Выкуп ипотечных квартир в 2021 году: что это такое?

Выкуп ипотечных квартир

Выплата жилищного кредита является весомой нагрузкой на семейный бюджет, осилить которую получается далеко у всех.

В этом случае на помощь приходит выкуп ипотечных квартир, особая процедура, выгодная как для продавца, так и для покупателя.

Первому она позволяет избавиться от долговых обстоятельств, а второму – сэкономить очень неплохую сумму.

Зачем продается такое жилье?

Главными причинами для продажи ипотечной недвижимости являются:

  • Потеря работы, существенное снижение уровня доходов, тяжелая болезнь заемщика и другие факторы, не позволяющие совершать ежемесячные выплаты по кредиту;
  • Желание и возможность улучшить жилищные условия. В этом случае продажа одной квартиры позволит приобрести другую (в лучшем районе, с большей площадью и т. д.);
  • Бытовые и семейные обстоятельства – свадьба, смена места жительства, развод, неадекватные соседи, плохое состояние жилья, строительство по соседству шумного развлекательного центра, изменение маршрутов общественного транспорта и пр.

Особенности процесса

Выкуп ипотечного жилья имеет несколько характерных особенностей, среди которых можно выделить как положительные, так и отрицательные. Чтобы принять правильное решение, нужно ознакомиться с ними поближе.

Плюсы:

  • Сниженная стоимость – на покупке такой недвижимости можно сэкономить немалую сумму (порой она достигает 500 тыс. руб.);
  • Быстрая регистрация прав собственности – объясняется заинтересованностью государства в регулировании спорных вопросов;
  • Возможность получить дисконтную скидку в размере 15% от общей стоимости жилья (действует при покупке квартиры на торгах).

Минусы:

  • Проблемы с бывшими заемщиками – должник может отказаться выезжать из квартиры, а так как жилье уже перешло в собственность нового владельца, ему придется самостоятельно заниматься решением данного вопроса;
  • Попытки прежних владельцев оспорить решение банка о взыскании ипотечной недвижимости – такие дела выигрываются крайне редко, но если так происходит, квартиру нужно вернуть. Деньги, потраченные «пострадавшим» на текущие расходы и регистрацию в ЕГРН, возврату не подлежат;
  • Имущество, купленное в кредит, может быть заложено сразу в нескольких кредитных учреждениях. При этом основной банк может об этом не знать. Подобная ситуация приведет к тому, что уже после продажи остальные кредиторы обратятся в суд с требованием выплатить им материальную компенсацию;
  • Сложности с выселением из ипотечной квартиры прописанных в ней иждивенцев (несовершеннолетних и людей с ограниченными физическими возможностями);
  • Претензии супруга (и) по поводу продажи общей собственности. Избежать такой ситуации поможет согласие мужа или жены на продажу недвижимости, заверенное у нотариуса. Если продавец не может представить такой документ, лучше отказаться от сделки.

Чтобы исключить все риски, покупателю необходимо внимательно изучить предоставленные документы, посетить регистрирующий орган и выяснить список прописанных лиц, а также удостовериться в том, что квартиру у должника забрали по решению суда. Кроме того стоит узнать, не подавал ли бывший владелец ходатайства, призванного оспорить данное решение.

Как можно продать ипотечную квартиру?

Выкупить приобретенное в кредит жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Напрямую у собственника

В этом случае реализацией арестованной недвижимости занимается сам должник, однако все его действия согласуются с кредитной организацией.

Основным недостатком данного метода является высокая стоимость квартиры, ведь бывший заемщик наверняка захочет не только полностью рассчитаться с долгами, но и оставить себе определенную сумму.

Существенное снижение цены возможно только тогда, когда поджимают сроки (на продажу жилья дается всего 3 месяца), или же когда покупатель наотрез отказывается от предложенных условий (можно ссылаться на проблемы, связанные со снятием ипотечной квартиры с обременения).

Кроме того продавец может предложить покупателю купить ипотечное жилье вместе с долгом. Схема сделки такова: покупатель дает заемщику задаток, суммы которого достаточно для погашения долгов, тот оплачивает остаток кредита, снимает квартиру с обременения и продает свободное от банковских притязаний жилье обычным способом.

Для покупателя этот вариант является не только самым быстрым, но и самым рискованным. Дело в том, что в любое время после получения задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, пропасть из зоны видимости, попасть в больницу или даже умереть.

Конечно, благодаря нотариально оформленному договору закон будет на стороне пострадавшего, но решение вопроса может сильно затянуться.

Способ 2. Через аккредитованные риэлтерские агентства

Так как продажей квартиры занимается риелтор, а сам банк не получает никаких «левых» доходов, цена может быть любой – как высокой, так и низкой.

В этом случае процесс выглядит следующим образом:

  1. Заключение договора о переходе прав на жилье от должника к банку.
  2. Продажа квартиры.
  3. Погашение задолженностей.
  4. Возвращение бывшему владельцу недвижимости остатка денежных средств (если они есть).

Нередко банки продают залоговое жилье новым клиентам, обратившимся за получением ипотеки. Главным преимуществом подобных предложений является сниженная ставка по кредиту.

Способ 3. Открытый аукцион

Может ли банк выкупить ипотечную квартиру? Данный способ применяется при наличии серьезных просрочек по кредиту, невозможности производить дальнейшие выплаты или же отсутствии у заемщика времени и возможности самостоятельно заниматься продажей арестованного жилья.

В этом случае банк выставляет квартиру на интернет-аукцион. Сделка проводится по решению суда и является безопасной как для продавца, так и для покупателя. Аукционы могут проводить только специализированные учреждения. Срок реализации составляет 2 месяца с даты с ареста.

Процедура проходит по следующей схеме:

  • Отдел судебных приставов назначает первоначальную стоимость ипотечного жилья. Как правило, за основу берется сумма, указанная в судебном решении или исполнительном листе. Реальная рыночная стоимость квартиры и ее стартовая цена могут заметно отличаться друг от друга.
  • Гражданин, желающий стать участником торгов, выбирает подходящее жилье на сайте ФССП (там же можно отыскать и размер ее задатка), заключает соглашение с продавцом и оплачивает задаток. После этого ему необходимо подать целый пакет документов:
    • Заявку на участие (пишется в установленной форме);
    • Квитанции, подтверждающие оплату задатка за квартиру (с отметками банка);
    • Внутренний паспорт;
    • Опись всех предоставленных бумаг (с указанием даты и времени поступления заявки на участие в аукционе);
    • Лист бумаги, на котором указана предлагаемая сумма (не ниже стартовой стоимости) – кладется в конверт и запечатывается.
  • Проверка документов специальной комиссией и одобрение кандидатур. Главными причинами для отказа является отсутствие каких-либо документов и несоответствие личности заявителя требованиям финансовой организации.
  • Выбор даты и времени. Явка всех зарегистрированных участников является обязательной.
  • Проведение аукциона. Торги считаются состоявшимися только в том случае, если в них приняли участие более 2 потенциальных покупателей, а в указанных предложениях есть заметная надбавка к первоначальной сумме. При этом победителем становится тот, в чьем конверте написана самая высокая стоимость (с учетом суммы, оплаченной раньше). Проигравшим участникам задаток также возвращается. А вот если покупатель выиграл торги, но затем отказался от покупки квартиры, то задаток он теряет. Если же аукцион не состоялся, залогодержатель может обратиться в суд с просьбой назначить повторную процедуру со снижением стартовой цены на 15%. Это прекрасный шанс приобрести ипотечное жилье на более выгодных условиях.
  • Подписание протокола об итогах аукциона. Этот документ обладает той же финансовой силой, что и договор «купли-продажи».
  • Закрытие торгов.
  • Внесение оставшейся суммы.
  • Любое нарушение правил или несоблюдение инструкции чревато тем, что торги будут признаны недействительными. Судебный иск по этому поводу может подать любое заинтересованное лицо.

