Продажа доли в квартире между близкими родственниками

Как самостоятельно осуществить продажу доли в квартире родственнику

Сделка по продаже квартиры в последнее время набирает всё больше популярности, как более удобный вариант передачи права собственника от одного лица к другому.

Несмотря на тот факт, что существуют весьма похожие формы (как ), в случае с родственниками следует сконцентрироваться непосредственно на данный метод соглашения.

В чём заключаются его преимущества, и какие подводные камни стоит учесть во время оформления, чтобы не потерять выгоду?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-39-65 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Запланированная продажа доли в квартире между родственниками не имеет существенных отличий от стандартного оформления сделки с третьим лицом.

Однако реализация конкретной части объекта недвижимости допускается лишь, когда лицо имеет право распоряжения ею и это отмечено в соответствующем документе о собственности.

А продажа допустима только при наличии согласия остальных собственников, независимо от того, кто является покупателем: до заключения соглашения обязательно стоит уведомить собственников, ведь приоритетное право на выкуп территории имеют именно они.

Данное сообщение составляется в письменном виде и должно иметь следующие пункты:

  • подробное описание предмета продажи с указанием места расположения и площади;
  • размер стоимости;
  • временные сроки, в течение которых собственник должен принять решение (минимум месяц).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Продажа невыделенной доли в квартире и выделение доли при продаже
  • Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности
  • Основные правила продажи квартиры долями собственников
  • Несколько способов выгодно продать одну вторую долю в квартире
  • Нюансы продажи квартир с долями: как продать долю в 2 комнатной и 3 комнатной квартире

Кто считается родственниками с указанием степени родства?

Родство – группа людей (чаще всего семья), которые имеют общего предка и связаны по крови, то есть имеют общее ДНК.

Согласно закону различают несколько ступеней в зависимости от «удаленности»:

  1. родители и их дети (сводные и усыновленные тоже);
  2. родители родителей по отношению к детям (дедушки с бабушками и внуки, братья и сестры);
  3. дяди и тети к племянникам и племянницам;
  4. прадедушки и прабабушки;
  5. самые близкие двоюродные родственники;
  6. двоюродные дяди, тёти и внуки.

Дальние родственники в троюродном колене — это слишком слабая связь.

Доказать связь с вышеперечисленными людьми можно при помощи предоставления необходимых бумаг (паспорта, свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении ребенка), показаний свидетелей, справки с места работы или через экспертизу ДНК (чаще этот метод применяют лишь для первой степени родства).

Плюсы и минусы продажи доли квартиры между родственниками

Гражданин, который является собственником доли квартиры, имеет возможность самостоятельно выбрать способ передачи имущества.

Договор купли-продажи считается самым простым и быстрым выходом из ситуации, поскольку имеет массу положительных сторон:

  • процедура составления соглашения несложная;
  • третьим лицам нельзя оспорить совершенную сделку;
  • реально предусмотреть обширный круг гарантий;
  • допускается заключить предварительную сделку;
  • сумма госпошлины, уменьшается прямо пропорционально степени родства.

Но немаловажно взять во внимание и негативные моменты оформления, которые в отдельных случаях могут оказаться камнем преткновения и вызвать претензии с обеих сторон:

  • обязанность платить налоговый платеж на доход;
  • для супругов такая собственность получает статус совместного имущества;
  • невозможность держать под контролем действия родственника.

Стоит тщательно взвесить все плюсы и минусы, чтобы в будущем проведённая сделка не вызвала новых проблем именно из-за самой формы продажи.

Поэтому внимательно изучите все оговорки насчёт передачи прав и проверить документацию.

Подробная пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Порой возникают ситуации, когда требуется выкупить долю квартиры, принадлежащую родственнику.

Законодательство РФ допускает свободную передачу прав собственности на недвижимое имущество между близкими родственниками посредством сделки купли-продажи.

Но упомянутую процедуру лучше проводить при помощи специалистов, чтобы избежать осложнений, и придерживаться определённых этапов.

С чего начать?

Без предварительного уведомления совладельцам квартиры продавать долю нельзя — право перехода прав на недвижимость просто не будет официально зарегистрировано.

Поэтому принципиально важно сообщить о своих намерениях в письменной форме и получить согласие в аналогичном формате.

Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение.

Где оформляют и куда идти?

Оба участника должны обратиться в соответствующую контору, предоставив отказы других родственников либо доказательства отсутствия их реакции в течение установленного срока (почтовые чеки, датированная корреспонденция, техпаспорт БТИ или санкции органов опеки).

В свою очередь нотариус обязан проанализировать обстоятельства и реакцию других особ.

В конечном итоге он либо заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на конкретные нарушения.

Даже отрицательное решение вносится в нотариальный реестр.

Немаловажным шагом станет и государственная регистрация.

Совершается она через обращение в ближайшее учреждение Росреестра или МФЦ.

После улаживания всех формальностей в сделке продажи доли квартиры, ставится печать, а переход прав указывается в ЕГРП.

Далее участники получают выписку, заверенный договор и кадастровый паспорт и новый хозяин вступает в свои законные права.

Какие документы необходимы?

Продавцу нужно подготовить максимально полный перечень бумаг, которые описывают объект предстоящего соглашения и имеющиеся на него права:

  1. Паспорт или свидетельство о рождении.
  2. Технический паспорт жилого помещения (заказать в службе БТИ).
  3. Договор купли-продажи в 3-х экземплярах, заверенный у нотариуса.
  4. Согласие супруга, также нотариально заверенное (если имущество приобретено после заключения брака).
  5. Разрешение органов опеки и попечительства (в случае с несовершеннолетним).
  6. Документ, удостоверяющий право собственности (справка из налоговой).
  7. Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
  8. Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам (запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
  9. Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
  10. Акт приема-передачи (или соответствующий пункт в договоре).
  11. Выписка из ЕГРН.

От покупателя требуется более скромный список:

  1. Паспорт.
  2. Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
  3. Квитанция об оплате госпошлины.

Сроки оформления

Собственник доли должен направить по адресу заявителя подтверждение, что он отказывается от приобретения части квартире – на это даётся 30 дней.

Родственник, который изъявил желание купить обговариваемую недвижимость, обязан так же в течение 30 дней с момента получения бумаги дать свое согласие.

По истечению тех же 30 дней владелец вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если не получил письменный отказ на приобретение прав собственности.

Стоимость оформления

При заключении сделки придётся оплатить налог, который равен 13% от общей суммы.

Хотя в определённых ситуациях он может быть уменьшен (вычеты), либо отменён вовсе.

Когда могут отказать?

