Судебная практика по ипотеке

Судебная практика по ипотеке

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Публикации и практика
  • Главная
  • Обобщения судебной практики
  • Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)

По состоянию законодательства на 15.08.2011 г.

Споры, вытекающие из договора залога недвижимого имущества (ипотеки) многогранны, и разрешая конкретный спор, суды применяют не только нормы закона, непосредственно призванного регулировать правоотношения сторон (закона N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”), но и общие и специальные нормы части первой и второй Гражданского кодекса РФ, Земельного, Семейного, Жилищного кодексов Российской Федерации.

Очевидно, что большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Данные иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника заявить встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным. В качестве основания иска, как правило, указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий (незаключенный договор) или несоответствие договора ипотеки закону (отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению. отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего, отсутствие прав на передаваемое в залог (ипотеку) имущество, передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и т.д.)

Рассматриваются судами и иные дела по спорам, вытекающим из договора залога недвижимости (ипотеки).

Как, например отмечено в “Обобщении судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года”, проведенного Астраханским областным судом, “в основном категории рассмотренных дел представлены соответственно характеру заявленных исковых требований следующим образом:

  • о взыскании банковской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество;
  • об оспаривании договора залога,
  • об изменений условий договора залога (ипотеки) в связи с разделом недвижимого имущества, являющегося предметом залога,
  • о прекращении ипотеки, в связи с исполнением обеспеченного обязательства”.

Следует сказать, что в большинстве случаев в признании договора ипотеки недействительным или незаключенным суды отказывают, т.к. истец обычно ссылается на нарушения закона, которые суд либо таковыми не считает, либо считает нарушения несущественными и не влекущими желаемых для истца последствий.

Согласие супруга, органов опеки

Заключение договора ипотеки,
государственная регистрация, прекращение ипотеки

Закладная

Обращение взыскания на имущество,
заложенное по договору ипотеки

Ипотека земельных участков,
жилых помещений

В “Обзоре” использованы следующие судебные акты (на которые имеются активные ссылки в соответствующих разделах):

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 01 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 августа 2010 года по делу № 33-10247/10
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 09 ноября 2010 года
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2010 года по делу № 33-4303/2010
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011
Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года по делу № 33-1760/2011
Определение Верховного Суда Республики Тыва от 28 декабря 2010 года по делу № 33-1032/2010
Определение Алтайского краевого суда от 08 сентября 2010 года по делу № 33-6979/10
“Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, вытекающим из кредитных правоотношений, рассмотренным судами Амурской области в 2009 году”, подготовленная Амурским областным судом
Кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 года по делу № 33-93/2011
“Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года” (Астраханский областной суд)
Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года по делу № 33-1687/2011
Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927
Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года
Определение Московского областного суда от 01 июля 2010 года по делу № 33-13607
Определение Московского областного суда от 28 октября 2010 г. по делу N 33-10748
Определение Московского городского суда от 15 июля 2010 г. по делу N 33-21179
Определение Московского областного суда от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-8813
Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18 апреля 2011 г. N 33-4804/11
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 24 января 2011 года по делу № 33-469/2011 А-57
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 29 сентября 2010 года по делу № 33-8392/2010
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 15 сентября 2010 года по делу № 33-7824/2010 А-57
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу № 33-10381/10
Определение Ростовского областного суда от 17 марта 2011 года по делу № 33-3393
Кассационное определение Омского областного суда от 4 августа 2010 г. N 33-4563/2010
Кассационное определение Омского областного суда от 11 августа 2010 г. N 33-4532/10
Постановление президиума Омского областного суда от 5 октября 2009 г. N 44-Г-63 (извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 4(41), 2009)
Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 17 февраля 2010 г. N 33-1093/2010 (извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 1(42), 2010)
Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 21 апреля 2010 г. N 33-1969/2010 (извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 1(42), 2010)
Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу № 33-3297
Кассационное определение Пензенского областного суда от 01 марта 2011 года по делу № 33-572
Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 29 октября 2010 года по делу № 33-6966
Кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу № 33-1965
Кассационное определение Кировского областного суда от 12 июля 2011 года по делу № 33-2166
Кассационное определение Кировского областного суда от 07 апреля 2011 года по делу № 33-1137

Александр Отрохов, Правовой центр “Логос” (г. Омск), 15.08.2011г.

Судебная практика: когда банк имеет право обратить взыскание на ипотечную квартиру

Краткое содержание:

Уважаемые господа, предлагаю вашему вниманию краткие моменты по практике применения норм закона в плане продажи ипотечных квартир за 2019 год. Практика поменялась в положительную для заемщиков сторону. Есть примеры судебных дел, где непосредственно участвовал ваш покорный слуга.

1. Основной довод – оплата просроченной задолженности и процентов по кредитному договору

Например, в апелляционном определении Свердловского областного суда от 05.04.2019 г. по делу № 33-4386/2019 указано, что в счет ежемесячных платежей были внесены денежные средства, то есть в настоящее время обязательства по кредитному договору исполняются ответчиком надлежащим образом. Доказательств обратного банком не представлено. Таким образом, временное неисполнение заемщиком условий кредитного договора нельзя признать виновным, недобросовестным уклонением от исполнения принятых на себя обязательств, заемщик вошел в график платежей по займу и процентам, в силу чего возложение на него обязанности досрочно погасить задолженность по займу, с учетом неравного имущественного положения сторон, повлечет безосновательное нарушение необходимого баланса интересов должника и кредитора.

Учитывая фактические обстоятельства настоящего дела: долгосрочность займа (по условиям договора до 31.03.2022 г.), целевой характер займа (для приобретения жилого помещения), принятые заемщиком меры по погашению просроченной задолженности, уважительные причины неисполнения кредитных обязательств, а также фактическое отсутствие текущей задолженности по основному долгу и процентам как на день рассмотрения дела в суде первой инстанции, так и на день рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, суд признал, что допущенное заемщиком нарушение является незначительным.

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для досрочного взыскания всей суммы задолженности по договору займа. Также судебная коллегия учла, что заемные обязательства были обеспечены, залоговое имущество не утрачено, срок действия договора не закончился, ответчиком предприняты меры по погашению спорной просроченной задолженности, впоследствии заемщик намерен надлежащим образом исполнять свои обязательства по внесению платежей в счет погашения суммы займа.

Позиция Конституционного суда РФ

В вышеописанных кейсах суды общей юрисдикции ссылаются на позицию Конституционного суда Российской Федерации, который указал, что правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон. Предоставляя кредитору возможность получения компенсаций в счет предполагаемого дохода, не полученного из-за действий должника, законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства. Однако мы встречаем решения, в которых суды отвергают возможность применения позиции Конституционного суда РФ в тех случаях, когда она не опровергает факт существенного нарушения заемщиком взятых на себя обязательств.

В настоящее время в ФЗ “Об ипотеке” внесены изменения, в силу которых заемщики вправе при ухудшении своего материального положения требовать от банка предоставить ипотечные каникулы сроком до 6 месяцев. Решение о сроке таких каникул принимает заемщик самостоятельно, а банк обязан покориться воле заемщика и предоставить каникулы. Заемщику, само собой, нужно будет подтвердить документально ухудшение материального положения, что и вызывает во многих случаях затруднения и вытекающие из этого отказы банков.

Изменения в закон вступили в силу с 1 августа 2019 года, но распространяются и на кредитные договоры, заключенные ранее этой даты.

ВНИМАНИЕ! Каникулы не запрещено требовать и после того, как банк взыскал с вас сумму долга по решению суда, обратил взыскание на квартиру, но квартира еще не реализована приставами путем продажи с публичных торгов и кредитный договор не должен быть расторгнут судебным решением.