    Документы для покупки ипотечного жилья

    Согласно законодательству, действующему на территории России в 2021 году, для выкупа ипотечной недвижимости необходимо собрать следующие документы:

  • Разрешение финансовой организации (если реализацией занимается сам заемщик);
  • Внутренние паспорта всех собственников;
  • Свидетельства о рождении (для несовершеннолетних до 14 лет);
  • Технические бумаги на продаваемый объект;
  • Выписка из домовой книги формы №9 – позволяет убедиться в том, что в квартире никто не прописан;
  • Справка из ЖЭКа либо ТСЖ, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети). В этом случае продавец должен доказать, что продажа недвижимости не ухудшит условия их жизни. Разрешение оформляется только при участии обоих опекунов или усыновителей (даже если они живут в разных городах и находятся в разводе);
  • Заключение независимого оценщика (необходимо для переоформления ипотеки);
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  • Разрешение второго или бывшего супруга на продажу (если жилье было куплено в браке).
  • Этапы процедуры

    Выкуп ипотечных квартир у банка проходит в несколько этапов:

  • Этап 1. Уведомление кредитора о намерении продать ипотечное жилье. Получение его согласия.
  • Этап 2. Самостоятельный поиск покупателя или выбор риэлтерского агентства. Это очень важный момент, от которого зависит успех всего предприятия. Специалисты рекомендуют отдавать предпочтение крупным компаниям с безупречной репутацией, высокими рейтингами, длительным опытом работы (более 10 лет) и большим количеством представительств. В идеале это должно быть агентство, специализирующееся именно на покупке ипотечного жилья.
  • Этап 3. Предварительное соглашение о совершении сделки.
  • Этап 4. Выписка из квартиры всех прописанных в ней жильцов.
  • Этап 5. Оценка объекта недвижимости. Обязательный этап, предусматривающий выезд оценщика на место, проведение профессиональной экспертизы и определение рыночной стоимости квартиры. При самостоятельной продаже жилья услуги специалиста оплачивает заемщик (от 3 до 5 тыс. руб.). Если же дело передано риелтору, эта обязанность ложится на плечи агентства. Правда, и сам эксперт зачастую является сотрудником риэлтерской компании.
  • Этап 6. Согласование предложенной стоимости с собственником. Эксперт дает лишь примерную оценку жилья – окончательная сумма утверждается по взаимному согласию. Если владелец квартиры решит, что предложенная стоимость является слишком низкой, он может отказаться от услуг данной фирмы и пригласить независимого оценщика.
  • Этап 7. Подготовка документов. Работа с документацией также входит в обязанности профессионального агента.
  • Этап 8. Оформление задатка в размере суммы, необходимой для погашения долга.
  • Этап 9. Заключение договора «купли-продажи». Перед подписанием соглашения внимательно прочитайте все пункты и примечания (особенно те, которые написаны мелким шрифтом – зачастую именно в них содержится самая важная информация).
  • Этап 10. Оплата стоимости объекта недвижимости. В день подписания договора деньги либо передаются лично продавцу, либо помещаются в депозитарную ячейку.
  • Этап 11. Снятие квартиры с обременения в Регистрационной палате (в присутствии банковского сотрудника).
  • Этап 12. Переход прав собственности к новому владельцу.
  • Этап 13. Регистрация договора в Управлении Федеральной Службы госрегистрации.
  • Как видите, российское законодательство предусматривает несколько возможностей для продажи ипотечного жилья. Остается только выбрать подходящий вариант и взвесить все «за» и «против».

    В Госдуму РФ внесён проект закона о праве граждан самостоятельно продавать ипотечное жильё

    Планируется, что залогодатель-физлицо сможет самостоятельно реализовать находящееся в ипотеке имущество. Возможность будет предоставлена тем, кто взял не в предпринимательских целях кредит или заем на сумму не больше 15 млн руб. Кратко рассмотрим основные положения проекта (самим проектом можно ознакомиться на официальном сайте рассмотрения проектов законов – Подробнее >>> ).

    Чтобы воспользоваться новым правом, физлицу нужно будет направить залогодержателю заявление. Сделать это можно в любое время после того, как возникнут основания для обращения взыскания на недвижимость (ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В ответ залогодержатель уведомит физлицо о минимальной продажной цене заложенного имущества. Она складывается:

    • из общей суммы требований по кредиту или займу, рассчитанной на день окончания максимального срока самостоятельной реализации (полгода со дня получения уведомления);

    • неустойки, рассчитанной на дату направления уведомления.

    С момента, когда залогодержатель получит заявление, обратить взыскание на недвижимость в судебном порядке будет нельзя. Запрет перестанет действовать, если продать имущество в срок не получилось или физлицо отказалось от самостоятельной реализации.

    Если продажа состоится, нужно будет вернуть физлицу разницу между суммой требований залогодержателя на момент оплаты недвижимости и вырученными за нее деньгами. Затем залогодержатель должен обратиться в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке.

    Автор проекта закона депутат Гос Думы РФ И.А. Яровая ранее 25.10.2019 г. на заседании президиума Совета законодателей РФ предлагала закрепить право граждан на самостоятельную продажу ипотечного жилья, без проведения торгов и исполнительских сборов.

    И.А. Яровая обратила внимание, что на данный момент механизм реализации жилья, в том случае если заемщик отказывается от дальнейшего ипотечного договора, выглядит для гражданина очень невыгодно и очень обременительно.

    Во-первых, это имущество реализуется на торгах, и оплачиваются еще дополнительно услуги в высоком проценте. Стоимость реализации имущества значительно ниже, и человек фактически теряет все те средства, которые раньше выплачивал по договору займа

    И.А. Яровая сообщала, что совместно с Центробанком прорабатывает механизм, который гарантировал бы права банка-заимодавца и давал дополнительные возможности гражданам, выплачивающим кредиты за недвижимость.

    На сегодняшний день на практике имущество продается по низкой цене и иногда искусственно заниженной. Оказавшись и в без того трудной жизненной ситуации, гражданин вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов, а это до 3% стоимости имущества, а в ряде случаев еще и исполнительский сбор – 7%, и работу оценщика. Об этом также сказала Яровая на сайте нижней палаты парламента.

    После анализа сделок с ипотечными квартирами на настоящий момент в практике сложились четыре основные схемы проведения таких сделок. Так как квартира обременена залогом, залогодержатель – это всегда банк, то продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с визита в банк и получения согласия банка на проведение сделки. Применительно к кредитным обязательствам можно выделить следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

    -продажа с последующей досрочной уплатой ипотеки;

    -продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;

    -продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;

    -продажа ипотечного жилья банком.

