Покупка квартиры у дольщика в новостройке

Покупаем у дольщика

Выбираете что купить: новое жилье от застройщика или «вторичку», сравниваете цены, думаете о преимуществах? Есть третий вариант: можно взять квартиру у дольщика. В чем плюсы?

Слово «дольщики» в нашей стране приобрело негативный оттенок: у многих оно ассоциируется с «долгостроем», «обманутыми дольщиками», «неблагонадежными застройщиками». Все мы помним сложный период – когда люди, купившие объекты долевого строительства, оставались ни с чем. Именно их и называли «обманутыми дольщиками». Но сейчас речь не о них.

Дольщик, с юридической точки зрения – это один (любой) из инвесторов долевого строительства. То есть, человек, который купил квартиру в доме на ранней стадии стройки, подписав с компанией-застройщиком Договор участия в долевом строительстве.

Объектом Договора выступает выделенная в строящемся объекте доля определенной площади (скажем, двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м, на 5 этаже здания, вторая по счету на площадке). Также в Договоре в обязательном порядке указывается адрес строящегося здания и срок завершения строительства.

На рынке сейчас большой объем предложений от дольщиков, которые приобрели у застройщика квартиру – то есть, долю, права на квадратные метры в строящемся жилье, – и еще до момента ввода этого объекта в эксплуатацию решили свою долю продать. В чем плюсы такой сделки для продавца-дольщика и покупателя?

«При покупке новостройки на начальном этапе, «на уровне котлована», стоимость значительно ниже. По мере увеличения этажности цена медленно, но верно растет. Продавая долю через какое-то время, дольщик может получить выгодную разницу от цены покупки к цене продажи. Покупатель из большого разнообразия предложений может выбрать вариант срочной продажи, со стоимостью ниже рыночной – это выгода для покупателя, – поясняет Лилия ГАДИЕВА, первый заместитель генерального директора компании «Этажи». – Не все знают, что в одном и том же доме можно взять жилье одинаковой планировки и площади с разницей в несколько тысяч рублей».

Кто и почему продает

Первая категория продавцов-дольщиков – инвесторы. Человек изначально покупал, чтобы затем продать и заработать на этом, понимая, что стоимость квартиры (доли) будет расти «вместе с этажами»: чем ближе стройка к завершению, а дом к вводу – тем выше цена квадрата.

Вторая категория – крупные и мелкие подрядчики, с которыми компания-застройщик рассчитывается за работу квадратными метрами, т.е., организации, юрлица. Такая схема расчета удобна и для застройщика, и для подрядчика, но у фирмы-подрядчика возникает необходимость быстро продать доли, чтобы вернуть свои активы.

Третья категория – люди, которые приобретали для себя. Человек рассматривал новостройку как собственное будущее жилье, но по каким-то причинам передумал: решил купить побольше, отказывается от покупки в силу изменения семейных обстоятельств, переезжает в другой город и т.д.

У всех категорий дольщиков – инвесторов, подрядчиков и просто физических лиц – есть потребность продать свою долю быстро и, конечно, выгодно. Проще всего представить свои объекты и оперативно найти покупателя в крупной риэлторской компании.

Плюсы покупки у застройщиков: компания-застройщик всегда в выигрыше, поскольку клиенты ее уже знают, доверяют бренду, видят большой объем рекламы – вероятность, что потенциальный покупатель придет к застройщику, выше. Кроме того, серьезные застройщики работают с не менее надежными и крупными риэлторскими компаниями (у «Этажей», например, более 50 договоров о партнерстве с застройщиками), и риэлторы предлагают покупателю, в первую очередь, новостройки именно от застройщиков.

Плюсы покупки у продавцов-дольщиков: цена. Бывает, что стоимость жилья у дольщиков несколько ниже и можно выиграть до 10-15%. Эти предложения интересны, а потому тоже находят своего покупателя, в том числе – с участием агентств недвижимости. «Иногда покупатель обращается к нам с конкретным запросом: хочу именно такую квартиру на таком-то этаже именно в этом строящемся доме. Как правило, это самые «ходовые» этажи, от 3-го до 7-го, их разбирают раньше всего. И если у застройщика они уже распроданы – выход один: специалисты предлагают варианты от собственников доли. Как правило, нужный вариант находится, поскольку дольщики обращаются к нам активно, зная, что специалисты по недвижимости помогут продать долю оперативно», – рассказывает Лилия ГАДИЕВА.

Какие есть риски

Еще одно преимущество обращения в крупную риэлторскую компанию – сделка для покупателя становится безопасной. «Наша компания обеспечивает клиенту правовую поддержку, полный проверенный пакет документов, правомочность продавца-дольщика, поскольку наш Юридический департамент тщательно проверяет каждую сделку и все документы на объекты. Покупатель, обратившись к нам, не потеряет квартиру и свои средства», – уверяет Лилия ГАДИЕВА.

