Чем опасен договор дарения при покупке квартиры

Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения

Договор дарения предполагает отсутствие какой-либо компенсации со стороны одаряемого. В противном случае этот договор может быть признан недействительным. Таким образом, рассматривать его как замену договору купли-продажи – не самое удачное решение. Если же по какой-то причине нужно получить квартиру именно таким образом, стоит учитывать многочисленные проблемы и риски, связанные с процедурой дарения.

Запрет и ограничение на дарение квартиры

При определенных условиях, договор может быть признан недействительным только потому, что даритель или одаряемое лицо не соответствуют условиям законодательства (ст.575—576 ГК РФ).

  • В качестве дарителя не может выступать несовершеннолетнее или недееспособное лицо. Причем, не только такой человек не может быть дарителем, но и его попечитель/опекун/родитель не имеет права дарить имущество такого собственника другим лицам.
  • Нельзя дарить недвижимость лицам, работающим в сфере социальной занятости, образования, медицины и так далее. Также нельзя дарить квартиры государственным служащим.
  • Коммерческие организации не могут дарить друг другу объекты недвижимости.

Любой из подобных ситуаций могут воспользоваться мошенники.

Оспаривание сделки дарения

Кроме прямых запретов, на основании которых такой договор может быть признан недействительным, существует еще множество других вариантов, при которых сделка может быть оспорена в суде или даже просто отменена дарителем:

  • Если одаряемое лицо, с точки зрения дарителя, плохо обращается с его подарком, он может забрать объект дарения.
  • Если сделка совершалась с использованием доверенности, последняя может быть признана недействительной, что автоматически влечет за собой признание недействительными и всех сделок, совершенных с помощью этой доверенности. К слову, иногда мошенники вообще работают с изначально просроченными или откровенно поддельными доверенностями.
  • Даритель может заявить, что на момент передачи квартиры в дар он находился в невменяемом состоянии, это также станет причиной расторжения сделки.
  • Если у жилья несколько собственников, то каждый из них должен дать согласие на передачу данной квартиры в дар, иначе сделка считается недействительной.

Существует еще множество других вариантов, при которых разные лица могут заявить, что передача квартиры в дар нарушает их права (например, наследники этой самой квартиры). И во всех подобных случаях высока вероятность того, что сделка будет признана недействительной.

Подводные камни налогообложения при дарении квартиры

Квартиру передают в дар преимущественно в тех случаях, когда планируется избежать уплаты налогов.

В случае с договором дарения, платить эти деньги вынужден продавец, как лицо, получившее прибыль за свое имущество. Но и при оформлении подарка, налог все равно нужно платить. Исключение составляют ситуации с заключением договора дарения между близкими родственниками. При дарении квартиры налог платит уже одаряемый, как лицо, которое получило ценное имущество. Ставка точно такая же.

Таким образом, особой разницы нет. Тем более, что при определенных условиях, если квартира находилась в собственности продавца-дарителя более 3-5 лет (в зависимости от того, каким образом она была получена) оплачивать налог не нужно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения

Насколько безопасна сделка купли-продажи квартиры, перешедшей к продавцу по договору дарения? Негативный для покупателя исход возможен, но процент таких случаев невысок. Зная, на какие моменты стоит обратить внимание, можно полностью обезопасить себя от риска оспаривания или расторжения сделки.

Риски покупки квартиры, полученной по дарственной

Если основанием для получения прав собственности на жилье стал договор дарения, то существуют некоторые риски для покупателя.

  1. Недееспособность дарителя или расторжение им договора дарения. В случае признания дарителя недееспособным или расторжения им дарственной, квартира не может быть продана одариваемым третьему лицу. Если сделка уже заключена, то по отношению к продавцу возникнут претензии со стороны самого дарителя, его наследников (родственников) – это повлечет за собой судебное разбирательство.

Отмена договора дарения не влияет на последствия заключенной одаряемым сделки купли-продажи – покупатель не теряет своих прав на квартиру. Все претензии предъявляются продавцу, он же выплачивает присужденные компенсации. Но это действительно только в случае, если сама сделка была заключена в точном соответствии с законодательством. Любые нарушения в оформлении документа повлекут негативные последствия для покупателя – он может лишиться права на жилье.