    Цена квартиры банк будет заботить меньше всего. Скорее всего, развитие событий пойдет по четвертому варианту, а именно банк будет с торгов продавать квартиру или попытается оформить перезаем, то есть ввести нового должника по ипотеке вместо несостоятельного плательщика.

    Несомненно, все ныне действующие схемы продажи ипотечных квартир имеют много правовых рисков. Основной риск для покупателя – это, конечно же, обременение в виде залога перед банком. То есть, пока ипотека продавца не будет погашена, Росреестр не сможет сделать соответствующие регистрационные действия и выдать документ (выписку из ЕГРН) о том, что один собственник квартиру продал, второй – купил, а говоря юридическим языком, оформить переход права собственности без обременения. Как же это происходит в реальной жизни? Человек (покупатель) приходит в банк, гасит за продавца (должника) ипотеку. После этого начинается очень долгий процесс регистрации сделки в Росреестре. И только после того как сделка была зарегистрирована, человек получил остаток средств, которые до этого момента хранились, например, в ячейке банка. Пока сделка не зарегистрирована, условный владелец (покупатель) этой квартиры может прибежать в Росреестр и сказать, что передумал, и все. На руках у человека есть условная расписка, что он потратил свои личные деньги на погашение ипотеки. Здесь также есть риски и у продавца недвижимости – отдадут ли остаток и когда и сколько?

    Таким образом, возможность для граждан самостоятельно продавать ипотечное жилье по рыночной цене и без дополнительных расходов за проведение торгов должно сделать рынок продажи ипотечного жилья более цивилизованным и привлекательным.

    По материалам КонсультантПлюс, Электронный журнал «Жилищное право, 2019»

    Как продать ипотечную квартиру в 2021 году?

    После покупки жилья по договору ипотечного кредитования некоторые сталкиваются с необходимостью его продажи. Но так как недвижимость находится в залоге у кредитного учреждения, многие сомневаются, возможно ли это. Продать квартиру в ипотеке в 2021 году можно только при соблюдении установленного законом порядка. При этом обязательно потребуется получать согласие банка.

    Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке?

    Законодательно не прописывается запрет на продажу ипотечной недвижимости, находящейся в залоге у банка. Однако важно знать, как правильно это сделать. Сделку нужно проводить, соблюдая все необходимые условия.

    Договор имеет трехстороннюю форму. Обычно в момент подписания договора купли-продажи присутствуют две стороны: продавец (или риэлтор агентства недвижимости) и покупатель. В этом случае дополнительно будут привлечены представители банка, которые проводят одобрение сделки.

    Стоимость продаваемого жилья, которое было взято в ипотеку, может поменяться за счет установленного обременения. Продажа квартиры осуществляется по переуступке прав. В этом случае новый собственник может переоформить на себя имеющийся займ и выплачивать остаток долга за жилье самостоятельно.

    По каким причинам продается ипотечное жилье?

    Быстро продать ипотечную квартиру собственникам необходимо по нескольким причинам:

    • отсутствует источник постоянного дохода, в результате чего ежемесячные выплаты становятся невозможными;
    • человек планирует переезд;
    • квартира делится при разводе (когда имеется два собственника);
    • жилье, приобретенное в ипотеку, получено по наследству, а гражданин не желает выплачивать займ.

    Во всех этих случаях владельцы недвижимости принимают решение продать квартиру.

    Как получить разрешение от банка?

    Если гражданин решил продать квартиру, он должен в первую очередь оповестить об этом банк. Для этого необходимо посетить отделение, где оформлялся займ.

    В кредитном учреждении составляется заявление на получение разрешения на проведение сделки. В тексте должны быть описаны основания для продажи. Когда ходатайство будет рассмотрено, банк выносит решение.

    Может ли банк продать квартиру?

    Банковская организация является залогодержателем. Несмотря на это, продать недвижимость не оповещая заемщика, а также без согласия созаемщика, он не может.

    Единственным основанием для продажи является неисполнение кредитуемого своих обязательств. При отсутствии платежей банк может обратиться в суд для взыскания долгов. Если будет принято решение в пользу кредитора, недвижимость может быть продана без согласия гражданина.

    Варианты продажи квартиры в ипотеку

    Продать квартиру, которая была приобретена по ипотечному договору, можно несколькими способами. Они зависят от того, какой результат хочет получить кредитуемый.

    Читайте также:  Регистрацичя ограничение права

    Приобретение за наличные

    Покупатель может приобрести квартиру за наличные средства у гражданина. Обычно этот способ используется, если недвижимость передается родственнику, близкому человеку.

    Перед тем, как продать по переуступке ипотечную квартиру, нужно ознакомиться с пошаговой инструкцией процедуры:

    1. Продавец оповещает банк о том, что он намерен продать квартиру. Обязательно указываются причины для принятия такого решения.
    2. Человек ищет покупателя, который бы согласен был провести такую сделку. Важно, чтобы желающий осознавал, что средства будут внесены им до момента официальной передачи жилья.
    3. Оформляется договор задатка и расписка, что продавец получил денежные средства. В документе прописывается что после того, как покупатель погасит ипотеку, продавец обязуется передать ему недвижимость. Также важно указать сумму сделки, порядок расчета, срок, в течение которого продается недвижимость и снимается обременение. Оформление документа лучше проводить у нотариуса.
    4. Стороны обращаются в банк. После внесения средств организация выдает справку о снятии задолженности и закладную на квартиру.
    5. Продавец снимает залог с недвижимости. Для этого нужно с представителем банка обратиться в МФЦ, Росреестр. В наличии должны быть удостоверение личности собственника, справка о погашении долга, договор купли-продажи и закладная, на которой стоит отметка о выплате займа.
    6. Продавцу на руки через 3 дня выдается выписка из ЕГРН.
    7. Стороны заключают договор купли-продажи. Сделка регистрируется сделку в Росреестре.

    Вторым вариантом проведения такой сделки является погашение кредитного долга не самим заемщиком, а будущим покупателем. Он отдает деньги непосредственно в банк, заключив с продавцом предварительный договор купли-продажи.

    После получения справки из банка процедура продажи проводится в том же порядке. При использовании этого способа покупатель оберегает себя от рисков.

    Продажа через банк

    Покупатель может передать обязанности по продаже жилья банку.

    Действовать необходимо по следующей инструкции.

    1. Продавец обращается в кредитное учреждение с просьбой продать квартиру и закрыть долг.
    2. Банк осуществляет поиск покупателя. Когда он будет найден, составляется предварительное соглашение между продавцом и покупателем. Документ заверяется у нотариуса.
    3. Расчет производится на депозитные ячейки банка. Покупатель перечисляет на них сумму долга и оставшуюся часть.
    4. Заключается договор купли-продажи. Он получает доступ к денежным средствам, оставшимся после погашения долга.

    Продажа квартиры, приобретенной в военную ипотеку

    Квартира, находящаяся в военной ипотеке, находится в залоге не только у банка, но и у военного ведомства. Для снятия обременения с нее нужно получить согласие обоих залогодержателей.