Следует также помнить, что услуга по предоставлению каникул и связанные с кредитным договором отношения подчиняются закону РФ “О защите прав потребителей”, в силу которого в случае отказа в предоставлении услуги потребитель вправе требовать возмещения причиненных банком убытков, вплоть до взыскания начисленных процентов за период, в который каникулы могли быть предоставлены банком.

Отказ банка в предоставлении ипотечных каникул можно обжаловать путем подачи жалобы через интернет-приемную ЦБ РФ.

И, конечно же, путем подачи иска в суд по месту жительства заемщика (госпошлина не платится), согласно ст. 17 закона РФ “О защите прав потребителей”.

Если банк нарушил ваши права – готов всегда помочь, обращайтесь в личные сообщения или по контактам в личном кабинете.

ВНИМАНИЕ! Исковое заявление подаю в суд электронно, в суды вам ходить не нужно.

Вы пользовались ипотечными каникулами?

Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

Да, банк охотно принял мои условия по каникулам.

Дело N33-6674/2017 по делу N 2-8977/2016. О разделе совместно нажитого имущества супругов, прекращении права общей совместной собственности и признании права собственности на квартиру, исключении из состава заемщиков и залогодателей.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

от 22 марта 2017 г. N 33-6674/2017

Судья: Лемехова Т.Л.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего Кордюковой Г.Л.

Судей Малининой Н.Г., Охотской Н.В.

При секретаре А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 марта 2017 года апелляционную жалобу Ю. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 30 ноября 2016 года по делу N 2-8977/2016 по иску Ю. к Ш.А.А. о разделе совместно нажитого имущества.

Заслушав доклад судьи Кордюковой Г.Л., объяснения представителя истца Ю. – З., ответчика Ш.А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя третьего лица ЗАО “Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент” – Р. возражавшего против отмены обжалуемого решения, судебная коллегия

Истица Ю. обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Ш.А.А. о разделе совместно нажитого имущества супругов, прекращении права общей совместной собственности на квартиру , признании за Ю. права собственности на вышеуказанную квартиру, исключении Ш.А.А. из состава заемщиков по кредитному договору N ФИ-1143/11/00 от 28 декабря 2011 года с возложением прав и обязанностей заемщика на Ю., исключении Ш.А.А. из состава залогодателей по закладной, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что брак между супругами расторгнут , вместе с тем, раздел совместно нажитого имущества ранее не производился, добровольно разделить имущество стороны не могут, соглашение о разделе имущества, а также брачный договор между ними не заключались; в период брака сторон на собственные средства истицы и кредитные средства, предоставленные ОАО “Энергомашбанк”, была приобретена спорная квартира, в отношении которой оформлена ипотека, права по закладной в отношении квартиры перешли к ЗАО “Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент”. Поскольку ответчик Ш.А.А. в спорной квартире не нуждается, проживает и зарегистрирован по другому адресу, задолженность по кредитному договору погашается истицей единолично, в связи с чем, спорное жилое помещение подлежит передаче в ее собственность с соответствующими изменениями в закладной и кредитном договоре.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 30 ноября 2016 года Ю. отказано в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Ю. просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на незаконность и необоснованность решения суда, нарушение судом норма материального и процессуального права.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции Ю., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 28 декабря 2011 года на основании договора купли-продажи квартиры Ш.А.А., Ю. приобрели в общую совместную собственность квартиру , оплата которой производится частично за счет личных денежных средств рублей, частично – за счет кредитных денежных средств на сумму рублей, предоставленных ОАО “Энергомашбанк”; при этом, приобретаемая квартира передана в залог Банку в счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору 9 (раздел 2 договора) /л.д. N. /.

28 декабря 2011 года между ОАО “Энергомашбанк” и Ш.А.А., Ю. заключен кредитный договор N ФИ-1143/11/00, по условиям которого Ш.А.А. и Ю., являющимися солидарными должниками, сроком на месяцев предоставлен целевой кредит на сумму рублей для приобретения в общую совместную собственность квартиры с обеспечением исполнения обязательств по договору в виде ипотеки указанной квартиры /л.д. N. /.

Право совместной собственности Ш.А.А. и Ю. на спорную квартиру, а также ипотека данной квартиры в силу закона зарегистрированы в установленном порядке /л.д. N. /.

На основании договора купли-продажи закладных N. от 01 октября 2012 года, 15 марта 2013 года права по закладной в отношении спорной квартиры были переданы от ОАО “Энергомашбанк” к ОАО “Санкт-Петербургский центр доступного жилья”, а затем 15 октября 2013 года на основании договора купли-продажи закладных от 02 сентября 2013 года от ОАО “Санкт-Петербургский центр доступного жилья” перешли к ЗАО “Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент”.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что залогодержатель ЗАО “Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент” возражает против удовлетворения исковых требований в связи с тем, что при принятии решения о выдаче кредита Банк исходил из совокупного дохода обоих солидарных заемщиков, суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае спор между супругами относительно названной выше квартиры отсутствует, при этом в рамках настоящего судебного дела фактически имеет место не раздел супружеского имущества, а попытка солидарных должников Ю. и Ш.А.А. в отсутствие согласия залогодержателя на изменение условий договора, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.

Читайте также:  Взыскание задолженности за свет

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об отказе в удовлетворении исковых требований о разделе имущества, при этом считает, что выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований об исключении Ш.А.А. из состава заемщиков по кредитному договору N ФИ-1143/11/00 от 28 декабря 2011 года, а также исключении Ш.А.А. из состава залогодателей являются правомерными в силу следующего.

Из объяснения Ш.А.А. установлено, что с начала 2012 года семья распалась, детей от брака не имеют, квартира приобреталась супругой Ю. за счет ее личных денежных средств в размере рублей, частично – за счет кредитных денежных средств на сумму рублей, предоставленных ОАО “Энергомашбанк”. Погашение кредита осуществлялось только Ю. в связи с раздельным проживанием супругов и распадом семьи.

брак между Ю. и Ш.А.А. прекращен на основании решения мирового судьи судебного участка N 120 г. Санкт-Петербурга о расторжении брака от /л.д. N. /.

Пунктами 1 – 4 Семейного кодекса РФ установлено, что раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 “О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака”, общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу статей 128 , 129 , пунктов 1 и 2 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или кем внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования.

В статье 36 Семейного кодекса Российской Федерации приводится перечень оснований, при наличии которых имущество считается принадлежащим на праве собственности одному из супругов.

Исходя из положений ст. 39 Федерального закона “Об ипотеке ( залоге недвижимости )”, при отчуждении заложенного имущества без согласия кредитора приобретатель такого имущества несет в пределах стоимости этого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству, то есть при разделе имущества супругов каждый из супругов будет нести вытекающую из отношений ипотеки ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Следовательно, права кредитора в случае раздела ипотечного имущества между супругами, являющимися созаемщиками по кредитному договору, не нарушаются, так как объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право Указанная правовая позиция подтверждается также разъяснениями, содержащимися в п. 11 “Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016), наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.

Раздел между бывшими супругами квартиры, являющейся предметом залога по кредитному договору, не прекращает действие залога, так как прекращение залога возможно только по основаниям, указанным в ст. 352 ГК РФ. Перечень оснований прекращения залога является исчерпывающим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 , подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 , статьей 353 ГК РФ.

В то же время в соответствии с п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отказа в разделе имущества и признании за истицей права собственности на квартиру и не может согласиться с выводами суда в части отказа в удовлетворении требований о признании за Ю. права собственности на спорную квартиру.