Существуют 3 способа отречения от доли в приватизированной недвижимости:

  1. По собственному желанию (но не в чью-либо пользу и теряя возможности получить часть жилой площади впредь).
  2. Дарение (требуется обновить техническое удостоверение и обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение).
  3. Продажа (следует направить запрос к прочим собственникам, чтобы получить их согласие на будущую сделку).

Взаиморасчеты

Точно рассчитать долю жилого помещения и её цену сумеет только квалифицированный специалист.

Обычно оценку стоимости совершают по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

  • РСД – рыночная стоимость доли;
  • РСН – стоимость недвижимости;
  • РД – площадь отчуждаемой части;
  • К – понижающий коэффициент.

Особенности и нюансы

Согласно ГК РФ все граждане наделены равными правами, а хозяин доли может распорядиться ей по собственному усмотрению, но придерживаться интересов остальных жителей.

Алгоритм продажи доли происходит в том же порядке, что и продажа целой квартире.

При этом остаются некие нюансы, касающиеся соблюдения установленных правил, которые тоже важно учесть.

Продажа доли дочери или сыну

Многие родители отказываются от продажи квартиры детям, когда их сын или дочь заключили брак.

При таком варианте недвижимость будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода делиться лишь между супругами.

Важно понимать, что продав долю квартиры родственникам, вы можете в ней жить лишь по личной договоренности.

Если вас решает выгнать, то закон будет на стороне тех, кто имеет права на владение жильём согласно бумагам.

Только в случае завещания квартиру, она продолжит быть вашей собственностью до самой смерти.

Другие моменты

Привлечением госпрограмм поддержки во время подобных сделок никак не ограничена по закону.

Но при покупке доли за счёт материнского капитала существует ряд замечаний:

  • запрещено приобретение жилья у близких родственников (с дальними членами семьи возможность заключения сделки рассматривается индивидуально);
  • несовершеннолетние дети не могут участвовать в договоре;
  • купленная недвижимость должна быть поделена между всеми членами.

Нередко возникает ситуация, когда люди обращаются за помощью к банкам, чтобы те одобрили ипотечные займы.

Сегодня такие организации часто не обращают внимания на наличие родства между продавцом квартиры и ее покупателем.

Можно сделать вывод, что покупка доли квартиры у родственников выгодна и наиболее безопасна для покупателя.

Помимо длительного сбора и нотариального заверения бумаг, к минусам процедуры можно отнести налоговый вычет, который подразумевает под собой довольно ощутимые финансовые траты.

В остальном договор практически не имеет подводных камней и является лёгким методом передать права на владение жильём близкому человеку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас

Продажа доли в квартире между родственниками

В ряде случаев сделка про продаже долей в квартире может быть оформлена между родственниками. Причин для совершения такой сделки бывает много. Например, брат и сестра получили квартиру в наследство. И сестра хочет выкупить долю брата. Наличие родственной связи между сторонами сделки может быть как плюсом, так и минусом. Рассмотрим, как оформить продажу доли в квартире между родственниками.

Можно ли продать долю в квартире родственнику

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе самостоятельно принимать решение по распоряжению, владению и содержанию имущества. Предусмотрены ограничения для владельцев недвижимости на праве долевой собственности.

Совладельцы должны совместно договариваться об использовании и содержании квартиры. В случае продажи имущества, гражданин обязан предложить сособственникам выкуп доли на условиях, которые будут предлагаться другим покупателям.

Закон не запрещает проведение сделок между родственниками. Поэтому наличие родственной связи между продавцом и покупателям не имеет значительного влияния на сделку.

Продать долю в квартире родственнику можно в следующих случаях:

  • покупатель является сособственником жилого помещения;
  • покупатель не является совладельцем, но другие сособственники отказались от выкупа.

Исключение предусмотрено в случае, если покупатель и продавец являются опекуном и подопечным. Ст. 37 ГК РФ запрещает такие сделки.

Пример. После смерти дочери Марина взяла внука под опеку. Мальчик и бабушка стали наследниками квартиры. Женщина решила переехать в другой город. Для этого необходимо было продать квартиру. Чтобы избежать проблем с продажей, бабушка решила переоформить квартиру на себя. Она хотела выкупить у внука его долю и перечислить деньги на счет. А квартиру продать, чтобы купить на вырученные деньги жилье в другом городе. Однако отдел опеки отказал в оформлении сделки, так как купля-продажа между опекуном и подопечным запрещена.

Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику

Чтобы передать право собственности на недвижимость, необходимо оформить сделку. Популярными вариантами является продажа и дарение.

УсловияДарениеПродажа
Основание перехода правДоговор даренияДоговор купли-продажи
ЗатратыНесет дарительСтороны самостоятельно определяют порядок оплаты расходов (совместно, одна из сторон)
НалогообложениеПодоходный налог оплачивает одаряемый. От выплаты освобождается близкий родственник (внуки, дети, родители, братья и сестры).Подоходный налог оплачивает продавец. Исключение предусмотрено для лиц, владеющих квартирой более 5 лет.
ОграниченияСобственник вправе подарить долю любому гражданину, необязательно родственникуПродавец обязан предложить долю совладельцам. Продать третьим лицам можно только в случае их отказа.
Оспаривание сделкиПо условиям договора может быть предусмотрена отмена дарения в случае, если даритель переживет одаряемого. Также дарение можно отменить, если получатель доли совершил преступление против дарителя.В общих случаях оспаривания сделки (недееспособность, угрозы, шантаж)
ПоследствияДоля станет личным имуществом супруга и не будет делиться при разводеВ случае приобретения в браке, имущество включается в состав совместно нажитого. В случае развода доля будет поделена по ½ доле между супругами.

Право собственности переходит к новому владельцу после государственной регистрации права.

Как продать долю в квартире близкому родственнику

Процедура продажи доли в квартире родственнику не отличается от обычной сделки. Если стороны не являются подопечным и опекуном, стороны могут переоформить жилье в любое время.

Важно! Родственник собственника при продаже доли не обладают приоритетом. В первую очередь удовлетворяются интересы совладельцев (вне зависимости от родственной связи).

Плюсом сделки с родственниками является знакомство с покупателем. Продавец достоверно знает положительные и отрицательные стороны покупателя и может заранее подготовится.

Алгоритм действий

Вне зависимости от родственной связи, продавец должен соблюдать следующий порядок действий:

  1. Подготовка документов.
  2. Направление уведомления.
  3. Подготовка договора.
  4. Нотариальное удостоверение.
  5. Государственная регистрация.
  6. Подача налоговой декларации.