    Остальная процедура продажи не отличается от той, которая проводится при реализации обычного ипотечного жилья.

    В строящемся доме

    Если квартира покупается не готовая под ключ, а расположена в строящемся доме, не введенном в эксплуатацию, то прав на нее гражданин пока не имеет.

    В этом случае осуществляется продажа не жилья, а права на получение его от застройщика по ДДУ. Процедура проводится на основании договора уступки прав.

    Возможность проведения такой сделки должна быть прописана в договоре с банком.

    Некоторые учреждения устанавливают запрет на отчуждение недвижимости:

    • на период до 3 лет после сдачи недвижимости в эксплуатацию;
    • до момента оформления прав собственности;
    • до полной выплаты кредита.

    Поэтому потребуется внимательно изучить договор, обратиться в банк для уточнения такой возможности. Если покупатель будет согласен внести полную сумму займа, а кредитное учреждение также не будет против, сделка может состояться.

    При использовании материнского капитала

    Особую сложность составляет продажа жилья, купленного за материнский капитал.

    Порядок проведения процедуры следующий:

    1. Семье, которая решила купить дом или квартиру через агентство или без риэлтора, нужно тщательно подбирать жилье. Важно, чтобы после покупки условия проживания несовершеннолетних не ухудшились.
    2. При продаже квартиры с материнским капиталом нужно обратиться в органы опеки и попечительства. Они предоставляют разрешение на продажу, оценивая, будут ли дети иметь не меньшую долю имущества в новом жилье. При этом приобретаемая недвижимость должна соответствовать установленным нормам.
    3. Требуется получить разрешение от банка.
    4. Покупатель оплачивает долг по ипотеке, после чего заключается сделка купли-продажи. Вторым вариантом является переоформление ипотечных обязательств на нового собственника.

    Осложняется продажа ипотечного жилья семьей при разводе с несовершеннолетними детьми. Лучшим вариантом является погашение займа и раздел квартиры после этого. Также супруги могут переоформить долговые обязательства по ипотеке в равных долях или выплачивать долг совместно по устной/письменной договоренности после развода.

    Документы для регистрации сделки

    Чтобы провести сделку купли-продажи в МФЦ или Росреестре, в наличии должен быть полный комплект документов:

    1. Паспорта всех собственников или свидетельства о рождении лиц, не достигших 14 лет.
    2. Договор купли-продажи квартиры (3 экземпляра). Подписываются в присутствии регистратора обеими сторонами.
    3. Разрешение органов опеки и попечительства, если один из собственников – несовершеннолетний ребенок.
    4. Согласие супруга собственника, заверенное у нотариуса.
    5. Выписка из ЕГРН.
    6. Технический паспорт жилого помещения.
    7. Выписка из лицевого счета для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам.

    Платится ли налог с продажи?

    Многие граждане интересуются, через какое время можно продать квартиру в ипотеке, чтобы обойтись без налога.

    При продаже действуют такие же правила, как для квартир без обременения:

    1. Если жилье находилось в собственности менее 5 лет, то уплачивается налог в размере 13%.
    2. Если недвижимость была передана в наследство, дар от близкого родственника, была приватизирована, налог уплачивается в случае ее нахождения менее 3 лет в собственности.

    Поэтому продать ипотечную квартиру через год можно. Но при этом придется производить уплату налога.

    Продажа квартиры, купленной в ипотеку, – сложная процедура. Обязательно потребуется получать согласие банка. Не все кредитные учреждения хотят идти на риски, поэтому могут не одобрить процедуру. Если все три стороны будут согласны на участие в сделке, она может быть проведена.

    Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

    2. Позвоните на горячую линию:

    Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

    Ипотековед

    Онлайн-журнал об ипотеке и недвижимости в России

    Кому дают ипотеку в 2021 году. Проверь свои шансы онлайн

    Ипотека в зачет имеющегося жилья: основные схемы и их плюсы и минусы в 2021 году

    9 мин. на чтение

    Далеко не каждый человек имеет финансовые возможности, которые могут ему позволить приобрести собственное жилье новостройке. В такой ситуации единственным верным решением станет покупка квартиры в кредит или участие в новой ипотечной программе. Сегодня многие кредитно-финансовые учреждения и крупные строительные компании-застройщики предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание стоит уделить ипотеке в зачет жилья. Давайте узнаем подробнее про то, что такое Ипотека в зачет жилья, как и где её оформить.

    Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

    Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

    Рассрочка с самостоятельной продажей

    Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

    Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

    Ипотека под залог

    Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

    1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
    2. Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
    3. Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
    4. С застройщиком подписывается соглашение.
    5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
    6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
    7. В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

    Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

    Застройщик выкупает квартиру

    Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%. В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

    Бронирование квартиры и продажа

    Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья. Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком. Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

    Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

    Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

    При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию. Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке. При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

    Проживание в квартире до сдачи дома

    Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

    1. Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
    2. Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
    3. Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

    Схема предусматривает такие нюансы:

    1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
    2. Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
    3. Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.

    Схема взаимозачета плюсы и минусы

    В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

    К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

    Какой вариант лучше выбрать

    Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

    Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

    Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

    Риски таких схем

    Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

    Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

    В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

    Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

    Требования к жилью под зачет

    Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

    1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
    2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
    3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
    4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
    5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

    Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

    Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

    Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году? Официальные и неофициальные прогнозы, данные рынка

    Говоря о рынке недвижимости в текущем году, нельзя не вспомнить о государственной программе льготной ипотеки – возможность купить жилье под 6,5% годовых и дешевле привела к тому, что рынок довольно быстро перегрелся. Но что будет в 2021-м, особенно если госпрограмму в итоге продлят? Мы попытались понять, что будет влиять на цены на недвижимость в 2021 году и как стоит поступить тем, кто только планирует покупку своего жилья.

    Льготная ипотека и не только. Что было с рынком в 2020-м

    2020 год начинался, как и все прежние годы – никто не ждал рекордов в строительстве или ипотечном кредитовании, но перспективы отрасли в целом были неплохими. Так, прошло только полгода после полного перехода строительного рынка на эскроу-счета в долевом строительстве, хотя многие девелоперы еще заканчивали начатые ранее проекты, поэтому цены резко не выросли, а все желающие могли успеть подписать договор долевого участия по старым правилам.

    Но уже в марте стало ясно, что обычным этот год не будет. Пандемия коронавируса начала «закрывать» на карантин целые отрасли – начав с туроператоров и авиакомпаний, в апреле в России отправили на вынужденный простой вообще почти всю экономику. Режим нерабочих дней повлиял и на строительный бизнес – где-то строительные работы запретили напрямую (пример – как в Москве), а где-то их не запрещали, но работы просто невозможно было выполнять в сложившихся условиях.

    Читайте также:  Отличие договора поставки от купли продажи в РФ

    Все это обещало отрасли серьезные проблемы, но главная была впереди – из-за нерабочих дней и всеобщей самоизоляции практически все россияне потеряли в доходах. Число тех, кому было по карману новое жилье (даже в ипотеку), резко сократилось, а банки из-за карантина только ужесточили процедуры кредитования.