Чтобы исключить возможные сложности, стоит с большим вниманием подходить к составлению договора – лучше доверить работу опытному юристу. Отсутствие неточностей в формулировках и других ошибок в документе оградит от риска.

  1. Уклонение продавца от оплаты налога. Трудности могут возникнуть в случае, если продавец не оплатил налог на дарение – НДФЛ начисляется, если даритель не приходится близким родственником одаряемому (ст. 217 НК РФ). Выявив факт нарушения со стороны продавца, Росреестр может приостановить регистрацию.
  2. Притворная сделка. Еще один риск состоит том, что под дарение могла быть замаскирована купля-продажа. По иску обманутой стороны через суд сделка может быть признана притворной и станет недействительной. Если не истек срок исковой давности (3 года), то такую возможность нельзя исключать. Стоит учесть, что срок исчисляется с момента, когда пострадавшая сторона узнала о факте нарушения своих прав.
  3. Дарение недвижимости юридическим лицом или ИП. Одной из схем «сливания» активов при угрозе банкротства является оформление дарственной в пользу физического лица с последующей реализацией недвижимого имущества. Такую сделку заинтересованное лицо может оспорить через суд.

Признание дарственной недействительной

Покупая квартиру, перешедшую владельцу по договору дарения, стоит убедиться, что претензий со стороны дарителя, его родственников и наследников не возникнет. Хоть это и не лишит прав на приобретенную квартиру, но в судебное разбирательство покупатель все же будет вовлечен.

По желанию лица, оформившего дарственную, она расторгается только в случаях, предусмотренных ст. 578 ГК РФ. В частности, даритель имеет право внести в договор дополнительный пункт. Согласно ему в случае смерти одаряемого имущество возвращается владельцу. Стоит проявить особое внимание к этому пункту – если квартиру продают наследники, а не лицо, на которое оформлена дарственная, проблемы вполне возможны. При наличии в документе такого пункта наследники одаряемого не имеют права распоряжаться квартирой.

Договор может быть расторгнут, если не соблюдена форма документа (ст. 574 ГК РФ). Нередко он оспаривается, если даритель недееспособен. Риск столкнуться с такой ситуацией чаще всего возникает в случае, если дарственная не заверена нотариусом. Это дает родственникам шанс получить имущество в свое владение. Если нотариальное заверение имеется, то, скорее всего, проблем не возникнет – нотариус подтверждает, что на момент заключения сделки даритель отвечал за свои действия и осознавал их последствия. Доказать обратное не удастся.

Документ будет признан недействительным, если:

  • право собственности на жилье принадлежало несовершеннолетнему лицу;
  • даритель был зависим от одаряемого или организации, в которой тот работал (это касается сиделок, медицинских работников, представителей социальной службы, опекунов/попечителей);
  • недвижимость получена в дар в связи с исполнением служебных обязанностей;
  • квартира находилась в совместной собственности и другие совладельцы не дали своего согласия;
  • подаренное жилье было кредитным обязательством – в этом случае оно не может быть предметом дарения, поскольку это нарушает интересы третьих лиц;
  • даритель не получил разрешения от супруга (супруги);
  • в документе допущены ошибки, существуют подозрения, что он составлен под давлением или был подделан злоумышленниками.

Как избежать проблем при покупке квартиры по договору дарения?

Приобретение жилья по дарственной в большинстве случаев не таит серьезных рисков, но полностью исключать их не стоит. Еще на этапе обсуждения с продавцом деталей стоит проконсультироваться с юристом – он подскажет, какие моменты заслуживают особого внимания и откуда можно получить необходимые сведения. В общих чертах алгоритм будет выглядеть следующим образом.

Получение сведений из Росреестра

Это – обязательный шаг при приобретении недвижимости, вне зависимости от способа получения продавцом прав собственности (это могут быть как дарение, так и купля-продажа или вступление в наследство).

Расширенную выписку из ЕГРН можно получить в многофункциональном центре, территориальном органе Росреестра РФ, на сайте Росреестра или с помощью сервиса «Госуслуги». В любом случае требуется оплатить госпошлину. Если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, придется обратиться за сведениями в МФЦ – будет предоставлена расширенная выписка из домовой книги.

В документе приводится подробная информация, касающаяся перехода прав на объект – анкетные данные всех владельцев и период времени, в течение которого они владели жильем. В справке указываются сведения об обременениях, претензиях/притязаниях, количестве собственников в случае долевого участия. Это позволит исключить риск появления притязаний на права собственности со стороны третьих лиц.