Перечень документов

Перед началом процедуры по продаже доли в квартире необходимо оформить документы на жилье. Гражданин должен подготовить следующие данные:

  • гражданский паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • выписку из ЕГРН;
  • архивную выписку из домовой книги;
  • выписку с лицевого счета (об отсутствии долгов по квартплате);
  • технический план из БТИ;
  • оценочный отчет.

Если ранее вопрос не был урегулирован, то перед продажей необходимо провести процедуру выделения доли. Вопрос может быть решен как по соглашению между совладельцами, так и через суд.

Подготовка к оформлению договора

Если родственник входит в число сособственников, то дополнительные действия при сделке не требуются. Однако, если не входит, то продавец обязан сначала уведомить совладельцев и получить официальный нотариальный отказ.

Уведомление о продаже оформляется в письменной форме. Документ должен содержать сведения о намерении продажи, о стоимости объекта и величине доли.

Если в течение 30 дней с момента вручения совладельцы не дают согласие на выкуп, то доля может быть продана родственнику.

Сделка не будет удостоверена нотариусом, если в перечень документов не входит отказ от совладельцев. Поэтому в случае уклонения сособственников от получения уведомления, необходимо привлечь нотариуса.

Важно! Информация о направлении заказного письма в адрес совладельца не является доказательством надлежащего уведомления. Методические рекомендации для нотариусов поясняют, что в качестве доказательства может приниматься исключительно телеграмма. Так как она дает возможность ознакомиться с текстом направленных сведений. Заказное письмо может быть направлено только нотариусом.

Пример. Илья и Елена развелись. После развода отношения между ними испортились. Поэтому Илья решил продать долю в общей квартире третьим лицам. Мужчина направил бывшей жене заказное письмо с чистыми листами, а в нотариальную контору представил сведения о том, что письмо вручено получателю. Женщина обратилась в суд и перевела сделку на себя.

Закон устанавливает необходимость оформления договора по продаже доли в письменной форме. Стороны могут подготовить проект самостоятельно или нанять юриста.

Чтобы избежать ошибок в договоре целесообразно обратиться к специалисту.

Нотариальное удостоверение

С 2019 года вступили в силу изменения в правилах нотариального удостоверения сделок с долями в квартире. Не требуется обращение к нотариусу, если квартиру одновременно продают все долевые собственники. Поэтому стороны могут не обращаться к нотариусу, если родственники выкупают всю квартиру.

Исключение составляют следующие ситуации:

  • в состав продавцов входит несовершеннолетний гражданин;
  • граждане желают оформить сделку через нотариуса.

Услуги нотариуса значительно увеличивают расходы на сделку. Однако такой договор сложнее оспорить.

Государственная регистрация

С 2019 года обязанность по передаче документов в Росреестр возложена на нотариуса. Однако нотариальная контора направит документы в Росреестр только в том случае, если сделка была оформлена через них.

Процедура проводится в порядке электронного документооборота. Стороны должны повторно явиться в нотариальную контору через несколько дней для получения выписки из ЕГРН.

В противном случае стороны самостоятельно должны обратиться в МФЦ и сдать документы.

Затраты и налоги

Величина расходов на совершение сделки значительно разливается в зависимости от ряда обстоятельств:

  1. Доля не выделена. Для выделения доли понадобится заключить соглашение или обратится в суд. Величина расходов на выделение составляет от 10 000 р.
  2. Оформление технического паспорта. Документ переоформляется каждые 5 лет. Если у гражданина отсутствует актуальный паспорт, то потребуется его переоформить. Стоимость работ составляет от 5 000 р.
  3. Нотариальное удостоверение. Стороны должны оплатить госпошлину в размере 0,55 от суммы сделки. Кроме того, потребуется оплатить правовые и технические услуги нотариуса. В 2021 году стоимость составить от 10 000 р. Уточить величину расходов можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Точная стоимость различается в зависимости от региона и конкретной нотариальной конторы.
  4. Государственная регистрация. Стоимость внесения изменений в ЕГРН составит 2 000 р.

Подоходным налогом облагается сделка, если продавец был собственником менее 5 лет (если доля была куплена) или менее 3 лет (если доля была унаследована или принята в дар).

Величина налога различается в следующих случаях:

  • для налоговых резидентов – 13% от стоимости части квартиры;
  • для нерезидентов – 33% от стоимости предмета сделки.

Сроки

Период оформления сделки напрямую зависит от уровня подготовки продавца.

№ п/пЭтап подготовкиПримерный срок
1Оформление технического паспортаот 30 дней
2Направление уведомления30 дней с момента вручения
3Подготовка документов2-3 дня
4Оформление договора2 дня
5Государственная регистрацияот 7 дней

Договор купли продажи доли в квартире между родственниками (образец) 2021

Контракт продажи доли в квартире родственнику должен содержать следующие сведения:

  • название документа;
  • дату и место оформления контракта;
  • сведения о продавце;
  • данные покупателя;
  • информация о предмете продажи;
  • описание квартиры (общая площадь, адрес, этаж);
  • величина доли;
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость доли;
  • правила расчета (наличный, безналичный, банковская ячейка);
  • наличие/отсутствие аванса, задатка;
  • наличие/отсутствие акта приема-передачи;
  • ответственность сторон;
  • подписи сторон.

Важно! В контракте не указываются сведения о наличии/отсутствии родственной связи между сторонами.

Образец договора купли-продажи доли между родственниками

Сложности в заключении договора между родственниками

Минусами оформления сделки с родными являются:

  1. Неоправданно низкие запросы на стоимость доли. Многие граждане считают, что по-родственному, они имеют право на значительное снижение цены.
  2. Возможность испортить отношения. Родственники могут затаить обиду при разделе расходов на оформление сделки. Поэтому целесообразно поделить затраты по ½ доле.
  3. Обида других родственников. Если долю хотели выкупить несколько совладельцев, то кто-то из них может возражать при заключении сделки с другим сособственником.

Закон не запрещает проведение сделок между родственниками. Но такие процессы зачастую усложняются из-за личных отношений между сторонами. Чтобы упростить процесс целесообразно привлечь юриста. Специалист представит ваши интересы и отношения с родными будут сохранены. При возникновении сложностей, просто опишите проблему в форме связи. Дежурный юрист окажет помощь в режиме онлайн.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Продажа доли в квартире между родственниками

У собственника, владеющего долей жилого помещения, может возникнуть желание продать свою часть недвижимости близкому родственнику. В этом случае сторонам понадобится учесть некоторые особенности, характерные для сделок такого типа. Из каких же этапов и пунктов состоит процесс продажи доли квартиры родственнику?

