Определение кадастровой стоимости – что изменится

Государственная кадастровая оценка: изучаем нововведения

Francescoscatena / Depositphotos.com

Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” были внесены изменения в законодательство в сфере государственной кадастровой оценки. Большая часть поправок уже вступила в силу (11 августа 2020 года), однако для некоторых положений предусмотрены иные сроки.

Отметим основные нововведения.

Применение сведений о кадастровой стоимости.

Поправками в Федеральном законе от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” закреплено правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в том числе используемой для налогообложения). Если исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, привело к ее уменьшению, то новое значение будет распространено на весь период со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости.

А в Законе об оценочной деятельности теперь предусмотрено, что в случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Периодичность проведения государственной кадастровой оценки.

Поправками предусмотрена единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки. Очередная оценка будет проводиться через 4 года с года проведения последней оценки, а в городах федерального значения – в случае принятия мэром соответствующего решения – через 2 года.

  • в отношении проведения оценки земельных участков – с 1 января 2022 года;
  • в отношении проведения оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест – с 1 января 2023 года.

При этом во всех субъектах РФ без учета ограничений по периодичности в обязательном порядке будет проведена:

  • в 2022 году – государственная кадастровая оценка земельных участков;
  • в 2023 году – государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

До 2022 году в отношении земельных участков и до 2023 году в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест сохранится прежняя периодичность проведения оценки. Важный нюанс: оценка не должна проводиться, если решение о ее проведении принято менее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного таким решением.

Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно будет подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Сейчас это можно сделать в период, пока кадастровая стоимость актуальна.

Уточняется, что в случае принятия решения об удовлетворении заявления об исправлении ошибок и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.

Эти положения начнут применяться с 2021 года.

Ответственность руководителей бюджетных учреждений, определяющих кадастровую стоимость.

С 11 августа 2020 года введено новое основание для увольнения руководителей бюджетных учреждений. Трудовой договор с лицом, осуществлявшим руководство бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году 100 и более решений, вступивших в законную силу, которыми удовлетворены заявления об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости в соответствии со ст. 21 Закона о государственной кадастровой оценке, при условии, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает 20% от общего количества решений этого учреждения, принятых в соответствии со статьей 21 Закона.

Также предусмотрено, что лицо, осуществляющее руководство бюджетным учреждением, не должно иметь фактов расторжения трудового договора с ним по приведенному основанию в течение трех лет, предшествовавших дню его назначения на должность руководителя бюджетного учреждения или возложения на него обязанностей руководителя бюджетного учреждения.

Установление кадастровой стоимости вместо рыночной.

Статьей 22 Закона о кадастровой оценке предусмотрен порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно положениям этой статьи результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в соответствующей комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. По итогам рассмотрения заявления комиссией принимается решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления.

Вместе с тем с 11 августа 2020 года в Законе о кадастровой оценке появилась ст. 22.1 “Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости”, введенная, по сути, взамен ст. 22 Закона. Согласно новой статье, устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение. При этом предусмотрено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По общему правилу, ст. 22 Закона о кадастровой оценке утратит силу лишь 1 января 2023 года. Однако перейти к применению новых правил, предусмотренных ст. 22.1 закона № 237-ФЗ, можно и раньше – соответствующее решение может принять высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. В этом случае положения ст. 22 Закона о кадастровой оценке применяются до дня, указанного в таком решении.

На время переходного периода применения упомянутых ст. 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке (до 1 января 2023 года) установлен ряд особенностей.

Предусмотрен целый ряд иных нововведений. Так, например, орган регистрации прав будет проверять проект отчета об итогах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на соответствие не только формальным требованиям к отчету, но и методическим указаниям о государственной кадастровой оценке. Это положение вступит в силу 1 января 2021 года.

Как, когда и почему увеличивается кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли (КСЗ) – это цена участка, устанавливаемая в целях налогообложения. Используемая как налоговая база при расчете имущественных налогов и сборов при сделках с недвижимостью, она часто бывает завышена, что дает повод для недовольства граждан. Еще больше критики вызывает увеличение кадастровой стоимости земель, происходящее в результате плановой переоценки. Как часто она происходит, кем проводится и почему кадастровая стоимость оказывается завышенной?

Кем устанавливается кадастровая стоимость

В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ » (далее – ФЗ № 135), единственный, кто может изменить кадастровую стоимость (КС) земли – это орган власти субъекта федерации или муниципалитета. Именно он:

  • принимает решение о проведении первичной кадастровой оценки;
  • утверждает ее результаты;
  • назначает срок следующей переоценки стоимости.

Однако оценка в целях установления КСЗ проводится не органом власти, а специальным бюджетным учреждением, созданным региональными властями и уполномоченным на проведение кадастровой оценки (ст. 6 Федерального закона от 03.07.16 № 237 «О государственной кадастровой оценке» , далее – ФЗ № 237).

Поскольку в большинстве регионов в 2016-м году таких организаций не было, до 2020-го года действовал переходной период, а полномочия по определению КСЗ передавались, как правило, частным оценщикам. Согласно ст. 24.14 ФЗ № 135, с ними заключался договор на проведение оценки. После проведения работ по определению КСЗ, эксперты составляли отчет, результаты которого утверждаются вышеупомянутым органом власти. С 1.01.20 эту работу должны выполнять только специализированные бюджетные организации.

Как часто производится переоценка КСЗ

Дата определения новой КСЗ зависит от того, когда была переоценка кадастровой стоимости последний раз. Так, в соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, проведение кадастровой оценки осуществляется не чаще, чем раз в три года.

Что касается городов федерального значения (Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге), минимальный срок для переоценки сокращен до двух лет. В любом случае если речь не идет о внеочередной процедуре, следующая оценка должна проводиться не позже, чем через пять лет.

Региональный или муниципальный орган власти принимает решение о проведении переоценки, после чего на конкурсной основе выбирается оценщик, с которым заключается договор.

Эксперт, используя методы массового оценивания, определяет КСЗ для каждого подлежащего оценке земельного участка и формирует соответствующий отчет.

При изменении кадастровой стоимости земельных участков результаты новой оценки утверждаются органом власти региона или муниципалитета, а обновленные сведения вносятся в реестр недвижимости (ЕГРН).

Изменения в кадастровой стоимости в 2012-2020 годах

Первый этап массового оценивания кадастровой стоимости земель по регионам начался в 2012-м году. Изначально она позиционировалась как наиболее приближенная к рыночной. Однако способ ее расчета и применение методов массового оценивания привели к тому, что на практике КСЗ оказывалась завышенной.

Поначалу это не вызывало особого недовольства у граждан, поскольку для целей налогообложения по-прежнему использовалась инвентаризационная стоимость, которая, как известно, значительно ниже рыночной. Но так было лишь до 2015-м года, пока не вступили в силу изменения в налоговом законодательстве.

С 01.01.15 налог на недвижимое имущество физических лиц, а также земельный налог для владельцев/арендаторов земельных участков начислялся с учетом кадастровой стоимости.

Фактическое применение КСЗ началось с 2016-го года – именно в этом году стали применять такую специфическую налоговую базу. С тех пор для налогоплательщиков, чья КСЗ оказалась завышенной, сумма налога возросла.

