Переустройство и перепланировка: требования к проведению и порядок согласования

Желание преобразовать квартиру «под себя» возникает практически у всех собственников, которых не до конца устраивает их жилье. Нежилые помещения тоже могут казаться их владельцам неидеальными для пользования. При этом переустройство и перепланировка жилого помещения, офиса или здания не запрещены законом. Однако стоит понимать, что право собственности на недвижимость, увы, не открывает перед ее владельцем безграничные возможности. Изменения конфигурации и технического оснащения помещений следует заранее согласовывать с госорганами.

В статье разберемся, в чем различия между переустройством и перепланировкой, какие есть виды того или иного ремонта, а также рассмотрим, как проходит согласование переустройства и перепланировки.

В чем разница переустройства и перепланировки помещения

Как мы уже обозначили, и переустройство, и перепланировку нежилого помещения или квартиры необходимо одобрить в вышестоящих инстанциях еще до начала работ, поскольку и первое, и второе может отразиться на безопасности и устойчивости здания, а также повлиять на жизнь других обитающих в доме людей. Однако понятия перепланировки и переустройства не взаимозаменяемы, как многие думают.

Согласно пункту 2 статьи 25 ЖК РФ, перепланировкой называют такие преобразования, которые связаны с переносом границ помещений, демонтажем или возведением стен и перегородок, а также с организацией, расширением и удалением проемов во внутренних стенах [1] . Таким образом, если собственник задумал объединить или разграничить пространство, переместить кухню или санузел либо расширить какую-то зону за счет другой, согласовывать ему понадобится именно перепланировку. Причем все коррективы в обязательном порядке фиксируются в техническом паспорте (если быть точнее, в плане) помещения, независимо от того, жилое оно или нет.

Суть переустройства описана в пункте 1 статьи 25 ЖК РФ [2] . О переустройстве говорят, когда устанавливают, перемещают в другое место или вообще демонтируют инженерные сети, санитарно-техническое и электрическое оборудование. К таким работам относят, например, замену газовой плиты на электрическую, перенос унитаза, раковины или ванны, вмешательство в вентиляцию, прокладывание подводящих или отводящих труб, электропроводки и так далее. Все это также требует отражения в техническом плане.

Насколько сильно отличаются переустройство и перепланировка помещения?

  1. Считается, что переустройство проходит гораздо проще, чем перепланировка. Главное, чтобы сантехническое и прочее оборудование устанавливалось и переносилось в пределах «мокрых» зон, а также сохранялись общедомовые стояки.
  2. Как правило, временные и денежные затраты при переустройстве и при перепланировке тоже различаются. Так, снос или возведение стен обычно требует больше ресурсов, чем, например, установка дополнительного радиатора, перенос ванной или кухонного оборудования.
  3. Перепланировка согласовывается с местными муниципальными органами. В столице это МЖИ. А для осуществления переустройства нужно вдобавок получить и разрешение соответствующей службы. Например, при замене газового оборудования на электроплиту потребуется одобрение Мосгаза.

Как бы то ни было, довольно часто ремонтные работы включают в себя и перепланировку, и переустройство. Требования к выдаче разрешений, а также сроки рассмотрения обращений определяются административным регламентом. Переустройство и перепланировка жилого помещения в столице осуществляется в порядке, прописанном в постановлении Правительства Москвы № 508-ПП (далее — постановление № 508-ПП) [3] . А в целом на территории России действует другой документ, регулирующий порядок переустройства и перепланировки, — это Жилищный кодекс [4] . Различные технические нормы и правила, в том числе требования пожарной безопасности, можно найти в ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и других документах [5] [6] .

Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения — процедура в любом случае непростая. Собственнику, запланировавшему ремонт, придется учесть огромное количество правил, норм и нюансов. О них мы и поговорим дальше.

Согласование переустройства и перепланировки

В целом процесс получения разрешения будет одинаков и при изменении планировки помещений, и при переносе сантехники, например. Порядок оформления переустройства и перепланировки определен в статье 26 ЖК РФ [7] . Между тем, есть некоторые факторы, которые могут повлиять на ход событий. Например, большое значение имеет тип здания. В домах старого фонда, которые сдавались в эксплуатацию до середины ХХ века, с перекрытиями из дерева или смешанных материалов согласовать ремонт сложнее. Поскольку деревянные конструкции сильно подвержены деформации и износу, на перегородки, которые изначально несущими не являлись, со временем могла перераспределиться часть нагрузки. Как можно догадаться, дополнительно нагружать конструкцию таких домов нельзя. Процедура согласования в этом случае усложнится из-за необходимости получить экспертное заключение от автора проекта. Найти организацию, которая разрабатывала документы, можно по номеру серии дома, указанному в техпаспорте. Если компания была ликвидирована или перестала выдавать заключения, авторство передается другой уполномоченной организации. В Москве в подобных случаях следует обращаться в ГБУ «Экспертный центр».

Безусловно, в домах с деревянными и смешанными перекрытиями переустройство и перепланировка все равно проводятся. И, если экспертное обследование показало, что желаемые изменения допустимы, собственнику для оформления ремонта нужно запросить предыдущий согласованный план помещений. Также в ряде случаев, если речь идет о перепланировке, собственнику придется усилить стены металлоконструкциями.

