью получение разрешений на строительство;
  • юридическое сопровождение нашими юристами сделок с недвижимостью;
  • юридическое сопровождение долевого участия в строительстве;
  • разрешение земельных споров в вопросах межевания и его оформления;
  • по составлению договора, проверки и сбору документов, требуемых для регистрации и в сопровождении самой сделки.

Все проводимые сделки с недвижимостью, такие как обмен, дарение или купля-продажа должны пройти государственную регистрацию права. Поэтому окончательно право собственности наступает с момента регистрации.

При осуществлении сделки с недвижимостью юрист не преследует цель любой ценой продать или купить недвижимость, в отличии от представителей риэлтерских компаний. У Вашего юриста отсутствует какой ни будь интерес в осуществлении сделки любой ценой. Поэтому его главной целью, является представление интересов клиента и минимизация любых его рисков.

Частые проблемы при осуществлении сделок с недвижимостью.

Приведем пример наиболее частых проблемх, возникающих при или после заключения сделок с недвижимостью:

  • • сокрытие информации о возможном обременении объекта или составлением договора таким образом, что он нарушает права одной из сторон из-за чего в судебном порядке может быть признан незаключённым;
  • • отказ покупателя недвижимости после получения документов платить деньги или оказ продавца оформлять регистрационные документы после получения денег;
  • • нарушения законодательства о приватизации жилья,строительства объекта, нарушение норм ввода в эксплуатацию и как следствие предоставление недействуюших правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
  • • наличие ограничений на владение или использование участка, несоответствие определенной категории земель, отклонение возведенного дома от проекта;
  • • существующей задолженностью по налогу в значительных размерах.

Преимущества обращения в компанию «ГарантПрава» при оформлении сделок с недвижимостью.

Можно разбить сопровождение сделки на три этапа:

  • проверка первичных документов на интересующий объект недвижимости;
  • формирование пакета документов и договора для осуществления сделки и помощь в его заключении;
  • регистрация права собственности на недвижимое имущество в государственном Реестре на приобретённый объект.

Разрешение на строительство.

Для того, что бы приступить к строительству объекта недвижимости требуется разрешение на строительство – Этот документ подтверждает соответствие документации объекта требованиям проекту межевания земельного участка или проекту планировки территории.

Для получения такого разрешения на строительство в Челябинске, реконструкцию, ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию нужно подготовить пакет документов, закрепляющих право использования земельного участка под застройку за застройщиком и предоставить его в Департамент архитектуры Администрации Челябинска. Так же Заказчик должен предоставить проектно-сметную документацию предварительно согласовав ее, проведя экспертизу.

Список документов, которые клиенты должны предоставить в отдел выдачи разрешений администрации определены ст. 51 и ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
На сбор необходимых документов для получения такого разрешения и их экспертизу нужно потратить много времени и сил. Поэтому оптимальным выходом для Вас будет с обратиться в юридическую компанию «ГарантПрава». Наши специалисты имеют положительный опыт в прохождении всех этапов и процедур, необходимых для получения разрешения на строительство.

Если Вам понадобилось разрешение на строительство дома или на индивидуальное строительство – обращайтесь к нам и мы Вам поможим в кратчайшие сроки собрать и оформить все необходимые документы. При этом Вы сэкономите уйму времени и нервов.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Существуют различные виды операций проводимые при сделках с недвижимостью:

  • дарения – квартиры, жилого дома, нежилых построек и земельного участка;
  • сделки по купли-продажи квартиры, жилого дома нежилых построек и земли;
  • обмена жилой и нежилой недвижимости.

Для осуществления которых требуется подготовить определенные документы. Для их представления требуются специальные знания Российского права и других институтов.
Главным фактором при оформлении операций с недвижимостью является проверка юридической чистоты сделки.

При заключении различных договоров на приобретение недвижимости необходимо представлять, что она не находится под арестом, в споре и не обременена, а значит принадлежить продавцу на правах собственности.

Естественно, что не специалисту в этом вопросе невозможно представить полную картину происходящего, разобраться во всех юридических вопросах. При этом на равне с потерей времени, возможна потеря и имущества.

Юридическая группа “ГарантПрава” готова Вас защитить от каких либо неприятностей при совершении сделок с недвижимостью, предоставив Вам опытных и квалифицированных специалисту в этой области, которые в кратчайшие сроки смогут подготовить все неоходимые документы, и при этом провести сделку быстро и юридически грамотно.

Наши специалисты быстро и качественно произведут сбор документов, выполнят анализ документов представленных другой стороной, представят юридическое заключение по сделке и помогут провести саму сделку.

Вы будете уверены в правильности оформления договора и других важных документов, которые будут подготовлены в соответствии с действующим законодательством и в Вашах интересах.

Долевое участие в строительстве.

Не менее востребованной услугой оказываемой группой компаний “ГарантПрава” видится услуга полного сопровождения долевого строительства.
К сожалению, некоторые строительные компании в Челябинске привлекают финансы на основании договоров соинвестирования, предварительных договоров по продаже и долевого участия, что не соответствует интересам клиента и действующему законодательству.

Покупка недвижимости в новостройке часто связана с большим риском, чем покупка жилья на вторичном рынке, и поэтому требует большей осторожности и внимания к правовой стороне такой сделки.

Читайте также:  Право постоянного проживания в квартире

Специалисты нашей компании по недвижимости осуществляют юридическое сопровождение сделок по приобретению жилых и нежилых помещений в новостройках, предоставляя следующие услуги:

  • экспертиза договора долевого участия;
  • информация о строительной компании и об объекте;
  • анализ условий договора клиента с продавцом;
  • проверка наличия у застройщика всех необходимых документов для сделки;
  • проведение переговоров с застройщиком по согласованию и изменению условий договора долевого участия;
  • подписание договора долевого участия и проведение расчетов по сделке;
  • регистрация прав в государственных органах.

При подписание договора долевого строительства необходимо предусмотреть такие условия, как срок передачи объекта введенного в эксплуатацию застройщиком, цену, порядок оплаты и штрафы за несоблюдение этого порядка, санкции за нарушение условий договора, порядок передачи квартиры и гарантийный срок на выполненную работу.

Наши юристы по наследственным спорам помогут Вам разобраться в Ваших правах и обязанностях при сопровождении сделок с недвижимостью, окажут квалифицированную юридическую помощь по представлению интересов в суде.

С более подробной информацией о предоставляемых нами юридических услугах Вы можете ознакомиться на нашем сайте.

Так же Вы можете связаться с нами по телефону . Либо, задать вопрос на сайте , через нашу электронную почту, а также посредством личного обращения в офис ООО «ГарантПрава» по адресу : г.Челябинск, ул.Молодогвардейцев, д.47-А.

С уважением к Вам, коллектив ООО «ГарантПрава».

Юристы по ДДУ в Челябинске

✅ Лучшие юристы по ДДУ в Челябинске окажут профессиональную юридическую помощь «под ключ» ☎️ 8(800)600-36-02 !

  • несвоевременная сдача объекта строительства;
  • подписание договора, который ставит дольщика в невыгодное положение;
  • дополнительные взносы, платежи, сборы, комиссии;
  • неоднократная перепродажа жилых помещений нескольким долевым участникам;
  • невозможность оформления права собственности на приобретенную недвижимость;
  • невыполнение обязательств перед инвесторами;
  • банкротство;
  • конфликты между застройщиком, подрядными и субподрядными организациями;
  • строительство, не утвержденное государственными инстанциями, неисполнение сроков, нормативов качества, прочее.

Бесплатная юридическая консультация по ДДУ онлайн!

  1. ☎️ 8(800)600-36-02 Позвоните по телефону с 9:00 до 21:00
  2. Напишите в онлайн-чат.
  3. Напишите через форму ниже.
  4. Назначим очную встречу в офисе в городе.

Стоимость услуг юриста

Наименование услугиСтоимость
Устная консультацияБЕСПЛАТНО
Письменная консультацияот 3 000 руб.
Анализ документов от застройщика, соглашений ДДУ и дополнительных соглашений, в том числе – на предварительном этапеот 2 000 руб.
Анализ ситуации, в которой оказался клиент, результатов экспертиз, вынесения предварительного вердикта по делу

Чем поможем

В 2019 правительство перешло от слов к делу и внесло ряд изменений в ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Новеллы развязывают руки юристам и значительно расширяют возможности борьбы с непорядочными застройщиками. А это значит, что решить проблемную ситуацию стало проще.

Мы готовы оказать помощь в виде:

  • консультации по сложившейся ситуации;
  • формулирования претензий к застройщику;
  • выезда представителя для проведения переговоров с руководителями фирмы-застройщика;
  • определения ущерба, нанесенного действиями или бездействием застройщика;
  • сбора документов, которые нужны по судебным делам;
  • защиты в суде;
  • взыскания неустойки по ДДУ;
  • расторжения ДДУ.

Какая бы ситуация ни сложилась, смело обращайтесь. Мы обязательно найдем решение и окажем поддержку. Доверьте нам ваши проблемы, и у вас их станет значительно меньше.

Частые вопросы

Клиенты зачастую обращаются к нам со следующими дилеммами:

  • по какой причины сместились сроки сдачи объекта;
  • почему застройщик вмиг лишается необходимого разрешения для строительства;
  • кто ответственен за банкротство застройщика;
  • каким образом рассчитывается неустойка по условиям ДДУ;
  • как можно расторгать ДДУ;
  • как приобрести статус обманутых дольщиков;
  • как можно осуществить взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта;
  • по какой причине договорные условия не соответствуют ФЗ-14;
  • имеет ли смысл обращаться в суд.

Касательно последнего вопроса стоит дать краткое разъяснение, поскольку клиенты часто обращаются уже постфактум, когда ситуация стала действительно критической. Суд – это машина, которая работает строго на нормах законодательства. У застройщика кроме обязанностей есть и права, поэтому рассмотрение спора в судебном порядке не самое лучшее решение. В 85% случаев возможно заключение мирового соглашения или досудебное урегулирование спора. Главное вовремя подключить юриста по ДДУ.

Как бесплатно проверить регистрацию ДДУ (договор участия в долевом строительстве) в Росреестре

Чтобы проверить недвижимость можно заказать выписку из ЕГРН
*Задать вопрос или заказать выписку можно также WhatsApp +79232492328 или Email: barnikov@yandex.ru

Тем кто заключил договор долевого участия или кто хочет заключить договор переуступки прав требования по ДДУ иногда требуется проверить регистрацию договора в Росреестре.

Это можно сделать совершенно бесплатно при помощи электронного сервиса. В этой статье-инструкции разберёмся как это сделать.

Важно: Для проверки ДДУ нужно знать кадастровый номер участка, на котором идёт строительство и номер государственной регистрации договора долевого участия. Кад. номер земельного участка можно найти в тексте договора. Номер госрегистрации ДДУ можно найти на на последнем листе договора на штампе Росреестра.

Вариант №1: Проверка регистрации ДДУ по кадастровому номеру земельного участка

1. Заходим на сайт Росреестра в раздел « Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online ».

2. Вводим кадастровый номер земельного участка в графу «Кадастровый номер».

3. Вводим проверочный код (капчу).

4. Жмём кнопку «Сформировать запрос».

5. Жмём на адрес, подсвеченный синим цветом.

6. Жмём на вкладку «Права и ограничения».

7. В появившемся списке ищем номер регистрации ДДУ.

Важно: если свой договор не находим в этом списке — скорее всего, у вас ДДУ без ипотеки. Поэтому переходим в Варианту №2.

Вариант №2: Проверка ДДУ по номеру государственной регистрации ДДУ

  1. Заходим на сайт Росреестра в раздел « Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online ».
  2. Вводим номер госрегистрации в графу «Права/органичения — Номер ограничения».
  3. Выбираем «Субъект» из выпадающего списка.
  4. Вводим проверочный код.
  5. Жмём кнопку «Сформировать запрос».

Если все данные ввели верно — появится адрес и кадастровый номер земельного участка, где идёт строительство объекта. Это означает, что договор зарегистрирован:

Если нужен документ, подтверждающий регистрацию договора долевого участия

Если вам нужен документ, который подтверждает заключение ДДУ с застройщиком — нужно заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ.

Этот документ можно получить через МФЦ или на нашем сайте по этой ссылке.

Выписка о зарегистрированных ДДУ заказывается по кадастровому номеру зем. участка, где идёт стройка.

Документ содержит следующую информацию (по каждому ДДУ):

  1. Реквизиты договора,
  2. Дата государственной регистрации,
  3. Номер государственной регистрации,
  4. Объект долевого строительства,
  5. Участники долевого строительства — фамилия, имя, отчество,
  6. Сведения о залоге прав требования участника долевого строительства, ином ограничении его прав,
  7. Способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору,
  8. Сведения о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для специального депонирования денежных средств в счет уплаты цены такого договора.

• Чтобы заказать выписку – заполните форму ниже.

Проверка регистрации договора долевого участия в Росреестре

Покупка квартиры в строящемся доме подразумевает обязательное оформление договора долевого участия, который в дальнейшем регистрируется в Росреестре. Это определенная гарантия для покупателей, которые находятся под защитой государства.

Однако не всегда застройщики прибегают к регистрации договора. Узнать о проведенной процедуре гражданин может сам. Для этого ему надо следовать представленной в статье инструкции, как проверить самостоятельно регистрацию ДДУ в Росреестре по номеру договора.

ЧТО ТАКОЕ РЕГИСТРАЦИЯ ДДУ В РОСРЕЕСТРЕ

ДДУ – это договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома или нежилого здания. Документ формируется посредством сотрудничества граждан или юридических лиц с застройщиками. В дальнейшем покупатель становится собственником – сразу по факту сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию.

Подобные отношения регламентируются законодательством, а именно Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. В представленном акте прописаны обязательства сторон. Покупатель обязан внести определенную денежную сумму, которую застройщик должен использовать для дальнейшего строительства. Именно по факту передачи денежных средств и оформляется ДДУ.

Его регистрируют в государственном органе – Росреестре, что дает право покупателю считать себя законным дольщиком. Для проведения процедуры застройщик должен представить все документы, дающие ему право на строительство объекта. Если дольщик знает, как проверить, зарегистрирован ли договор ДДУ в Росреестре, он может быть уверен в правомерности действий застройщика.

Важно! При регистрации застройщик представляет в Росреестр документы, которые подтверждают правовой статус самого строительства и его компании (как организации, имеющей на это право). В обязательном порядке готовят разрешительные выписки для застройки: разрешение от местного муниципалитета на использование земли, подписанный инженерный план строения и пр.

Зачем она нужна

Как уже было сказано, таким образом покупатели могут узнать о правомерности процесса. Более того, если вдруг у застройщика возникнут проблемы и стройка «заморозится», дольщики смогут доказать наличие права собственности и получить компенсацию. При этом участие должно быть зарегистрировано в реестре – только тогда покупатель становится полноправным собственником недвижимости.

Внимание! Покупателю не рекомендуется передавать денежные средства застройщику, пока не будет пройдена регистрационная процедура в Росреестре. В противном случае уступку права в долевом строительстве нельзя считать юридически защищенной.

КАК ПРОВЕРИТЬ

Есть два способа того, как самостоятельно проверить регистрацию договора в Росреестре. Это возможно через 1-2 недели после подписания документа и передачи денежных средств.

Можно обратиться лично в отделение государственного органа (или МФЦ) или узнать все в режиме онлайн на его сайте. В обоих случаях используется номер договора, заключенного между застройщиком и покупателем.

Личное обращение

Для начала следует оговорить моменты обращения в уполномоченные службы лично. Это посещение отделения Росреестра или МФЦ, которое также предоставляет подобные услуги. Проверка ДДУ путем личного обращения происходит по месту нахождения стройки – будущей недвижимости покупателя.

Если нет возможности посетить отделение Росреестра, можно обратиться в МФЦ по месту жительства покупателя (иногда граждане проживают в другом городе или регионе). Здесь достаточно подать заявление на предоставление сведений по имеющемуся на руках договору.

Обращение требует уплаты госпошлины в размере 400 рублей, что действительно на 2019 год. Сумма регламентируется законодательным актом, а именно Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.
При посещении следует иметь при себе:

– паспорт владельца долевой собственности;
– договор с застройщиком;
– квитанцию об уплате госпошлины.

Внимание! Если нет возможности заниматься этим вопросом, можно отправить в отделение доверенное лицо. Оно должно иметь на руках свой действующий паспорт, нотариально заверенную доверенность, копии паспорта покупателя и договора с застройщиком.

В режиме онлайн

Этот способ подразумевает получение сведений через интернет, что заметно упрощает процедуру. При этом требуется соблюдать следующую последовательность действий:

1. Зайти на сайт Росреестра по ссылке: https://rosreestr.ru/site/. Здесь можно зарегистрироваться самостоятельно, что значительно увеличит возможности пользования сайтом. Однако для получения рассматриваемых в материале сведений регистрироваться специально нет необходимости.

2. В конце главной страницы будет вкладка «Электронные услуги». Открыв ее, можно ознакомиться с перечнем услуг, которые предоставляет портал на данный момент. Уточняется, что все отчеты будут выданы именно в электронном виде.