Беседа с продавцом и дарителем

Если в процессе изучения информации возникли вопросы к продавцу, то стоит получить от него аргументированные ответы (факты подтверждаются справками, выписками и прочими документами). В частности, это касается оплаты налога за дарение (13% для физического лица, не являющегося дарителю близким родственником). Подтверждением факта внесения в государственную казну НДФЛ служит справка из налоговой. Если продавец утверждает, что имеет право не платить налог, то он обязательно должен предоставить соответствующие документы (свидетельства о рождении или браке, решение суда об усыновлении).

Если даритель жив, нужно обязательно побеседовать с ним – это позволит оценить его дееспособность и убедиться, что дарственная не будет аннулирована по тем или иным причинам.

Разработка текста документа

Удостоверившись, что препятствий к заключению сделки нет, можно приступить к составлению договора. В этом вопросе стоит довериться юристу – при самостоятельной разработке текста можно допустить ошибку или пропустить важные пункты.

Чтобы исключить возможные риски, стоит внести в договор дополнительный пункт. В нем нужно указать, что в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц продавец берет на себя всю ответственность и обязуется компенсировать ущерб.

Правильно составленный документ гарантирует безопасность сделки. Благодаря ему даже в случае возникновения сложностей покупателю удастся отстоять свои права на приобретенную недвижимость. Ответственность ляжет на плечи продавца и именно ему придется нести ответственность.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Какие риски вероятны при покупке подаренной квартиры

Здравствуйте! Я намерен купить квартиру у продавца (далее Одаряемый) , который получил ее по договору дарения от супруги (далее Даритель). Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке в Росреестре.

Теперь вопрос: в случае возникновения каких-либо обстоятельств, ведущих к отмене судебным решением договора дарения, например недееспособность Дарителя в момент дарения, притворность сделки и пр., будет ли признан недействительным договор купли-продажи между мной и Одаряемым, и смогу ли я вернуть деньги?

Дополнительно: в Нотариальном вестнике №1 за январь 2014 года – “Отмена дарения (см. комментарий к пункту 4 статьи 578 ГК РФ)” указано, что в случае отмены сделки дарения, по закону Одаряемый обязан возвратить Дарителю квартиру, если она к тому времени еще находится в распоряжении Одаряемого. Если же он ее уже продал, то он обязан возвратить Дарителю ее фактическую стоимость. При этом, для Покупателя квартиры такая отмена дарения якобы не влечет никаких последствий.

Читайте также:  Запрет на выезд: установление его наличия или отсутствия

Так ли это на практике?

    продажа подаренной квартиры, подарить квартиру супругу, как подарить квартиру, выписка из подаренной квартиры
  • Поделиться

Ответы юристов ( 6 )

  • 10,0 рейтинг
  • 6189 отзывов эксперт

Теперь вопрос: в случае возникновения каких-либо обстоятельств, ведущих к отмене судебным решением договора дарения, например недееспособность Дарителя в момент дарения, притворность сделки и пр., будет ли признан недействительным договор купли-продажи между мной и Одаряемым, и смогу ли я вернуть деньги?

1- недействительность сделки- это совершенно иная ситуация- это не отмена дарения

и да- если даритель был недееспособен, не мог понимать своих действий- то такую сделку могут оспорить через суд чтобы вернуть вещь

в силу закона она ничтожна- то есть не была даже совершена изначально (если будет доказано что человек был недееспособен)

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

если вы сомневаетесь в здоровье и недееспособности дарителя- просите справку о том что он на учете в пнд не состоит и проблем со здоровьем такого рода у него нет

либо заверять сделку нотариально ( это отдельные деньги)

2 момент как раз отмена дарения- и она может быть только по основаниям установленным гк

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

При этом, для Покупателя квартиры такая отмена дарения якобы не влечет никаких последствий.

так и есть- потому что это отношения дарителя и одаряемого, а не покупателя

покупатель законно получил вещь и отношения дарения его в этом не касаются

Дарственная на квартиру: все риски сделки

Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?

Буква закона

При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.

  • Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.
  • Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
  • Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.

Когда дарение квартиры запрещено

Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

  • Если обе стороны – коммерческие предприятия;
  • при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
  • государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
  • учеником учителю.

Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.

Когда договор дарения является законным?

Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.

  • Недвижимость (квартира или доля в ней) должна быть передана безвозмездно: никакой оплаты за полученное имущество не предусматривается.
  • Обязательно должно быть две стороны сделки: даритель и одариваемый.
  • Обременения для одариваемого при заключении должны полностью отсутствовать.

Виды дарственной на квартиру

Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

  • Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
  • Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.

Преимущества оформления дарственной на недвижимость

Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

  • Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, – чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
  • Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
  • Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
  • Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
  • Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
  • Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.

Минусы и риски дарения

Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

  • В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
  • Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
  • Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.

Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?

Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

  • стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
  • у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
  • у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены. По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости – другое имущество или услуги.

Читайте также:  Виды земель подлежащих налогообложению

Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней. Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

Как подстраховаться при заключении договора дарения?

Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.

Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам. Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения. Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.

Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.

Образец: Договор дарения

Заключение

Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски. По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый. Такая форма оформления отношений, полагают специалисты, позволяет выиграть обеим сторонам только при условии, что они являются родственниками и между ними существует высокий уровень доверия.

Не стоит также пренебрегать нотариальным заверением документа: это станет дополнительной гарантией уверенности в том, что в будущем сделка не принесет негативных последствий.

Чем опасен договор дарения квартиры

И как можно уменьшить риски по этой сделке

То, что квартирный вопрос становится причиной маленьких «гражданских войн» едва ли не в каждой российской семье, пожалуй, ни для кого не станет открытием. Как и то, что нередко подобные конфликты разгораются там, где так или иначе фигурируют пожилые родственники (особенно если они являются собственниками заветных «квадратов»). Они же, как правило, предпочитают решать вопросы с недвижимостью, так сказать, в духе старых добрых традиций, через договоры дарения. В их глазах подобная форма передачи права собственности выглядит незыблемой скалой, панацеей от всех бед.

Печальных историй о том, как граждане остаются без жилья и без денег именно по причине составления договоров дарения, в сети полным-полно, стоит лишь вбить соответствующий запрос. Специально по такому случаю «СП» вместе со знатоками первичного рынка недвижимости в очередной раз напоминает об основных моментах и особенно «скользких местах» договора дарения квартиры.

Проблемные стороны сделки

По словам Юлии Дымовой, ведущего юрисконсульта сети офисов недвижимости компании Est-a-Tet, договор дарения — не самый лучший способ распорядиться квартирой как раз потому, что имеет высокий процент оспаривания в судебных инстанциях.

Первая из наиболее распространенных причин — заблуждения дарителя на предмет безвозмездности характера договора. В частности, приводит пример специалист, в процессе совершения сделки даритель мог рассчитывать на получение каких-то денежных средств (и, вполне возможно, одаряемый озвучивал это намерение и даже рассуждал о конкретных суммах), невзирая на то, что дарение само по себе исключает абсолютно все взаиморасчеты между сторонами сделки.

Но если все же факт передачи денег одного участника сделки другому будет иметь место, то дарение однозначно признают притворным. Об этом особенно не стоит забывать тем, кто рассчитывает замаскировать таким образом куплю-продажу комнат или долей в квартире, в надежде исключить вероятность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (ведь в случае с дарением получение их согласия на сделку не предусматривается).

Правда, доказать наличие такого сговора на практике очень и очень сложно, поскольку единственным весомым обличающим аргументом в этом случае будет выступать расписка в получении (или вручении) денег. Но в игре с такими высокими ставками, как собственное жилье, многие россияне соглашаются сыграть ва-банк.

Вторая причина для судебных разбирательств — плохое состояние здоровья или преклонный возраст дарителя. А уж если эти два фактора накладываются один на другой, то для одариваемого вероятность скорого визита в суд вплотную приближается к отметке в 100%. При этом не стоит забывать: если даритель не стар и не болен, то это отнюдь не гарантирует того, что сделка не будет оспорена.

Третья причина — смерть дарителя. В случае, когда потенциальных наследников недвижимого имущества больше одного, несогласным претендентам это сильно развязывает руки.

Следует также отметить, что подарок с большой долей вероятности влетит получателю, фигурально выражаясь, «в копеечку», напоминает независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова. Потому что объект дарения, согласно действующему законодательству, облагается подоходным налогом в размере 13% от его кадастровой стоимости, каковой и обяжут выплатить одариваемого в процессе оформления документов.