В попытке увеличить налоговые сборы (а земельный налог относится к региональным сборам) местные органы власти, пользуясь правом принимать решение о переоценке уже через 3 года, стремились пересмотреть кадастровую стоимость земель.

Это привело к массовому оспариванию КС. По информации Росреестра , только в 2016-м году количество судебных споров по этому поводу достигло 13,5 тыс. В результате оспаривания суммарное падение величины кадастровой стоимости достигло 46,6%.

В связи с этим федеральные власти были вынуждены пересмотреть подходы к политике введения КС. Например, на 2017-2020 годы была введена так называемая «заморозка» кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 19 ФЗ № 360 от 03.07.16, на период с 2017-го по 2020-й год КСЗ принимается как стоимость, определенная в ЕГРН на 01.01.14 или на дату, с которой она начала впервые действовать, если первая кадастровая оценка производилась после 01.01.14.

Данная норма не касается случаев, когда кадастровая стоимость после 1 января 2014-го года снижалась – этот пересмотр остается действительным.

Таким образом, не имеет значения, с какого года повысилась КСЗ. Если это произошло с 2021 по 2019-й год, действовала лишь первичная оценка кадастровой стоимости. По сути, это являлось гарантией того, что до 2020-го года КСЗ не повышалась – она может быть лишь снижена по результатам оспаривания или новой переоценки.

До 2020-го года местные или региональные власти должны создать бюджетные организации, которые и должны заниматься оценкой с 01.01.20. Их работа максимально систематизирована, благодаря чему результаты будут более объективными.

Изменения КСЗ в 2020-м году

Проанализировав нормы действующего законодательства, делаем вывод, что изменение кадастровой стоимости земли в 2020-м году возможно лишь в меньшую сторону. Ее повышение приостановлено на законодательном уровне, до введения единых методик и подходов оценки во всех регионах страны.

Следовательно, изменение КСЗ в прошлом году могло произойти лишь вследствие:

  • оспаривания цены заинтересованным в ее снижении собственником;
  • первичного проведения оценки в регионах, где она до этого не проводилась;
  • проведения в регионе или городе переоценки – плановый пересчет цены законом допускается, запрещено лишь ее повышение.

Нельзя исключать и другие причины для законного повышения КСЗ. Это может быть связано, например, с изменением разрешенного вида использования, целевого назначения или площади находящегося в собственности участка, что является легальным основанием для пересмотра цены.

Если собственнику неизвестно, почему возросла кадастровая цена в 2020-м году, он может подать запрос в ответственный орган: управление госимущества или профильное региональное министерство.

Причины завышения кадастровой стоимости

Тем, кто интересуется, почему подняли кадастровую стоимость на землю, следует знать, что это может быть связано с несовершенством методики оценки либо с ошибками, допущенными при ее проведении.

Так, приоритетным методом определения КС земель является способ массовой оценки. Он предполагает, что объекты недвижимости в пределах конкретных территорий подлежат группировке по видам разрешенного использования. Затем объекты группируются по ценовым зонам, на основе чего выводится удельный показатель кадастровой стоимости, применяемый к каждому участку, исходя из его площади.

Этот подход не требует осмотра и изучения конкретного участка, в результате чего не учитываются его индивидуальные характеристики. Таким образом, выведенная в результате этого метода оценки КСЗ является не более чем усредненной стоимостью 1 м2 земли в пересчете на площадь конкретного участка. Логично, что такой показатель будет иметь значительную погрешность.

Второе основание для увеличения КСЗ – применение некорректных сведений об участке:

  • неправильных показателей площади;
  • недостоверного целевого назначения или вида использования;;
  • неактуальных данных при проведении расчетов;
  • игнорирование значимых дефектов участка и так далее.

Если оценщик допустит такие ошибки, итоговая КСЗ может вырасти в несколько раз. Наличие неточностей в расчете стоимости – законная причина для пересмотра результатов оценки.

Проведение переоценки

В соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, переоценка кадастровой стоимости земли может проводиться не чаще, чем раз в три года (2 года для городов федерального значения) и не реже, чем раз в 5 лет. Этот срок начинает исчисляться не с фактической даты проведения оценочных действий и не с даты определения КСЗ, а с момента утверждения результатов оценки заказчиком – органом местной или региональной власти.

По истечении трехлетнего срока уполномоченный орган самостоятельно принимает решение о проведении переоценки.

В рамках переходного периода такая переоценка может проводиться как по старым правилам (с привлечением частных оценщиков), так и по новым (путем создания бюджетного учреждения, проводящего оценку).

С 2020-го года закон позволяет регионам проводить внеочередную переоценку.

Так, согласно ст. 19 ФЗ № 237, решение о проведении внеочередной переоценки принимается в случаях, когда:

  • индекс недвижимости в регионе падает на 30%;
  • в отношении 30% объектов недвижимости в качестве КСЗ установлена рыночная стоимость.

Как оспорить КСЗ

Если собственник участка считает КС земли завышенной, согласно ст. 22 ФЗ № 237, он имеет право оспорить ее. Не имеет значения, в каком году она была определена – можно сделать это до момента внесения в ЕГРН результатов новой переоценки.

Собственник вправе оспорить результат оценки в следующем порядке:

  • внесудебный – путем обращения в комиссию по рассмотрению споров, созданную при каждом территориальном подразделении Росреестра;
  • судебный – через обращение в суд с иском по оспариванию КСЗ и с обжалованием негативного решения комиссии при Росреестре.

Закон не обязывает собственника обращаться сначала в комиссию – он вправе сразу идти в суд. В любом случае для этого ему потребуется основание для обращения, которым может быть:

  • выявление ошибок, допущеных экспертом при проведении оценки и значительно завысивших итоговую КСЗ;
  • определение рыночной стоимости путем проведения независимой оценки по заказу собственника на дату определения КСЗ.

Законное основание для изменения КСЗ

Если изменилась кадастровая стоимость земли, для этого могут быть законные причины. Причем такое изменение не всегда происходит при проведении очередной оценки или оспаривании.

Дело в том, что ст. 16 ФЗ № 237 позволяет корректировать данные в отношении конкретных земельных участков в период между оценками в случае модификации качественных/количественных характеристик:

  • изменения фактического размера участка;
  • смены разрешенного вида пользования или целевого назначения;
  • перехода земли из одной категории в другую;
  • объединения нескольких земельных участков или, наоборот, разделения одного надела на несколько частей;
  • присвоения статуса особо охраняемой территории и так далее.

Если информация о таких изменениях поступает в ЕГРН, Росреестр в течение 3 дней передает ее бюджетной оценочной организации. Та, в свою очередь, на протяжении пяти дней проводит необходимые расчеты и в трехдневный срок с момента определения КСЗ вносит обновленные сведения в ЕГРН.

Если для такого определения недостаточно информации, организация-оценщик вправе запросить дополнительные данные у компетентных органов. Такая оценка впоследствии тоже может быть оспорена в порядке, описанном выше. Оспаривание возможно с момента внесения обновленных сведений в ЕГРН.