При подготовке и проведении сделки:

  • Покупатель заключает с продавцом-дольщиком Договор переуступки – «Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома». Главное здесь – согласовать каждый Договор переуступки с застройщиком. Покупая долю, вы должны быть уверены, что дольщик-продавец произвел с застройщиком полный расчет (например, по рассрочке), и что застройщик согласовывает переуступку продаваемой доли другому лицу, становящемуся участником долевого строительства. Важно, чтобы покупателю доли не пришлось в будущем рассчитываться по долгам первого дольщика.
  • Вторая традиционно рисковая ситуация – продажа по доверенности. Специалисты уделяют особое внимание изучению доверенности: смотрят – все ли полномочия по переуступке доли в данном объекте в ней прописаны, не отозвана ли она и т.д.

Важно помнить: все сделки по отчуждению недвижимости с представителем собственника возможны только на основании нотариальной доверенности.

  • Чтобы проверить, не находится ли строящийся дом или права на выбранную квартиру в споре или под арестом, другим обременением третьих лиц, можно заказать в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  • Еще один важный момент – соблюдение сроков и графика строительства самой компанией-застройщиком. К счастью, наш регион в этом плане благополучен, объектов, где затягиваются сроки ввода, не так много. Но и этот пункт риэлторы и юристы тщательно контролируют.
  • Если квартира первым дольщиком приобреталась с помощью ипотеки, необходимо выяснить – заявлялся ли материнский (семейный) капитал в счет гашения кредита. Если да, то надо быть осторожным: бывает, что таким образом его пытаются обналичить, что запрещено законом. Либо продавец по неосторожности нарушает установленный порядок: не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, продает свою долю. Тогда сделка может быть расторгнута, так как в отношении этой квартиры не выполнено обязательство: детям не выделена доля в квартире. По закону нужно дождаться ввода объекта, выделить долю и только затем, с разрешения органов опеки, продать квартиру. Все эти моменты специалисты всегда проверяют.

Как совершить покупку доли

«Когда покупатель обращается за новой квартирой к застройщику – он примерно представляет себе, как выглядит процедура: основные моменты – заключить Договор долевого участия и сдать его на регистрацию в Росреестр. Если же речь заходит о переуступке доли – кому-то кажется, что это сложно, непонятно и долго. На самом деле, поскольку наши специалисты занимаются такими сделками давно, постоянно обучаются, и это направление в компании активно развивается – работа с договорами переуступки большого труда для них не составляет», – говорит Лилия Равильевна.

1 этап – выбор квартиры. Индивидуальный риэлтор рассмотрит с вами все имеющиеся предложения, подберет несколько наиболее подходящих объектов. Из новостроек, в первую очередь, предложит квартиры от застройщика. Если же у покупателя особенные предпочтения, и у застройщика нужных квартир нет – ищем квартиру от дольщика.

2 этап – согласование сделки с застройщиком. Уточняем, произведен ли с застройщиком полный расчет дольщика по данному объекту, нет ли у застройщика претензий к дольщику – неоплаченных счетов, невыполненных обязательств.

3 этап – подготовка Договора переуступки. Важно: если Договор долевого участия дольщика-продавца в Росреестре не зарегистрирован – сделка по переуступке не производится, т.к. она не будет иметь юридической силы.

4 этап – подписание Договора переуступки всеми сторонами сделки и расчет. Сделка по переуступке является трехсторонней: участвуют первый дольщик-продавец (переуступающий свои права), второй дольщик-покупатель (которому переуступают права) и застройщик. Подписанный Договор отправляется на регистрацию в Росреестр. В день подписания Договора, как правило, происходит расчет между продавцом и покупателем.

5 этап – покупатель получает в Росреестре зарегистрированный Договор переуступки прав по Договору долевого участия. После этого покупатель доли вносится в реестр застройщика как основной дольщик. В дальнейшем, когда будет подписываться акт передачи и ввода в эксплуатацию данного дома, в документах будет указан уже покупатель, ставший дольщиком.

«Кроме того, когда дом будет вводиться в эксплуатацию – покупателю (новому владельцу доли) потребуется подготовить еще один пакет документов, в который, помимо Договоров долевого участия и переуступки доли, будет входить дополнительная техническая документация. Здесь мы также готовы помочь нашим клиентам со сбором. Специалисты Юридического департамента помогут собрать и сдать все требующиеся документы для оформления права собственности на квартиру», – говорит Лилия ГАДИЕВА.

«От обращения покупателя в нашу компанию до сдачи готового Договора переуступки в Росреестр проходит, в среднем, две недели, хотя были примеры, когда мы проходили все и за три дня. Плюс 12 дней – регистрация нового Договора в Росреестре. Если с участием заемных средств – чуть меньше: с ипотекой на жилые помещения – до 5-ти рабочих дней, с ипотекой на нежилые помещения и земельные участки – до 10-ти рабочих дней, – уточняет Лилия ГАДИЕВА. – Таким образом, за месяц вы получаете зарегистрированный Договор и становитесь полноправным дольщиком строительства вашей новой квартиры. Все индивидуально, в зависимости от условий конкретного дольщика-продавца и покупателя».