Ремонт в домах с железобетонными межэтажными перекрытиями обычно проходит менее «болезненно», но и здесь при согласовании могут возникнуть трудности. И первое, на что в этом отношении стоит обратить внимание — согласовать получится только те работы, которые не нарушают санитарные и строительные нормы, а также требования защиты от пожаров. Другими словами, главное условие для успешного согласования ремонтных работ — переустройство и перепланировка не должны представлять потенциальную угрозу для дальнейшей эксплуатации здания.

Кроме перечисленных оснований для отказа в проведении переустройства и перепланировки помещения, обозначенных в законе, есть и такие, которые потребуют оценки эксперта. Его задача — выяснить, пострадает ли прочность дома в данном случае. Такую оценку, как правило, выполняют специализированные проектные мастерские, но если запланированный собственником ремонт связан с вмешательством в капитальные конструкции (например, с частичным сносом несущей стены), обращаться нужно к упомянутому выше автору проекта дома.

Если же эксперт изучил помещения и не выявил рисков, он оформит техническое заключение, подтверждающее возможность проведения ремонта. В случаях, когда несущие стены не затрагиваются, стоит также обратиться к профессионалам — в проектное бюро. Специалисты осмотрят квартиру или нежилое помещение и вынесут вердикт по поводу того, быть намеченному владельцем ремонту или нет. Если все в порядке, то первое, что понадобится сделать для согласования строительных работ, — заказать проект перепланировки и (или) переустройства и техническое заключение о возможности ремонта. Разработкой проектной документации также занимаются специализированные мастерские. Составить проект без техпаспорта не получится — храниться данный документ может, например, в МосгорБТИ или в Ростехинвентаризации. Владелец недвижимости может запросить его сам, а может поручить это задание выбранной проектной мастерской. К слову, в помещениях, находящихся в новых домах, техпаспорта может вообще не быть, если инвентаризация еще не проводилась. Это довольно распространенная ситуация — в таком случае документ придется заказывать в МосгорБТИ или другой организации, которая имеет право проводить техническую инвентаризацию.

По проекту согласуются любые действия, связанные с затрагиванием каких-либо границ в помещении. Полный перечень строительных работ, для проведения которых нужен проект и техзаключение, содержится в упомянутом выше постановлении № 508-ПП [8] .

Правда, есть и упрощенный порядок согласования переустройства и перепланировки — он будет актуален, если работы решено выполнять по эскизу или по типовому проекту. Перенос кухонного оборудования, перенос сантехнического оборудования в пределах имеющихся границ мокрой зоны, а также возведение и демонтаж ненесущих перегородок вполне реально согласовать по эскизу. Создание эскиза, как и проекта, стоит доверить специализированному бюро. Эскиз можно подготовить и самостоятельно, но это требует определенных навыков составления технических документов, поэтому все-таки лучше прибегнуть к профессиональной помощи. Существуют еще и типовые проекты перепланировки, которые уже были одобрены [9] . Если собственник решит выполнить ремонт в точном соответствии с таким утвержденным планом, составлять индивидуальный проект не потребуется.

Чаще всего, для того чтобы удовлетворить все свои фантазии, собственнику мало ремонта, выполненного по типовому проекту. И, если речь заходит о сложных перепланировках, без нового проекта перепланировки и технического заключения о возможности проведения работ не обойтись. Кроме проекта, техзаключения и техпаспорта, в пакет документов должны входить:

  1. Заявление. Заявление о согласовании переустройства и перепланировки в Москве может подать только собственник или его представитель. Заявление направляется онлайн через портал mos.ru [10] . Шаблон документа есть в административном регламенте, утвержденном в постановлении № 508-ПП [11] . Заявление заполняется онлайн, заполнять его от руки и сканировать не нужно. Если заявление подает не сам собственник, нужна нотариальная доверенность.
  2. Согласие остальных собственников. Все собственники недвижимости должны дать свое согласие на ремонт, оно загружается при подаче заявления о переустройстве и перепланировке. Если квартира находится в соцнайме, это касается всех членов семьи нанимателя.
  3. Документы, подтверждающие права на имущество, или договор соцнайма. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие права владения. Сейчас свидетельство о вступлении в права собственности на квартиру не выдается, но его можно предъявить, если оно было выдано ранее. На данный момент права на квартиру подтверждаются выпиской из ЕГРН, которую может предоставить как МФЦ, так и частная компания. Если сведения о правах на квартиру зарегистрированы в Росреестре, документы можно не загружать, Мосжилинспекция получит их сама.

После получения разрешения на ремонт владельцу недвижимости необходимо в течение года сделать все, что он задумал. По окончании работ собственнику потребуется пригласить инспектора из МЖИ, чтобы тот проверил соответствие внесенных коррективов согласованному проекту. Если с квартирой все в порядке, нужно будет получить в Мосжилинспекции акт о проведенной перепланировке и подписать его у проектировщиков и строителей. После окончательного подписания акта в МЖИ на объект должен выехать сотрудник БТИ — также для выполнения обмеров. После этого он вручит собственнику новый техпаспорт. Завершающий этап согласования ремонта — внесение изменений в ЕГРН, для чего потребуется технический план, подготовкой которого занимается кадастровый инженер.