Учитывая, что Ш.А.А. признал исковые требования и не возражал против признания за Ю. права собственности на квартиру , за истицей Ю. надлежит признать право собственности на вышеуказанную квартиру.

При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что наличие обременения объекта недвижимости в виде ипотеки само по себе не является основанием к отказу в разделе общего имущества супругов, поскольку договор о залоге был заключен в обеспечение обязательства по возврату кредита, а в силу положений ст. 353 Гражданского кодекса РФ, ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” изменения в субъектном составе собственников заложенного объекта недвижимости, прав залогодержателя не прекращают. Истец вследствие признания за ней права собственности на квартиру, обремененную залогом встает на место залогодателя в отношении имущества, присужденного ей по решению суда, и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке.

В то же время соглашение бывших супругов о разделе имущества и признание супруги единоличным собственником квартиры не является основанием для внесения изменений в договор ипотечного кредита и исключения супруга из числа созаемщиков, если кредитор возражает против внесения изменений.

В отношении заявленных истцом Ю. требований к ответчику бывшему супругу об исключении его из состава созаемщиков и залогодателей, судебная коллегия считает их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с требованиями ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом , другими законами или договором.

Указанные истицей обстоятельства, связанные с разделом имущества, не являются основанием для изменения кредитного и залогового договора с банком по требованию одной стороны договора в части исключения из солидарных заемщиков Ш.А.А., а также исключении Ш.А.А. из состава залогодателей.

Исковые требования об изменении условий кредитного договора с ипотекой предъявлены истцом Ю. только к ответчику Ш.А.А., кредитор и залогодержатель ЗАО “Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент” указан в исковом заявлении в качестве третьего лица, в качестве ответчика ЗАО “Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент” в данном деле не привлекалось.

При этом истец Ю. доказательств, что Ю. и Ш.А.А. обращались к кредитору и залогодержателю ЗАО “Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент” с требованиями об изменении кредитного договора и закладной, не представлено.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1) .

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (п. 2) .

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 .

Федеральный закон “Об ипотеке” предоставляет право должнику по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателю и законному владельцу закладной изменить по соглашению ранее установленные условия закладной (п. 6 ст. 13) 6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

Согласно п. 7 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102- ФЗ (ред. от 03.07.2016) “Об ипотеке ( залоге недвижимости )” при заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона , и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона , либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

В соответствии с решением по настоящему делу о разделе имущества и признании за истцом права собственности на заложенное имущество, истец и ответчик, являясь солидарными заемщиками и залогодателями, не лишены возможности обратиться к ЗАО “Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент” об изменении условий кредитного договора и закладной и заключении трехстороннего соглашения.

В случае отказа истец и ответчик вправе обратиться в суд с требованиями о внесении изменений в кредитный договор и закладную о составе заемщиков и залогодателей в связи с состоявшимся решением по настоящему делу о разделе имущества – заложенной квартиры.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований Ю., заявленных только к ответчику Ш.А.А., об изменений условий кредитного и залогового соглашений не имеется.

Истцом (супругой) при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере рублей /л.д. N. /, установленная подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Поскольку требования истца удовлетворены в части признания права собственности на спорную квартиру, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ со Ш.А.А. в пользу Ю. подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 30 ноября 2016 года в части отказа Ю. в удовлетворении исковых требований о разделе имущества отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Постановить в этой части новое решение.

Признать за Ю., года рождения, место рождения , гражданство РФ, пол женский, паспорт N. выдан , код подразделения N. зарегистрированной по адресу: , право собственности на квартиру по адресу: , расположенную на этаже N. этажного дома, общей площадью кв. м.

Взыскать со Ш.А.А. в пользу Ю. расходы по уплате госпошлины в размере рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Верховный суд рассказал, какой суд прекратит ипотеку

Российское законодательство относит споры о правах на недвижимость к исключительной подсудности (ч. 1 ст. 30 ГПК, ч. 1, 2 ст. 38 АПК). Их отправляют в суд по месту нахождения недвижимого имущества. Это облегчает работу суда при сборе и исследованию доказательств, что, по мнению законодателя, должно помочь быстро и правильно разрешить спор, объясняет Павел Хлюстов, «Павел Хлюстов и партнеры».

Кроме того, разрешение такого спора может затрагивать права и интересы третьих лиц, имеющих вещные или обязательственные права на это имущество. При исключительной подсудности они получают дополнительную возможность своевременно получить информацию о возникновении спора, говорит Хлюстов. «Да и сам суд лучше информирован. У него больше возможностей узнать о правах и интересах третьих лиц, не привлеченных к участию в деле».

Особый вид подсудности, предписывающий рассмотрение определенных категорий дел в судах, точно указанных в законе. Правила исключительной подсудности запрещают применять при предъявлении иска нормы о других видах территориальной подсудности, содержащиеся в ст. 28, 29, 31, 32 ГПК.

Ипотека: правильная подсудность

Подсудность спора периодически вызывает сложности у судов. На этот раз спор о подсудности был связан с ипотекой. Дело попало в коллегию по гражданским спорам Верховного суда из Новосибирского облсуда. Как указано в материалах, в 2005 году Иван Горячев* и Петр Чудков* заключили договор займа (суммы в актах не указаны). В обеспечение Инна Мельниченко* передала в залог свою квартиру в Новосибирске. Пять лет спустя, в 2010 году, суд взыскал долг и обратил взыскание на жилье. Решение о взыскании вступило в силу, но исполлисты не предъявили вовремя. Сроки прошли.

Поэтому Мельниченко захотела признать залог недвижимости прекращённым. Рассудив, что дело имеет исключительную подсудность, истица обратилась в Кировский районный суд Новосибирска – по месту нахождения предмета ипотеки. Две инстанции отказались рассматривать дело и сделали вывод о нарушении подсудности. Они указали, что подавать иск надо было не с исключительной подсудностью, а по месту жительства ответчиков. Но такой подход ошибочный, сделал вывод ВС.

Коллегия под председательством судьи Вячеслава Горшкова признала, что речь идет об исключительной подсудности. Ею обладают иски об оспаривании обременения недвижимости. Как это обосновать, ВС указал в судебном акте (№ 67-КГ20-2). Там говорится, что по ч. 1 ст. 30 ГПК в суд по месту нахождения объектов или арестованного имущества надо подавать иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей. Так же поступают с исками об освобождении имущества от ареста.

ВС сослался на совместное Постановление Пленума ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 о вопросах в спорах о защите права собственности. В нем пояснили, что относится к искам о правах на недвижимое имущество. В эту категорию входят (помимо исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, границ земельного участка) также и иски об освобождении имущества от ареста (п. 2). ВС делает вывод: следовательно, исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, поэтому не так важно, связаны они с лишением владения или нет. Поскольку приведенный перечень исков о правах на недвижимость не является исчерпывающим, в него можно включить дела об оспаривании обременения недвижимости, подчеркнули в судебном акте. То есть сюда относится и иск об ипотеке, о котором идет речь.

«Залог недвижимости (ипотека) – обременение имущества, а спор о признании залога прекращенным связан с правами спорящих сторон относительно этой недвижимости», – указал ВС.

ВС уточнил: при обращении взыскания на заложенную недвижимость спора о правах на это имущество нет, а основание иска – это нарушение обеспеченного ипотекой обязательства, то есть подсудность обычная. Но иски о прекращении ипотеки относятся к искам о правах на недвижимость, следовательно, рассматриваются с исключительной подсудностью. ВС отменил судебные акты и направил иск в первую инстанцию для решения вопроса о принятии его к производству.