Ипотека при покупке у дольщика

Круг программ при такой сделке немного сужается: некоторые программы банков действуют только при приобретении от юрлица, застройщика или подрядчика. Там же, где приобретение от дольщика возможно, средняя ставка по ипотеке будет выше, но незначительно.

«Скажем, если вы приобретаете новостройку от юрлица – процентная ставка может быть 10,5-12,85%. Если же покупаете квартиру от дольщика, при первоначальном взносе 20% ставка может быть 11,75%, а с учетом льготы для клиентов компании «Этажи» – 11,25%* (она действует вне зависимости от продавца или типа договора), – рассчитывает Татьяна РЕШЕТНИКОВА, заместитель начальника Отдела ипотечного брокериджа компании «Этажи». – Есть нюанс: если по ипотеке приобретается квартира напрямую от юрлица – страховка титула не возникает. Если же долю продает дольщик-физлицо – появляется обязательное страхование титула. Сумма составит до 0,4% от суммы кредита в год (но не более трех лет), в зависимости от страховой компании и прочих условий. Также стоит отметить: после ввода дома в эксплуатацию возможно произвести рефинансирование ипотечного кредита и, таким образом, уменьшить ежемесячный платеж».

Наш город развивается и активно строится, на рынок выходят новые проекты. Число предложений продаж в строящихся объектах от дольщиков растет.

«Увеличились одновременно и спрос, и предложение. А значит, и специалисты по недвижимости обращают на этот сегмент рынка более пристальное внимание: мы готовы помогать и продавцам, и покупателям,– улыбается Лилия ГАДИЕВА. – На сегодня у нас множество самых разных предложений. Для конечного покупателя, по большому счету, не принципиально, у кого он купит квартиру – у дольщика, застройщика или подрядчика. Главное – найти самый лучший, оптимальный по цене, расположению и качеству вариант. Ну а наша задача – обеспечить выбор. Если клиент приходит за новостройкой – он в любом случае найдет в нашей обширной базе то, что видел в своих мечтах!»

Собираем и сдаем документы по «Молодой семье»

Для тех, кто еще не успел подать документы на участие в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» и собирается это сделать – в субботу, 29 марта, пройдет семинар, где можно узнать о программе в целом и получить индивидуальную консультацию по своей ситуации. Ждем Вас по адресу: ул. Ленина, 38/1, 2-й этаж. Начало в 14.00.

Приглашаем на мероприятие также участников других соцпрограмм («Бюджетники», «Военная ипотека» и пр.) – по всем интересующим вопросам можно будет получить индивидуальную консультацию заместителя директора по социальным программам компании «Этажи» Алевтины ПЛОТНИКОВОЙ. Здесь же будут действовать юристы и ипотечные брокеры, которые помогут выбрать квартиру по условиям конкретной программы и проработать все нюансы по сделке. Кроме того, компания возобновила услугу «Сбор документов», облегчающую формирование нужного пакета: вы сможете оставить заявку специалисту непосредственно в день семинара.

*ВТБ24 (ЗАО) (ген.лицензия ЦБ РФ №1623).

Новостройка из вторых рук. Опасности покупки квартиры по переуступке прав

​Переуступка прав собственности на квартиру — вид сделки, при которой все права и обязанности от одного человека, заключившего договор с застройщиком, переходят к другому. «Такая сделка возможна, когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию. Риск переуступки в том, что покупатель передает денежные средства продавцу, но продавец не является титульным собственником данного объекта недвижимости. То есть он продает только право требования на объект, а не право собственности. В этом главное отличие и опасность», — говорит адвокат Татьяна Прасолова.

Опасность № 1. Цепочка переуступок

Сейчас главный риск — цепочки переуступок. По таким кривым схемам часто продают апартаменты и лофты.

«Чтобы обойти оплату по счетам эскроу, застройщики, особенно мелкие, которые не могут получить проектное финансирование, делают цепочку переуступок через юридические (как правило, аффилированные с ними) лица. Инвестор дробит пакет квартир на мелкие части и уже непонятно от кого продает физическим лицам.

Приобретать квартиры лучше напрямую от застройщика. Все сведения по переуступкам можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Если жилье „гоняют“ через юридические лица, значит, там какой-то „схематоз“», — рассказал кандидат юридических наук, руководитель и преподаватель Учебного центра по подготовке риелторов, председатель правления Добровольной ассоциации риелторов Московского региона (ДАР), автор более 40 книг серии «Сделки с недвижимостью» Вадим Шабалин.

Читайте также:  Правила рефинансирования ипотеки в АИЖК

Опасность № 2. «Занижайка»

Большую опасность для физических лиц представляют «занижайки».