Собственник может взяться за согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения лично. Это займет много времени, но на первый взгляд позволит сэкономить на услугах профессионалов. Однако в этом случае ошибок, скорее всего, не избежать, поэтому есть смысл хотя бы проконсультироваться со специалистами. Кроме того, свои услуги предлагают и «частники». При этом за простую консультацию у частных исполнителей обычно приходится платить, а допуск СРО имеют лишь единицы из них. Ввиду всего описанного наиболее оптимальным подходом к ситуации можно назвать обращение именно в специализированную компанию, сотрудники которой готовы сопровождать сделку на всех ее этапах. Что немаловажно, в таких организациях, как правило, получить консультацию можно бесплатно.

Бюрократические проволочки могут напугать любого собственника недвижимости, столкнувшегося с необходимостью согласовывать переустройство и перепланировку помещения. Некоторые владельцы даже готовы отказаться от затеи провести масштабный ремонт, а кто-то просто выполняет строительные работы без разрешения. Из-за самовольного ремонта у хозяина в дальнейшем, вероятнее всего, возникнут проблемы, и одним лишь штрафом он вряд ли отделается. Между тем, оградить себя от рисков вполне реально: если обратиться к профессионалам, которые оформят ремонт по закону, нервы и время собственника останутся в целости и сохранности.

Согласование при помощи проектного бюро

О критериях выбора исполнителя рассказал Дмитрий Алексеевич Замятин — руководитель отдела проектирования «Архитектурно-проектной мастерской №1»:

«Перепланировку квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме не удастся оформить без проекта и технического заключения. Составляют эти документы в специализированном бюро. Удобно, если исполнитель занимается не только разработкой проектной документации, но и полностью согласованием ремонта. Поэтому, выбирая проектную контору, стоит обращать внимание на то, какие услуги она предлагает.

Конечно, важны и условия работы с исполнителем. Наверняка, не каждому захочется доверять согласование специалистам, которые берут оплату даже за первичную консультацию. Проектные конторы, которые дорожат своей репутацией, сначала изучают все особенности задуманного проекта и только потом заключают договор и берут оплату.

«АПМ-1» предлагает простую и удобную схему сотрудничества. Сначала наши специалисты бесплатно консультируют заказчика. На этом этапе оценивается, возможно ли вообще сделать намеченный ремонт, а также обговаривается стоимость услуг по подготовке документации и согласованию перепланировки. Затем инженер выезжает на объект, осматривает его и производит обмеры. Далее заключается договор с собственником. В договоре прописывается, как и когда осуществляется оплата, в каком порядке будет проходить работа. Мы гарантируем клиентам, что проект утвердят и они получат акт от МЖИ в результате нашего сотрудничества.

Важный момент: обращаться стоит в опытную организацию — чем больше на счету у компании согласованных проектов, тем больше шансов на очередной успех и тем меньше сомнений в надежности исполнителя и профессионализме сотрудников. При этом хорошо, если примеры реальных работ бюро находятся в открытом доступе — тогда с ними можно ознакомиться и сделать свои выводы. Мы публикуем свои проекты на сайте: с 2013 года команда нашей «Архитектурно-проектной мастерской №1» подготовила более 3000 проектов и согласовала более 1000 перепланировок в домах различного типа [12] . И, пожалуй, лучше всего в пользу понравившегося проектного бюро скажет его членство в СРО проектировщиков. Если компания не состоит в СРО, разработанный проект не примут в Мосжилинспекции. «АПМ-1» входит в число компаний, состоящих в саморегулируемой организации, а значит, разработанная нами проектная документация имеет юридическую силу и принимается в уполномоченных органах».

* Компания ООО «АПМ-1» является членом СРО «МежРегионПроект» (допуск № 1891).

По закону необходимо получить техническое заключение о безопасности выполненной перепланировки.

Чтобы узаконить выполненную перепланировку, лучше обратиться в проектную организацию, специалисты которой подготовят всю необходимую документацию.

Задать специалисту вопрос по перепланировке жилого помещения можно в WhatsApp.

Эксперты проектной организации могут согласовать перепланировку квартиры в БТИ и Москомархитектуре в соответствии с правилами, действующими в 2021 году.

На бесплатной консультации можно задать эксперту вопрос, касающийся перепланировки конкретной квартиры.

Специалисты проектного бюро готовы узаконить перепланировку квартиры в соответствии с требованиями законодательства в 2021 году.

Пармон Анна Сергеевна Ответственный редактор

Пе­ред тем как за­клю­чить до­го­вор с про­ект­ным бю­ро, сле­ду­ет про­ве­рить, яв­ля­ет­ся ли оно чле­ном СРО. Сде­лать это до­воль­но прос­то: до­ста­точ­но най­ти ком­па­нию на сай­те На­цио­наль­но­го объ­еди­не­ния изыс­ка­те­лей и про­ек­ти­ров­щи­ков (НОП­РИЗ) — nopriz.ru — и изу­чить ее ста­тус.

Перепланировка в хрущевке: как изменить планировку однушки, двушки и трешки в доме хрущевской постройки

Проект перепланировки и переустройства нежилого помещения: состав и требования, сколько стоит и где заказать проект перепланировки?

Техническое заключение о безопасности и допустимости перепланировки: почему необходимо и как его получить?

© 2020 АО «Аргументы и Факты» Генеральный директор Руслан Новиков. Главный редактор еженедельника «Аргументы и Факты» Игорь Черняк. Директор по развитию цифрового направления и новым медиа АиФ.ru Денис Халаимов. Шеф-редактор сайта АиФ.ru Владимир Шушкин.