Возможные изменения в законодательстве 2021

Учитывая нынешние настроения в обществе и позицию властей, повышение кадастровой стоимости в 2021 году, вероятнее всего, не произойдет. О несовершенстве кадастровой оценки и выведенной в итоге КСЗ впервые высказался даже сам президент. В своем послании Федеральному собранию он негативно оценил факты значительного превышения кадастровой стоимости перед рыночной.

Читайте также:  Акт приема-передачи ключей

Президент отметил, что имущественные налоги должны быть посильны для населения, а механизм определения кадастровой стоимости предполагает получение завышенных цифр. В связи с этим президент поручил правительству усовершенствовать методику определения КСЗ.

На момент подготовки данной публикации неизвестно, изменилась ли методика – официальных сообщений не было. Эксперты едины во мнении – сделать кадастровую оценку безошибочной невозможно.

Как уменьшить КСЗ

Единственная возможность уменьшить кадастровую стоимость участка – это оспорить ее. Как упоминалось выше, для этого необходимо подать в комиссию при Росреестре заявление на пересмотр либо обратиться в суд.

Чаще всего применяется стратегия определения КСЗ на основе рыночной стоимости: согласно ст. 66 ЗК РФ , если в отношении объекта установлена рыночная стоимость, она принимается как кадастровая.

Рыночная стоимость – это результат индивидуальной оценки, учитывающий все значимые характеристики конкретного объекта, начиная с площади и заканчивая проведенными коммуникациями.

Этот показатель является наиболее объективным, а потому должен быть определен на ту же дату, что и КСЗ. Для определения рыночной стоимости заинтересованное лицо:

  1. Обращается к частному независимому оценщику.
  2. Заключает с ним договор и предоставляет необходимый доступ.
  3. Получает отчет об оценке с объективной рыночной стоимостью.
  4. С отчетом и пакетом документов отправляется в комиссию при Росреестре или в суд.


Важно: чтобы оценка была максимально объективной, следует обращаться к квалифицированным оценщикам с хорошей репутацией на рынке.

Объективность оценки – главный критерий для успешного оспаривания завышенной КСЗ. Если у суда возникнут сомнения, он назначит независимую судебную экспертизу и сам выберет оценщика. Как показывает практика, в таком случае итоги судебной оценки оказываются на 20-50% выше, чем результаты, представленные заявителем.

Как узнать КСЗ

Чтоб оспорить КСЗ, для начала необходимо узнать ее размер. Так как кадастровая цена является неотъемлемым атрибутом сведений из ЕГРН, а сам реестр является публичным, у любого заинтересованного лица есть доступ к КСЗ конкретного участка.

Такие сведения предоставляются гражданам бесплатно на основании запроса в Росреестр. Есть и другие способы, например, интернет-ресурсы. Среди самых распространенных инструментов выделяются следующие:

Все они позволяют получить необходимые сведения в считаные минуты.

Кроме того, доступ к данным о КСЗ предоставляется при личном обращении в офис Росреестра либо в ближайшее отделение МФЦ.

Заключение

Учитывая сказанное, можно сделать ряд важных выводов:

  • определение кадастровой стоимости осуществляется по решению органа местной или региональной власти не чаще чем раз в три года и не реже, чем раз в пять лет;
  • ранее привлекались частные оценщики, но после внесения изменений в законодательство эти функции были переданы новообразованным бюджетным организациям;
  • с 2017-го и до 2020-го года КСЗ оставалась на уровне, установленном на 01.01.14 или позже, если она проводилась впервые (кроме случаев снижения КСЗ);
  • кадастровая цена участка могла вырасти в этот период лишь в случае качественных или количественных изменений в отношении такого надела;
  • заинтересованное лицо вправе оспорить КСЗ в специальной комиссии или суде.

Как узнать кадастровую стоимость: Видео

Изменения в государственной кадастровой оценке недвижимости в связи с вступлением в силу Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ

Материал подготовлен: Зульфией Абзаловой, ведущим экспертом департамента бухгалтерских услуг «Бейкер Тилли»

11 августа 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 269-ФЗ от 31.07.2020 внесший изменения в отдельные законодательные акты по вопросам проведения государственной кадастровой оценки недвижимости.

В частности в Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” внесены следующие изменения:

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости.

В городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ соответствующего решения – через два года.

В отношении проведения государственной кадастровой оценки земельных участков изменения применяются с 1 января 2022 года.

В отношении проведения государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест с 1 января 2023 года.

Напомним, что в соответствии с сообщением мэра Москвы от 29.07.2020 кадастровая оценка недвижимости в Москве, запланированная на 2020 год проводиться не будет.

До начала применения новых правил кадастровую оценку будут проводить не ранее чем через 3 года и не позднее чем через 5 лет с года проведения последней государственной кадастровой оценки, для городов федерального значения не ранее чем через 2 года и не позднее чем через пять лет.

При этом государственная кадастровая оценка не проводится в случае, если решение о ее проведении принято менее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного таким решением.

В соответствии со ст.6 Закона № 269-ФЗ в 2022 году во всех субъектах Российской Федерации должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки.

В 2023 году во всех субъектах Российской Федерации должна быть проведена государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом:

с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. При этом акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости будет вступать в силу по истечении одного месяца после дня его официального опубликования;

с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения;

со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости, изменяемых в результате:

исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном ст.16 Федерального закона № 237-ФЗ, в сторону уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости;

со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном ст.16 или ч.2 ст.17 Федерального закона № 237-ФЗ;

со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном ст.16 Федерального закона № 237-ФЗ, в сторону ее увеличения;

с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет;

с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном частью 5 ст.16 Федерального закона № 237-ФЗ;

с 1 января года, по состоянию на который рассчитан соответствующий индекс рынка недвижимости, при определении кадастровой стоимости в соответствии с частью 5 ст.19.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Напомним что согласно предыдущей редакции части 1 ст. 18 Федерального закона № 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей.

Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующей кадастровой стоимости.

Изменения по срокам подачи такого заявления начнут действовать с 1 января 2021 года.

В текущей редакции подать заявление можно до момента, пока кадастровая стоимость является актуальной, например, до утверждения акта очередной кадастровой оценки (ч. 1, 2, 4, 5 ст. 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

Установление кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной стоимости будет осуществляться бюджетным учреждением.

В соответствии с предыдущей редакцией статьи 22 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, специальной комиссией в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или МФЦ заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети “Интернет”, включая портал государственных и муниципальных услуг.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период со дня постановки объекта на государственный кадастровый учет до дня снятия с этого учета, но не позднее шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Новые правила рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости вступят в силу с 01.01.2023 г. При этом в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ может быть принято решение о дате перехода к применению новых положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Документ: Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ

Практический обзор основных изменений в сфере кадастровой оценки

Предлагаю вашему вниманию практический обзор основных изменений в сфере государственной кадастровой оценки (ГКО), недавно принятых Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, в части изменений в Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (ФЗ о ГКО).

1. Периодичность ГКО.

Было – не чаще 1 раза в 3 года, не реже 1 раза в 5 лет.

Стало – четко через 4 года с года проведения последней (ч. 4 ст. 11 ФЗ о ГКО).

Т.е. теперь гарантированный срок жизни КС – 5 лет. Например: провели ГКО в 2022, результаты применяются с 2023, новая ГКО проводится в 2027, новые результаты применяются с 2028 г.

1.1. При этом, независимо от действующей в регионе текущей периодичности, первая ближайшая ГКО должна быть проведена: по всем ЗУ – в 2022 г., по всем зданиям, помещениям, сооружениям, объектам незавершенного строительства, машино-местам (для краткости именую их далее “ОКСы”) – в 2023 г. (ч. 5, 6 ст. 6 269-ФЗ). Соответственно, вторая ближайшая ГКО будет проведена: по ЗУ – в 2027 г. (начнет применятся в 2028 г.), по ОКСам – в 2028 г. (начнет применятся в 2029 г.) (ч. 5 ст. 7 269-ФЗ). (Для простоты буду называть далее эти императивно объявленные по всей РФ ГКО “общефедеральными”.)

1.2. Тут нужно учитывать уже проводимые или объявленные в регионе ГКО. Например, в Краснодарском крае проводится ГКО ЗУ в 2020 г. и объявлена ГКО ОКСов на 2021 г. Соответственно, срок жизни новой КС по результатам уже проводимой ГКО ЗУ составит всего 2 года (2021-2022), т.к. в 2022 будет проведена уже общефедеральная ГКО, вступающая в силу с 2023 г.

1.3. С ГКО ОКСов, объявленной в Краснодарском крае на 2021 г., интереснее. Тут проявляет себя эффект изменения формулировки по периодичности проведения ГКО. Например, последняя ГКО по ОКСам в Краснодарском крае была в 2018 г. По старой формулировке (“не чаще 1 раза в 3 года, не реже 1 раза в 5 лет”) 2021 г. – вполне подходит, т.к. это четвертый год после 2018 г. включительно, а значит, соблюдается условие “не чаще 1 раза в 3 года”. А вот по новой, уточненной формулировке («не ранее чем через 3 года после года проведения последней ГКО»), уже вступившей в силу и применимой и к старым ГКО, проводимым до общефедеральных (п. 1 ч. 7 ст. 6 269-ФЗ), новая ГКО ОКСов может быть проведена не ранее чем в 2022 г. Стало быть, ранее объявленная на 2021 г. ГКО ОКСов должна быть перенесена на 2022 г. Но тогда срок ее жизни до начала применения результатов проводимой в 2023 г. общефедеральной ГКО составит всего 1 год (2023 г.), а значит, вполне вероятно, что ее и вовсе совместят с общефедеральной, иначе затраты на ее проведение не будут оправданы сроком ее применения.

2. Решение о проведении ГКО.

Более четко указали, что можно проводить только два вида кампаний по ГКО: одновременно по всем ОКСам либо одновременно по всем ЗУ (ч. 1 ст. 11 ФЗ о ГКО).

В части ЕНК ГКО не проводится, т.к. их КС определяется Федеральной кадастровой палатой (ФКП) путем простого суммирования КС входящих в их состав объектов (п. 3 ч. 1 ст. 3, ч. 2 ст. 11, ч. 2 ст. 17 ФЗ о ГКО).

3. Определение КС в ходе ГКО.

С 2021 г. (ч. 2 ст. 7 269-ФЗ) ст. 14 изложили в новой редакции, но важных изменений, на мой взгляд, не много. Разве что, срок представления замечаний к проекту отчета сократится с 60 до 30 календарных дней + по 15 календ. дней для каждой обновленной версии проекта (ч. 13, 26 ст. 14).

4. Процедура исправления КС путем подачи в бютжетное учреждение (БУ) заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении КС (ст. 21 ФЗ о ГКО).

Эти изменения вступают в силу с 2021 г. (ч. 2 ст. 7 269-ФЗ).

4.1. Заявление на исправление теперь можно будет подать лишь после внесения КС в ЕГРН (ч. 6 ст. 21 ФЗ о ГКО), а не после утверждения в регионе результатов ГКО, как сейчас (ч. 4 ст. 21 ФЗ о ГКО в ред. до 269-ФЗ).

4.2. Попытались уточнить компетенцию судов по оспариванию решений БУ по таким заявлениям – что они рассматриваются «в порядке административного судопроизводства» (ч. 23 ст. 21 ФЗ о ГКО), вроде намекая на КАС.

Тут надо заметить, что вопрос о компетенции судов по данной категории споров (кто должен их рассматривать – АСы или СОЮ) не вполне одназначен. Это новая категория споров в сфере КС, появившаяся после принятия ФЗ о ГКО (ч. 22 ст. 21 ФЗ о ГКО в ред. до 269-ФЗ), т.к. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускает лишь процедуру пересмотра КС в комиссии и (или) суде (ст. 24.18) и не предусматривает процедуры исправления ошибок оценщиком, равно как и возможности оспаривания его решений (действий, бездействия). Соответственно, эта новая процедура не поименована в перечне возможных споров в сфере КС, следующем из п. 15 ч. 1 ст. 20, гл. 25 КАС и приведенном в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости” (о пересмотре КС, об оспаривании решения (действия, бездействия) комиссии).

В итоге, с одной стороны, их должны рассматривать АСы на основании п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК как дела “об оспаривании решений и действий организаций, наделенных федеральным законом отдельными публичными полномочиями” – здесь это те самые БУ субъекта РФ, наделенные полномочиями по определению КС на основании ч. 2 ст 6 ФЗ о ГКО. Правда, формальный момент состоит в том, что полномочиями их буквально наделяет не федеральный закон, а уполномоченный орган субъекта на основании федерального закона.

С другой стороны, их должны рассматривать СОЮ как дела “об оспаривании решений, действий (бездействия) некоммерческих организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями” (п. 3 ч. 2 ст. 1 КАС). Грамматически это толкование вроде точнее, хотя его значимость в такого рода вопросах и сомнительна. Сомнительность эта проявляется и в том, что, даже рассматриваемые СОЮ, эти дела не попадают в прямо поименованные в КАСе споры о КС, а стало быть, должны рассматриваться не СОЮ субъекта РФ по первой инстанции (п. 15 ч. 1 ст. 20), а – по остаточному принципу – районными СОЮ (ст. 19 КАС).

Читайте также:  Дом из бетона плюсы и минусы

До ВС РФ даже недавно дошло (точнее, пыталось дойти) дело, связанное с этой проблемой (А32-31966/2019).

Как бы то ни было, добавкой об оспаривании решений БУ “в порядке административного судопроизводства” на самом деле ничего не уточнили, т.к. АСы тоже рассматривают эти дела в порядке именно административного судопроизводства.

4.3. Если суд признал незаконными 100 и более отказов БУ в исправлении ошибок, и такие отказы составят более 20% от всех его решений по исправлению ошибок, руководитель БУ практически автоматически увольняется (ч. 3.1 ст. 10 ФЗ о ГКО).

С одной стороны, это повышает привлекательность процедуры исправления ошибок, так как БУ, вероятно, будет более сговорчиво во внесудебных исправлениях ввиду рисков последствий

С другой стороны, это, видимо, сильно снизит шансы выиграть у БУ в суде, особенно с учетом компетенции СОЮ (см. п. 4.2 выше), т.к. наверняка им будет задействован административный ресурс создавшего его органа власти субъекта РФ.

Кроме того, бросается в глаза, что данная мера распространяется только на оспаривание решений БУ по заявлениям об ошибках (ст. 21 ФЗ о ГКО). Т.е. незаконные отказы БУ в установлении рыночной стоимости по новой процедуре (ст. 22.1 ФЗ о ГКО, см. п. 5 ниже) страшить его руководителя не будут.

5. Процедура установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости (КС=РС).

5.1. С 2023 г. (или раньше, если региональной властью будет принято решение о досрочном переходе к новой процедуре) процедуру пересмотра КС=РС в региональной комиссии или суде (ст. 22 ФЗ о ГКО) меняют на процедуру установления КС=РС самим БУ по заявлению (ст. 22.1 ФЗ о ГКО, ч. 2 ст. 6, ч. 4 ст. 7 269-ФЗ).

Т.е. теперь по новой процедуре прямое обращение в суд (как по ч. 1 ст. 22 ФЗ о ГКО) исключено, сначала надо идти в БУ.

5.2. Upd. Довольно революционно поменяли основной методологический подход к вопросу даты определения РС. Ранее краеугольным камнем этой процедуры было незыблемое правило сопоставимости дат: РС определялась на ту же дату, на которую определялась КС (ч. 7 ст. 22 ФЗ о ГКО). Например, по ГКО 2018 г. КС определялась на 01.01.2018, стало быть, и отчет о РС нужно было составлять на 01.01.2018, даже если за пересмотром РС=КС идем в 2020 г.

Теперь же такого требования нет, наоборот, указано, что заявление в БУ можно подать не позднее 6 месяцев с даты определения РС и приложить соответствующей свежести отчет (ч. 7, п. 2 ч. 8 ст. 22.1 ФЗ о ГКО). С учетом правила о том, что заявление об установлении КС=РС можно подавать в течение всего времени существования объекта в кадастре (ч. 2 ст. 22.1 ФЗ о ГКО), получаем, что можно обновлять РС=КС неограниченное число раз на любую новую дату!

По этой же логике, видимо, если имел место отказ БУ в установлении КС=РС и мы не только обжалуем сам отказ, но и просим суд установить КС=РС (ч. 15 ст. 22.1 ФЗ о ГКО), то суд установит КС=РС на некую дату экспертизы, которая не факт, что будет выгодна заявителю. Отсюда вытекает то, что, иногда, похоже, имеет смысл не просить суд установить КС=РС, а обжаловать только сам отказ БУ в установлении КС=РС на дату отчета, представленного в БУ.

Из этого также должны следовать серьезные изменения в датах начала применения КС=РС, поскольку определение КС=РС на произвольную дату должен влечь и отказ от ретроспективности применения КС=РС с даты начала применения изначальной КС (см. посл. абз. п. 6.1 ниже).

5.3. Оценщик не должен быть работником БУ на дату составления отчета или на дату заявления (ч. 2 ст. 7, п. 3 ч. 8 ст. 22.1 ФЗ о ГКО). Соответственно я бы рекомендовал предусматривать в договоре с оценщиком ответственность на случай, если он станет сотрудником БУ на дату заявления в БУ, чем причинит убытки заказчику.

6. Даты начала применения КС.

Систематизировали их все в одном месте (ч. 2 ст. 18 ФЗ о ГКО).

6.1. Для новой процедуры установления КС=РС по ст. 22.1 ФЗ о ГКО (см. п. 5 выше) сохранен порядок, аналогичный действовавшему в старой процедуре пересмотра КС=РС: КС=РС применяется с 1 января года обращения в БУ с заявлением о пересмотре (п. 6 ч. 2 ст. 18 ФЗ о ГКО).

Однако, напомню, с 2019 г. в отношении налога на имущество организаций, земельного налога и налога на имущество физических лиц в Налоговом кодексе действует более льготный режим – с даты начала применения первоначальной (оспоренной) КС (абз. 4 п. 15 ст. 378.2, абз. 4 п. 1.1 ст. 391, абз. 4 п. 2 ст. 403 НК).

Казалось бы, все нормально. Однако, нет.

Дело в том, что в указанных нормах НК говорится об установлении КС=РС по решению региональной комиссии или суда, но не БУ (что естественно, ведь установление через решение БУ появилось только сейчас)!

Конечно, этот шанс ФНС не могла упустить, и вот уже в Письме ФНС России от 07.08.2020 N БС-4-21/12820@ “О применении сведений о кадастровой стоимости в целях налогообложения объектов недвижимости после вступления в силу Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ” говорится, что

Налоговым кодексом не предусмотрен порядок применения сведений о кадастровой стоимости в случае установления уполномоченным бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации (далее – бюджетное учреждение) кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 22.1 Закона N 237-ФЗ.

Исходя из части 2 статьи 6 Закона N 269-ФЗ полагаем, что в переходный период со дня, указанного в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, применение для целей налогообложения объектов недвижимости кадастровой стоимости, установленной в соответствии со статьей 22.1 Закона N 237-ФЗ, осуществляется в соответствии с пунктом 6 частью 2 статьи 18 Закона N 237-ФЗ (в редакции Закона N 269-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Весьма неожиданный сюрприз для тех, чьи регионы перейдут на новую процедуру установления КС=РС до 2023 г. Предположим, регион перейдет на эту процедуру уже в 2021 г. Получится, те, кто не подавал заявления о пересматре КС=РС ранее, в году начала применения КС (то ли потому, что все еще пытался заставить БУ исправить ошибки, допущенные при определении КС в порядке ст. 21 ФЗ о ГКО, то ли по другой причине), уже не сможет применять КС=РС ранее чем с 2021 г. Более того, даже если уже была начата процедура пересмотра КС=РС по ст. 22 ФЗ о ГКО, по довольно жесткому смыслу п. 3 ч. 2 ст. 6 269-ФЗ, не предусматривающего переходных положений для уже начатых процедур, с даты перехода к новой процедуре старая прекращается, а с ней – и шанс приятной ретроспективы КС=РС из НК, столь недолго радовавшей налогоплательщиков.

Да и после 2023 г. радости мало – если законодатель, конечно, не проявит последовательности и сознательности и не поправит НК в ответ оседлавшим свой формалисткий конек крепким государственникам из ФНС.

Самое смешное, что по логике ФНС, добиться желаемой ретроспективы довольно просто – всего лишь пойти в суд с оспариванием решения БУ об установлении КС=РС, даже если это решение налогоплательщика полностью устраивает, суд принимает решение об установлении КС=РС даже точно в том размере, в каком установило БУ, и мы получаем желанное совпадение замка и ключика – КС=РС установлена решением суда, стало быть, применяется с начала применения оспоренной КС.

Так вот, одним небрежным письмом ФНС грозит обессмыслить всю новую процедуру внесудебного установления КС=РС и повысить нагрузку на суды!

Upd. Впрочем, логика ФНС могла заключаться как раз в том, что дата определения РС может быть любой в пределах 6 мес. до обращения в БУ (см. п. 5.2 выше). По этому подходу действительно нет никаких оснований применять КС=РС с даты изначальной КС, поскольку РС не определялась на эту дату. Более того, в этой ситуации применение КС=РС с 1 января года заявления об установлении КС=РС может даже выглядеть как льгота, если дата определения РС была позднее 1 января этого года – получится, что эту КС=РС распространят на период до ее определения.

6.2. При исправлении ошибок применение уменьшенной КС происходит задним числом (с начала применения первоначальной КС), а увеличенной – передним, со следующего года (п. 2, 3, 5 ч. 2 ст. 18 ФЗ о ГКО). Здесь положение налогоплательщиков ухудшается, т.к. раньше увеличение КС в рез. исправления тех. ошибок вообще не могло произойти до следующей ГКО (ч. 8 ст. 20, ч. 16 ст. 21 ФЗ о ГКО в прежней ред.). Отсюда – при обращении за исправлением ошибки нужно учитывать риск увеличения КС со след. года. А с учетом права региональных властей самостоятельно пересчитывать КС в связи с обнаруженными ошибками (ч. 25 ст.21), риск увеличения КС со следующего года имеется даже без такого обращения.

7. Мониторинг рынка недвижимости.

Вместо внеочередной государственной кадастровой оценки (ст. 19 ФЗ о ГКО), ввели процедуру ежегодного мониторинга рынка недвижимости и автоматического уменьшения КС (задним числом с начала года), если индекс рынка недвижимости падает более чем на 30 % по сравнению с первым годом действия результатов ГКО (п. 8 ч. 2 ст. 18, ст. 19.1 ФЗ о ГКО).

Индексы рассчитываются ФКП отдельно по видам объектов, категориям земель и видам назначения зданий и помещений.

И хотя вероятность подобного глобального падения сравнима с вероятностью падения на Землю метеорита уровня Тунгусского, все же не мешает каждый год проверять динамику индексов по своим объектам.

Обзор изменений Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ внесенных Федеральным законом № 269-ФЗ от 31.07.2020г.

За сравнительно непродолжительный период применения кадастровой стоимости было выявлено множество пробелов и противоречий в первоначально предложенном механизме ее регулирования. Как правило, пробелы и коллизии восполнялись решениями судов либо на законодательном уровне. И таких изменений в законодательство об оценке было внесено свыше 20 только с момента начала применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество (начиная с 2013 г.). А в многострадальную ст. 378.2 НК РФ (регламентирующую применение кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций) за последние 7 лет вносили изменения 12 раз.

Федеральный закон № 267-ФЗ от 31.07.2020 года очередная попытка законодателя восполнить существующие пробелы, но на деле он может породить еще большее количество споров связанных с кадастровой стоимостью.

1. Новые правила оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

До 2018 года организации правообладатели недвижимого имущества могли оспорить кадастровую стоимость своих объектов в суде только при условии обязательного досудебного обращения с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Это порождало некоторые сложности для владельцев недвижимости, т.к. процесс оспаривания кадастровой стоимости (если комиссия отказала) удлинялся на срок рассмотрения заявления этой комиссией.

С 2018 года такой обязательный досудебный порядок был исключен, и организации могли обращаться напрямую в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

На данный момент законодатель не просто возвращает обязательный досудебный порядок обращения, но и:

а) теперь заявления будут рассматривать не формально независимые комиссии, а ГБУ, которое и считало оспариваемую кадастровую стоимость,

б) изменяется правовая природа оснований установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. Ранее владелец недвижимости мог после отказа Комиссии в удовлетворении заявления обратиться в суд с 2-мя самостоятельными требованиями: оспорить решение Комиссии по существу, и/или установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Как правило, все правообладатели недвижимости шли по второму пути.

Теперь же, владелец недвижимости может обратиться в суд с требованием признать решение ГБУ незаконным, а в дополнение просить установить кадастровую стоимость в размере рыночной. На первый взгляд существенно ничего не изменилось, но это не так. Во-первых, теперь правообладатель вправе оспаривать кадастровую стоимость только в ГБУ, а в суде впоследствии предметом рассмотрения будет законность отказа ГБУ в удовлетворении заявления. Соответственно, в суде в первую очередь нужно будет доказать, что решение ГБУ было незаконным, и если это получится, просить суд установить рыночную стоимость или обязать ГБУ принять положительное решение и утвердить рыночную стоимость согласно отчету об оценке. Но! Если при составлении отчета об оценке оценщик совершит хотя бы 1 ошибку, суд откажет в признании решения незаконным, и в таком случае не удовлетворит и требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Приведем пример: при оспаривании кадастровой стоимости в Московском городском суде, 99,9% отчетов об оценке с которыми владельцы недвижимости обращаются в суд, по мнению судебных экспертов, составлены с ошибками. Мнения экспертов очень субъективное и нельзя сказать, что все 99,9% отчетов действительно подготовлены с ошибками, но этот пример наглядно отражает шансы оспорить кадастровую стоимость по новым правилам.

Кроме того, приведенные нововведения процедуры оспаривания входят в противоречие с действующим процессуальным законодательством (гл. 25 КАС РФ), что потребует внесения корреспондирующих новому порядку изменений, а в перспективе, возможно, дополнительных разъяснений по аналогии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28.

2. Новый порядок предъявления требования об установлении рыночной стоимости

Так, законом предусмотрено, что «заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости».

Из приведенного механизма не совсем понятно, что имел ввиду законодатель:

(1) отчет об оценке можно готовить не на дату проведения кадастровой оценки. Например, субъект провел оценку по состоянию на 01.01.2018 и утвердил эту кадастровую стоимость на 2019 и 2020 года. Ранее, заявитель для оспаривания кадастровой стоимости был обязан провести рыночную оценку на 01.01.2018 года. Новое положение сформулировано таким образом, что заявитель может подготовить отчет на любую дату предшествующую 6 месяцам до даты подачи заявление, но такая формулировка может породить споры о том, с какого момента будет применяться рыночная стоимость. Так, если отчет об оценке был подготовлен по состоянию на 03.07.2019 года, с какого момента для целей налогообложения будет применяться оспоренная стоимость? С 01.01.2019 года по 03.07.2019 года – кадастровая, а с 03.07.2019 года рыночная, или всё же с 01.01.2019 года?

(2) подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно лишь в течении 6-ти месяцев с даты по состоянию на которую проведена кадастровая оценка. Как указано выше, если кадастровая оценка проводилась по состоянию на 01.01.2018 года, то заявитель может подготовить отчет об оценке только до 01.06.2018 года, но ведь сама стоимость утверждается только 01.01.2019 года. Получается, что заявитель вообще не может ее оспорить?

Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости может существенно затруднить доступ собственникам недвижимого имущества к определению кадастровой стоимости в размере рыночной.

3. Противоречия порядка применения оспоренной кадастровой стоимости

Напомню, на данный момент в соответствии с п.15 ст.378.2 НК РФ оспоренная кадастровая стоимость для целей налогообложения действует с момента применения оспоренной кадастровой стоимости в качестве налоговой базы. Кадастровую стоимость объекта налогообложения утвержденную, например, на 2020-2021 года можно начать оспаривать в любой момент, пока она действует, и впоследствии пересчитать все свои налоговые платежи с начала применения оспоренной кадастровой стоимости.

Читайте также:  Нарушение прав передвижения инвалидов куда обращаться

С момента введения в субъекте новых положений Федерального закона №237-ФЗ, появляется обязательное досудебное обращение по оспариванию кадастровой стоимости в ГБУ. Тем же ФЗ №237-ФЗ в новой редакции установлено, что оспоренная кадастровая стоимость действует с года, в котором было подано соответствующее заявление в ГБУ. Т.е. собственник недвижимости, не успев подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости в первый год ее действия, не сможет применить на этот год изменённую в будущем кадастровую стоимость.

Такое положение вступает в противоречие с п.15 ст.378.2 НК РФ и может породить споры о том, какому НПА необходимо придать большую силу. Так, если налогоплательщик решит оспорить кадастровую стоимость здания в 2021 году через ГБУ, получив положительное решение он может столкнуться с тем, что применить такую стоимость на 2020 налоговый период не сможет.

Кроме того, разный режим регулирования порядка применения результатов оспаривания, установленный Законом об оценочной деятельности № 135-ФЗ (предписывает применение новой стоимости с начала применения оспоренной) и Законом № 237-ФЗ приводит к путанице и разному регулированию правовых последствий однородных по своей природе действий. Собственник недвижимости, кадастровая стоимость которого определена по новым правилам, существенно ограничен в правах по сравнению с собственником недвижимости, кадастровую стоимость которого определили по старым правилам.

4. Периодичность кадастровой переоценки

Федеральным законом № 237-ФЗ в новой редакции предусмотрено, что в 2022 году во всех субъектах Российской Федерации должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 году в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки.

Так, на данный момент в г.Москва на 2021 год Правительство Москвы решило не утверждать кадастровую стоимость. Ее утверждение перенесли на 2022 год, для того, чтобы в течение 2021 года оценить последствия введения карантина.

Учитывая положения закона, а также комментарии Правительства Москвы, Москва в 2022 году утвердит новую кадастровую стоимость, в том же 2022 году начнет переоценку кадастровой стоимости земельных участков на 2023 год, а в 2023 году переоценку зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

5. Новый порядок исправления ошибок

Также представляет интерес новый порядок исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Рассмотрение таких заявлений также отнесено к компетенции бюджетных учреждений.

Заявления об устранении выявленных ошибок вправе подать любые физические, юридические лица (без признания необходимым их заинтересованности в результатах устранения такого рода ошибок), а также органы власти и органы местного самоуправления в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН.

Следует отметить, что в случае принятия решения об удовлетворении заявления об исправлении ошибок и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.

Соответственно, закон в новой редакции предусматривает возможность изменения кадастровой стоимости во внесудебном порядке не только без учета мнения правообладателей, но и без их надлежащего уведомления.

Приведенная норма, на сегодняшний день, очевидно входит в конфликт с положениями ст. 61 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Вероятно, указанная коллизия норм будет устранена на законодательном уровне или найдет свое разрешение в судебной практике.

6. Пересмотр в связи со снижением индекса рынка недвижимости

В рамках реформы корректируется порядок изменения кадастровой стоимости в связи с изменением индекса рынка недвижимости. Прежняя редакция ст. 19 Закона о государственной кадастровой оценке № 237-ФЗ возлагала на органы власти субъектов РФ обязанность инициировать внеочередную государственную кадастровую оценку в случае снижения индекса рынка недвижимости на 30 % и более процентов со дня проведения последней государственной кадастровой оценки.

Указанное положение исключено, а взамен вводится институт изменения актуальной кадастровая стоимость объектов недвижимости, характеризующихся соответствующим индексом рынка недвижимости. Такие изменения производятся бюджетным учреждением без необходимости принятия каких-либо решений органами власти.

Вероятность столь существенной корректировки индексов в пределах вновь установленных интервалов государственной кадастровой оценки (4 года по общему правилу и 2 года для городов федерального значения) представляется маловероятным, потому данная норма, скорее всего, окажется «мертвой», не работающей дефиницией. Между тем, стоит обратить внимание на то обстоятельство, что применение данной процедуры пересмотра в связи со снижением индекса рынка недвижимости не подлежит применению в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установленная в размере их рыночной стоимости.

7. Изменения, направленные на повышение качества оценки

Отдельно следует отметить изменения, направленные на повышение качества, прозрачности определения кадастровой стоимости. К таковым относятся:

  • Внедрение института персональной ответственности руководителя бюджетного учреждения за качество принимаемых решений.

Законом предусмотрена ответственность руководителя бюджетного учреждения вплоть до увольнения в случае, если в течение года судом будет признано незаконными 100 и более решений учреждения при условии, что их доля в общем количестве решений учреждения составит более 20 %. Безусловно, личная заинтересованность руководителя в принятии бюджетным учреждением надлежащим образом обоснованных решений должна в конечном итоге повышать качество принимаемых решений.

  • Запрет на определение кадастровой стоимости при отсутствии в ЕГРН достаточных сведений в отношении оцениваемых объектов.

Данное положение направлено на снижение, если не полное исключение, случаев ошибочного определения стоимости объектов недвижимости, а также на повышение точности оценки.

  • Внедрение обязательного контроля качества оценки на основе сложившейся ценовой ситуации на рынке недвижимости с использованием, в том числе, сведений о сделках с объектами недвижимости, содержащихся в ЕГРН.

Вопрос использования при проведении кадастровой оценки сведений ЕГРН об условиях действительно совершенных на рынке сделок однозначно приведет к повышению качества и достоверности результатов оценки. Однако, на сегодняшний день, данное нововведение ограничено дефиницией в законе и не подкреплено необходимыми регламентами, методиками, системой оценки качества и пр. В таких условиях ожидать ее полноценного внедрения, на наш взгляд, преждевременно. Хотя сама по себе инициатива заслуживает исключительно положительной оценки.

Стоит отметить, что внесенные изменения действуют с 01.01.2023 года в обязательном порядке на территории всей РФ, но любой субъект Российской Федерации может принять решение о досрочной дате начала применения данных положений.

Кадастровая оценка изменится

Сейчас в данный закон внесены очередные изменения. Прежде всего увеличена ответственность государственных оценщиков.

В законе государство расширяет полномочия государственных бюджетных учреждений (ГБУ), занимающихся ГКО, в области сбора информации об объектах для формирования кадастровой стоимости и ужесточает контроль.

В частности, вводятся дополнительные основания для увольнения директоров ГБУ. Так, в случае принятия судом в соответствующем календарном году ста и более решений, вступивших в законную силу, которыми были удовлетворены иски об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости, директор ГБУ может быть уволен.

При этом в законе есть оговорка, что доля таких судебных решений не должна превышать 20 процентов от общего количества решений, принятых по оспариванию кадастровой стоимости данным госучреждением.

Еще одним нововведением в закон “О кадастровой оценке” станет изменение периодичности проведения ГКО.?При этом в отношении городов федерального значения периодичность сохранится, и здесь кадастровая оценка будет проводиться один раз в два года. В других регионах ГКО будет проводиться раз в четыре года.

Уточнив по среднему арифметическому периоды проведения ГКО, закон говорит о том, что регионам не следует затягивать с проведением кадастровой оценки и к концу 2022 года должно быть завершено проведение ГКО всех земельных участков, а к концу 2023 года – всех зданий, строений, сооружений и других объектов недвижимости.

Это приведет к тому, что примерно к 2024 году в России произойдет полный переход на расчет налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости. Сейчас только торговые и офисные здания или помещения облагаются налогом “по кадастру”, а складские и промышленные объекты – по остаточной балансовой стоимости.

Не обошли поправки в закон и срок принятия решения о проведении кадастровой оценки. По новым требованиям законодательно закрепляется правило о том, что “решение о проведении очередной ГКО принимается субъектом не позднее чем за полгода до 1 января года будущей оценки”. То есть до 1 июля текущего года субъект должен определиться с проведением процедуры кадастровой оценки в году следующем.

Кроме того, расширен спектр источников информации для оценки. ГБУ получили право запрашивать сведения об оцениваемых объектах, на основании которых делалась кадастровая оценка, не только из официальных источников, но и в организациях, управляющих многоквартирными домами, ресурсоснабжающих компаниях, организациях, осуществлявших до 2013 года технический учет (ПИБ, ГУИОН).

Данные организации обязаны предоставить запрашиваемую информацию безвозмездно в течение 20 дней. Также ГБУ вправе запрашивать информацию о границах зон с особыми условиями использования территорий.

В случае невозможности дальнейшего использования по назначению того или иного объекта недвижимости, находящегося в зоне с особыми условиями, собственник данного объекта вправе требовать от предприятия выкупа такой недвижимости. Также данные об этом должны быть предоставлены в ГБУ, так как они напрямую влияют на кадастровую стоимость объекта и обязаны быть учтенными при проведении ГКО.

Следующая поправка в закон прописывает ценообразующие факторы, влияющие на кадастровую стоимость объектов недвижимости. Местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, пребывание объекта в ветхом или аварийном состоянии, а также ряд других факторов теперь обязательно будут учитываться при проведении кадастровой оценки. Неучет таких факторов является безусловным основанием для пересмотра кадастровой стоимости в случае обращения того или иного заинтересованного лица в ГБУ.

Срок рассмотрения предварительного отчета о кадастровой оценке сокращается с 50 до 30 дней с момента его опубликования. При этом расширяется спектр каналов по предоставлению информации об объекте недвижимости. С вводом новеллы закона разветвленная сеть МФЦ будет вправе принимать подобного рода замечания и комментарии.

И, пожалуй, самые важные поправки. После вступления новых норм в действие у собственников останется меньше возможностей для установления рыночной стоимости недвижимости в качестве кадастровой.

Во-первых, закон прописывает, что если кадастровую стоимость снижать путем исправления ошибок, то ее исправленная величина будет применяться с момента установления оспариваемой. А за весь срок действия новой кадастровой оценки собственник может получить возврат или зачет всех излишне уплаченных имущественных налогов. Изменение кадастровой стоимости путем исправления ошибок, допущенных при ГКО, имеет ретроспективный характер в части налогов.

Во-вторых, исправить ошибку в ГКО может любое заинтересованное лицо, независимо от права собственности и даты подачи замечаний в ГБУ.?Установить же рыночную стоимость в качестве кадастровой может только собственник объекта недвижимости.

В-третьих, решение об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой органы муниципальной или региональной власти могут оспорить в суде, если затронуты их интересы, в том числе в части налого-

обложения. Если кто-то “договорился” с ГБУ об установлении рыночной стоимости как кадастровой, то, согласно новеллам закона, муниципальные и региональные власти могут оспорить данное решение через суд из-за недоимки по налогам.

Кадастровую оценку недвижимости сделают более справедливой

31 июля 2020 года Президентом подписан Федеральный закон № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С какой целью приняли новый закон?

Новый закон разработан в соответствии с поручениями Президента РФ. Он призван усовершенствовать порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта, превышающей величину его рыночной стоимости.

Для этого предусмотрен целый комплекс мер. Так, государственную кадастровую оценку будут проводить с другой периодичностью. По-новому начнут исчисляться сроки применения кадастровой стоимости. Скорректируют правила исправления ошибок, допущенных при её определении.

Как изменится периодичность государственной кадастровой оценки?

Очередную государственную кадастровую оценку будут проводить через 4 года с года последней оценки. Города федерального значения смогут сократить этот срок вдвое.

Сейчас очередную оценку по общему правилу проводят не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет. В городах федерального значения нельзя переоценивать недвижимость чаще одного раза в 2 года.

Новые правила начнут применяться:

— с 1 января 2022 года — в отношении земельных участков;

— с 1 января 2023 года — в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест.

Какой будет периодичность оценки в переходный период?

До начала применения новых правил очередную оценку будут проводить не ранее чем через 3 года (в городах федерального значения — не ранее чем через 2 года) и не позднее чем через 5 лет. Срок исчисляется с года последней государственной кадастровой оценки.

Оценки не будет, если решение о её проведении приняли менее чем за 6 месяцев до 1 января года, когда она должна состояться.

Стоит отметить, что в 2022 году во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учёта ограничений её периодичности. В 2023 году то же самое коснётся зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Как будут применять сведения о кадастровой стоимости?

Сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН, будут применяться, в частности, с 1 января года:

— следующего за годом, когда вступил в силу акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;

— следующего за годом, когда вступил в силу акт о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Речь идёт о случае, если кадастровая стоимость увеличилась;

— в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но не ранее даты постановки объекта на государственный кадастровый учёт. Это положение будет применяться, если заявление удовлетворено.

Сейчас сведения о кадастровой стоимости по общему правилу применяются со дня, когда вступил в силу акт об утверждении результатов ГКО.

Как можно будет исправлять «кадастровые» ошибки?

Для исправления «кадастровых» ошибок нужно будет подать соответствующее заявление в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. По действующим правилам обратиться за исправлением ошибок можно, пока кадастровая стоимость актуальна. Заявление рассмотрят, как и сейчас, в течение 30 календарных дней со дня его поступления. Продлить срок рассмотрения заявления не получится.

Эти и некоторые другие изменения в правилах исправления ошибок начнут действовать с 1 января 2021 года.

Повышена ли ответственность руководителей бюджетных учреждений за «работу над ошибками»?

Да, повышена. Дополнительно к общеустановленным основаниям для расторжения трудового договора предусмотрено, что трудовой договор с лицом, который руководит бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году ста и более решений, которыми были удовлетворены заявления об оспаривании решений этого учреждения об отказе в пересчёте кадастровой стоимости.

При этом должно соблюдаться условие, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает двадцать процентов от общего количества решений, принятых в указанном календарном году.

Каким будет порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной?

Устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение. Сейчас это делает специальная комиссия или суд. Причём соблюдение досудебного порядка не обязательно.

Заявление можно будет подать в бюджетное учреждение или МФЦ в период с даты постановки объекта на государственный кадастровый учёт до даты снятия с учёта. При этом потребуется уложиться в 6-месячный срок с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта. Решение бюджетного учреждения можно будет оспорить в суде по КАС РФ. Одновременно с этим заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной можно будет подать в суд.

Когда заработают новые правила оспаривания кадастровой оценки?

Действующие правила рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости утратят силу с 1 января 2023 года. Соответственно, с этой даты начнёт действовать новый порядок. В то же время субъект РФ имеет право перейти на работу по новым правилам и раньше.

Ссылка на основную публикацию