«Гражданин решил год назад инвестировать деньги и купил квартиру, допустим, за 5 млн, а теперь, когда цены выросли, продает ее за 8 млн рублей. В большинстве таких случаев продавец предлагает занизить стоимость и указать в договоре 5 млн, а 8 — заложить в ячейку. Когда покупатель соглашается на такую систему оплаты, то он никогда уже, если что-то случится, не будет признан добросовестным приобретателем. Если продавец обанкротится, квартиру отберут в конкурсную массу, а покупатель останется ни с чем и не вернет даже тех денег, которые были указаны в договоре. Когда же сделка идет без „занижайки“ и стороны договорились, например, налоги поделить пополам, при этом используется строго безналичный расчет, то покупатель в случае неприятностей признается добросовестным и всё заканчивается для него хорошо», — говорит Вадим Шабалин.

Кроме того, в последнее время налоговая стала внимательнее следить за подозрительными сделками.

Опасность № 3. Наличка

С «занижайками», как правило, тесно связан наличный расчет — еще одно слабое место при покупке квартиры.

«Наличный расчет не является доказательством того, что этот расчет производился. Как рассуждает финансовый управляющий при банкротстве? Если у вас был наличный расчет, значит, вы, условно выражаясь, друзья: продавец попросил покупателя как своего друга помочь вывести объект из конкурсной массы, зная, что у того есть долги и он будет банкротиться. Здесь даже написанная расписка не будет иметь никакой силы. Финансовый управляющий подаст иск в суд об оспаривании сделки», — рассказал Вадим Шабалин.

Опасность № 4. Долгострой

Здесь риски связаны с самим объектом недвижимости. По словам адвоката Татьяны Прасоловой, при строительстве могут не соблюдаться нормы и правила, могут также возникнуть судебные споры между застройщиком и администрацией или собственником земли. У застройщика могут появиться финансовые проблемы, о чем нередко свидетельствуют массовые продажи квартир в одном ЖК по переуступке. Возникает риск того, что сроки ввода объекта в эксплуатацию сдвинутся, а возможно, даже обанкротится застройщик.

Опасность № 5. Брачные отношения

Покупателям стоит обращать внимание на семейный статус продавца и тщательно проверять его как нынешнюю, так и бывшую «половинку».

«Если продавец приобретал квартиру, находясь в браке, а потом развелся и продал имущество, то бывшая супруга имеет право на половину доли в жилье покупателя. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо брать письменное согласие с супруга на продажу или заявление о том, что продавец не состоял в браке», — поясняет Вадим Шабалин.

Опасность № 6. Маткапитал

«Если квартира покупалась с помощью материнского капитала, а детям доли так и не выделили, то сделка стопроцентно оспаривается со всеми вытекающими неприятными последствиями. Как правило, такое выявляется после проверок прокуратурой Пенсионного фонда. Чтобы выяснить этот нюанс заранее, риелторы, как правило, просят маму показать движение средств по маткапиталу в аккаунте на портале госуслуг. Если она отказывается, то ее отправляют в Пенсионный фонд за справкой о том, что маткапитал при приобретении квартиры не использовался. Также при заключении договора указывают заверение об обстоятельствах, где пишут, что средства маткапитала не применялись при, например, погашении ипотеки», — рассказал Вадим Шабалин.

Опасность № 7. Доплата

При наличии задолженности по ДДУ застройщик будет взыскивать ее у нового дольщика.

«Необходимость доплаты по ДДУ может возникнуть в нескольких случаях. В первом случае — при заключении договора уступки новый дольщик не убедился в том, что выплаты по ДДУ предыдущим дольщиком, в том числе юридическим лицом, особенно при проведении им взаимозачетов с застройщиком, произведены в полном объеме и без нарушений графика оплаты по договору.

Во втором случае возможна доплата в случае увеличения площади объекта долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию и проведения соответствующих обмеров.

В-третьих, если цена по договору первоначальным дольщиком оплачена не в полном объеме, необходимо получить разрешение на заключение договора уступки у застройщика», — сообщил Олег Островский.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше самостоятельно посетить офис застройщика совместно с первоначальным дольщиком и все проверить.

Опасность № 8. Двойные продажи

«Двойная переуступка возможна только при отсутствии государственной регистрации договора уступки. В настоящее время такое встречается крайне редко и только у явных мошенников, когда покупатели в погоне за очень низкой ценой договора уступки не обращают внимание на его государственную регистрацию. Неслучайно 214-ФЗ прямо указывает: сначала государственная регистрация (неважно, ДДУ или договора уступки), а потом оплата по договору», — рассказал Олег Островский.

Опасность № 9. Дополнительные условия по договору

Застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке и признать сделку недействительной.

«Дело в том, что застройщик выступает в качестве стороны по договору и ему небезразлично, кто участвует в сделке: инвесторы, подрядчики или физические лица. Застройщикам порой невыгодно, когда на рынок выходит большое количество квартир в их же домах по низким ценам и оптом от инвесторов. Именно поэтому они стараются внести в договор условие о том, что на сделку требуется их согласие, и оговаривают размер комиссии», — говорит адвокат Татьяна Прасолова.

Кроме того, надо обращать внимание на иные положения в ДДУ, которые нарушают права потребителей.

Опасность № 10. Потеря средств

При расторжении ДДУ есть риск невозврата денег в части, превышающей цену договора.

«Надо понимать, что в случае уплаты по договору уступки цены, превышающей цену, указанную в договоре участия в долевом строительстве, при расторжении такого договора новым дольщиком он получит сумму, указанную в ДДУ, а не в договоре уступки. Кроме того, различные неустойки за невыполнение обязательств застройщиком будут рассчитываться исходя из первоначальной цены, указанной в ДДУ», — говорит Олег Островский.

Как купить квартиру от дольщика?

Купить квартиру от дольщика означает приобретение прав требования по Договору долевого участия и оформляется не договором купли-продажи, а Договором переуступки прав и обязанностей. Покупка квартиры в строящемся объекте недвижимости является пj своей сути — инвестированием в строительство с принятием на себя всех рисков!

Содержание статьи подробное:

Купить квартиру от дольщика

На рынке недвижимости вы встретите предложения от физических и юридических лиц.

Физические лица — это либо обычные покупатели, либо инвесторы, покупающие «долевки» у Застройщика с целью перепродажи.

Юридические лица — это в основном Подрядчики строительных работ, с которыми Застройщик рассчитывается»квадратными метрами». Порой выгоднее покупать именно у них!

Как оформить сделку переуступки прав

Права и обязанности Дольщик передает право приемнику (покупателю) по Договору(соглашению) переуступки прав и обязанностей дольщика.

Такой договор неотделим от Договора долевого участия.

Договор (соглашение) переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная пошлина за регистрацию договора переуступки доли — 350 рублей (2017 г). Она делится между сторонами сделки пополам, то есть право приемник оплачивает 175 рублей. Если право приемников несколько — эта сумма делится на всех пропорционально размеру их доли.

Прежде чем оформлять Договор переуступки прав и обязанностей дольщика внимательно изучите Договор долевого участия. Как он должен быть оформлен читайте далее

Обязательные условия сделки

  • Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. На последней странице договора или на подшитом дополнительном листе стоит штамп Росреестра с номером и датой внесения записи о регистрации в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Сшивка должна быть заверена подписью регистратора и печатью. Обратите внимание на отсутствие(наличие) штампа о регистрации ипотеки.
  • Продавец(Дольщик) — физическое лицо, предоставил вам справку от Застройщика о полной оплате и документы об оплате(платежные поручения, приходные кассовые ордера).
  • Продавец(Дольщик) — юридическое лицо, предоставил вам от Застройщика справку о полной оплате и платежные документы и Акты взаимозачетов на стоимость квартиры, прописанной в Договоре долевого участия.

Подводные камни при покупке «долевки»

У Подрядчиков работ часто на руках не зарегистрированные Договоры долевого участия. Какие риски здесь скрыты?

  • Одна и та же квартира отдана разным Подрядчикам (двойные продажи).
  • Квартира Застройщиком заложена в банк.
  • Квартира арестована судебными приставами.

Понятное дело, что Подрядчик об этом не знает!

Важные условия сделки

  • Застройщик не участвует в Договоре переуступки, согласовывать с ним его не нужно.
    НО! Необходимо уведомить застройщика о переуступке в ближайшее время после регистрации, особенно если строительство завершается.
    Ведь Акт приема-передачи квартиры собственность должен быть составлен на нового Дольщика.
  • Росреестр откажет в регистрации Договора переуступки, если Застройщик уже сдал в Росреестр документы о вводе дома эксплуатацию. В этом случае Продавец обязан оформить право собственности и продать по Договору купли-продажи и только потом ее продавать по Договору купли-продажи с уплатой налогов.
    Какой налог с продажи квартиры
  • Получите от продавца документы, подтверждающие факт оплаты вами денежных средств застройщику или предыдущему дольщику ( в случае неоднократной переуступки прав). Как составить правильно расписку читать далее > >
  • Проверьте полномочия представителя юридического лица на подписание договора и регистрационные действия.
  • У физического лица испросите Согласие супруга на продажу.
    Стоит прочесть: Покупка квартиры у юридического лица

  • ← Кадастровый учет недвижимости. Кадастровые документы
  • Как оформить покупку недвижимости →
Ольга Слободчикова

Автор сайта. Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2006 года. Более 1000 успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности. Имею большой опыт работы с Росреестром, оспариваю приостановки и отказы в регистрации сделок.

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 08.12.2020 года.

Сайт работает с 2016 года.
Его уже посетили более 4 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат.
(если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки).

Вам помогут мои помощники, опытные специалисты:
— Анастасия Бусько
— Алсу Алеева

С уважением и пожеланиями удачной сделки, Автор.