Перепланировка и переустройство жилых помещений

Переустройство (встречается также понятие переоборудование) жилого помещения – установка (возведение), замена или перенос инженерных сетей (тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, кондиционирования), санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных, сантехнических (ванны, мойки, умывальника, унитаза) и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения – изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (т.е. изменение или возведение архитектурных конструкций). Например, объединение ванной комнаты и туалета будет являться перепланировкой.

При переустройстве все комнаты остаются в старых границах, а при перепланировке – изменяются.

Запрещаются работы, в результате которых ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе, если затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов – изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

Читайте также:  Образец заключения эксперта

Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Запрещается затрагивать характеристики здания (несущие стены, перекрытия, балки), изменять фасад и границы смежных помещений, а также присоединять к квартире части общего имущества в многоквартирном доме.

Размещение над жилыми комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2-х уровнях.

Если переустройство (перепланировка) помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие переустройство (перепланировку) помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Чтобы понять подпадают ли действия под термин «перепланировка» – нужно посмотреть в технический паспорт (экспликацию) жилого помещения и убедиться: если меняется расположение помещений, их площадь (за счет переноса и демонтажа перегородок, переноса кухни или санузлов, а также за счет уменьшения площади вспомогательных помещений), изменяется устройство дверных проемов – это перепланировка.

Проект переустройства или перепланировки должен соответствовать требованиям законодательства. Все изменения фиксируются в техническом паспорте объекта.

И переустройство, и перепланировку необходимо согласовывать с органом местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения (статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации). В каждом муниципальном образовании приняты административные регламенты по приему заявлений и выдаче документов о согласовании перепланировки (переустройства) жилого помещения.

Проект переустройства дополнительно следует согласовать с профильными организациями. Например, для изменения установки газового обогревателя или установки нового газового оборудования необходимы проект газоснабжения квартиры, дома, получение технических условий по присоединению к сетям, согласование с организацией, уполномоченной обслуживать и обследовать дымоходы и т.д. А для переноса электросетей и изменения схем электроснабжения квартиры необходим другой проект – электрооборудования и электроосвещения.

Оформление разрешительной документации не требуется при ремонте помещений, установке или разборке встроенной мебели, шкафов, антресолей, замене (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Если жилое помещение передано по договору социального найма, для перепланировки (переустройства) необходимо обратиться за разрешением к наймодателю.

Стоит обратить особое внимание собственников (нанимателей) жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, что существует отдельное понятие «реконструкция», которое подразумевает под собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Выдача разрешений на реконструкцию объектов капитального строительства, проведение осмотров зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации, выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений осуществляется органом местного самоуправления (статья 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Порядок получения решения о согласовании в перепланировке (переустройстве) жилого помещения

Для проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения непосредственно либо через Единый портал государственных и муниципальных услуг www.gosuslugi.ru или многофункциональный центр представляет:

  1. заявление о переустройстве (перепланировке) по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;
  2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое (перепланируемое) жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства (перепланировки) переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения;
  4. технический паспорт переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения;
  5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое (перепланируемое) жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения по договору социального найма);
  6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов заявителя. В случае представления заявителем документов через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. В случае представления заявления о переустройстве (перепланировке) через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Полученный документ о согласовании является основанием проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения допускается в случае:

В самом решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержаться основание отказа.

Решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства (перепланировки) жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (БТИ).

Последствия самовольного переустройства (самовольной перепланировки) жилого помещения

Самовольными являются переустройство (перепланировка) жилого помещения, проведенные при отсутствии принятого решения о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, или с нарушением проекта переустройства (перепланировки), представлявшегося в заявлении.

Собственник (пользователь) жилого помещения, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность и обязан будет привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование (органом местного самоуправления), порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, принимает решение:

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Контроль за осуществлением порядка переустройства и (или) перепланировки жилого помещения производит орган местного самоуправления, выдавший решение о согласовании (отказе в согласовании) проведения переустройства и (или) перепланировки такого помещения, надзор за соблюдением требований к порядку переустройства и перепланировки жилых помещений производит орган государственного жилищного надзора.

По разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, в порядке, предусмотренном статьями 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, и такие требования подлежат рассмотрению судами.

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Эти мероприятия необходимо проводить, следуя законодательным требованиям с обязательным одобрением соответствующих органов.

Понятие переустройства и перепланировки жилого помещения

Определения переустройства и перепланировки жилого помещения закреплены в ст. 25 Российского Жилищного кодекса. Под переустройством подразумевается перенос, установка или произведение замены инженерных сетей, всевозможного оборудования, в том числе электро- или санитарно-технического, если они должны быть внесены в технический паспорт.

Что подразумевается под перепланировкой и в чем ее отличие от переустройства? Данное понятие также закреплено в ст. 25 ЖК РФ и означает модификацию конфигурации помещения, о чем должны быть внесены соответствующие коррективы в техпаспорт.

Последствия самовольного проведения переустройства или перепланировки могут возникнуть, если в соответствующий орган поступила жалоба от соседей или родственников. А также при желании человека продать или подарить свою собственность.

Основания для переустройства или перепланировки

Каковы же основания для переустройства/перепланировки жилого помещения? Эти мероприятия следует проводить, следуя законодательным требованиям с обязательным одобрением со стороны соответствующих органов местного самоуправления. Основание для переоборудования – решение, принятое данными органами.