Избежать такого взноса в казну можно только в одном случае: если одариваемый и даритель близкие родственнике. Таковыми по закону признаются родители, дети, супруги, родные бабушки и дедушки, а также полнородные или неполнородные братья и сестры. Однако и им придется раскошелиться в пользу государства на те же 13%, если будут продавать объект раньше, чем через три года с момента его получения в дар. Конечно, высчитываться деньги в данном случае будут с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но о том, насколько последняя сейчас тесно связана с кадастровой стоимостью недвижимости, в большинстве случаев неоправданно завышенной, все уже очень хорошо осведомлены (если нет, можно прочитать в материалах «СП» «Платить придется всем» и «Как оспорить кадастровую стоимость»).

Как жильцы сами могут исправить ситуацию?

Подстраховка для осторожных

«Все вышеперечисленные риски можно если не полностью исключить, то свести к минимуму», — уверен независимый столичный риелтор Николай Авесян.

Во-первых, это можно сделать, если оформлять договор дарения в нотариальной, а не простой письменной форме. Конечно, даже сейчас, когда приняты соответствующие законы, усиливающие ответственность нотариусов, полностью чувствовать себя защищенным от мошеннических происков все же получится, но по крайней мере даритель не будет заблуждаться на предмет безвозмездности сделки, так как специалист обязан разъяснить сторонам все пункты договора.

«Во-вторых, — напоминает риелтор, — каким бы респектабельным и пышущим здоровьем даритель не выглядел, как бы хорошо одаряемый его ни знал, всегда нужно запасаться медицинскими справками из соответствующих диспансеров, подтверждающих его вменяемость. Не сделать этого означает фактически дать зеленый свет всем желающим оспорить договор. Кроме того, дееспособностью дарителя следует поинтересоваться и у служителей Фемиды, ведь она может быть ограничена по суду».

Плюс к этому, напоминает Авесян, в памяти всегда стоит держать следующий момент: в роли дарителя не может выступать малолетний (несовершеннолетний) гражданин, а также человек, находящийся на государственной службе, если объект дарения напрямую связан с исполнением его должностных обязанностей.

Все это, естественно, касается в большей степени одариваемого, но и даритель не должен забывать о своих правах. Ведь случаев, когда они оказывались в прямом смысле слова выброшенными на улицу сразу после совершения сделки, также не перечесть.

Какие спорные федеральные законы скоро могут появиться в сфере недвижимости и ЖКХ

Например, редко кто из них, поясняют представители Est-a-Tet, знает о том, что подаренный объект можно впоследствии вернуть (согласно нормам 578 статьи Гражданского кодекса). Например, это можно сделать, когда имеют место быть какие-то экстремальные обстоятельства вроде доказанного надлежащим образом покушения одаряемого на жизнь дарителя. Но можно также по согласованию сторон включить в договор один или даже несколько особых пунктов, оговаривающих условия возврата. Единственный нюанс — указания, содержащиеся в них, должны быть прямыми и четко указывать на то, в каких случаях даритель может «передумать». В противном случае сделка не будет иметь обратной силы, за исключением нескольких случаев, регламентированных все той же статьей 578 ГК РФ.

Читайте новости «Свободной Прессы» в Google.News и Яндекс.Новостях, а так же подписывайтесь на наши каналы в Яндекс.Дзен, Telegram и MediaMetrics.

Празднование 23 февраля удалось отстоять. На очереди шествие в день 30-летия референдума о сохранении СССР

Шесть «железобетонных» правил успешного ипотечного заемщика

Специалисты рассказали, как отличить качественные стимуляторы от вредных подделок

Риски покупки квартиры после дарения

Сделка договора дарения считается сделкой не расторгаемой, потому что на практике и дарение и покупка подаренной квартиры расторгаются и оспариваются в 5-10 % случаев, что происходит в судебном порядке. Поэтому чаще покупка квартиры, полученной по договору дарения рассматривается как ситуация, надёжная и не представляющая угрозы лишиться приобретённого имущества. Ведь если сделка дарения сложно оспорима или расторгаема, то и волноваться у нового приобретателя причин нет.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

8 800 350-31-82 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Тем не менее это соответствует действительности только в том случае, когда сделка гарантировано проведена по обозначенным законодательством правилам, не нарушает многочисленных требований и даритель впоследствии не изменил своего решения.