    Ситуацию нужно было как-то спасать, и вот правительство делает совершенно неожиданный шаг – вводит льготную ипотеку под 6,5% годовых. И, в отличие от уже действующих программ, новая была доступна клиентам без каких-либо условий. Требования по самой недвижимости тоже были вполне стандартными:

    • по программе можно купить жилье только в новостройках;
    • стоимость – до 6 миллионов в регионах и до 12 миллионов в Москве и Санкт-Петербурге с областями;
    • первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья;
    • все требования к заемщикам – как в стандартных программах ипотечного кредитования;
    • банки имеют право обуславливать льготную ставку договором добровольного страхования заемщика.

    Учитывая, что государство компенсирует разницу между ставкой в 6,5% годовых и определенной цифрой (ключевая ставка с надбавкой), банки могут достаточно гибко менять условия, чтобы привлечь больше клиентов. Пока дальше всех зашел Промсвязьбанк с рекордно низкой ставкой в 5,85% годовых (что даже ниже стандартных 6% по «семейной» ипотеке).

    В целом, программа льготной ипотеки достигла своей цели – россияне начали активно скупать жилье в ипотеку, даже несмотря на снижение доходов и возможную вторую волну коронавируса.

    За первые 3 квартала 2020 года банки выдали ипотечных кредитов на 2,7 триллионов рублей, что всего на 100 миллиардов рублей меньше, чем за 2019 год (и на 300 миллиардов меньше, чем в 2018-м).

    Но программа льготной ипотеки «перегрела» рынок недвижимости – так как клиенты буквально скупали все жилье в новостройках, девелоперы смело завышали цены. Так, по данным ЦИАН, в сентябре стоимость квартир в новостройках в городах-миллионниках выросла на 13% по сравнению с сентябрем прошлого года, другие агентства дают примерно такие же цифры. А, например, в Уфе цены за год выросли вообще на 27%, в Санкт-Петербурге – на 23%, в Нижнем Новгороде – на 21%. По сути, льготная ипотека дала новый импульс рынку, и этим воспользовались застройщики, компенсировав свои потери от пандемии.

    По данным Минстроя, в III квартале 2020 года дороже всего жилье в Москве, а дешевле всего – в Кабардино-Балкарии:

    Правда, у независимых аналитиков данные немного другие – в Москве ЦИАН насчитал среднюю стоимость жилья в новостройках на уровне 210,8 тысяч рублей за квадратный метр. А за цены около 30 тысяч рублей за квадратный метр вообще невозможно ничего построить (средняя себестоимость жилья в регионах – от 45-50 тысяч рублей за метр). Разгадка проста – официальные цифры от Минстроя нужны, чтобы рассчитывать по ним сумму жилищных субсидий, поэтому они рассчитываются по «особым» правилам.

    А пока, считают аналитики, жилищный рынок в России перегрет, а ипотечный – рискует стать одним большим пузырем. Девелоперы зарабатывают более 100 миллиардов рублей выручки в месяц, но программа закончится уже в ноябре. Или не закончится – даже Владимир Путин предложил продлить ее и на 2021 год.

    Но если программу продлят, чем это грозит рынку?

    Что будет влиять на цены в 2021-м

    Государство неплохо поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Но если весь отложенный спрос уже реализовался, и все желающие уже успели оформить ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы) – то что будет с рынком недвижимости дальше?

    Эксперты и представители отрасли в последние месяцы говорили об этом с плохо скрываемым страхом – если с перегретого рынка резко уйдут новые покупатели, отрасль уже не покажет тех темпов роста, что были до этого. Конечно, строительство – процесс небыстрый, а россияне скупили, по большей части, жилье на этапе строительства (и часто – на очень ранних этапах).

    Однако в дальнейшем на рынок и цены будет влиять не только доступная ипотека, но и комбинация других факторов:

    • возможные скачки валютных курсов . Если в прошлом году доллар не выходил за рамки 60-70 рублей, то сейчас он нашел равновесие на уровне ближе к 80, а евро стоит дороже 90 рублей. Напрямую на цены это не влияет (стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители), но без роста цен на квартиры обойтись не получится. Во-первых, недвижимость становится перспективным вариантом для инвестиций. Во-вторых, в стоимости стройматериалов есть некоторая валютная составляющая. В-третьих, некоторые объекты премиум-сегмента могут изначально оцениваться в иностранной валюте;
    • падение доходов населения . Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману, даже в ипотеку (ведь даже с нулевыми процентами платить по ней нужно).

    Снижение доходов населения может обрушить спрос на недвижимость, но есть и еще один фактор – ипотеку оформляли те, кому она в действительности была не по карману. И теперь, когда такие заемщики используют все возможные ипотечные каникулы, высок риск их дефолта – залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам. В итоге – больше предложение и меньше спрос – и ниже цены.

  • переход на удаленный формат работы . Практически все, кто работал удаленно в первую волну пандемии, отозвались об этом опыте не очень позитивно, но часто иного выхода просто нет. В Москве 30% сотрудников уже перевели на удаленную работу – и в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса;
  • вероятность новых ограничений из-за пандемии . Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен.
  • Другими словами, никакой определенности на ближайший год нет и не может быть: если случится новый локдаун, а население потеряет еще часть доходов, из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. И наоборот, если льготная ипотека сохранится, а доходы сильно не просядут, это позволит застройщикам и дальше поднимать цены.

    Какие прогнозы дают по ценам на недвижимость

    Строить прогнозы на 2021 год в таких условиях – дело неблагодарное. Весной считалось, что коронавирус уйдет уже летом, самое позднее – осенью. Теперь же самые осторожные прогнозы говорят уже о снятии ограничений в феврале, но главная надежда остается только на вакцину. Тем не менее, и официальные ведомства и лица, и экспертное сообщество пытаются хоть как-то спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости на следующий год.

    Что говорят официальные лица

    Буквально на днях президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки под 6,5% годовых как минимум до середины 2021 года. О том, что ее продлят, было понятно еще раньше – об этом говорили в правительстве (хотя всего месяц назад там утверждали обратное – программа выполнила свою задачу и ее сворачивают). Какой-то конкретики не прозвучало, хотя уже с 1 ноября существующая программа прекращает действие. Будет ли она продолжена в этом же формате, и с какой даты – неизвестно.

    Что касается прогноза на текущий год, то вице-премьер Марат Хуснуллин недавно заявил, что по итогам года объем введенного в эксплуатацию жилья в России сократится на 5-6% по сравнению с прошлым годом, и главная причина – в приостановке проектов из-за пандемии. Учитывая, что в 2019-м было введено 79,4 миллиона квадратных метров жилья, в 2020-м это будет 74,6-75,4 миллиона.

    Тем временем, Минстрой подготовил проект приказа об установлении нормативной стоимости квадратного метра жилья (той, по которой выдаются жилищные субсидии) на второе полугодие текущего года.

    В среднем по России цену назначили на уровне 48 634 рублей за квадратный метр, а в Москве – 110 087 рублей (тогда как даже сам Минстрой определяет рыночную цену в 115 151 рубль).