Кроме того, для проведения мероприятий по переоборудованию в орган, который выдает разрешение, собственником или его представителем подается перечень документов, среди которых:

Вышеперечисленные основания являются исчерпывающими, и другая документация не может быть запрошена органом, выдающим разрешение, на осуществление переоборудования.

Переустройство и перепланировку принято считать самовольными, если они проведены без наличия основания, которое предусмотрено ст. 26 ЖК РФ, а также, если были допущены отклонения от проекта, который был представлен для переоборудования.

Допустимые мероприятия по переустройству

В соответствии с Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г., которым были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, под переустройством понимается:

Ответственность за незаконную перепланировку

Переустройство и перепланировка жилого помещения, на которые не было получено разрешение, принято считать незаконным. Ответственность за подобные действия определяется ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, которая касается самовольного проведения переоборудования или перепланировки подобного помещения. Данной статьей предусмотрена ответственность административного характера за порчу помещения, которая может состоять как в непосредственной его порче, так и в порче находящегося в нем оборудования. Что понимается под порчей? Это доведение жилого помещения до состояния, которое делает его непригодным для проживания в нем людей. Под порчей оборудования имеется в виду приведение в негодность систем водо- и газоснабжения, отопительной системы и т.д.

Существует статья КоАП РФ (ст. 19.1), согласно которой действия могут квалифицироваться как самоуправство. Также ст. 7.22 предусматривает ответственность за переустройство, которое было проведено без одобрения владельца, если при этом существенно изменяются условия эксплуатации жилого помещения.

Уполномоченным органом, который разбирает совершение подобных правонарушений, является Жилищная инспекция. Рассмотрение поданной жалобы и принятие мер по ней происходит в течение месяца.

Допустимые мероприятия по перепланировке

Для проведения перепланировки выполняются следующие мероприятия:

Проведение перепланировок не допускается:

Технический паспорт жилого помещения

Технический паспорт жилого помещения – это документ, в котором содержатся все данные помещения технического характера.
Техпаспорт составляется во время проведения первичной инвентаризации, которая производится, когда новый дом сдается в эксплуатацию. За изготовление документа отвечает не застройщик, а владелец жилого помещения.

В техпаспорте содержится такая информация:

Техпаспорт на жилое помещение необходим при совершении сделок по отчуждению помещения, для согласования переустройства или перепланировки,
для выделения в долевой собственности доли в натуре, а также чтобы установить размер налога на жилое помещение. Кроме того, технический паспорт помещения понадобится и при оформлении наследства.

Почему важно узаконить перепланировку

Если не было получено разрешение на перепланировку квартиры, этот факт вскроется при проведении каких-либо сделок с ней, например, владелец захочет ее подарить или продать. Когда происходит переоформление собственнических прав, собственник среди прочих должен предоставить 2 документа:

При этом станет очевидно, что данные технического паспорта не совпадают с фактическими. Узаконить проведенную перепланировку можно исключительно в судебном порядке, если она не угрожает безопасности дома в целом.

Читайте также:  Статья 36 жилищного кодекса РФ с комментариями

Если же перепланировка представляет угрозу для безопасности всей конструкции, владельца обяжут заплатить штраф и предложат вернуть все в исходное состояние. При несоблюдении требований судом может быть принято одно из двух решений:

Таким образом, незаконная перепланировка или переустройство жилого помещения могут иметь для собственника самые неприятные последствия, а потому проводить данные мероприятия лучше после получения разрешительной документации.

Понятия, виды и порядок согласования переустройства и перепланировки жилого помещения. Сроки и стоимость работ

В жилищном законодательстве встречаются такие два понятия, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Некоторые люди уверены, что это два синонима. Однако такое мнение является ошибочным. Между этими терминами существуют определенные различия, более подробно о которых можно узнать из настоящей статьи.

  1. Понятие и виды: что представляют собой такие работы?
  2. Чем отличаются эти процедуры?
  3. Порядок согласования процедур в многоквартирном доме
  4. Куда обратиться для проведения?
  5. Необходимые документы
  6. Как составить заявление?
  7. Решение о согласовании или об отказе в нем
  8. Основание для проведения
  9. Завершение переоборудования или изменения конфигурации квартиры
  10. Сроки и стоимость

Понятие и виды: что представляют собой такие работы?

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ собственник может провести в жилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, следующие два вида изменений:

  1. Переустройство квартиры – комплекс мероприятий, связанных с установкой, заменой или же переносом инженерных сетей, электрического, санитарно-технического и иных видов оборудования (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Так, в соответствии с ч. 2 п. 1.7.1 раздела I Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 переоборудование (переустройство) жилого помещения может включать:

  • Перепланировка квартиры – в данном случае речь идет об изменении конфигурации (п. 2 ст. 25 ЖК РФ), то есть плана жилого помещения.

    Проведение перепланировки может включать в себя следующие разновидности изменений:

    • смена места размещения или снос межкомнатных перегородок;
    • изменение положения дверных проемов;
    • ликвидацию лишних входов (например, вход в кухню через жилое помещение);
    • расширение комнат за счет площади помещений, относящихся к категории вспомогательных, и т.д.
  • Чем отличаются эти процедуры?