Читайте также:  Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Подсудность: пять спорных вопросов

Положения ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимость могут вступить в конфликт с нормой ч. 4.1 ст. 38 АПК, устанавливающей исключительную подсудность по корпоративным спорам (см. ст. 225.1 АПК). Рассматривать корпоративный спор должен суд по месту нахождения юрлица, а место нахождения спорной недвижимости может отличаться. Возникает неопределенность при определении арбитражного суда, компетентного рассматривать спор.

Вопрос о соотношении подсудности спора о правах на недвижимость и корпоративного спора был разрешен на уровне Президиума ВАС: при коллизии приоритет имеют нормы подсудности о правах на недвижимость (Постановление от 7 сентября 2010 года № 6470/10 ).

Рассматривая вопрос о подсудности корпоративного спора о признании недействительным договора ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП, Президиум ВАС указал: поскольку основная цель иска – признание обременения отсутствующим, спор фактически является спором о правах на недвижимость. Президиум ВАС целенаправленно акцентировал внимание на том, что истцы одновременно заявили два требования – не только требование о признании договора об ипотеке недействительным, но и требование о погашении регистрационной записи об ипотеке. «Президиум ВАС имел в виду, что если бы истец ограничился лишь требованием о признании договора недействительным, то спор не подпадал бы под критерии ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимое имущество. Территориальная подсудность корпоративного спора, содержащего лишь требование об оспаривании сделки с недвижимом имуществом, подчинялась бы правилу ч. 4 ст. 38 АПК, то есть спор должен был бы рассматривать арбитражный суд по месту нахождения юридического лица», – отмечает Павел Хлюстов.

Спор об исполнении обязательств по оплате приобретенной недвижимости не подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности, следует из Постановления Президиума ВАС от 20 декабря 2011 года № 9924/11. Причина – если суд удовлетворил иск продавца и обязал покупателя заплатить, такое решение ни прямо, ни косвенно нельзя рассмотреть как предусматривающее, что при его исполнении должен регистрироваться переход права на недвижимость или внесение иной записи в ЕГРП. «Правило о территориальной подсудности споров по взысканию просроченной задолженности по сделкам с недвижимостью должно носить универсальный характер и не ограничиваться спорами, вытекающими лишь из договора купли-продажи», – указывает Хлюстов.

Иск об установлении сервитута подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности и рассматривается по месту нахождения недвижимости. Это следует из разъяснений в п. 1 Постановления Пленума ВАС от 12 октября 2006 года № 54 и п. 2 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22. Такая же правовая позиция содержится в Определении экономколлегии ВС № 301-ЭС14-9021. Иски о прекращении или изменении условий сервитута тоже должны подпадать под положения ст. 38 АПК, считает Хлюстов.

Обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства и с соблюдением правил исключительной подсудности (ст. 30 ГПК и ст. 38 АПК). При этом правом заявить в суд такое требование обладают взыскатель и пристав-исполнитель.

Вопрос об исключительной подсудности таких споров решался по-разному. ВАС придерживался позиции, что требование надо относить к спорам о правах на недвижимость. Эта правовая позиция господствовала в арбитражных судах, хотя встречались судебные акты с противоположным мнением.

Но Конституционный суд занял противоположную точку зрения. В Постановлении от 26 мая 2011 года № 10-П КС он разъяснил, что спор об обращении взыскания на заложенную недвижимость не является спором о правах на это имущество, поскольку его предмет – осуществление действий, результатом которых должна быть передача денег (п. 5.1). Само же решение суда не влечет перехода прав на заложенное недвижимое имущество, указал КС (п. 5.3).

Президиум ВС подтвердил этот подход в вопросах об обращении взыскания на заложенную недвижимость в гражданском судопроизводстве (п. 2.1 «Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств», утв. Президиумом Верховного суда РФ 22 мая 2013 года). Позже подход стал укореняться и в практике арбитражных судов.

* – имена и фамилии участников спора изменены.

Квартира без отдачи

Верховный суд РФ назвал условия, при которых нельзя забрать ипотечное жилье за долги

Про опасность покупки жилья по ипотеке знают все. Если в жизни возникнут какие-либо проблемы с такой квартирой, то банк легко может забрать ее и не вернет уже выплаченную часть кредита. Но так ли это во всех случаях? Оказывается, есть варианты: высокая судебная инстанция разъяснила, в каких ситуациях кредитору не удастся забрать ипотечное жилье.

Многим гражданам, попавшим в похожую ситуацию с ипотекой, эти разъяснения Верховного суда могут оказаться крайне полезными.

Молодая семья из Башкирии купила по ипотечному кредиту однокомнатную квартиру.

Практически десять лет супруги аккуратно и вовремя расплачивались с банком, погашая кредит.

Но за эти десять лет у у должников сменился кредитор. Новый хозяин кредита потребовал от семьи досрочно выплатить оставшуюся задолженность. А еще ему понравилась квартира заемщиков, и он захотел выставить жилье на торги. Причину объяснил просто – просрочка платежей супругами по этой квартире.

С этими требованиями к семье должников кредитор и отправился в районный суд. Но там его не поняли.

Местный районный суд счел, что подобное требование кредитора – необоснованное.

Вышестоящая инстанция, куда кинулись обжаловать это решение коммерсанты, с ними согласилась, решив, что ипотечное жилье выставить на торги вполне законно.

Теперь обжаловать такой вердикт в Верховный суд РФ отправились ответчики. И к их аргументам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отнеслась с пониманием. Самые грамотные судьи страны, изучив материалы дела, заявили, что ответчики правильно обжалуют вынесенное решение, а их коллеги в апелляции неправильно применили нормы закона.

Началась эта история почти 11 лет назад, когда одна молодая семья взяла в местном банке кредит на 1,2 миллиона рублей и приобрела однокомнатную квартиру. Кредит, как и положено по закону в подобной ситуации, был обеспечен залогом этого жилья. Семья вселилась в квартиру и начала аккуратно гасить кредит.

По подписанным с банком документам, после погашения кредита они становились хозяевами собственного жилья.

Но с годами у местного банка начались проблемы, и через несколько сделок права по закладной на эту квартиру перешли к некому местному ООО. Случилось это осенью 2015 года.

Дальше история развивалась следующим образом – в течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту.

Это дало основание коммерческой конторе потребовать назад всю оставшуюся на тот момент задолженность. А именно – 458 379 рублей. И плюс к этому истцы еще захотели, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту, больше 80 тысяч рублей, и за пользование займом в размере 14 процентов годовых.

В иске было еще требование выплатить пеню за просрочку – 115 992 рубля. И под конец, перечислив все требуемые суммы, истец попросил забрать у супругов заложенную у него квартиру, чтобы выставить ее на торги. Общество с ограниченной ответственностью определило начальную стоимость однокомнатной квартиры в 1,28 миллиона рублей.

Но Октябрьский районный суд Уфы с такими расчетами истца не согласился. Суд решил, что этому ООО надо присудить с ответчиков только 145 584 рубля. А их почти выплаченную квартиру не трогать.

В своем решении районный суд написал о “несоразмерности” оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Несогласные с этим решением коммерсанты обжаловали такое решение районного суда в вышестоящую инстанцию.

Апелляция с доводами коммерческой структуры согласилась и отменила вердикт районного суда. Новое решение, которое озвучила апелляция , выглядело следующим образом. С семьи ответчиков было взыскано 298 811 рублей – столько, сколько насчитали сами истцы. Но и это не все.