Можно ли продать долю в квартире родственнику

Закон не ограничивает категорию лиц, в отношении которых собственник может реализовывать принадлежащую ему часть недвижимости. Следовательно, владелец вправе распорядиться своей долей в пользу родственника. Речь идет не только про продажу (возмездное отчуждение), но и про передачу в наследство, дарение и пр. (безвозмездное отчуждение) – во всех этих случаях второй стороной вполне может выступить родственник собственника доли.

Соблюдение преимущественного права покупки происходит путем написания и отправки долевым сособственникам специальных письменных уведомлений, содержащих описание существенных условий сделки. Здесь же излагается просьба о направлении ответа (согласия на первоочередной выкуп доли или отказа от предложения).

При желании продать долю в квартире родственнику ситуация может оказаться следующей:

  1. Родственник, который предположительно должен выступить 2 стороной сделки, одновременно с этим является и сособственником Продавца. Это – наиболее простой, легкий и удобный вариант для обоих участников правоотношений. В этом случае Продавцу не придется составлять и направлять другим дольщикам никаких письменных извещений, т.к. преимущественное право покупки считается автоматически учтенным и соблюденным.
  2. Родственник, который предположительно должен выступить 2 стороной сделки, не является сособственником Продавца. В таком случае соблюдение преимущественного права покупки доли считается обязательным условием. Продавцу понадобится направить каждому сособственнику письменное уведомление и выждать 1 месяц. За это время он может получить согласие на первоочередной выкуп доли от другого совладельца – тогда реализовать часть недвижимости потребуется именно в его пользу. Заключить договор купли-продажи с родственником уже не удастся. Возможно и другое развитие событий – Продавец либо получит от других дольщиков отказы от использования преимущественного права покупки, либо столкнется с их абсолютным молчанием (что на законодательном уровне приравнивается к отказу). Тогда Продавцу будет дан «зеленый свет» на проведение сделки с 3-ими лицами, куда в данном случае относится и его родственник.

Что лучше: продать, подарить или завещать долю родственнику

Собственник может не только продать долю в праве общей собственности на квартиру, но и подарить ее или передать в наследство. Данные сделки качественно отличаются друг от друга, поэтому владельцу будет полезно узнать об их очевидных преимуществах и возможных недостатках:

В каждом отдельно взятом случае собственник сам решает, в какой именно форме ему следует передать право собственности на долю. Здесь важность будут иметь и сопутствующие сделке обстоятельства, и отношения между родственниками, и их материальное положение, и многое другое. Например, вариант с дарением не всегда подходит сторонам: во-первых, родство понадобится подтверждать документально справками и свидетельствами, а, во-вторых, абсолютное отсутствие финансовой составляющей может не устроить нынешнего собственника доли.

Кроме того, принятие наследства может сопровождаться конфликтами, спорами и даже судебными тяжбами с другими претендентами на имущество покойного. Именно поэтому продажа доли при жизни обоих родственников зачастую представляется им наиболее оптимальным вариантом.

Как продать долю в квартире близкому родственнику: порядок действий

После того, как Продавец учтет преимущественное право покупки в отношении своих содольщиков, ему понадобится перейти к непосредственному оформлению сделки с близким человеком (т.е. Покупателем).

Составление договора купли-продажи

Основной документ, подтверждающий действительность и законность процедуры отчуждения, – это договор купли-продажи доли. Данное соглашение требует обязательного нотариального заявления. Размер нотариального тарифа будет зависеть от степени родства между участниками сделки. Сумма окажется меньше, если за услугой обратятся супруги, дети и их родители (биологические и приемные), полнородные и неполнородные братья и сестры, бабушки/дедушки и их внуки.

Договор должен быть составлен в письменной (печатной) форме и содержать в себе следующие обязательные пункты:

  1. Место и дата заключения документа.
  2. Персональные данные сторон (ФИО, даты рождения, адреса регистрации и фактического проживания, паспортные сведения, правовые роли в рамках данной сделки – кто выступает Продавцом, а кто Покупателем). Никакую информацию о родстве упоминать и вносить в текст не нужно, ведь с юридической точки зрения это не имеет значения при продаже доли.
  3. Описание предмета договора (… доля в праве общей долевой собственности на квартиру с указанием адреса ее местонахождения, номера, метража, количества комнат).
  4. Цена доли (цифрами и прописью). Цена доли должна соответствовать среднерыночной цене аналогичных объектов. Родственники могут договориться о предоставлении определенных финансовых «льгот» и «послаблений», однако стоимость сделки не должна быть занижена более чем на 20%. В противном случае такое отчуждение может быть оспорено налоговыми органами.
  5. Персональные данные остальных сособственников, а также лиц, прописанных или проживающих в квартире.
  6. Сведения о наличии/отсутствии обременений и ограничений доли.
  7. Права и обязанности сторон.
  8. Способ и порядок расчета.
  9. Порядок передачи объекта.
  10. Пути разрешения конфликтов и спорных моментов.
  11. Включение пунктов, за неисполнение которых может последовать наступление ответственности.
  12. Реквизиты и подписи сторон.

Сбор документов и обращение в Росреестр

Договор купли-продажи доли родственнику потребуется сопроводить целым комплектом материалов. Сначала они приносятся в кабинет нотариуса, а затем, уже после подписания и заверения договора, предоставляются в Росреестр. Речь идет про следующие документы:

  1. Паспорта Продавца и Покупателя.
  2. Документ, подтверждающий право собственности Продавца на его долю (выписка из ЕГРН).
  3. Документ, на основании которого Продавец получил право собственности на долю (предыдущий договор купли-продажи, дарственная и пр.).
  4. Технический план квартиры (можно получить в БТИ).
  5. Выписка из домовой книги с данными проживающих и/или прописанных в квартире лиц.
  6. Передаточный акт (составляется после заключения основного договора купли-продажи и содержит информацию о текущем состоянии объекта недвижимости).
  7. Подтверждение соблюдения преимущественного права покупки (например, письменные отказы от содольщиков).
  8. Нотариально заверенная доверенность, если от лица какого-либо участника сделки действует его представитель.
  9. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на проведение сделки, если какая-либо сторона состоит в браке.
  10. Согласие залогодержателя на проведение сделки, если доля находится в залоге (например, из-за приобретения по ипотечному кредиту). В этом случае в Росреестр также понадобится предоставить кредитный договор со всеми приложениями и закладную.
  11. Разрешение на проведение сделки от Органов опеки и попечительства, если купля-продажа затрагивает интересы несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.
  12. Квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

После того, как весь пакет документов будет собран, Покупателю понадобится в 18-дневный срок обратиться в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности на долю. Процедуру можно считать завершенной после того, как он получит на руки новую выписку из ЕГРН с актуализированной информацией. Это не займет более 10 дней.