    Основная разница между этими двумя понятиями заключается в том, что в первом случае вносятся изменения (перенос, установка, замена) в инженерное, техническое и электрическое оборудование. Во втором же случае изменяется изначально утвержденный план квартиры, то есть возведение или разрушение перегородок между комнатами, расширение жилой площади и т.д.

    Кроме того, отличие еще в том, что для каждой из этих процедур предусмотрены свои ограничения, которые обязательно должны быть учтены собственником при проведении перепланировки или переустройства жилья. Например, при изменении плана квартиры запрещается:

    При переустройстве помещения не допускается проводить следующие процедуры:

    Порядок согласования процедур в многоквартирном доме

    Несмотря на различия, существующие между этими двумя видами изменений жилого помещения, в обоих случаях владельцу необходимо получить соответствующее разрешение. Причем сделать это нужно до начала ремонтных работ.

    Каждому собственнику квартиры следует помнить, что проведение перепланировки или переустройства без разрешения контролирующего органа, в будущем может быть признано самовольным действием. В данном случае нарушителю придется заплатить штраф и вернуть квартиру в прежнее состояние. Порядок согласования перепланировки и переустройства описан в ст. 26 ЖК РФ.

    Данная процедура включает следующие этапы:

    1. Подготовку заявления и сбор необходимых документов.
    2. Подачу полного пакета бумаг в территориальное отделение Государственной жилищной инспекции и получение расписки о приеме документов.
    3. Ожидание окончания процедуры согласования планирующихся изменений.
    4. Получение документа, подтверждающего согласование проекта перепланировки (переустройства) квартиры.
    5. Проведение необходимых ремонтных работ.
    6. Завершение процедуры (на этом этапе приемочная комиссия проверяет соответствие фактически произведенных изменений тому проекту, который был изначально представлен).

    Куда обратиться для проведения?

    Согласно п. 1 ст. 26 ЖК РФ для согласования проведения перепланировки (переустройства) жилого помещения, заявителю необходимо направить пакет документов в орган местного самоуправления. В данном случае речь идет о территориальном отделении Государственной жилищной инспекции. Именно этот орган уполномочен решать подобные вопросы.

    Необходимые документы

    Для согласования перепланировки (переустройства) квартиры потребуется собрать широкий перечень документов, куда входит (п. 2 ст. 26 ЖК РФ):

    Как составить заявление?

    Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266 утверждена официальная форма заявления, которую следует использовать при согласовании перепланировки (переустройства) квартиры. При составлении такого документа необходимо учитывать следующие общие требования:

    1. распечатывается на нескольких листах формата А4;
    2. сведения вносятся от руки в специально предназначенные для этого пустые поля;
    3. все данные должны быть достоверными и не содержать ошибок;
    4. обязательно наличие необходимых подписей (заявителя и лиц, если требуется их согласие на проведение такого рода изменений в обустройстве квартиры);
    5. в заявлении также прописывается полный список приложений.

    Решение о согласовании или об отказе в нем

    По итогу рассмотрения представленных документов сотрудники Государственной жилищной инспекции могут вынести одно из следующих решений:

    1. О согласовании будущих изменений в конкретном помещении – в этом случае заявителя направляется письменное разрешение на проведение перепланировки или переустройства.
    2. Отказ в реализации запланированных изменений – также оформляется в виде письменного документа, в котором обязательно должны быть указаны причины отказа со ссылкой на соответствующую законодательную норму (ст. 27 ЖК РФ).

    Основание для проведения

    Основанием для реализации проекта перепланировки (переустройства) жилого помещения является документ, подтверждающий успешное прохождение процедуры согласования (п.5 ст.26 ЖК РФ).

    Сотрудники Госжилинспекции высылают его заявителю до истечения 3 дней, прошедших с даты принятия решения. Форма этой бумаги также утверждена Постановлением Правительства РФ №266. После получения такого документа собственник может приступать к проведению запланированных ремонтных работ.

    Завершение переоборудования или изменения конфигурации квартиры

    Завершающая стадия переустройства и перепланировки квартиры — выезд на место приемочной комиссии. Основная цель данной процедуры – проверить соответствуют ли реализованные изменения тому проекту, который был изначально представлен на согласование.

    Для проведения такой процедуры в назначенное время к собственнику приезжает комиссия, состоящая из сотрудников контролирующего органа. Они осуществляют проверку помещения. Если все в порядке, то перепланировка (переустройство) завершается, что подтверждается специальным документом – актом приемочной комиссии (п. 1 ст. 28 ЖК РФ). В дальнейшем этот документ направляется сотрудниками Госжилинспекции в орган регистрации прав.

    Статья 28 ЖК РФ. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

    1. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.
    2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

    Сроки и стоимость

    Оказывается такая услуга на бесплатной основе. Однако заявитель понесет определенные расходы на стадии сбора документов (внесение госпошлины при заказе выписки из ЕГРН, оплата услуг организации, занимающейся составлением проекта и т.д.).

    Таким образом, перепланировка и переустройство помещения это два разных, отличающихся друг от друга, понятия. Однако в обоих случаях заявителю нужно предварительно получить разрешение на проведение таких процедур. При этом порядок согласования единый.

    Жилищное право

    Понятие и виды переустройства и перепланирования

    Впервые в Жилищном кодексе Российской Федерации предусмотрена глава, посвященная регламентации переустройства и перепланировки жилого помещения (гл. 4). В Жилищном кодексе РСФСР I983 г. данному вопросу была посвящена ст. 84 «Переустройство и перепланировка жилого помещения» в гл. 2 «Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда», определявшая самые общие правила совершения указанных действий.