Республиканский Верховный суд заявил, что у суда вообще нет никаких оснований отказать компании в требовании забрать заложенную у них квартиру, раз случилась просрочка платежа.

Пересматривая по просьбе ответчиков это решение, Верховный суд РФ сказал, что местная апелляция ошиблась, и перечислил те важные моменты, которые не заметили их башкирские коллеги.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что апелляция не сказала, по каким основаниям она отвергла важные обстоятельства, которые перечислил районный суд. Под “важными обстоятельствами” Верховный суд РФ понимал соразмерности долга.

По мнению высокой судебной инстанции, в ситуациях, аналогичных нашей, забирать недвижимость не стоит, если должник допустил крайне незначительное нарушение. И если размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива. Странно, почему такой серьезный пассаж, как цену просрочки на фоне почти выплаченной квартиры не заметил местный суд.

Есть еще важный момент, на который указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. По ее мнению, разрешая этот спор, нижестоящему суду нужно было “точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры”. Но ничего из этого, подчеркнул высокий суд, сделано не было. Суд без слов взял за основу те расчеты, которые сделали заинтересованные коммерсанты.

Поэтому Верховный суд РФ отменил местное решение и отправил дело назад в республику, чтобы его пересмотрели там по новой, но с учетом его разъяснений. А дальше случился редкий казус – пересмотра не было. Истцы, узнав о таком решении по их делу Верховного суда страны просто отказались от своего иска. И семья не потеряла жилье.

Важно: при каких условиях за долги нельзя отнять кредитную квартиру?

– Если задолженность составляет менее пяти процентов.

– Если просрочка платежей по кредиту меньше 3 месяцев.

Ловушка для ипотечных заемщиков

Обстоятельства, складывающиеся в российской экономике, негативным образом влияют на всех субъектов экономической деятельности.

Независимо от того кем является субъект, юридическим или физическим лицом, резидентом или нерезидентом, компанией с государственным участием или частной компанией, каждый из них в сложные времена, связанные с экономическим кризисом, стремится максимально защитить собственные интересы.

И это не удивительно, так как на волне экономического кризиса неосмотрительность и нерасторопность при ведении деятельности могут привести к банкротству даже самых, казалось бы, крупных и непотопляемых игроков.

При этом следует отметить, что защищая собственные интересы, представители бизнеса наносят ущерб своим контрагентам или клиентам путем увеличения цены на предоставляемые товары и услуги.

В настоящей статье предлагаю рассмотреть реальный пример столкновения интересов сторон в результате наступления экономического кризиса и путях его разрешения с юридической точки зрения.

Одной стороной выступила кредитная организация, которая в силу экономического кризиса, защищая свои интересы, повлияла косвенным образом на интересы другой стороны (физического лица), которой нанесен ущерб в результате несостоявшейся сделки по купли-продажи недвижимости.

Обстоятельства дела

К заявлению потенциальный заемщик приложил документы, подтверждающие его ежемесячный доход, уровень которого был достаточным для предоставления соответствующего кредита.

После проведения соответствующих проверок кредитной организацией было принято решение о предоставлении Б. кредитных денежных средств на покупку объекта недвижимости.

Получить кредит Б., согласно правилам, установленным кредитной организацией, вправе был в течение трех месяцев с момента одобрения заявления о выдаче кредита, что является обычной практикой при одобрении заявки на кредит.

Б. для осуществления сделки купли-продажи недвижимости заключил с продавцом недвижимости предварительный договор о приобретении объекта и передал продавцу недвижимости задаток согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ для обеспечения исполнения сделки в будущем.

Право сторон договора купли-продажи на внесение задатка с целью обеспечения исполнения сделки в будущем также подтверждается судебной практикой (определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).

После заключения предварительного договора между продавцом и покупателем до заключения основного договора по ипотечной сделке и получения кредита с целью перечисления денежных средств продавцу недвижимости Б. из кредитной организации поступила информация, что в связи с экономическими трудностями кредит на ранее одобренных условиях предоставлен Б. не будет.

Кредитная организация была готова предоставить кредит Б. на новых условиях, согласно которым процент за пользование кредитом увеличивался практически вдвое.

Соответственно, при таких обстоятельствах ежемесячный платеж Б. по кредиту также увеличивался, что для Б. являлось неподъемной ношей.

В связи с изменениями условий кредитования Б. пришлось отказаться от заведомо проблемного кредита и отказаться от покупки недвижимости.

Так как Б. является инициатором прекращения обязательств по покупке недвижимости, то на основании ст. 381 Гражданского кодекса РФ задаток по предварительному договору остался у продавца.

Помимо потери задатка, при определенных обстоятельствах с несостоявшегося покупателя недвижимости на основании п. 2 ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ могут быть взысканы убытки с зачетом суммы задатка в пользу продавца недвижимости, что подтверждается позицией некоторых судов (постановление от 05.08.2014 по делу № А46-14003/2013 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа).

При таких обстоятельствах, с учетом имеющейся судебной практики, когда сделка купли-продажи недвижимости однозначно не состоялась по вине Б., предъявление иска в суд к продавцу недвижимости о возврате залога представляется делом бесперспективным, а в некоторых случаях обращение в суд грозит покупателю дополнительными расходами, в том числе в виде суммы государственной пошлины и суммы убытков, которые суд может взыскать с Б. в пользу продавца недвижимости.

Другими словами, у Б. не осталось другой возможности, кроме как обратиться в кредитную организацию с претензией о возмещении ему убытков в результате несостоявшейся сделки и потерянного задатка на большую сумму.

В претензии Б. изложил все обстоятельства дела и указал, что сделка купли-продажи недвижимости не состоялась в связи с тем, что кредитная организация не выдала кредит Б. по ранее согласованным условиям.

Кредитная организация, рассмотрев претензию Б., оставила ее без удовлетворения.

В ответе на претензию Б. кредитная организация указала на то, что для возмещения убытков Б. нет соответствующих правовых оснований, что вполне логично, так как каждая сторона должна защищать и защищает свои интересы.

Правовая позиция потенциального заемщика в случае подачи заявления в суд

Право на возмещение убытков в результате действий третьих лиц предусмотрено положениями ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

Согласно Определению от 04.12.2012 № 18-КГ12-70 Верховного суда РФ, под убытками в том числе понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело.

Реальный ущерб для лица, понесшего убытки, должен состоять в утрате имущества. То есть в случае с Б. реальный ущерб состоит в потере денежных средств, которые были переданы в качестве задатка на приобретение недвижимости продавцу.

Причиной, послужившей неисполнению обязательств Б. перед покупателем по сделке с недвижимостью, является, по мнению Б., незаконный отказ кредитной организации в выдаче кредита Б. по условиям, ранее согласованным, что в конечном итоге привело к убыткам Б.

Пункт 29 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» устанавливает, что кредитная организация не вправе изменять в одностороннем порядке процентные ставки по кредитам.

Изменение в одностороннем порядке процентной ставки по кредиту, по мнению Б., является нарушением кредитной организацией положений Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Нарушение кредитной организацией законодательства о защите прав потребителей является основанием для привлечения организации к административной ответственности по ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Правовая позиция кредитной организации

В то же время, в силу сложившихся неожиданных экономических обстоятельств, кредитная организация спустя какое-то время не может предоставить кредит под ранее оговоренный процент.

Пересмотрев заявку о выдаче кредита, кредитная организация предложила Б. кредит, но под более высокий процент.

Кредитование по старым условиям было бы ведением деятельности кредитной организации себе в убыток.