Для того, чтобы, покупая квартиру по договору купли-продажи у продавца, новый собственник был уверен в защищённости от притязаний некоторого дарителя, не был признан в какой-то момент недобросовестным покупателем и не лишился купленной недвижимости необходимо в ходе сделки купли-продажи просмотреть риски покупки квартиры по договору дарения, а значит все возможные подводные камни, нарушенные требования законодательства, условия сделки дарения и даже личные взаимоотношения дарителя и одаряемого в течение нескольких лет и семейных ситуаций. Что фактически означает представить и рассмотреть юридические и семейные взаимоотношения продавца с его близкими родственниками, вследствие которых покупатель может быть втянут третьими лицами в судебный.

Признание договора недействительным

Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные. Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства. Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества. В каждом случае такого признания ситуацию следует рассматривать индивидуально и более детально. Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя.

Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:

  • Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
  • Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;
Читайте также:  Счет 28. учет потерь от брака в произодстве проводки

Нарушение условий запрета дарения, установленных ст.575 ГК РФ означает, что:

  1. дарение не могло быть совершено, если право собственности на квартиру принадлежало малолетним гражданам (детям) и недееспособным лицам. Важно, что если сделка с одной из двух или с обоих сторон была совершена представителями по доверенности, то это не изменяет запрета. Соответственно их законные представители также не могли совершить сделку от их лица.
  2. одаряемый, а ныне продавец квартиры, не мог являться на момент совершения сделки дарения работником какой-либо медицинской и образовательной организации, в которой наблюдался/проходил лечение или обучался даритель, а также работником социальной службы, которая оказывала дарителю возмездные или безвозмездные услуги и иных организаций подобного типа в которых даритель зависел от одаряемого или от самой организации.
  3. Получение нынешним продавцом квартиры в связи с тем, что он занимал или замещал государственную, или муниципальную должность, или получил квартиру в дар также в связи с исполнением своих служебных полномочий также является причиной отмены сделки дарения.
  4. Сделка не могла быть совершена между коммерческими организациями, а затем каким-либо образом передана продавцу, который предлагает или продал квартиру по договору купли-продажи;
  5. Доверенность представителя на момент совершения сделки была ничтожна;
  6. Сделка не могла быть совершена под давлением или даритель не мог совершать сделку, находившись, в заблуждении о каких-либо существенных для себя последствиях.

Полный перечень нарушений условий ограничения дарения указан в статье 576 ГК РФ самыми частыми, с точки зрения, судебной практики являются случаи:

  • Когда фактически право собственности у дарителя не было единоличным, а имущество находилось в совместной собственности, однако сделка при отсутствии согласий участников такого совместного владения, вопреки ограничению была совершена и участник долевой собственности узнал об этом спустя какое-то время.
  • Когда подаренное имущество являлось кредитным обязательством дарителя и нарушены интересы третьих лиц, кроме дарителя и одаряемого.

Расторжение сделки дарения между продавцом и предыдущим собственником

Вторая группа ситуаций, которые являются рисками покупки квартиры по договору дарения это ситуации, когда покупатель может быть втянутым в разбирательство между продавцом квартиры и её дарителем в случае, если договор дарения будет расторгнут.

Для покупателя квартиры знать обстоятельства, которые могут возникнуть между дарителем и одаряемым особенно важно. Ведь если условия по признанию недействительности сделки, связаны с формальными основаниями и с личностью дарителя и одаряемого и проверяются органом, осуществляющим государственную регистрацию права собственности, в виде проверки необходимых к предоставлению на регистрацию документов. То расторжение сделки, это и есть те самые подводные камни сделки, потому что зависит расторжение от текста составленного договора и от взаимоотношений одаряемого и дарителя, и воли последнего.

ГК РФ предусматривает четыре основания для расторжения договора дарения дарителем:

  1. Уже зарегистрировав на себя квартиру продавец, то есть одаряемый, совершил покушение на жизнь самого дарителя или его близких родственников или умышленно причинил дарителю какие-либо телесные повреждения.
  2. Одаряемый обращался с подаренным ему имуществом таким образом, что создавал условия его безвозвратной потери, хотя оно при этом представляет для дарителя большую неимущественную ценность.
  3. Если дарственной предусмотрено и закреплено право дарителя вернуть квартиру в единоличную собственность в случае если он переживет одаряемого.
  4. Если после совершения сделки материальное, имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя существенным образом ухудшатся спустя какое-то время, то даритель также имеет право инициировать расторжение договора и вернуть себе подаренную квартиру.