Отзывы из переписки

  1. Здравствуйте, Ольга Дмитриевна! Я купила 1-ю и 2-ю части вашей книги «Хочу купить недвижимость». Распечатала, изучаю. Сделала распечатку алгоритма, образцов, шаблонов. Мне 77 лет и читать с листа удобнее. Читаю все Ваши письма. Благодаря знаниям, которые я получаю от Вас, у меня пропал страх перед этой сложной проблемой -покупкой квартиры в другом городе, когда и помощник-молодой внук. Огромное Вам спасибо, в т.ч. и за готовность отвечать на вопросы. Всего Вам самого доброго, главное-здоровья!
    С уважением Семахина Н.И.
    _
  2. Уважаемая Ольга Дмитриевна, мы с мужем хотим выразить Вам благодарность за помощь и поддержку в оформлении документов для выделения долей в собственности. Без Вашей консультации мы потратили бы гораздо больше средств и нервов. Росреестр долго отвечал стандартными отписками, плюс карантинные меры задержали процесс, но в результате всё завершилось в нашу пользу после того, как мы направили возражение на приостановление дела по шаблону из Вашего набора. Огромное спасибо Вам за труд, неоценимую помощь и содействие, и за увеличение юридической грамотности. С уважением, Софья, город Санкт-Петербург
    _
  3. Ольга Дмитриевна, здравствуйте. Сегодня получила Выписку ЕГРП с зарегистрированной для себя максимальной долей в квартире! Вообще не возникло вопросов у регистраторов, хотя , как мне сказали, да и я успела позвонить нескольким нотариусам, только один в городе (!) считал, что законно заверять Отказ от материнской доли, остальные уверены, что это нарушение и обязательно делить на всю семью. Я очень рада , что случайно наткнулась в интернете на Ваш сайт и решила поверить и рискнуть. (врать не буду, морально была готова распрощаться с 1 000 руб). Приятно удивлена, насколько действительно Вы всегда были на связи и реагировали на изменения, которые происходили у меня по документам. Я могу куда-то разместить отзыв со словами благодарности? Буду рада его написать! И, конечно же, порекомендую знакомым, если у кого будут проблемы.
    Татьяна Бараева
    _
    4. Добрый день ,Ольга Дмитриевна, хочу сказать вам огромное спасибо за составление договора и дополнительные разъяснения, все получилось.
    Сдала все документы без нареканий и через 7 дней получила 5 выписок на дом и 5 на земельный участок. Спасибо, вы очень мне помогли, буду двигаться дальше.
    Оксана, Приморский край
    _
    5. Добрый день Ольга Дмитриевна! Наконец то нам в Ялтинском кадастре зарегистрировали выдел долей детям. Все сделали согласно Вашим полученным советам в этот раз. Огромное Вам спасибо за Вашу помощь и поддержку, оказалось что в Ялте мы были первые кто регистрировал выдел долей детям без нотариуса.
    Александр., Крым
    _
Читайте также:  Аренда автомобиля: проводки в бухучете


7. Спасибо Вам все прошло успешно, без всяких нотариусов.
Экономия 40.000 рублей.
Валерий, г. Калининград
_
8.

Отличный обучающий курс для покупателей жилья «РАЗУМНАЯ ИПОТЕКА» (бесплатные уроки)

Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

Сегодня, пожалуй, вряд ли можно найти человека, который никогда не слышал о долевом строительстве. Эта сфера нашей жизни одновременно и привлекает, и отталкивает потенциальных покупателей. Многие, наслушавшись громких историй о кинутых дольщиках и разорившихся строительных компаниях, вроде СУ 155, все еще опасаются вкладывать свои деньги в долевые проекты. Но, с другой стороны, где еще можно купить недвижимость по таким низким ценам? Поэтому долевое строительство постоянно пополняется все новыми и новыми участниками. Однако не все еще знают, что приобрести жилье можно не только у самого застройщика. В последние несколько лет очень распространенной является покупка квартиры у дольщика в новостройке. Но в таких сделках есть свои особенности, а также определенные риски.

Схематично участие в долевом проекте можно обозначить так:

  • инвестор подписывает договор ДДУ с застройщиком,
  • после этого вносит одноразово или по частям нужную сумму,
  • ждет, пока строительство дома завершится,
  • принимает жилье у застройщика,
  • оформляет на квартиру право собственности,
  • после этого он становится владельцем недвижимости.

Однако инвестор далеко не всегда приобретает жилье для себя. Зачастую деньги вкладываются на первоначальном этапе стройки для получения прибыли, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость недвижимости возрастает. Дольщик находит заинтересованное лицо, которому и продается квартира.

Но здесь напрашивается вопрос: что значит квартира от дольщика, как можно продать то, что еще не существует? По сути, в этой сделке речь и не идет о продаже жилья, как такового. Ведь квартиры еще нет, как собственно и прав на нее тоже. А есть только договор ДДУ, дающий право дольщику требовать эту квартиру у застройщика, когда она будет полностью достроена. Вот собственно свои права дольщик и выставляет на продажу. Он их продает, а если выражаться юридическим языком переуступает другому лицу.

Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки.

Во-вторых, продавец отвечает только за наличие права, но не несет никакой ответственности за любые действия или, наоборот, бездействие застройщика. После совершения сделки, покупатель не может предъявлять никакие претензии продавцу по поводу задержки строительства, плохого качества квартиры и т.д. За это отвечают только строители, им и нужно предъявлять свои претензии.

В-третьих, продажа квартиры дольщиками может производиться только в строго определенное время: после регистрации ДДУ, и до подписания передаточного акта. Из этого следует, что даже если у продавца есть заключенный ДДУ, но он не зарегистрирован в Росреестре, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

В-четвертых, если прежний дольщик не расплатился полностью с застройщиком за будущую квартиру, то долг по оплате переходит на нового участника, если конечно, он согласен на это. Но в другом случае сделка не состоится. Между сторонами подписывается соглашение о переходе долга.

В-пятых, при наличии долгов обязательно требуется согласие застройщика на сделку. Если стоимость квартиры выплачена полностью, по закону согласие не нужно. Но здесь следует учесть, что в самом ДДУ может быть такое условие, тогда необходимо действовать в рамках договора. Кстати, практически всегда девелопер требует за свое согласие плату, примерно 1-3% от суммы договора. Если учитывать, что цена квартиры исчисляется миллионами, нетрудно посчитать, что сумма выходит весьма внушительная.

Отношения между прежним и новым дольщиком фиксируются в договоре уступки, который называется цессия. Он, так же как и ДДУ, должен регистрироваться в Росреестре. Все расчеты по договору должны производиться только после регистрации. Данная сделка не бескорыстна, покупатель преследует цель – заработать, поэтому цена уступки значительно выше, чем первоначальная стоимость ДДУ. Нужно понимать, что если в перспективе обстоятельства сложатся так, что придется расторгать договор с застройщиком, то новый дольщик сможет вернуть только цену ДДУ, остальную сумму ему никто возвращать не будет.

Например, у продавца может иметься непогашенная задолженность по периодическим платежам, о которой он умолчал при заключении соглашения. Этот долг автоматически переходит на нового участника, которому также нужно знать, что на неуплаченную сумму начисляются проценты, а при двухмесячной просрочке застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Еще один риск для покупателя – натолкнуться на долгострой или, что еще хуже, на банкротство застройщика. От этого не застрахован ни один дольщик, но практика показывает, что нередко квартиры по переуступке продаются именно в то время, когда у строительной компании стали появляться проблемы.

Прежний дольщик, разумеется, имеет более полную информацию о стройке, чем новый, поэтому, предчувствуя неладное, стремится выйти из проекта. Таких случаев немало, и чтобы не стать очередной жертвой, необходимо самому все проверить самым тщательным образом. Для этого есть официальный сайт строительной компании, где публикуются все документы застройщика, проектная документация, фотографии со стройки. Нужно проанализировать информацию, сопоставить фактический этап строительства с проектными документами, проверить документацию компании при личном посещении застройщика.

Читайте также:  Признание наследников недостойными в Москве

Подводя итоги, можно сказать, что покупка квартиры по переуступке имеет как свои плюсы, так и минусы. Данная сделка позволяет покупателю приобрести жилье в доме, который привлекателен своим месторасположением, планировкой и другими аспектами, если все квартиры в нем уже раскуплены. Но вместе с тем нельзя забывать и о возможных рисках такой покупки.

В этом вопросе нельзя полагаться только на свою интуицию, необходима тщательная проверка компании-застройщика и покупателя, правовой анализ документации, а это уже работа для профессионалов. Ее вы можете доверить опытным юристам Общества защиты прав дольщиков, которые помогут вам безопасно провести сделку. В разделе «Контакты» оставьте свое сообщение или свяжитесь с нами по координатам.

Получить срочную выписку из ЕГРН (ЕГРП)

Как получить выписку ЕГРН

Всего несколько простых шагов:

Почему мы?

Выписка из ЕГРН — это

Гарантируем возврат средств

Если выписка не будет готова за 72 часа с момента
оформления заказа

Виды выписок из ЕГРН

  • Текущий собственник
  • Полная история собственников
  • Дата регистрации
  • Дата прекращения прав
  • Залог, запрет на перерегистрацию
  • Кадастровая стоимость объекта
  • Текущий собственник
  • Полная история собственников
  • Дата регистрации
  • Дата прекращения прав
  • Залог, запрет на перерегистрацию
  • Кадастровая стоимость объекта
  • Текущий собственник
  • Полная история собственников
  • Дата регистрации
  • Дата прекращения прав
  • Залог, запрет на перерегистрацию
  • Кадастровая стоимость объекта
  • Получение большого объёма выписок
  • Существенно более низкая стоимость
  • Различные форматы получения выписок: pdf, xml, doc, html
  • Подключение через Личный кабинет
  • Интеграция по API с внутренними ИТ-системам

Введите данные объекта

Найдено

К сожалению, мы не смогли найти материалы по вашему запросу.

Пожалуйста, проверьте ваш запрос и повторите попытку.

Вы ввели некорректные данные.

Пожалуйста, исправьте ваш запрос и повторите попытку.

Мы принимаем

Часто задаваемые вопросы

В выписке ЕГРН не всегда есть информация о собственнике объекта недвижимости. Причины:

  • Недвижимость перешла в собственность нового владельца до 31-ого января 1998-ого года. В базе ЕГРН отображена информация только по регистрационным действиям, совершенным после 1998-ого года. Если собственник поменялся раньше, информацию о нем можно получить в БТИ;
  • Объект недвижимости поделен на несколько самостоятельных объектов, у каждого из которых свой собственник. Например, квартира никому не принадлежит, владельцы имеют право собственности на каждую отдельную комнату;
  • Одному объекту недвижимости присвоено несколько кадастровых номеров. Информация о собственнике может быть отнесена к старому номеру;
  • Собственник сменился несколько суток назад. Тогда информация о нем еще не успела появиться в базе ЕГРН;
  • Объект недвижимости перешел в собственность нового владельца по наследству, а он не зарегистрировал ее в «Росреестре» (Наследник получает право собственности до осуществления государственной регистрации своего недвижимого имущества. А зарегистрировать объект он может позднее).

Выписку из ЕГРН на нашем сайте можно получить в среднем в срок от 30 минут до 6 часов. Исключение – в случае высокой нагрузки на сервера Росреестра, время генерации выписки может составить до 72 часов.

Гарантируем возврат денег, если выписка не будет готова за 72 часа с момента оформления заказа.

Этот документ удостоверяет право государственной регистрации на недвижимое имущество и содержит информацию о конкретном объекте недвижимости: данные собственников, дату регистрации имущественного права, характеристики объекта, его кадастровую стоимость и наличие залогов и запретов на перерегистрацию.

В ЕГРН можно запросить выписку о характеристиках и правах. В этом документе будет указана следующая информация:

  • текущий собственник;
  • залог, запрет на перерегистрацию;
  • кадастровая стоимость объекта.

Другой вид документа – выписка из ЕГРН о переходе прав. Здесь будет указано:

  • текущий собственник;
  • полная история собственников;
  • дата регистрации;
  • дата прекращения прав.

Также на нашем сайте можно заказать выписку с полной информацией об объекте недвижимости, где будут указаны все вышеперечисленные данные.

Собственник земельного участка указывается в выписке ЕГРН. Чтобы заказать выписку, в окне поиска на главной странице нашего сайта введите кадастровый номер или адрес земельного участка.

На сайте egrnreestr.ru вы можете заказать три вида выписок из ЕГРН:

  • Выписка о характеристиках и правах – 200 рублей;
  • Выписка о переходе прав – 200 рублей;
  • Полная информация об объекте недвижимости – 350 рублей.

Каждая 10 сделка с недвижимостью по неофициальной статистике совершается с использованием мошеннических схем. Мошенники пользуются юридической безграмотностью, продают квартиры в домах под снос, подделывают документы. Обезопасить себя поможет ЕГРН.Реестр.

Что покажет выписка

С 31 января 1998 года вся информация о действиях с недвижимостью хранится в едином государственном реестре – ЕГРН. С 2017 года этот реестр объединили с реестром ЕГРП. ЕГРП расшифровывается как единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

ЕГРН (ЕГРП) создавался для отслеживания всех действий с недвижимостью. Сегодня проверить историю недвижимости может любой гражданин, заказав выписку. Документ покажет информацию из базы на дату получения сведений и расскажет о собственниках и наличии обременений.

Почему стоит заказать отчет на основе выписки из ЕГРН

Получив документ, вы не купите квартиру, которая находится под арестом за долги по ипотеке, а также не получите «сюрприз» – внезапных родственников, претендующих на наследство.

Преимущества нашего сервиса:

  • Легкий поиск по адресу;
  • Заказать отчет можно, не выходя из дома;
  • Отчет будет готов через 30 минут – 72 часа;
  • Документ будет оформлен в удобном для прочтения формате. Посмотреть образец отчета.

Заказ в режиме онлайн – самый удобный и быстрый способ получения выписки. Вам не придется ехать в МФЦ, платить госпошлину в размере 300-750 рублей и ждать пять рабочих дней для получения документа. В режиме онлайн мы предоставляем информацию об объектах из любого региона страны напрямую из Росреестра и делаем это круглосуточно.

Покупка квартиры по ДДУ

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  • финансового;
  • относительно качества квартиры;
  • оформления права собственности;
  • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

  • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
  • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
  • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

  • неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
  • либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Двойная продажа квартиры

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика;
  • получение прибыли.

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

Ссылка на основную публикацию