Читайте также:  Ответственность по статье 325 УК РФ за кражу документов

Более того, по мнению кредитной организации, одобрение заявки на получение кредита не является обязательством выдачи кредита, а является предпосылкой для заключения соответствующего кредитного договора, подписание которого накладывает обязанности на кредитную организацию выдать кредит, за исключением случаев, предусмотренных ст. 821 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, основанием для возникновения обязанностей является заключенный договор.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме с отражением в нем всех существенных условий, в том числе о предмете договора, процентной ставке по кредиту, сроке кредита, полной стоимости кредита и порядке погашения кредита.

Только при вышеперечисленных условиях, то есть в рамках заключенного кредитного договора, кредитная организация может нести ответственность за неисполнение обязательств перед заемщиком.

Судебная практика по теме взыскания убытков

Взыскание убытков с кредитной организации возможно, если кредит не был выдан в срок, предусмотренный кредитным договором.

Нарушение кредитного договора кредитной организацией, в результате чего в пользу заемщика взыскиваются убытки, может выражаться в разной ставке процентов, которая предусмотрена договором и по которой реально выдан кредит заемщику.

В то же время, согласно судебной практике, заемщики не вправе требовать от кредитной организации выдать кредит в натуре, так как это не допускается в принципе.

Заемщик вправе требовать только возмещение убытков в результате невыдачи кредита.

Вышеизложенные выводы также подтверждаются правовыми позициями судов, изложенными в определении ВАС РФ от 12.07.2011 № ВАС-8488/11 по делу № А40-42333/10-97-359, в определении ВАС РФ от 02.06.2011 № ВАС-4282/11 по делу № А56-13980/2009, в постановлении ФАС Московского округа от 25.03.2011 № КГ-А40/1415-11 по делу № А40-42333/10-97-359.

Выводы по судебной практике и перспективы Б. на взыскание убытков

  1. Взыскание убытков за неисполнение кредитных обязательств банком или другой кредитной организацией возможно только в том случае, если между клиентом и кредитной организацией заключен соответствующий кредитный договор.

В конкретном рассматриваемом примере Б. не может претендовать на возмещение убытков в результате изменения кредитной организацией условий предоставления кредита на недвижимость, так как кредитный договор не заключался, а было лишь одобрение кредитной заявки.

    Одобрение кредитной заявки не может служить аналогом кредитного договора, так как не соответствует всем требованиям, которые предъявляются к содержанию кредитного договора, установленным ст.ст. 807–812, 819–821 Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 9, 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Следует учесть, если кредитный договор заключен и кредитная организация в нарушение договора не предоставила кредит, это не значит, что заемщик вправе требовать предоставление кредита, так как, согласно судебной практике, заемщик вправе претендовать только на возмещение убытков, но в конкретном случае с Б. речь даже не идет о заключенном кредитном договоре.

Перспективы на положительный исход судебной тяжбы для Б. являются крайне незначительными, и только при условии, что суд изменит существующую судебную практику на противоположный подход, признав за кредитной организацией обязательства в результате одобрения кредитной заявки.

Рекомендации при покупке недвижимости на кредитные денежные средства

  1. Потенциальным ипотечным заемщикам в свете последних экономических потрясений следует проводить сделки без оглядки на одобренные условия кредитования по заявке на кредит, так как эти условия не являются обязательством для кредитной организации.

Процедура покупки недвижимости должна быть продуманной и проводиться в короткий срок, но в любом случае перед внесением задатка за недвижимость необходимо обратиться в кредитную организацию для получения подтверждения касательно условий кредитования или вносить задаток после получения кредита на недвижимость.

    В настоящее время на рынке недвижимости предложение превышает существующий спрос на недвижимость. В связи с этим можно рекомендовать ипотечным заемщикам не спешить оформлять предварительный договор и вносить задаток, так как риск потери задатка всегда остается и необязательно по причине невыдачи кредита на приемлемых условиях.

Можно рекомендовать потенциальным ипотечным заемщикам, которым кредитная организация изменила условия кредитования, обратиться за защитой своих прав с заявлением в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

По результатам рассмотрения заявления о защите прав потребителей заемщик, чьи права нарушены, сможет подать соответствующее заявление в суд, которое в том числе будет поддержано со стороны указанной службы.

При таких обстоятельствах, когда федеральная служба будет на стороне потенциального заемщика, имеются перспективы на более благоприятный исход для заемщика в суде.

    В любом случае потенциальному ипотечному заемщику, которому кредитная организация отказала в выдаче кредита на ранее одобренных условиях, необходимо обращаться в суд за защитой своих интересов, если речь идет о возмещении убытков.

С учетом того, что судебная практика порой противоречива и имеет место различие подходов при решении споров судами, у заемщика всегда остается шанс на положительный исход в суде, в том числе по вопросу взыскания убытков с кредитной организации за изменение условий по одобренному кредиту.

    В целом же можно рекомендовать внести изменения в действующее российское законодательство, согласно которым после одобрения кредитной сделки кредитной организацией на определенный период будет введен мораторий на изменение условий кредитования, изложенных в кредитной заявке.

В противном случае слабая сторона, в данном случае потенциальные заемщики, несет слишком большие риски потери задатков, по сути, не по своей вине, что является существенным недостатком законодательства, который подлежит исправлению, в том числе в целях защиты прав потребителей.

Комментарий к статье «Ловушка для ипотечных заемщиков» (2,5)

В период экономической нестабильности резоннее всего для заемщиков на время отказаться от совершения сделок с банками и с недвижимостью. Но обстоятельства бывают разные. Порой отказ от намерения приобрести жилье с помощью кредитных средств в силу разных причин нецелесообразен. В этом случае желательно подумать о вариантах минимизации риска отказа банка предоставить кредит на ранее одобренных условиях, то есть вариантах исключения ситуации, рассмотренной в статье.

Одним из вариантов решения проблемы риска возможного и законного отказа банка от предоставления заемщику ранее одобренного кредита на определенных условиях является заблаговременное подписание кредитного договора ― до заключения предварительного договора купли-продажи. Таким образом, на момент определения с выбором заемщиком покупаемого жилья у него уже будут иметься для этого денежные средства, в том числе кредитные, предоставленные банком.

Однако такое решение имеет и свои минусы.

Первый минус такого способа минимизировать риск срыва сделки из-за удорожания кредита состоит в необходимости уплаты заемщиком процентов за период фактического неиспользования им кредитных средств по своей вине, то есть за период с момента предоставления денежных средств банком (как правило, с момента перечисления банком средств на счет заемщика) до даты фактического использования заемщиком кредитных средств на покупку квартиры. Хотя, конечно, уплата процентов за пару месяцев ― не такая большая цена за обеспечение уверенности в наличии денежных средств в любой момент поисков жилья для покупки.

Второй минус ― невозможность использования указанной схемы в случае с заключением ипотечного кредита. При предоставлении такого кредита существенное значение имеет цель кредита ― на покупку конкретного жилого помещения, характеристики которого уже указываются в договоре, которое и предоставляется заемщиком банку в залог в обеспечения своих обязательств по возврату кредита. Такая схема может, к сожалению, использоваться при предоставлении, как правило, потребительского кредита, который впоследствии, конечно, может быть обеспечен ипотекой приобретенного жилья (в зависимости от условий заключенного заемщиком с банком договора). Но процентная ставка по потребительским кредитам существенно отличается от ставок по ипотечным кредитам (порой на 15-20 пунктов). То есть такой вариант решения однозначно удорожает для заемщика цену кредита.