Сомнения при покупке квартиры естественны для любого приобретателя имущества, особенно после прочтения вышеперечисленных рисков и как показано не все они регламентируются соблюдением продавца закона.

В ситуации, когда намерение приобрести недвижимость больше чем обозначенные риски необходимо предпринять все возможные действия для того, чтобы обезопасить себя и совершаемую сделку и минимизировать возможные потери. Для этого существует алгоритм действий перед подписанием договора покупки:

1 шаг — при совершении любой сделки (а не только при покупке после дарения) покупатель запрашивает в Росреестре расширенную выписку ЕГРН со списком лиц, ранее являвшихся собственниками.

2 шаг – изучив, полученную информацию из ЕГРН покупатель подробнее расспрашивает продавца о его мотивах расстаться с недвижимостью и возможных намерениях по приобретению новой квартиры.

3 шаг – при наличии разумных мотивов и аргументов продавца, покупатель восстанавливает хронологию действий, связанных получением продавцом дарственной. К таким действиям относятся: взросление лиц, участвующих в сделке, их гибель, признание их недееспособными и о притязания третьих лиц на право собственности продавца.

4 шаг – покупатель требует у продавца информацию по возникшим вопросам, о квартире или сделке. В том числе вплоть до знакомства с дарителем, для того чтобы понять, что с его положением, и не существует ли у него на момент продажи квартиры одаряемым оснований и намерений для отказа от дарения или притязаний к одаряемому.

5 шаг – проанализировав, полученную информацию и к этому моменту с её помощью оценив все риски покупки квартиры по договору дарения ещё раз покупатель переходит к составлению договора покупки с обязательствами и гарантиями продавца вернуть деньги или компенсировать причинённый ущерб покупателю. Доверить договор следует юристам по гражданскому праву.

В ходе рассмотрения рисков покупки квартиры по договору дарения становится видно, насколько покупка жилья после дарения отличается от совершения стандартной сделки покупки, но при соблюдении указанных действий, подкрепления их справками, свидетельствами и запросами в подтверждение, что покупатель приложил усилия чтобы не быть признанным недобросовестным вероятность утраты купленной недвижимости минимальна.

Риски при покупке полученной в дар квартиры

Юристы относят дарственную к надежным договорам, которые сложно расторгнуть. Гораздо труднее оспорить, чем завещание. Поэтому обычно во время приобретения недвижимости это обстоятельство не вызывает беспокойства у покупателей. Тем не менее определенные риски при покупке квартиры, полученной по договору дарения, все же имеются. Дело в том, что около 10% дарственных оспариваются и аннулируются в соответствии с имеющимися в законодательстве основаниями.

Особенности покупки квартиры

Данная сделка содержит высокие риски по многим причинам. Важной особенностью является то, что в договоре купли-продажи будут фигурировать большие денежные суммы.

Также покупатель должен учитывать сложную процедуру снятия недвижимости с учета прежним владельцем и ее обязательную перерегистрацию на нового собственника.

Перед составлением договора купли-продажи квартиры после дарения следует иметь в виду особенности сделки.

Возможные опасности

Самый главный риск при покупке квартиры по дарению заключается в том, что сама дарственная может быть аннулирована на основании целого ряда обстоятельств. Это приведет к расторжению сделки, в ходе которого покупатель может лишиться как недвижимости, так и своих денег.

Существует перечень обстоятельств, при которых дарственная отменяется по воле самого дарителя. Хотя их и меньше, чем при составлении завещания. Данные факторы закреплены в 578 ст. ГК РФ.

Ваш браузер не поддерживает фреймы

Многие интересуются, когда можно продать квартиру после дарения. По закону новый собственник сначала обязан зарегистрировать полученный объект. Продавать недвижимость можно только после записи в госреестр. На это по закону отводится 90 суток.