    Пока что основные дискуссии «в верхах» идут касательно того, не перегреет ли продолжение льготной ипотеки рынок. И по этому поводу большинство спикеров все же настроены оптимистично:

    • директор департамента обеспечения банковского надзора Центробанка Александр Данилов считает, что пока выдано кредитов всего на 400 миллиардов рублей при том, что программа была запланирована на 900 миллиардов. И при ипотечном портфеле банков в 8,5 триллионов рублей такие цифры пока не дают повода для паники. Правда, Данилов считает, что цены на недвижимость могут упасть после того, как закончится программа господдержки, а спрос на жилье резко сократится;
    • Михаил Гольдберг из аналитического центра ДОМ.РФ считает, что по итогам года можно ждать рекордной выдачи ипотечных кредитов – более 1,3 миллионов кредитов на сумму в 3,3 триллиона рублей. А если продлить программу, то и еще больше;
    • Анатолий Аксаков из профильного комитета Госдумы считает, что программу продлят до конца следующего года, а в перспективе ставки опустятся до 5% годовых.

    Глава банка «ФК Открытие» Михаил Задорнов оценил долю ипотеки в ВВП России в 9-10% – это, по его словам, не так уж и много по сравнению со странами Западной Европы и даже Турции. Поэтому даже рост просрочек по ипотеке не повлияет серьезным образом на рынок.

    Касательно собственно цен на недвижимость, таких прогнозов не дает никто из официальных лиц. Очевидно, что цена будет зависеть от того, будет ли продлеваться программа ипотеки с господдержкой, и на каких условиях ее продлят. Если на тех же, что сейчас – спрос на жилье будет падать медленно, а цены, скорее всего, будут расти.

    Неофициальные прогнозы

    Участники рынка оценивают подорожание жилья по итогам 2020 года в 12-15%, причем по самым интересным проектам цена могла вырасти и на 20%, и больше. Даже в октябре цены на недвижимость продолжают расти – по словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость квадратного метра в городах с населением более миллиона человек составила 80,4 тысяч рублей – это на 3% больше, чем в сентябре. В регионах цены тоже растут. Естественно, основная причина – доступная ипотека и пандемия.

    Больше всего «вымываются» с рынка самые доступные предложения – россияне часто рассматривают такую недвижимость как один из вариантов инвестиций. Соответственно, такие варианты становятся уже не такими доступными – а рост цен на них частично нивелирует низкую процентную ставку по ипотеке.

    Что касается 2021 года, Константин Ордов из Финансового университета при правительстве РФ считает, что цены на недвижимость будут и дальше расти быстрее, чем инфляция. Всему причиной – дефицит предложений на первичном рынке, когда из-за вынужденного простоя девелоперы сокращают предложение, а спрос растет из-за действующей государственной программы. Правда, ажиотаж может несколько «охладить» вторая волна коронавируса – если власти снова введут карантинные ограничения, доходы населения могут сократиться, что снизит спрос.

    Конечно, в такой ситуации власти скорее предпочтут рост цен на жилье, чем падение доходов. Тем более, что от растущих цен выигрывают девелоперы.

    И раз уже почти точно известно, что ипотечную программу продлят, то и рост цен на квартиры тоже практически гарантирован, считают эксперты:

    • генеральный директор агентства «БОН ТОН» Наталья Кузнецова считает, что в такой ситуации сохранится ажиотажный спрос на жилье, этому будет способствовать слабый рубль. Правда, даже без программы ждать снижения цен не стоит – по большому счету, ежемесячные платежи по ипотеке под 6,5% и 7,3% годовых отличаются несильно;
    • Мария Литинецкая из компании «Метриум» тоже говорит, что на цены повлияет не только доступная ипотека, но и слабый рубль. Девальвация подстегивает инфляцию, и все это означает удорожание строительства. В дополнение ко всему застройщики еще не в полной мере перешли на новую систему проектного финансирования. А учитывая, как упадут доходы населения по итогам года и как вырастет безработица, спрос вряд ли сможет расти бесконечно – как и цены на жилье;
    • Михаил Доронкин из рейтингового агентства НКР считает, что продление льготной программы будет способствовать росту цен на жилье, в итоге заемщикам придется оформлять кредиты на бОльшие суммы, что, в свою очередь, отразится на их долговой нагрузке.

    Не стоит забывать еще об одном факторе, говорит Виталий Манкевич из РАСПП – банковские вклады сейчас дают очень низкую доходность, к тому же, с 2021 года вводится НДФЛ на доходы с них. И это может повлиять на рост спроса на недвижимость – как показывает практика, она в перспективе 20-30 лет дорожает примерно на величину инфляции.

    Резюмируя: мнения экспертов разделились, часть настаивает на том, что жилье будет дорожать и дальше, другие – что рост будет не таким уж сильным или вообще будет стабилизация цен. Единственное, в чем уверены эксперты – дешеветь недвижимость явно не будет.

    И все же, покупать сейчас или ждать?

    На первый взгляд, госпрограмма с ипотекой под 6,5% годовых – действительно выгодно, это дешевле любого базового ипотечного продукта, и доступно практически всем и во всех крупных банках. И раз программа действует до конца октября 2020 года, то нужно бежать и оформлять кредит? На самом деле не все так просто.

    Дело в том, что все более-менее интересные варианты в новостройках уже раскуплены – это можно было сделать еще с апреля. И даже если девелоперы рисковали и начинали новые проекты (что не так просто сделать по закону – есть эскроу-счета и другие ограничения), то и в них самые ходовые варианты жилья уже раскуплены. Более того, цены уже выросли на 10-12% относительно того, что было до старта госпрограммы – то есть, рост цен нивелировал какую-то часть выгоды от низкой ставки.

    Поэтому, хоть программа продолжает действовать, покупка квартиры в ипотеку сейчас может быть не самым выгодным вариантом.

    И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.

    Более того, расчеты аналитиков показали, что сейчас льготная ипотека на 20 лет может быть даже дешевле аренды такой же квартиры (если сравнивать ежемесячные платежи), при этом после выплаты ипотеки у заемщика остается квартира в собственности.

    Хотя, если квартира – это способ сохранить или приумножить сбережения, то все не так очевидно. С учетом процентов, срока ожидания завершения строительства, обязательного НДФЛ при продаже квартиры в первые 5 лет и налога на недвижимость заработать на таком вложении едва ли удастся, и тот же ИИС с налоговым вычетом даст куда более высокую доходность.

    Но если цены на первичном рынке кажутся заоблачными, можно посмотреть и на «вторичку». Конечно, в этом сегменте квартиры тоже подорожали (так всегда бывает – цены меняются синхронно), а ипотеку придется брать уже на более рыночных условиях.

    Однако у вторичного жилья есть одно важное преимущество – если найти действительно недорогой вариант (пусть и требующий небольших вложений), то покупатель больше выгадает на ипотеке. Так, если купить дорогую квартиру под низкую ставку по госпрограмме, рефинансировать ее уже будет некуда (ставки вряд ли опустятся ниже 6% годовых), а сумму кредита уменьшить уже не удастся. А если выбирать изначально недорогую квартиру, пусть и под более высокий процент, в будущем ее можно будет рефинансировать на более низкую ставку.

    К тому же, с продавцом вторичного жилья куда проще договориться, чем застройщиком – он точно не ждет толп клиентов и, скорее всего, готов немного уступить по цене.

    Если же покупка не срочная, то можно понадеяться на еще один вариант. Как мы писали выше, сейчас банки активно наращивают ипотечное кредитование, причем многие, кто оформляют ипотеку, в будущем столкнутся с проблемами и не смогут ее выплачивать. Тогда их квартиры попадут на продажу – продавать будет или сам заемщик (в надежде погасить долг), или уже банк выставит на торги залоговое жилье. Оба варианта неплохие – скорее всего, цена будет ненамного выше, чем она была при покупке (или даже ниже), а из-за срочности продавец будет готов уступить.

    Правда, ждать этого придется достаточно долго – заемщики могут использовать кредитные каникулы, что растянет срок минимум на полгода, когда банк не может обратить взыскание на квартиру.

    Стоит ли брать ипотеку в 2021 году или лучше подождать: что говорят эксперты

    Планировали в этом году взять ипотеку, но коронавирус изменил все ваши планы? Банки предлагают заём по рекордно низким процентам, но стоит ли рисковать? Директор по розничному кредитованию МТС Банка Иван Барсов помог разобраться в том, что происходит на первичном и вторичном рынках недвижимости и выгодно ли брать ипотеку сегодня.

    Банки в период кризиса особенно тщательно проверяют потенциальных заёмщиков. Для перестраховки они могут потребовать дополнительные документы сверх обычного списка, но при наличии необходимого уровня дохода и хорошей кредитной истории шанс получить заём довольно высок.

    О чём нужно знать потенциальным заёмщикам?

    В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:

    • Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. В июне 2020 года Банк России снизил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт, а в следующем месяце ещё на 0,25%. В результате ставка опустилась до 4,25% годовых. Это рекордно низкий уровень заимствования в истории России. Вслед за снижением ключевой ставки банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. Сейчас средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляет 5,82% ( -2,42 п.п. год к году), на вторичном — 8,02% год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
    • Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
    • Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.
    Читайте также:  Ошибки при регистрации ИП

    Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.

    Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.

    Ситуация на первичном рынке жилья

    На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.

    Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, но уже начинает снижаться.

    По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено лишь 78 иллионов кв. м жилья, в 2022 году — 80 миллионов кв.м. Превысить объёмы строительства 2019 года (тогда было возведено 82 млн кв.м) удастся лишь в 2023 году.

    Таким образом, по мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.

    Программы субсидирования ипотеки на новое жильё

    Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.

    В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.

    Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.

    Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.

    Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:

    • ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
    • компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
    • 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
    • 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.

    Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.

    Ситуация на вторичном рынке жилья

    Цены на вторичное жильё в июле 2020 года опустились на 0,1%, но затем снова пошли вверх. Наибольшим спросом пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.

    К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.

    Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.

    При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.

    Главные условия выгодной ипотеки

    Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:

    1. Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
    2. Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
    3. Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь

    Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.

    Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем. Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена. Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.

    Способы срочного выкупа ипотечных квартир

    Ипотечные обязательства – серьезная нагрузка на бюджет, ведь выплаты растягиваются на десятилетия. За такое время всякое может случиться – потеря работы или инвалидность, повлекшие ухудшение платежеспособности, смена места жительства, развод и другие непредвиденные проблемы вынуждают заемщика выходить из программы.

    При желании улучшить свои жилищные условия и приобрести квартиру в более престижном районе, большей площадью реализация ипотечного жилья также поможет решить вопрос.

    Если планы относительно жилья изменились, его надо продать. Выкуп ипотечных квартир у банка избавляет от долгов заёмщика, а для нового покупателя предоставляет шанс сэкономить. Все сделки с недвижимостью сопряжены с разной степенью риска, поэтому важно знать все особенности процедуры. Когда появляется угроза кредитной задолженности, квартиру как можно скорее надо выставлять на продажу.

    Как можно продать ипотечную квартиру?

    Выкупают такое жилье по-разному: при непосредственном участии кредитора, у собственника без посредников или с помощью торговой площадки банка и аккредитованного риэлторского агентства.

    1. Непосредственно у собственника. Продавать свою квартиру будет ее владелец, но все свои действия он согласовывает с банком. Стоимость такого жилья будет адекватной, если поджимают сроки – на продажу дают 3 месяца. Обычно хозяин жилья просит максимальную цену. Продавец может продавать недвижимость с долгами, но это рискованный для покупателя способ, так как продавец после получения задатка и снятия обременения может сбежать, заболеть, умереть. Оформление договора поможет выиграть вопрос, но его решение явно затянется.
    2. Через агентство. Продавать жилье будет риэлтор, у банка дополнительной прибыли нет. Поэтому и цену можно назначать любую. Сначала заключают договор, по которому жилье переходит к кредитору. После продажи погашают долг и передают бывшему владельцу остаток денег (если они есть). Иногда проблемное жилье предлагают новым претендентам на ипотеку. Преимуществом для них будет сниженный тариф по кредиту.
    3. Открытый аукцион. Банк выкупает залоговую недвижимость, если есть серьезные нарушения графика выплат, у клиента снизилась платёжеспособность, а самостоятельно заниматься продажей арестованного жилья у него возможности нет. Аукцион проводят по решению суда, поэтому риски для обоих сторон минимальные. Срок реализации такого жилья – до 2-х месяцев с момента ареста.

    Выкуп по программе Trade-in

    Trade-in представляет собой программу, разработанную для обмена жилплощади с помощью взаиморасчетов. Если сравнивать с привычными сделками купли-продажи, то выкуп недвижимости таким способом происходит параллельно с покупкой другой собственности.

    Ипотечные квартиры также подходят для этой программы. Кредитор забирает недвижимость покупателя и выставляет ее на торги. Вырученные деньги используют для покупки новой квартиры. Если для первого взноса своих денег достаточно, кредит не потребуется.

    Важно учитывать, что жилье, которое принимает участие в программе trade-in, продают на 25% дешевле! Среди других ее достоинств:

    • Выкуп жилья за один день;
    • На всю сделку уходит не более трёх дней;
    • Покупатель получает жилье сразу в собственность без всяких обременений.

    Из серьезных минусов можно назвать разве что занижение стоимости жилья на четверть, поэтому этот вариант можно рекомендовать как крайний. Для начала стоит попытаться продать недвижимость самому или с помощью услуг риэлторов, но обычным способом – по договору купли-продажи.

    Выкуп закладной у банка

    Владелец подобных ценных бумаг обладает правом:

    1. Залога на ипотечную жилплощадь;
    2. Получения денег в счет оплаты долга заёмщика в соответствии с договором по жилищному займу.

    При выдаче ипотечного кредита банк иногда продаёт закладную третьим лицам – независимой финансовой компании или специальному фонду. Для кредитора такая продажа дает шанс вернуть свои инвестиции в долгосрочный проект, чтобы заставить деньги снова работать на банк. Важно, что согласие заёмщика для продажи закладной не нужно.

    Выкупая закладную, покупатель фактически приобретает право получать ежемесячный доход от выплат по ипотеке. Для этого кредитор отправляет клиенту уведомление с реквизитами нового владельца закладной, на которые в дальнейшем надо переводить выплаты.

    Для заёмщика важно, что выкуп закладной – не повод изменить условия договора: процентная ставка, сроки и другие его параметры остаются прежними. Если клиент добросовестный, то выкуп закладной не должен создавать ему дополнительных проблем.