И все же предложенные варианты решения проблемы риска отказа банка от предоставления кредитных средств на одобренных условиях несколько надежнее, чем надежда на взыскание с банка убытков в виде утраченного заемщиком задатка. Мало того, что надежда на удовлетворение указанных требований несостоявшегося заемщика минимальна, как и пишет сам автор, он в любом случае не достигнет своей цели ― покупки выбранного жилья.

Разрешение споров по ипотеке в суде

Оформ­ляя ипо­теч­ный кре­дит на свое имя, каж­дый заем­щик наде­ет­ся на луч­шее: дохо­да будет доста­точ­но для содер­жа­ния семьи и выпла­ты ипо­те­ки, непред­ви­ден­ных обсто­я­тельств не воз­ник­нет и долг будет воз­вра­щен вовре­мя. Одна­ко жизнь неред­ко вно­сит кор­рек­ти­вы в жизнь и пла­ны на буду­щее, и заем­щик может столк­нуть­ся с тем, что пога­шать долг будет нечем, а банк будет тре­бо­вать выплат и вызы­вать в суд, что­бы решить обра­зо­вав­шу­ю­ся про­бле­му так, как это пред­пи­сы­ва­ет закон.

Судеб­ная прак­ти­ка по раз­ре­ше­нию спо­ров дого­во­ра ипо­те­ки по закону

Ипо­теч­ное кре­ди­то­ва­ние в нашей стране, по срав­не­нию с Запа­дом, появи­лось отно­си­тель­но недав­но, одна­ко ипо­те­ка уже полу­чи­ла широ­кое рас­про­стра­не­ние. Вме­сте с раз­ви­ти­ем ипо­теч­но­го рын­ка воз­рос­ло и судеб­ных дел по дого­во­ру ипо­те­ки. Судеб­ная прак­ти­ка сви­де­тель­ству­ет о том, что реше­ние спо­ров ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния по зако­ну так­же не ред­кое явле­ние. Имен­но поэто­му судеб­ная прак­ти­ка по дого­во­ру зало­га недви­жи­мо­сти вызы­ва­ет боль­шой инте­рес у всех сто­рон дан­но­го процесса.

Сто­ит отме­тить, что кре­дит­ные орга­ни­за­ции к судеб­ной прак­ти­ке по ипо­теч­но­му дого­во­ру при­бе­га­ют толь­ко в край­нем слу­чае, ста­ра­ясь уре­гу­ли­ро­вать про­бле­му путем пере­го­во­ров до судеб­ных раз­би­ра­тельств. Если поло­же­ние заем­щи­ка уже дове­де­но до зала судеб­но­го засе­да­ния, то ему будет полез­но полу­чить хотя бы общее пред­став­ле­ние о том, чего ему ждать. Опыт пока­зы­ва­ет, что спо­ры, выте­ка­ю­щие из дого­во­ра ипо­те­ки, явля­ют­ся весь­ма раз­но­об­раз­ны­ми, и при их раз­ре­ше­нии суд руко­вод­ству­ет­ся не толь­ко Зако­ном об ипо­те­ке, но общи­ми и спе­ци­аль­ны­ми зако­но­да­тель­ны­ми нор­ма­ми раз­лич­ных кодек­сов РФ.

О чем свидетельствует судебная практика по ипотеке?

Как пока­зы­ва­ет судеб­ная прак­ти­ка, боль­шин­ство судеб­ных исков по дого­во­ру ипо­те­ки направ­ле­ны на взыс­ка­ние задол­жен­но­сти по зай­му или взыс­ка­ние само­го зало­жен­но­го недви­жи­мо­го иму­ще­ства. Одна­ко подоб­ные иски от вла­дель­цев заклад­ной или бан­ков, поз­во­ля­ют заем­щи­кам-долж­ни­кам, в свою оче­редь, подать встреч­ный иск о при­зна­нии дого­во­ра ипо­те­ки недей­стви­тель­ным. Осно­ва­ни­ем для встреч­но­го заяв­ле­ния слу­жит несо­гла­со­ван­ность всех суще­ствен­ных усло­вий в ипо­теч­ном дого­во­ре или несо­от­вет­ствие дого­во­ра зало­га недви­жи­мо­сти закону.

При этом суд, чаще все­го, отка­зы­ва­ет заем­щи­ку в при­зна­нии ипо­теч­но­го дого­во­ра неза­клю­чен­ным или недей­стви­тель­ным, так как долж­ник, как пра­ви­ло, опе­ри­ру­ет таким аргу­мен­та­ми, кото­рые суд не при­зна­ет нару­ше­ни­я­ми зако­на. Из все­го это­го сле­ду­ет, что заклю­чая дого­вор ипо­те­ки, заем­щик дол­жен трез­во взве­сить все за и про­тив, чет­ко оце­нить свое воз­мож­но­сти, про­счи­тать все воз­мож­ные рис­ки и ответ­ствен­ность, кото­рая может воз­ник­нуть в слу­чае невы­пол­не­ния обя­за­тельств по дан­но­му договору.

Одна­ко судеб­ная прак­ти­ка по ипо­теч­но­му согла­ше­нию вклю­ча­ет и дру­гие дела по спо­рам, выте­ка­ю­щим из дого­во­ра зало­га недвижимости:

  • Дела о взыс­ка­нии задол­жен­но­сти перед бан­ком и об обра­ще­нии взыс­ка­ния на зало­жен­ную недвижимость
  • Оспа­ри­ва­ние дого­во­ра ипотеки
  • Изме­не­ние усло­вий ипо­теч­но­го согла­ше­ния в свя­зи с раз­де­лом зало­го­во­го имущества
  • Спо­ры о пре­кра­ще­нии ипо­те­ки, кото­рые обу­слов­ле­ны испол­не­ни­ем обес­пе­чен­но­го обя­за­тель­ства и пр.

Как пра­ви­ло, к сожа­ле­нию заем­щи­ков, суд ока­зы­ва­ет­ся на сто­роне кре­дит­ной орга­ни­за­ции. Поэто­му долж­ни­ку луч­ше обра­тить­ся за помо­щью в судеб­ном раз­би­ра­тель­стве к ква­ли­фи­ци­ро­ван­но­му спе­ци­а­ли­сту – юри­сту или адвокату.

Когда банк обращается в суд?

Обра­ще­ние в суд кре­дит­ной орга­ни­за­ци­ей после­ду­ет после того, как банк обна­ру­жит обсто­я­тель­ства, поз­во­ля­ю­щие ему забрать зало­го­вое жилье, соглас­но зако­ну. Одна­ко, преж­де все­го, кре­ди­то­ры поста­ра­ют­ся решить все мир­ным путем, предо­став­ляя отсроч­ки по пла­те­жам. Обра­щать­ся суд финан­со­вое учре­жде­ние будет толь­ко после того, как пись­мен­но обра­тит­ся к заем­щи­ку с прось­бой пога­сить долг, а долж­ник, в свою оче­редь, не смо­жет выпол­нить дан­ную просьбу.

После того, как будет зафик­си­ро­ван факт отка­за заем­щи­ка в пога­ше­нии дол­га, юри­сты бан­ка пода­ют в суд иск о рас­тор­же­нии дого­во­ра ипо­те­ки и о взыс­ка­нии задол­жен­но­сти с заем­щи­ка. В этом обра­ще­нии будут изло­же­ны все дета­ли и обсто­я­тель­ства, при­вед­шие к обра­ще­нию в суд. Кре­дит­ная орга­ни­за­ция ука­жет в иске, что банк заклю­чил с заем­щи­ком кре­дит­ное согла­ше­ние, соглас­но кото­ро­му предо­ста­вил ему некую сум­му денег, пред­на­зна­чен­ную для покуп­ки жилой недвижимости.