Основания признания договора недействительным

Причины аннулирования соглашения закреплены в ГК РФ с учетом поправок ФЗ №100 от 7 мая 2013 г. Перечислим главные подводные камни договора дарения, который может быть принудительно расторгнут судьей:

  • при выявлении в ходе процесса незаконности сделки;
  • обнаружении факта мнимой сделки;
  • признании дарителя недееспособным;
  • доказательстве того, что даритель не отдавал отчета в своих действиях.

Перечень того, чем опасен договор дарения при покупке квартиры, не ограничен данным списком. В отдельных случаях, закрепленных ст. 578 ГК РФ, установлено право дарителя либо его наследников или даже третьих лиц требовать отмены соглашения и возвращения собственности:

Читайте также:

  • договор аннулируется, если выгодополучатель причинил телесные повреждения дарителю, убил его (тогда требовать расторжения могут наследники), совершил покушение на него самого или близких родственников;
  • следующим основанием является ненадлежащее обращение с подарком, если создается угроза его утраты (однако к квартире данное положение применяется крайне редко);
  • суды по исковым требованиям аннулируют дарение, совершенное ИП либо юридическим лицом в течение полугодового периода до его банкротства;
  • в договор можно вписать пункт об отмене в случае смерти получателя подарка раньше прежнего собственника (если данного положения нет, квартира достанется наследникам).

Таким образом, покупка жилья, полученного в дар, в любом случае предусматривает дополнительные риски.

Недееспособность дарителя

На данном основании сделка отменяется по суду. Если будет доказано, что выгодополучатель знал о состоянии дарителя, придется не только возвращать собственность, но и выплачивать компенсацию понесенных прежним владельцем расходов в связи с данной сделкой.

Однако в законе есть пункт, по которому в случае невозможности вернуть подарок выгодополучатель обязан возместить его полную стоимость. Это позволяет не расторгать договор купли-продажи подаренной квартиры. Однако для такого решения требуется соглашение сторон.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, дарственную следует заверять у нотариуса. Специалист выступает гарантом дееспособности сторон.

Мнимость сделки

Под данным термином по 170 ст. ГК РФ подразумевается соглашение, заключаемое исключительно для вида и не предусматривающее реальные правовые последствия. Если обнаружится продажа по договору дарения, который были признан мнимым, покупатель имеет все шансы остаться без своих сбережений.

Стороны договора являются близкими родственниками

Рассмотрим, чем опасен договор дарения в данном случае.

Данное обстоятельство крайне важно. Когда даритель не состоит в родстве с получателем, выступающим в качестве продавца, последний обязан при совершении сделки с покупателем выплатить 13% налог. Если это условие не будет выполнено, вносить сумму придется новому собственнику или наступят иные неприятные правовые последствия нарушения законодательства.

Однако в случае дарственной в пользу родственника налогообложение не предусмотрено. Но требуется предъявить справку о родственных связях.

Если нет

В данном случае у продавца обязательно нужно потребовать документальное подтверждение факта оплаты налога. Также следует иметь в виду, что под родственниками подразумеваются:

  • дети;
  • родители;
  • дедушки и бабушки;
  • муж или жена;
  • сестры (братья), включая сводных.

Остальные родственные связи в данном случае не учитываются.

Уплачен ли продавцом налог НДФЛ

Это обстоятельство очень важно. Однако от НДФЛ освобождаются продавцы, если жилье находилось в собственности свыше 5 лет. В целом налогообложение при продаже недвижимости является важным источником поступлений в бюджет. Поэтому данная сфера подлежит пристальному государственному контролю.

В роли дарителя юридическое лицо или ИП

Данная ситуация опасна тем, что в случае исковых требований к предприятию суд может аннулировать сделку. Причем в такой ситуации продавец сам выступает в качестве пострадавшей стороны. Это может существенно затруднить процесс возвращения денег.

Нет ли угрозы банкротства

Если перед сделкой выясняется, что квартира была подарена юридическим лицом либо ИП, покупателю стоит проверить благополучность данного предприятия. Банкротство является серьезным риском при покупке после договора дарения. Если оно произойдет в полугодовой период после дарственной, соглашение может быть аннулировано по суду.

Итоги

Покупка квартиры, полученной по договору дарения, содержит большое количество рисков. Поэтому при заключении соглашения следует тщательно проверять документацию. Особое внимание следует уделять нотариальному оформлению. Однако важно помнить, что расторгнуть дарственную можно только в порядке судебного рассмотрения.

Ссылка на основную публикацию