3. Для получения сведений о регистрации ДДУ нажимают кнопку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

4. Откроется таблица, которую необходимо заполнить. Для начала достаточно ввести в строку кадастровый номер объекта (он указывается в договоре). После ввода данных нажимают «Сформировать запрос».

5. Будет выведена вся информация об объекте, в котором покупатель приобрел долю. Это указывает на тот факт, что предварительно застройщик смог оформить все права на начало строительства.

6. В предложенной информации будет присутствовать строка «Права и ограничения». Нужно нажать на нее и ознакомиться с выведенным списком всех зарегистрированных договоров. Все номера – это аналогичные оформленные документы с другими покупателями, поэтому они похожи и найти свой вручную будет затруднительно, но иного способа нет.

Если пользователь не нашел своего номера контракта с застройщиком, не следует паниковать. Зачастую достаточно посмотреть дату обновления информации. Она будет здесь же, на странице результатов. Если покупатель оформил сделку после этой даты, значит, застройщик еще не передал новые сведения в Росреестр.

Внимание! Оформлять регистрацию договора с первым дольщиком можно в течение семи рабочих дней после подписания документа. Представленный срок рассчитан на подачу сведений в отделение Росреестра напрямую. Если обращение происходит в МФЦ, значит, у компании есть девять дней для сдачи новых документов. Для остальных дольщиков устанавливается срок в пять рабочих дней.

ЕСЛИ ДОГОВОР НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАН

Иногда, когда покупатель собирается проверять регистрацию договора, он попросту не находит эту информацию на сайте Росреестра. Если все сроки предоставления сведений в базу уже прошли, необходимо обратить внимание на другие причины отсутствия информации.

Здесь выделяются следующие возможные ошибки сторон – покупателя и застройщика:

1. Представитель компании-застройщика при обращении в Росреестр не представил все документы. Зачастую причиной этого становится отсутствие прав на строительство объекта в целом. Подобное может обернуться для обратившейся стороны административными взысканиями и даже уголовной ответственностью.

2. ДДУ был оформлен с ошибками, которые выявили сотрудники Росреестра. Возможно, на момент проверки они уже оповестили о наличии допущенной оплошности застройщика, но он еще не связался с покупателем или не может сделать это по причине отсутствия контактных данных.

3. Сведения подавались неуполномоченным лицом. Здесь следует указать, что зарегистрировать ДДУ в Росреестре может и сам покупатель в одностороннем порядке. Для этого ему достаточно представить копии правоустанавливающих документов на строительство, которые можно взять у самого застройщика.

4. В Росреестре уже зарегистрирован договор с идентичным номером, но с другим владельцем долевой собственности.

Как правило, сотрудники Росреестра выдают письменный отказ в регистрации ДДУ с указанием причины. Если причина затрагивает и покупателя, уполномоченные лица компании-застройщика оповещают его об отсутствии возможности регистрации. Далее решается вопрос об устранении ошибки: заключается новый договор, представляются новые документы и пр.

Если застройщик не оповестил о проблемах, следует обратиться к нему лично при отсутствии данных на сайте Росреестра. Делается это для уточнения. Задуматься, а еще лучше отказаться от дальнейшего сотрудничества следует, когда представители компании не могут дать точный ответ. Если это происходит, можно запросить письменный отказ от сотрудников государственного органа с целью ознакомиться с настоящей причиной. Если и этого нет, значит, компания не подавала сведения на регистрацию ДДУ.

Иногда ДДУ просто теряется, когда уполномоченное лицо компании-застройщика забирает зарегистрированные договоры в Росреестре, поскольку за одно обращение отдается несколько документов сразу. В этом случае ему следует еще раз посетить отделение и запросить дубликат контракта, который выдадут сразу после уплаты госпошлины. На 2019 год она составляет 300 рублей для физических лиц и 950 рублей – для юридических.

Проверяют регистрацию ДДУ в Росреестре самостоятельно в обязательном порядке до передачи денежных средств застройщику. Не следует доверять уполномоченному лицу, который просит сделать это заранее. В документе достаточно прописать сумму внесенных денежных средств и факт передачи – сразу после регистрации договора. Проверить проведение операции можно двумя способами: через интернет на сайте государственного органа или при личном обращении в Росреестр или МФЦ.

Ссылка на основную публикацию