Судеб­ные спо­ры, свя­зан­ные с дого­во­ром ипо­те­ки жилых помещений

Затем после­ду­ет подроб­ное опи­са­ние усло­вий дан­но­го дого­во­ра, а так­же сум­ма ссу­ды, про­цент­ная став­ка, срок кре­ди­та и дата еже­ме­сяч­ных пла­те­жей. Кро­ме того, в заяв­ле­нии будет обра­ще­но вни­ма­ние суда на тот факт, недви­жи­мое иму­ще­ство, став­шее соб­ствен­но­стью заем­щи­ка, высту­па­ло в каче­стве зало­га, и по зако­ну при­над­ле­жит бан­ку. Юри­сты так­же ука­жут то, что банк испол­нил свои обя­за­тель­ства перед кли­ен­том в пол­ном объ­е­ме, пере­чис­лив заем­щи­ку ука­зан­ные выше денеж­ные средства.

Далее кре­ди­то­ром будут при­ве­де­ны дока­за­тель­ства, кото­рые сви­де­тель­ству­ют о том, что заем­щик не выпол­нил свои обя­за­тель­ства по дого­во­ру. В каче­стве резуль­та­та его без­дей­ствий будет ука­зан общий раз­мер задол­жен­но­сти в виде про­сро­чен­но­го основ­но­го дол­га, а так­же начис­лен­ных про­цен­тов и неопла­чен­ной неустой­ки или пени. Кро­ме того, в иск так­же может быть вклю­че­на ком­пен­са­ция госу­дар­ствен­ной пошли­ны за при­ня­тие иска к рас­смот­ре­нию и дру­гие судеб­ные рас­хо­ды банка.

Судебная практика по военной ипотеке

Как и любой дру­гой вид кре­ди­то­ва­ния, воен­ная ипо­те­ка без судеб­ных раз­би­ра­тельств не обхо­дит­ся. Подав­ля­ю­щее боль­шин­ство судеб­ных исков, свя­зан­ных с воен­ным кре­ди­то­ва­ни­ем, вызва­но непра­виль­ным при­ме­не­ни­ем зако­на чинов­ни­ка­ми. Одна­ко неко­то­рые спо­ры все же обу­слов­ле­ны юри­ди­че­ской непод­го­тов­лен­но­стью самих воен­но­слу­жа­щих – участ­ни­ков НИС. Поэто­му у мно­гих из них воз­ни­ка­ют про­бле­мы с оформ­ле­ни­ем и пода­чей доку­мен­тов, нару­ше­ни­ем сро­ков вклю­че­ния воен­но­слу­жа­ще­го в реестр и сня­тие с оче­ре­ди на полу­че­ние жилья.

А это, в свою оче­редь, вле­чет мно­го­чис­лен­ные судеб­ные раз­би­ра­тель­ства, кото­рых мож­но было бы избе­жать, если бы обе сто­ро­ны (чинов­ни­ки и воен­но­слу­жа­щие) уде­ли­ли вре­мя на изу­че­ние зако­на, а так­же про­кон­суль­ти­ро­ва­лись бы у гра­мот­но­го спе­ци­а­ли­ста. Боль­шин­ство судеб­ных раз­би­ра­тельств по воен­ной ипо­те­ке свя­за­ны с обес­пе­че­ни­ем воен­ных жил­пло­ща­дью, но так­же затра­ги­ва­ют­ся и дру­гие вопросы:

  • При­зна­ние воен­но­слу­жа­щих нуж­да­ю­щи­ми­ся в улуч­ше­нии жилищ­ных условий
  • Нор­мы предо­став­ле­ния жилья
  • Пра­во­мер­ность исклю­че­ния из спис­ков воен­но­слу­жа­щих, нуж­да­ю­щих­ся в жилье
  • При­ва­ти­за­ция воен­но­слу­жа­щим жило­го иму­ще­ства через суд
  • Раз­дел недви­жи­мо­сти, при­об­ре­тен­ной по воен­ной ипо­те­ке, в свя­зи с разводом.

Судеб­ная прак­ти­ка по НИС сви­де­тель­ству­ет о том, что в отли­чие от обыч­ной ипо­те­ки, спо­ры по воен­но­му жилищ­но­му кре­ди­то­ва­нию реша­ют­ся, как пра­ви­ло, в поль­зу воен­но­слу­жа­щих. По поста­нов­ле­нию Вер­хов­но­го суда, жилье воен­но­слу­жа­щим — это осно­ва соци­аль­но­го обес­пе­че­ния, и поня­тия «лицо без опре­де­лен­но­го места житель­ства» и «офи­цер» не сов­ме­сти­мы. Суд на сто­роне офи­це­ра, если вре­мя реги­стра­ции в реест­ре про­пу­ще­но не по его вине.

В этом слу­чае, вся сум­ма, поло­жен­ная воен­но­слу­жа­ще­му начис­ля­ет­ся на его нако­пи­тель­ный счет в бан­ке, а вре­мя отсчи­ты­ва­ет­ся с момен­та воз­ник­но­ве­ния осно­ва­ний на вклю­че­ние в спи­сок воен­но­слу­жа­щих, нуж­да­ю­щих­ся в жилье. Ино­гда слу­ча­ет­ся, что нару­ша­ют­ся нор­мы предо­став­ле­ния жил­пло­ща­ди воен­но­слу­жа­щим: когда квар­ти­ра выда­ет­ся с мень­шей пло­ща­дью, чем поло­же­но офи­це­ру. Такие вопро­сы так­же реша­ют­ся в поль­зу воен­но­го. Если же квад­рат­ные мет­ры выда­ны сверх меры, то воен­ный, соглас­но зако­ну, обя­зан их опла­тить или же подо­ждать дру­го­го жилья, под­хо­дя­ще­го по квадратуре.

По зако­ну реа­ли­за­ция сво­е­го пра­ва на жилую недви­жи­мость воен­но­слу­жа­щи­ми никак не свя­за­на с при­над­леж­но­стью поме­ще­ния к госу­дар­ствен­но­му жилищ­но­му фон­ду. То есть, воен­ный офи­цер, кото­рый про­жи­ва­ет в слу­жеб­ной квар­ти­ре, не име­ю­щий пра­ва ее при­ва­ти­зи­ро­вать, не может быть уво­лен со служ­бы, пока ему не будет предо­став­ле­на дру­гая жилая недви­жи­мость. В дан­ном слу­чае суд не при­ни­ма­ет во вни­ма­ние, кем была допу­ще­на ошиб­ка на эта­пе оформ­ле­ния доку­мен­тов. Дан­ный факт на судь­бу воен­но­слу­жа­ще­го и его семьи не дол­жен никак повлиять.

В заклю­че­нии дан­ной ста­тьи сто­ит отме­тить, что судеб­ная прак­ти­ка по ипо­теч­но­му кре­ди­то­ва­нию пред­став­ля­ет собой очень слож­ный и тру­до­ем­кий про­цесс, кото­рый часто сопро­вож­да­ет­ся кас­са­ци­я­ми, апел­ля­ци­я­ми, а в отдель­ных слу­ча­ях обра­ще­ни­я­ми в Кон­сти­ту­ци­он­ный и Вер­хов­ный суды. Исход дела будет зави­сеть исклю­чи­тель­но от мастер­ства юри­стов и адво­ка­та, пред­став­ля­ю­щих инте­ре­сы бан­ка и заемщика.

Ссылка на основную публикацию