Договор купли-продажи доли в квартире между родственниками: образец 2021 года

В качестве примера договора купли-продажи доли между родственниками можно воспользоваться нижеприведенным документом.

Сделки между Опекуном и Опекаемым

Согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ, запрещено проведение имущественных сделок между родителем, усыновителем, опекуном, попечителем, их супругами или близкими родственниками с одной стороны и несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно дееспособным лицом с другой стороны.

Такой запрет был введен для того, чтобы взрослые люди не имели возможности нажиться за счет имущества своих подопечных. Единственная имущественная сделка, которую можно совершить в данном случае, – передать долю в дар или безвозмездное пользование от Законного представителя к Опекаемому, но не наоборот. При этом отчуждать имущество Опекаемого в пользу сособственников или посторонних лиц можно, если на это дает разрешение ООП.

Налогообложение

После проведения сделки купли-продажи Продавцу, выручившему денежные средства, понадобится уплатить в казну налог на доходы физических лиц. Его размер равняется 13% для резидентов РФ. При этом от уплаты НДФЛ освобождаются такие собственники, которые владели своей долей (ст. 217.1 НК РФ):

  • более 3 лет, если часть недвижимости была получена в дар, по наследству, в ходе приватизации или по договору ренты;
  • более 5 лет по всем остальным основаниям, в т.ч. при покупке.

Существенный недостаток отчуждения доли в пользу близкого родственника – это невозможность Продавца получить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей. Если бы Продавец имел право на получение налогового вычета, то сумма НДФЛ для него уменьшилась бы именно на это значение. Однако в п. 5 ст. 220 НК РФ говорится, что предоставление налогового вычета не распространяется на сделки, заключаемые между взаимозависимыми лицами.

Перечень взаимозависимых лиц приводится в ст. 105.1 НК РФ. Так, на налоговый вычет не смогут претендовать:

  • супруг/супруга Покупателя;
  • мать/отец Покупателя (в т.ч. усыновители);
  • ребенок Покупателя (в т.ч. усыновленный);
  • полнородные и неполнородные братья и сестры Покупателя.

Юридическая практика

Заключение имущественных сделок между близкими родственниками встречается в РФ довольно часто. Несмотря на это, некоторые Продавцы и Покупатели до сих пор совершают ошибки при соблюдении установленного регламента.

Пример. Гражданин Р. Решил реализовать принадлежащую ему ½ долю в 3-комнатной квартире в пользу своего полнородного брата, гражданина Н. Цена доли составляла 1 500 000 рублей – именно столько в среднем стоили аналогичные объекты недвижимости на рынке. Оба родственника были совершеннолетними и дееспособными людьми, не нуждавшимися в представительстве и защите своих интересов. Гражданин Н. не являлся сособственником своего брата и владельцем оставшейся доли, поэтому сначала Р. понадобилось учесть преимущественное право выкупа.

Для этого он направил письменное извещение своей сестре – владелице другой ½ доли в праве общей долевой собственности. Через 10 дней Р. получил от сестры письменный ответ с отказом от использования данной привилегии.

Тогда братья, взявшие на себя роли Продавца и Покупателя, заключили договор купли-продажи доли. Документ был подписан сторонами в присутствии нотариуса и им же заверен. После заключения соглашения гражданин Н. отправился в местное отделение Росреестра, куда подал комплект документов для перерегистрации права собственности.

Тем временем его брат отправился в налоговую службу, чтобы оплатить налог по форме 3-НДФЛ. Т.к. полнородные братья признаются взаимозависимыми лицами, тот из них, кто выступает Продавцом, не может рассчитывать на получение налогового вычета. В результате Р. пришлось заплатить полную сумму налога (13%) – 195 000 рублей. После урегулирования правовых нюансов и выдачи новой выписки из ЕГРН сделка была признана завершенной.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2021 году

Здравствуйте. По продаже доли у меня было около 15 клиентов за всё время работы. У каждого была своя причина. Обычно свои доли продают кому-либо для прописки. Это актуально для Москвы. Или долю получили по наследству и дарению, и собственник не хочет проживать в этой квартире. Все написано здесь на моем опыте и моих коллег.

Если вашу долю выкупает один из собственников в квартире, есть отдельная инструкция — продажа доли другому/второму собственнику. Продать арестованную долю нельзя, но разрешено когда другая доля в аресте/залоге. К тому же долю не нужно выделять в натуре или делить лицевой счет.

Без нотариуса не обойтись

Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Для регистрации такой сделки Росреестр примет договор только в нотариально-заверенной форме. И БЕЗ РАЗНИЦЫ: 1) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику в квартире или нет, родственнику или покупателю по объявлению. 2) Как продавцу эта доля досталась — он её купил, ему подарили, получил в наследство, приватизировал и т.п. Инструкция одинакова для всех и нотариус нужен в любом случае. Более подробно писала здесь.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Преимущественное право покупки

Другие собственники квартиры имеют право преимущественной покупки на покупку доли — п. 1 ст. 250 ГК РФ. То есть прежде чем продавать свою долю кому-либо, нужно сначала предложить выкупить её другим собственникам, причём ПИСЬМЕННО. Если другие собственники в течение месяца не купят долю, её можно продавать кому угодно. Но только НЕ НИЖЕ той цены, которая указана в уведомлении. Лучше, чтобы нотариус письменно уведомил других собственников. Ведь всё равно к нему придется обращаться.

Чтобы продать свою долю НЕ потребуется: 1) Ни согласия других собственников, но нужно сначала их письменно уведомить. 2) Ни согласия прописанных/проживающих в квартире 3) Ни согласия органов опеки, когда в квартире есть несовершеннолетний собственник. Нет дополнительных ограничений или запретов по сделке, если если второй собственник — несовершеннолетний ребенок.

Этап №1 — Устно предложите купить долю остальным собственникам

Для этого заранее определитесь с ценой продажи. Если один из собственников согласен купить её, ссылка на мою отдельную инструкцию найдете в начале статьи.

Если никто из собственников не собирается покупать, попросите их оформить у любого нотариуса отказ от покупки. Стоит 1 000 — 2 000 рублей. Если они не собираются ни покупать долю, ни оформлять отказ от покупки, они вообще против продажи или с ними нет связи, переходите на следующий этап.

Перед сделкой проверьте квартиру на обременения — онлайн способ. Отдельная инструкция о проверке на арест.

Этап №2 — Ищем другого покупателя

Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.

С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).

Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

  • Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
  • Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
  • Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
  • Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Этап №3 — Выберите нотариуса

Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, к любому нотариусу Краснодарского края.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это качество обслуживания, который он оказывает. Цены у них на все услуги практически одинаковы, поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае. Также почти у каждого риэлтора есть знакомый нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и подробно рассказать о сделке. Он составит весь план действий и список документов, которые нужно собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон не может его посетить по состоянию здоровья или возраста. Это чтобы оформить доверенность.

Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли

  1. Продавцу нужно предоставить свой паспорт и выписку из ЕГРН на квартиру. В ней указаны ФИО всех собственников квартиры. Получить её можно в любом МФЦ, стоит 460 рублей — инструкция заказа. Еще нужно сообщить стоимость доли и адрес квартиры, в котором продается доля. На этот адрес и отправляются уведомления. Если собственник проживает в другому известному адресу, его тоже нужно сообщить. За эту услугу нотариусы берут 2 000 — 2 500 рублей + почтовые расходы. Они руководствуются Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 и ст. 86 Основ о нотариате.
  2. Нотариус составляет и через почту отправляет уведомления о продаже. Теперь остаётся ждать МЕСЯЦ. Срок считается с момента доставки уведомления, а не отправки — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Обычно собственники отказываются получать уведомления, но они считаются всё равно доставленными. А почта отправляют уведомления обратно нотариусу по истечении месячного срока.
  3. В итоге, нотариус оформляет продавцу свидетельство о направлении/передаче уведомления. Как только месяц прошёл, теперь можно продавать долю, т.е. оформлять у нотариуса договор купли-продажи.

Как и писала выше, другие собственники могут оформить у любого нотариуса отказ от покупки доли, тогда и ждать месячный срок не потребуется — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Стоит 1 000 — 1 500 рублей. Если один из собственников несовершеннолетний, его отказ от покупки оформляется после получения на это разрешения от органов опеки — п. 3 ст. 60 СК РФ и п. 2 ст. 37 ГК РФ.

А если один из уведомленных собственников все-таки согласится купить долю по цене, указанной в уведомлении? У согласившегося собственника все равно есть только месяц на подписание договора и подачи его на регистрацию. Если не успеет, продавец может продать кому захочет. Простого согласия здесь не достаточно. Некоторые ошибочно думают, что могут потянуть время, если просто дадут свое «согласие». А на самом деле и не собирались покупать.

Если покупатель с продавцом потом сторгуются на цену НИЖЕ, которая указана в отправленных уведомлениях, им придётся 1) Или повтороно уведомлять других собственников с указанием новой цены. 2) Или в договоре купли-продажи и расписке указывать старую цену. Не нужно повторно уведомлять остальных собственников, когда доля будет продана дороже, чем в их уведомлении.

Может вообще не уведомлять остальных собственников? Сделку не зарегистрируют на основании пп. 40 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Вместе с договором нужно обязательно принести письменные доказательства об извещении.

Этап №5 – Собираем документы на продажу

Документы нужны нотариусу в оригиналах. Это основной список, но могут быть и дополнительные:

    Паспорта покупателя и продавца;

Если покупателю от 14 до 18 лет, нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

Если сторону представляет доверенное лицо, его паспорт и нотариальная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.

Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, принесите его.

Если свидетельства нет, нужна бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ. Ссылку на инструкцию я давала выше.

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.

Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ.

Справка из психоневрологического диспансера;

Нотариусы редко треюбуют такие справки, чтобы удостоверится, что продавец в адекватном состоянии. Особенно, если продавцу больше 65 лет. Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он продает свою долю и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.

Справка из наркологического диспансера;

Здесь также как и со справкой выше. Нотариус может потребовать эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

Она нужна только, если продавец доли будет и дальше проживать (быть прописанными) в квартире после сделки купли-продажи. Официально она называется справка о зарегистрированных лицах или справка о составе семьи. Эта выписка нужна для доказательства, что продавец действительно прописан в квартире. Как получить выписку из домовой книги. Пункт о проживании следует обязательно указать в самом договоре купли-продажи.

Этап №6 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

  1. Продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в четвертом этапе. Или их отдаёт доверенное лицо.
  2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель). Услуги за составление договора оплачиваются заранее.

Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, когда один продавец и один покупатель, экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

  • Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Стоимость узнаете по ссылке ниже.
  • Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию

    Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию . Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

    Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

    Конечно, стороны могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

    Этап №8 – Забираем у нотариуса документы после регистрации сделки

    На основании поданных документов, регистратор Росреестра зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 3 рабочих дня после приема документов (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Росреестр часто загружен, поэтому будьте готовы к задержкам. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

    Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с пометкой о государственной регистрации. Свидетельства о праве собственности отменили в 2017 году, вместо них выдают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

    Стоимость услуг нотариуса

    Про стоимость оформления нотариального договора купли-продажи доли и как её считать я подробно написала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi (в первом разделе — «Когда договор заверяется в обязательном порядке»). Цены актуальные на 2021 год.

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

    Продажа доли в квартире близкому родственнику

    Иногда люди сталкиваются с необходимостью продать или выкупить долю в квартире/коммуналке. Не имея образования юриста, осуществить сделку без помощи специалиста будет сложно. Вкратце вы узнаете, что представляет из себя этот процесс.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25 . Это быстро и бесплатно !

    Покупка доли в квартире у родственников при взаимном согласии

    Следует помнить о том, что если лицо не имеет права распоряжаться конкретной собственностью части квартиры, то оно и не сможет реализовать долю без заверенного в законном порядке удостоверения о доверительном акте от лица, владеющего долей:

    1. Собственники других долей квартиры должны быть уведомлены в письменном порядкео совершении продажи одной из долей. В извещении о продаже должны быть указаны цена товара, его описание (адрес, площадь, размер доли) и условия передачи права на имущество, а также срок, в течение которого оповещаемый обязан предоставить в письменной форме соглашение/отказ на продажу, либо изъявить желание о приобретении этой доли на правах первоочередного собственника. Данное письменное оповещение желательно составлять с помощью нотариуса.
    2. Имейте в виду, что если на какую-то долю квартиры имеет права собственности несовершеннолетний, извещение на его имя должно быть отправлено в адрес органов опеки и попечительства.
    3. Собственник доли направляет по адресу заявителя письменное подтверждение на то, что он отказывается от приобретения доли в квартирев течение 30 дней.
    4. Родственник, изъявивший желание приобрести в собственность долю в той квартире, в которой у него уже имеется доля на право пользования, обязан в течение 30 дней с момента получения письменного извещения дать согласие на покупку (в письменной форме). По истечении срока 30 дней собственник вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если совладельцы квартиры не подтвердили письменно своё желание/отказ на приобретение прав собственности на долю.

    Процедура купли-продажи

    Помните, что с 15 июля 2016 года все сделки по передаче права на собственность осуществляются в нотариальном порядке:

    1. Составляется договор купли-продажи. Желательно написать его вместе с нотариусом, поскольку он точно пояснить вам все тонкости постоянно меняющегося законодательства. Хотя договор можно составить и собственноручно. Форма этого документа указана в Росреестре. К договору можно приложить план квартиры с указанием продаваемой части жилплощади.
    2. Создаётся акт приёма-передачи доли с указанием паспортных данных продавца-покупателя, данные о том, что доля передана в надлежащем состоянии.
    3. Помните, что договор и акт должны быть в трёх экземплярах: по одному экземпляру каждого документа на руки продавцу, покупателю и органам Росреестра.

    Необходимые документы

    Продавцу:

    • Ксерокопии паспорта собственника/доверенность от собственника с ксерокопией его паспорта
    • Бумага, подтверждающая право на владение долей – договор предыдущей купли-продажи, или же акт дарения либо мены.
    • Свидетельство о праве собственности на долю.
    • Комплект документов из БТИ – кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план здания.
    • Выписка из домовой книги и справка из органов ЕГРП.
    • Нотариально подтверждённое согласие супруга и/или отказ других собственников от покупки доли.
    • Справку из органов опеки и попечительства, если на долю имеет право несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно способный член.

    Покупателю:

    • Ксерокопия паспорта
    • Заявление на государственную регистрацию перехода права на собственность.
    • Квитанция за оплату госпошлины на регистрацию.

    Как оплатить сделку?

    Росреестр сообщает о следующих безопасных способах передачи денежных средств:

    • Оформление ипотеки в пользу продавца. Недостатки этого способа заключаются в том, что распоряжаться покупатель полученной долей сможет только после выплаты ипотеки, и снова придётся обращаться в регистрирующий орган при завершении оплаты на установление прав собственности.
    • Оплата по аккредитиву. Для этого продавцу сначала нужно заключить договор с банком на открытие аккредитива. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец при предоставлении необходимых документов забирает деньги из банка.
    • Передача денег через банковскую ячейку. В этом случае договор с банком заключается и продавцом, и покупателем. В договоре указываются условия открытия ячейки, какой будет к ней доступ с обеих сторон.

    Как продать квартиру без налогов?

    Покупатель, являющийся близким родственником собственнику, не имеет права на получение налогового вычета с покупки.

    Близким родственником в юриспруденции считаются:

    • супруг
    • дети
    • родитель/ли
    • бабушка/дедушка

    Налоговый вычет

    НДФЛ указывает на сумму налога в 13% от цены, указанной в договоре. Он не взимается, если:

    • Стоимость доли составляет менее 1 млн рублей.
    • Собственность была в пользовании более трёх лет.
    • Сумма, указанная в договоре купчей, соответствует ценовому диапазону продаваемой доли.

    Договор купли-продажи между родственниками — образец

    Обязательные пункты договора

    • Дата и место подписания.
    • Исчерпывающую информацию об объекте сделки (какая часть доли, площадь квартиры и доли).
    • Полные паспортные данные всех сторон договора.
    • Полную стоимость сделки с письменной расшифровкой.
    • Подписи обеих сторон с расшифровкой.
    • Если на продаваемую часть претендует кто-либо из третьих лиц или на помещение наложено какое-либо ограничение, указать эту информацию.

    Принудительный выкуп доли у родственников

    Для осуществления выкупа доли у родственника в принудительном порядке необходимо наличие ниже перечисленных трёх факторов одновременно:

    • Доля собственника является незначительной (например, 1/6 от пятикомнатной квартиры) – это должен установить суд.
    • Наличие подтверждения того, что выделить эту долю в реальности невозможно.
    • Отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей.

    Аргументы при требовании выкупа

    Если выкупать долю приходится принудительно, то для начала нужно попытаться договориться мирным путём. Документально это можно сделать в письменной форме, таким образом, вы на бумаге подтвердите эту попытку перед государственными органами.

    И в случае отказа или молчания на это заявление вы вправе принудительно совершить покупку.

    Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками

    Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:

    • Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
    • Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.

    Ожидаемые плюсы:

    • Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
    • Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
    • После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
    • Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
    • Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
    • Возможно заключение предварительного соглашения.

    Отличия купли квартиры у родственников от дарения и завещания

    • При продаже доли владелец не имеет права на получение льгот на налогообложение и оплату нотариальных услуг.
    • Продавец не сможет отменить своё решение о продаже, в отличие от дарителя.
    • Продажа доли не является сокрытым способом предоставления права на собственность в отличие от завещания.
    • Дарственная предполагает отсутствие налогового вычета.
    • По завещанию доля может отписываться только тому, кто имеет право собственности на эту площадь, дарственная же подразумевает, что даритель дееспособный и не является малолетним. Покупатель же может представлять из себя любое лицо.
    • Купля-продажа представляет собой передачу прав на собственность на безвозмездной основе.
    • Согласно договору купли-продажи, права сторон могут иметь самый высокий спектр по их усмотрению. Дарственная обязывает передать права пользования, а даритель должен принять эти права. Завещание подразумевает акт приёма передаваемого наследства.
    • При купле-продаже продавец обязан выплатить налог на доходы физических лиц. При дарственной оплачивает НДФЛ одаряемый, не являющийся родственником дарителю. Завещание подразумевает выплату налога, если передаваемое имущество больше установленного минимального размера оплаты труда (МРОТ) в России.
    • У покупателя права собственности появляются только после совершения акта регистрации сделки у нотариуса, как и при получении имущества посредством завещания и путём дарения – также необходимо пройти регистрацию в Росреестре соглашения на дарственную и зарегистрировать свидетельство о завещаемом имуществе.

    Алгоритм ваших действий будет следующим:

    1. Вы отправляетесь к нотариусу и рассылаете составленные с его помощью извещения о продаже/покупки доли первоочередным собственникам жилплощади.
    2. Собираете необходимый пакет документов.
    3. Осуществляете сделку в нотариальной конторе.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 350-37-25 (Москва)
    +7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно !

    Бесплатная онлайн-консультация юриста по наследству

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 350-37-25 (Москва)
    +7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург)

    Как оформить договор купли — продажи доли в квартире между родственниками?

    • 1 Особенности продажи доли квартиры между родственниками
    • 2 Содержание и структура договора купли-продажи доли в квартире
      • 2.1 Необходимые документы
    • 3 Преимущества и недостатки сделки
    • 4 Взимается ли налог?

    Полная или частичная передача квартиры близким или дальним родственникам — явление распространенное. Классический вариант передачи — продажа доли в квартире. В статье будет рассказано об основных особенностях такого рода соглашения, его достоинствах и недостатках.

    Особенности продажи доли квартиры между родственниками

    При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

    Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире. В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты. А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

    Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

    • супруги;
    • дети (не имеет значения, родные или приемные);
    • родители;
    • единокровные братья и сестры;
    • бабушки с дедушками.

    Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками. При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется. В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

    • До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
      • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
      • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
    • Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
    • Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
    • После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
    • Последний шаг — регистрация в местном филиале Росреестра.

    После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

    Содержание и структура договора купли-продажи доли в квартире

    В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа. При этом, если говорить о соглашении между членами семьи — существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется. Сам документ должен выглядеть так:

    • название — «Договор купли-продажи доли в квартире»;
    • дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
    • информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
    • описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
    • информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
    • гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
    • указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них — ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
    • стороны договора соглашаются — существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует — совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
    • отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
    • можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
    • в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

    Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты. Вписывается следующая информация — деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи. Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

    Необходимые документы

    Оформить договор купли-продажи доли в квартире невозможно без дополнительной документации. Это касается соглашений между родственниками в том числе. Составленный договор заверяется у нотариуса. Основной пакет документов подготавливается продавцом. В состав пакета войдет:

    • паспорт собственника доли в квартире;
    • техпаспорт на жилплощадь. Потерянный или устаревший паспорт переоформляется в МФЦ или БТИ;
    • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (для жилплощади, приобретенной до 2016 года). С 2016 года вместо свидетельства в ЕГРН выдается выписка об объекте недвижимости, обладающая той же юридической силой;
    • подтверждение права собственности для сделки купли-продажи (его называют договором основания). В этом качестве выступает договор купли-продажи, мены или дарения, справка о наследовании (завещание) и т. п.;
    • справка о лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади (выписка из домовой книги). В ряде случаев требуется информация обо всех, кто проживает в квартире, в том числе и той ее части, которая не принадлежит продавцу;
    • соглашение супруга на совершение сделки. Без согласия супруга владелец доли в квартире не способен ее продать даже близким родственникам.

    Покупатель должен предоставить только паспорт и письменное согласие супруга на покупку доли жилплощади. Затем уплачивается госпошлина за оформление договора и гонорар нотариуса. Заверять надо все три копии соглашения. После выполнения условий договора и оформления передаточного акта необходимо официально зарегистрировать сделку. Для этого продавец и покупатель (нужны оба родственника) предоставляют в Росреестр следующий список документов:

    • договор купли-продажи доли в квартире и акт приема-передачи (предоставляется по три экземпляра каждого документа, причем по одному экземпляру надо оставить в Росреестре);
    • подтверждение того, что совладельцы квартиры были вовремя извещены о готовящейся сделке. Договор должен быть заключен не ранее, чем через месяц после извещения;
    • удостоверения личности продавца и покупателя;
    • заполненное заявление на перерегистрацию (выдается в отделении Росреестра);

    При необходимости в предоставляемый пакет включается дополнительная документация (согласие супруга владельца на продажу доли в квартире, документы из органов опеки, если собственник — несовершеннолетний, и т. п. Для оформления необходимо сразу же заплатить 2000 рублей за перерегистрацию недвижимости. Иначе документы будут возвращены через пять дней после подачи заявления, без оформления и рассмотрения.

    Преимущества и недостатки сделки

    У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:

    • цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
    • если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

    Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:

    • продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
    • существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
    • покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

    Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:

    • Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
    • Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
    • Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

    Взимается ли налог?

    Налог при продаже недвижимости равен 13% от выплаченной суммы. Это касается и договора купли-продажи доли в квартире в сделках между родственниками. Но в определенных ситуациях налог может быть уменьшен (налоговые вычеты), либо его вовсе не придется платить. Поэтому перед тем, как заключать сделку купли-продажи, желательно разузнать об особенностях налогообложения при торговле недвижимым имуществом.

    Налог не выплачивается в следующих случаях:

    • Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней до 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение трех и более лет.
    • Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней после 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение пяти лет. Если недвижимость была получена по дарственной от родственника, по завещанию, договору ренты или была приватизирована — выплачивать налог не нужно при владении в течение трех и более лет.

    Существует возможность уменьшить взимаемый налог при помощи налоговых вычетов. Они бывают двух видов — фиксированный и на сумму произведенных расходов, и продавец самостоятельно выбирает выгодный для себя вариант.

    Фиксированный налоговый вычет при продаже квартиры равен 1000000 рублей. Для долей он уменьшается пропорционально размеру доли (если доля равна ½ площади квартиры, то налоговый вычет равен 500000 рублей). Работает он следующим образом: от указанной стоимости доли отнимается вычет, соответствующий ее размеру. Полученная сумма умножается на 0,13 и выплачивается в качестве налога.

    Вычет на сумму произведенных расходов работает иначе. Первый шаг — сбор документации, подтверждающей расходы на приобретение имущества. В документах обязательно должны указываться суммы расходов. Все указанные расходы складываются, вычитаются из цены, указанной в договоре купли-продажи доли, после чего налог (стандартный, в размере 13%) высчитывается из полученной суммы.

    Продажа квартиры с долями

    Юлия Меркулова
    Автор статьи
    Практикующий юрист с 2012 года

    Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

    Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

    Отличия общей долевой и совместной собственности

    Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

    Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

    В 2020 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

    Выделение доли для продажи

    Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

    • по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
    • в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности – ½, ⅓ и т.д.

    При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

    Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

    Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

    Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

    Порядок продажи доли в квартире

    Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

    • уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
    • 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
    • в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
    • заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

    Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2020 году – 2 тыс. руб.).

    Как составить договор?

    Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

    • договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
    • документ заверяется у нотариуса;
    • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
    • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

    Документы на продажу доли в 2020 году

    Покупка квартиры с долевым участием в 2020 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

    • заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
    • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
    • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
    • правоустанавливающие документы сторон;
    • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
    • доверенность при отсутствии одного из участников;
    • паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

    В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

    Кому можно продать долю?

    Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

    Совладельцам

    Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

    • доля незначительная;
    • реальный выдел невозможен;
    • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
    • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

    Третьим лицам

    Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2020 году.

    Кредиторам

    В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

    Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

    Как продать всю квартиру по частям?

    Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

    • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
    • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
    • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

    Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

    По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

    • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
    • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

    Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

    Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

    Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

    Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

    • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
    • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

    Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

    Если второй собственник против

    Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

    • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
    • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

    Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

    • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
    • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
    • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
    • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

    На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

    Читайте также:  Принцип состязательности
    Ссылка на основную публикацию