    Данные отношения регулируются ст. 25—29 Жилищного кодекса РФ и осуществляются в значительной степени иначе, чем было ранее. Кодекс 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. Так, в соответствии со ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланирование жилого помещения и подсобных помещений можно было производить только в целях повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

    К достоинствам нового Кодекса можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

    С 1 марта 2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. До введения в действие Кодекса в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения.

    Обратим внимание на то, что новый Жилищный кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этому, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений, при этом вместо понятия «подсобное помещение» Кодекс в данном случае оперирует понятием «помещение вспомогательного использования».

    Важным является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений.

    В ст. 25 Жилищного кодекса РФ определены юридические понятия переустройства и перепланировки жилых помещений. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, что требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Любые из перечисленных действий, не требующие изменений в техническом паспорте, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.

    В ч. 5 ст. 19 Жилищного кодекса содержится определение технического паспорта жилого помещения. Под ним закон понимает документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (например, санитарным, техническим и т.п.).

    С 1 марта 2005 г. часть актов субъектов Российской Федерации в части регулирования вопроса переустройства и перепланирования утратили свою силу. Например, признан утратившим силу Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы».

    27 сентября 2003 г. Госстрой России постановлением № 170 принял новые «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Правила были зарегистрированы Министерством юстиции и вступали в силу 15 октября 2003 г.

    В них установлены правила эксплуатации и обеспечения сохранности жилищного фонда, порядок его обслуживания, ремонта и технической инвентаризации, а также проведения капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, касающиеся не столько жильцов, сколько обслуживающих организаций. (Гражданам полезно ознакомиться с ними в первую очередь для того, чтобы знать, что и в какой срок они вправе требовать от организаций, обслуживающих их жилье.)

    Для обслуживающих организаций приведен рекомендуемый перечень работ по содержанию и благоустройству жилых домов (квартир, лестничных клеток, чердаков, подвалов, технических подполий) и придомовой территории и примерный — по текущему ремонту.

    Особое внимание уделено подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации. Так, подготовка к зимнему сезону каждого жилого дома, котельных, тепловых пунктов и узлов (в том числе проведение пробных топок центрального отоплении) должна быть завершена в северных и восточных районах до 1 сентября, в центральных — до 15 сентября, в южных — до 1 октября.

    Приведены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового текущего ремонта отдельных частей жилых домов и оборудовании.

    За гражданами закреплены обязанности (в соответствии с данными Правилами и ст. 4 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»):

    Особое внимание в новых Правилах уделено пользованию водопроводом и канализацией. Согласно им жильцы обязаны следить за чистотой и исправностью сантехнического оборудовании, не допускать непроизводственного расхода водопроводной воды, постоянного протока при водопользовании, утечек через водоразборную арматуру, а в случае неисправности систем водопровода и канализации немедленно сообщать об этом эксплуатационному персоналу.

    Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах (независимо от принадлежности) может быть произведено только после получения соответствующих разрешений в установленной законом порядке.

    Переоборудование жилых помещений может включать в себя следующие мероприятии:

    Перепланировка жилых помещений может включать в себя следующие мероприятия:

    При переустройстве помещений не допускаются:

    Наниматель, который допустил самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, установку либо переустановку дополнительного санитарно- технического и иного оборудования, обязан привести данное жилое или подсобное помещение в первоначальное состояние. При этом аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, которые вызваны несоблюдением нанимателем установленного порядка переоборудования или перепланировки, устраняются обсуживающей жилой дом организацией, но за счет собственных средств нанимателя.

    6. Понятие и виды переустройства и перепланировки

    Условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений установлены статьями 26-28 ЖК РФ. Акты субъектов Российской Федерации, определяющие условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений, утратили силу с 1 марта 2005 г., т.е.

    Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, что требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).

    Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать:

    – установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;

    – перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

    – устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

    Читайте также:  Согласование демонтажа и устройства встроенных шкафов

    Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. При перепланировке сохраняется функциональное назначение помещений; переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению; реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с перепланировкой и переоборудованием помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий.

    Перепланировка жилых помещений может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование тамбуров.

    Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут проводиться для повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.

    Порядок и условия проведения переустройства и перепланировки, согласно части 1 ст. 26 ЖК РФ, определяются актами органов государственной власти, в связи с чем с 1 марта 2005 г. акты субъектов Российской Федерации в этой части утратили силу. Ранее вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения регулировались статьей 84 ЖК РСФСР, в соответствии с которой переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могли производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

    Согласно пункту 1.6 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”, собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта дома, строения и земельного участка.

    Субъекты Федерации устанавливают свои правила переустройства и перепланировки жилых помещений.

    При переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются самовольные мероприятия, искажающие архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов. Кроме того, не допускается:

    – переоборудование и перепланировка помещений, нарушающие прочность несущих конструкций здания или разрушающие их, ухудшающие сохранность и внешний вид фасадов, нарушающие противопожарные устройства, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

    – перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или некоторых жильцов дома или квартиры;

    – установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

    – перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв.

    – увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;

    – переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

    – переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба;

    – переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;

    – перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.