    Досрочное погашение или пролонгацию – все нюансы можно обсуждать с новым владельцем ценных бумаг.

    Выкуп у банка на торгах

    Кредитор принимает решение о размещении залоговой жилплощади на торговой площадке, если она стала собственностью кредитора по его решению. Или клиент решил продавать квартиру, а найти покупателя не смог.

    Жилье, которое выставляют на аукцион, реализуют по привлекательным ценам. Перед продажей банк проверяет объект, чтобы он был юридически чистым.

    Алгоритм участия в торгах банка:

    • Оформление цифровой подписи;
    • Регистрация на площадке;
    • Выбор своего варианта;
    • Подача заявки на участие (можно личном кабинете);
    • Перевод задатка (до 20% от первоначальной цены жилья);
    • Участие в торгах: цену недвижимости определяет спрос;
    • Объект достается покупателю, предложившему максимальную цену;
    • Закрытие торгов;
    • Оплата второй части стоимости жилья.

    Следует учесть, что участникам, не выигравшим торги, задаток возвращается полностью. Если покупатель, выигравший квартиру, откажется от сделки, то он свой задаток потеряет.

    Какую документацию готовить

    Для грамотного проведения сделки надо подготовить и проверить следующие документы:

    • Разрешение кредитора (когда ипотечную квартиру продает ее владелец – заёмщик);
    • Паспорт хозяина жилья;
    • Выписку из домовой книги – все жильцы, включая детей, должны быть выписаны;
    • Справка ЖЭКа, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов;
    • Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети – продажа жилья не должна ухудшать их жилищные условия);
    • Нотариально заверенное разрешение супруга (в том числе и бывшего) на продажу жилплощади, если она приобреталась в период брака.

    При переоформлении ипотечного жилья надо приглашать экспертов для независимой оценки жилья. Наличие и проверка комплекта документов существенно снижает риск покупателя при переоформлении залоговой квартиры.

    Выкуп залогового жилья у Сбербанка

    При оформлении ипотеки в этом банке в договоре указывается и возможность продажи залоговой квартиры. Здесь же прописывают и условия такой сделки. Вопрос реализации ипотечной жилплощади надо согласовать с банком. Чаще всего он сам реализовывает такое имущество на своих площадках. Если новый заёмщик платежеспособен, имеет положительную финансовую репутацию, кредитор переоформит на него ипотеку без проблем.

    Выкуп ипотечной квартиры у ВТБ

    Недвижимость, которая находится в залоге у этого банка, реализуют путем переоформления ипотечных обязательств на покупателя. Кредитор может продать жилье и за наличные, если долг по ипотеке будет погашен полностью. ВТБ продаёт проблемную жилплощадь и на торгах. Подготовка документации и ведение сделки находятся в компетенции банка.

    Выкуп ипотеки в Альфа банке

    Реализацией ипотечной недвижимости финансовое учреждение не занимается, но и не препятствует подобным сделкам. Если заёмщик решил продать квартиру с невыплаченными ипотечными долгами, вопрос надо согласовать с банком. Разрешение выдают в письменной форме. Выбор покупателя, подготовка документации, проведение сделки – все этапы в этом случае находятся в компетенции заёмщика.

    Этапы выкупа ипотечной жилплощади

    Для начала о намерении продать ипотечный объект надо поставить в известность кредитора. После всех согласований заёмщик готовит сделку самостоятельно.

    Процесс можно разбить на несколько шагов:

    • Поиск подходящего покупателя;
    • Составление предварительного договора о намерениях;
    • Оформление задатка в сумме, которая необходима для погашения кредитного долга;
    • Погашение ипотечных обязательств;
    • Выдача заёмщику закладной;
    • Визит представителя банка и клиента в Регистрационную палату, чтобы снять с объекта обременение;
    • Подписание договора купли-продажи;
    • Передача остатка денег (через банковскую ячейку или лично покупателю);
    • Регистрация прав нового владельца.

    После регистрации сделки бывший владелец жилья получает доступ к своим деньгам из ячейки.

    Если у покупателя недостаточно денег, чтобы выкупить недвижимость, жилищный кредит можно переоформить. Владелец жилплощади получает свою часть выплаченных денег, остаток ипотечной задолженности переходит к новому заёмщику. Переоформление возможно при условии достаточной платежеспособности покупателя.

    Алгоритм продажи недвижимости при участии банка:

    • Выдача письменного разрешения на продажу;
    • Уточнение размера ипотечных обязательств;
    • Размещение денег в ячейках: в одной – часть долга для банка, в другой – остаток для продавца;
    • Подписание договора купли-продажи;
    • Регистрация сделки;
    • Вскрытие одной банковской ячейки для погашения задолженности;
    • Получение закладной;
    • Снятие с залоговой квартиры обременения;
    • Переоформление прав собственности;
    • Вскрытие другой ячейки для передачи продавцу средств, оставленных покупателем.

    Риски при выкупе

    Всякая сделка с недвижимостью потенциально опасна. При продаже залоговой квартиры могут выявиться досадные недоразумения:

    1. На обремененной жилплощади зарегистрированы дети или жильцы, которые там временно не проживают (учатся за границей, служат в армии и т.п.) – для проверки юридической чистоты жилья потребуется выписка из домовой книги.
    2. Претензии супругов на свою долю в недвижимости – без нотариально заверенного согласия совладельца (в том числе и бывшего супруга) сделка не состоится.
    3. Кто-то из жильцов может отказаться выезжать из проданной квартиры, и проблему придется решать новому владельцу. Сложнее всего выселять детей, инвалидов и других прописанных иждивенцев.
    4. Оспаривание законности сделки – для продажи необходимо официальное разрешение, выданное кредитором. При судебных разбирательствах между кредитором и клиентом продажу жилья придется отложить. Если прежним владельцам удается оспорить в суде решение банка о продаже ипотечного жилья, его придется вернуть. Случай редкий, но средства, потраченные на переоформление, возврату не подлежат.
    5. Имущество, купленное в ипотеку, иногда закладывают несколько раз и без уведомления основного кредитора. После продажи жилья «пострадавшие» банки будут требовать через суд компенсацию.

    Чтобы свести риск к минимуму, продавать залоговую квартиру лучше всего при участии банка. Кредитор обязательно проверит все документы, учтет все нюансы.

    Выгода выкупа ипотечных квартир

    При такой сделке есть возможность получить дисконт. На банковских торгах недвижимость можно купить с 15%-й скидкой. С учетом цены квартиры экономия будет существенной – до 500 тысяч руб. Если торговаться с владельцем жилплощади, тоже можно рассчитывать на положительный результат.

    Часто люди продают ипотечную недвижимость из-за невозможности оплачивать кредит (потеря работы, развод, ухудшение состояния здоровья) или из-за переезда на ПМЖ. В такой ситуации можно рассчитывать на скидку за срочность. Государство заинтересовано решать спорные вопросы оперативно, поэтому формальности удаётся уладить быстро.

    Российское законодательство предлагает несколько вариантов выкупа ипотечной недвижимости. Осталось оценить свои возможности, взвесить все «за» и «против» и принять оптимальное решение.

    Ссылка на основную публикацию