    Ограничения, наложенные на некоторые мероприятия по переустройству помещений в жилых домах типовых серий, обусловленные их конструктивными особенностями, устанавливаются правительством Москвы.

    Переоборудование, переустройство, перепланировка, перевод в нежилой фонд, реконструкция жилища осуществляются в порядке и на условиях, установленных законодательством (ч. 2 ст. 26 закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 “Основы жилищной политики города Москвы”). Таким образом, этот закон разделяет такие понятия, как переоборудование, переустройство и перепланировка. Однако закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 “О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы” в понятие “переустройство” включает перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках. Под переустройством помещения понимается проведение в нем мероприятий (работ), связанных с изменением расположения или размеров помещения, его состава и (или) функционального назначения, а также инженерного оборудования.

    В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ “О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве” проектная документация – обязательное условие проведения перепланировки помещений.

    К проектной документации относится технический паспорт БТИ; пояснительная записка (кроме жилых зданий) об архитектурно-планировочных, конструктивных, технологических решениях, внутреннем инженерном оборудовании, об охране окружающей среды (при необходимости), о противопожарных мероприятиях; генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий); сводный план инженерных сетей (при необходимости); план этажа М 1:100 (М 1:50), в котором должны быть указаны предполагаемые к сносу перегородки, устанавливаемые перегородки, места внутренних стен, где предполагается пробить проемы.

    Кроме этого, в документацию входит план этажа М 1:100 (М 1:50), на котором отмечены предполагаемые к переоборудованию внутренние инженерные коммуникации (при необходимости); план этажа М 1:100 (М 1:50) с размещением технологического оборудования (при необходимости); строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки); чертежи узлов и деталей; техническое заключение о состоянии объекта; рабочие чертежи строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости).

    Основанием оформления документации является обращение собственника (или управомоченного им лица), пользователя объекта или предписание органов власти, контроля и надзора. Например, если с заявлением обращается наниматель по договору социального найма, то он должен представить документ о предоставлении ему наймодателем таких полномочий. Такое полномочие может быть выражено согласием на переустройство или перепланировку. Если жилое помещение принадлежит сособственникам на праве общей долевой собственности, то необходимо заявление всех сособственников, либо один из сособственников вправе действовать по доверенности. Согласие супруга, если жилое помещение является общей совместной собственностью и зарегистрировано на имя другого супруга, предполагается. От имени несовершеннолетних, недееспособных, ограниченных в дееспособности лиц выступают их законные представители. От имени юридических лиц и публичных образований выступают их органы на основании учредительных документов, доверенностей.

    Статья 12 закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 “О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы” контроль над соблюдением порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах возлагает на управляющих жилыми домами, органы государственной жилищной инспекции и органы исполнительной власти, а также на районные управы.

    Управляющие жилыми домами вправе и обязаны:

    – проверять наличие установленных разрешений на переустройство помещений;

    – вести учет продолжительности производства работ (регистрацию дат их начала и окончания);

    – следить за соблюдением согласованных условий вывоза строительного мусора;

    – принимать не противоречащие закону меры для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба, который может быть нанесен жилому дому, его инженерному оборудованию, а в случае необходимости обращаться за содействием в органы государственного контроля.

    Должностные лица органов исполнительной власти, районных управ и государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий имеют право и обязаны:

    – требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием в правоохранительные органы;

    – обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с проводимыми работами (неправомерность мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов производства работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);

    – выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;

    – осматривать с согласия собственника помещения в согласованные с ним сроки, а в присутствии его представителя – переустраиваемые помещения, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее, чем за неделю до даты осмотра. Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, если есть достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается.

    Что касается ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Часть 1 ст. 222 ГК РФ называет самовольной постройкой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

    Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (ч. 3 ст. 222 ГК РФ). Помимо сноса, предусмотрено и более мягкое наказание – штраф. Статья 7.21 КоАП РФ от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ устанавливает, что за порчу жилых домов, жилых помещений, их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению полагается предупреждение или административный штраф в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа в размере от 20 до 25 МРОТ.

    Переустройство: понятие и виды.

    Согласно Жилищному кодексу РФ переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

    Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

    Переустройство жилых помещений регулируется Жилищным кодексом РФ, но при этом субъекты РФ вправе устанавливать дополнительные требования при переустройстве жилых помещений. Необходимо получение разрешения соответствующего органа на переустройство.

    64. Перепланировка: понятие и виды.

    Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений. Переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

    Перепланировка жилых помещений может включать в себя: перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения; устройство или переоборудование существующих тамбуров. Необходимо получение разрешения соответствующего органа на перепланировку.

    65. Основания проведения планировки или переустройства.

    Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. В данный орган заявитель подает следующие документы (исчерпывающий список):

    1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

    2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

    3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

    6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если необходимо.

    Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

    Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

    66. Основания отказа в разрешении переустройства или перепланировки.

    Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

    1) непредставления документов, установленных ст. 26 Жилищного Кодекса РФ;

    2) представления документов в ненадлежащий орган;

    3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

    Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.

    Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

    67. Самовольная перепланировка или переустройство. Правовые последствия.

    Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного Жилищным Кодексом, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствующий орган местного самоуправления для согласования.

    Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

    Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

    На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

    Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, установленными органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа принимает решение:

    1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

    2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

    Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в том же порядке.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *