Содержание договора ренты: права и обязанности сторон

Договор ренты

Договор ренты — это соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество.

При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.).

Виды договоров ренты

На практике различают следующие виды договора ренты:

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Стороны договора ренты

Сторонами в договоре ренты выступают получатель ренты – рентный кредитор и плательщик ренты – рентный должник.

Рентный кредитор

Рентный кредитор – это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (рентному должнику) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. При этом получателем ренты могут являться некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), а также физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением). Отметим, что коммерческие организации не могут выступать получателями ренты.

Рентный должник

Рентный должник – это лицо, которое принимает обязательство в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать рентному кредитору доход (ренту) в течение длительного периода времени.

Плательщиками ренты могут являться любые физические и юридические лица.

Предмет договора ренты

Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое находится на праве собственности.

Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги.

Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные наличные денежные средства и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Рентные платежи

По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Виды рентных платежей

На практике можно выделить такие рентные платежи:

Денежные средства, или равное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг — в договоре постоянной ренты.

Только денежные средства в договоре пожизненной ренты.

Денежные средства, или иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, лекарствами, одеждой, питанием и пр. — в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Форма предоставления рентных платежей

Форма предоставления рентных платежей прописывается в соглашении сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается денежными средствами, а другая часть ренты заключается в предоставлении услуг).

Для защиты интересов рентного кредитора законодательство может устанавливать минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также определять минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением.

Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величины прожиточного минимума.

Момент возникновения права на рентные платежи

Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором.

Срок договора ренты

Пожизненная рента может устанавливаться на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Постоянная рента устанавливается на бессрочный срок.

Форма договора ренты

Договор ренты обязательно должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.

Если в договоре предусмотрено отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то такой договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то договор ренты будет считаться недействительным (ничтожным). Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но при этом не пройдет государственную регистрацию, то такой договор ренты будет считаться незаключенным.

Существенные условия договора ренты

Существенные условия договора ренты, прежде всего, зависят от разновидности договора ренты. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество. Объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает только недвижимое имущество. Во-вторых, к существенным условиям договора ренты относится обязанность рентного должника обеспечивать интересы рентного кредитора.

Защита интересов рентного кредитора

Способы защиты интересов рентного кредитора отличаются в зависимости от вида передаваемого имущества.

1. Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться:

Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: залог, задаток, неустойка, удержание, поручительство;

Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.

2. Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обеспечительной меры применяется залог (ипотека).

Отметим, что неисполнение рентным должником надлежащим образом всех условий договора даёт право рентному кредитору расторгнуть договор и потребовать возмещения понесенных убытков.

Содержание договора ренты: права и обязанности сторон

В России граждане могут получить жилые квадратные метры или любую недвижимость взамен за содержание и уход за другим гражданином. Сделка подразумевает заключение договора ренты.

Рассмотрим, что представляет собой договор ренты, какими правами и обязанностями будут обладать участники сделки, и обозначим все условия заключения соглашения.

Содержание статьи:

Что такое рента с пожизненным содержанием – виды договоров и условий

Договор ренты с пожизненным содержанием представляет собой документ, свидетельствующий о том, что один гражданин обязуется ухаживать и содержать другого гражданина, – который, в свою очередь, ему за оказанную помощь предоставляет в собственность свое имущество.

Согласно статье 583 ГК РФ, по договору ренты гражданин-получатель передает другому гражданину-плательщику в собственность имущество. Плательщик обязуется в обмен на полученные квадратные метры выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы или средств на содержание в иной форме.

Зачастую необходимость в оформлении договора ренты возникает в случае, когда одному лицу необходимо регулярное содержание в денежной или натуральной форме, а другому – объект имущества. Соглашение или договор помогает зафиксировать данные права и обязанности каждой стороны.

В соответствии с Главой 33 ГК РФ, выделяют несколько видов ренты. Рассмотрим их, и кратко охарактеризуем, чтобы вы понимали, о чем идет речь.

1. Постоянная рента

Получателями ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, деятельность которых не противоречит законам РФ. Главное отличие этого вида ренты: одной из сторон могут быть организации, если сфера деятельности допускает подобное финансирование.

Договор может быть составлен бессрочно, и не прекращаться ни при каких условиях, кроме требований по расторжению. В соглашении возможно предусмотреть передачу ренты в наследство, – однако тогда будет произведена индексация суммы ренты.

Рента может быть выплачена в денежной форме, или заменена на услуги, работы, соответствующие по стоимости сумме ренты.

2. Пожизненная рента

Договор в этом случае может быть заключен только на период жизни гражданина. Передать в наследство ренту не получится, если данный нюанс не будет прописан в соглашении.

Допускается заключение договора с несколькими гражданами. Их доли будут равнозначны, либо указаны в другом соотношении в договоре.

После смерти гражданина, получателя ренты, договор будет ничтожен.

Рентой будет выступать только денежная сумма. Заменить ее на работы, услуги нельзя. Выплачивать ренту придется гражданину ежемесячно, по окончании каждого календарного месяца. Есть возможность установить сумму ренты в размере прожиточного минимума, – но тогда учитывайте, что при индексации сумма ренты будет меняться!

Заметьте, что случайное уничтожение, гибель или повреждение имущества не снимает обязательств плательщика по выплате ренты.

3. Пожизненное содержание с иждивением

Согласно этому договору, получатель ренты передает принадлежащее ему имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок или другой объект недвижимости) в собственность плательщика. Вторая сторона, в свою очередь, обязана выплачивать ренту и осуществлять пожизненное содержание с иждивением самого получателя ренты или указанного им третьего лица.

В отличие от предыдущих видов, договор ренты с пожизненным содержанием подразумевает осуществление ухода только в натуральном виде. То есть, плательщик должен приобретать продукты питания, одежду для получателя ренты, а также оплачивать все расходы, связанные с жильем.

Кроме того, если состояние здоровья получателя ренты ухудшится, то плательщик должен будет ухаживать за ним и оказывает необходимую помощь, приобретать лекарства.

В статье 603 ГК РФ прописано, что помощь и уход можно заменить периодическими платежами в денежной форме – конечно же, если это устраивает всех участников сделки.

Заметьте, что ограничение на собственность будет снято по случаю смерти получателя ренты автоматически, либо по желанию получателя ренты (например, если плательщик не исполняет своих обязанностей).

Законодательное регулирование ренты в России – к каким законам обратиться за разъяснением?

Правовой аспект оформления договора ренты – и вообще, этой сделки в целом – заключается в нормативно-правовых актах, законах и статьях.

На них следует опираться при любом возникшем вопросе:

  • Глава 33 ГК РФ. В ней прописаны все нюансы по оформлению сделки, договора, а также обязательств и прав участников сторон.
  • Статьи 583-585 ГК РФ гласят об общих понятиях, касающихся ренты.
  • Статьи 587-588 ГК РФ говорят нам об обязательствах по выплате ренты, наложенном обременении на имущество, а также ответственности за неисполнение прописанных в договоре требований.
  • Статьи 589-595 ГК РФ. В них вы найдете все о постоянной ренте.
  • Статьи 596-600 ГК РФ. В них будет все о пожизненной ренте.
  • Статьи 601-605 ГК РФ расскажут вам о пожизненном содержании с иждивением.
  • Статья 395 ГК РФ. В них зафиксировано право на взыскание процентов получателем ренты, если плательщик просрочил платежи.
  • Статья 333.33 НК РФ. Процедура регистрации договора и оплата госпошлины.
  • Статья 224 НК РФ. НДФЛ с полученных доходов.
  • Статья 220 НК РФ. Налоговый вычет на всю сумму соглашения, если предметом сделки является жилая недвижимость.

Перечисленные нормативно-правовые акты позволяют участникам сделки оспаривать условия в суде, выступать с инициативой по заключению договоров на равных началах и отменять обязательства, если они применяются с нарушениями.

Условия заключения договора ренты – когда заключить будет невозможно?

Гражданское законодательство дает пояснения, что заключить договор могут и физические, и юридические лица. В зависимости от вида ренты, сторонами могут выступать граждане или организации, это стоит учитывать при оформлении договора.

Условия заключения договора ренты могут быть различны.

Мы укажем только основные – и перечислим, о каких нюансах точно не стоит умалчивать, и следует их указать в договоре:

  1. Участники сделки должны иметь личные документы. А если одной из сторон выступает организация, то должны быть подтверждающие бумаги на законную деятельность фирмы.
  2. Получатель ренты должен предоставить всю документацию на передаваемое имущество. Это может быть выписка из кадастровой службы, подтверждающая его права, и другие бумаги. О них мы расскажем более подробно в другой статье.
  3. Стороны сделки должны быть определены и прописаны в соглашении. Если участниками-плательщиками является несколько человек, то данные должны быть указаны всех граждан.
  4. Обязательно должен быть предмет договора, то есть передаваемое имущество и денежная выплата (рента).
  5. Договор ренты не может быть заключен по принуждению. Если гражданин не хочет, например, ухаживать за престарелым родственником взамен на жилье, то его принудить к этому никто не может.
  6. Перед оформлением соглашения, стороны должны обсудить меры, принуждающие к исполнению договоренностей. Например, залог, штрафы, проценты и неустойка, если гражданин не будет выплачивать ренту или откажется ухаживать за получателем ренты.
  7. Любая сделка должны иметь стоимость, не важно, какой вид договора ренты вы будете заключать. Предмет сделки может быть выражен в денежной форме, в натуральном виде, в выполнении каких-либо работ или услуг. Кроме того, должен быть указан выкупной платеж. Он может быть выплачен получателю ренты за потерю собственности единоразово.
  8. Сроки оплаты. Если выплата будет производиться ежемесячно, то следует указать, в какие числа. Если единожды, то когда — сразу после подписания договора, по случаю смерти и передается третьему лицу (наследнику) и т.п.
  9. Обязанности сторон также следует прописывать. Понятное дело, что плательщик должен платить ренту, а другая сторона — получать взамен имущества. Но что делать в случае непредвиденного ухудшения здоровья и необходимого ухода? Лучше об этом указать в соглашении.
  10. Возможная страховка. Стоит обговорить, какую сумму будет выплачивать сторона, не исполняющая свои обязательства по договору.

Заметьте, что сделку можно будет признать недействительной, если сторонами выступают несовершеннолетние граждане.

Также ничтожной будет признана сделка, если в договоре были прописаны неверные, ложные сведения граждан.

Права и обязанности сторон договора ренты

Рассмотрим, какими правами обладает получатель ренты:

  1. Он должен своевременно и в полной мере получать ренту, – даже при случайной утрате, гибели, уничтожении вещи, переданной под ренту.
  2. Он может требовать от плательщика прекращения договора путем выкупа им ренты.
  3. Он может требовать выплаты ренты от лица, которому будет отчуждено плательщиком ренты имущество, переданное на правах наследования договора ренты (на это имущество распространяется право следования и др.).

Права плательщика ренты таковы:

  1. Он может расторгнуть договор с согласия получателя.
  2. Он может отчуждать третьему лицу недвижимое имущество, полученное им под ренту от получателя ренты, без согласия последнего и др.

В обязанности получателя ренты входит согласование с плательщиком ренты при заключении договора следующих нюансов:

  1. Размера, способа и сроков выплат ренты.
  2. Способа обеспечения договора
  3. Вероятность наследования договора в случае смерти плательщика ренты и др.

А вот обязанности плательщика ренты, безусловно, касаются действий. Плательщик обязан:

  1. Своевременно и полно выплачивать ренту даже в случае случайной гибели имущества, полученного им под ренту.
  2. Индексировать выплаты ренты по мере инфляции.
  3. Согласовывать с получателем ренты условия договора, о которых было сказано в обязанностях получателя.
  4. Возмещать убытки плательщику ренты в случае ненадлежащего исполнения обязанности по выплате ренты.

Кроме того, на плательщика могут быть наложены другие обязательства, если они будут прописаны в договоре.

Плюсы и минусы заключения договора ренты с пожизненным содержанием для обеих сторон

Гражданин, выступающий плательщиком ренты, от данной сделки получает такие преимущества:

  1. У него появляется возможность приобрести жилую площадь с огромной выгодой.
  2. Он становится собственником недвижимости, являющейся предметом сделки.

Сразу отметим и минусы, о которых должен знать плательщик ренты:

  1. Жилье будет находится в залоге и с обременением. Воспользоваться им будет невозможно, но в случае смерти обременение будет снято.
  2. Полноправным владельцем недвижимости плательщик станет лишь после смерти получателя.
  3. Имеется риск расторжения договора в судебном порядке.

Получатель ренты также имеет плюсы от такой сделки:

  1. Он будет проживать в своем жилье.
  2. Он будет получать рентные платежи.
  3. Если условия договора не будут исполнятся, он ничего не теряет — может обратиться в суд и расторгнуть договор.
  4. Он может получить залог, выкуп на передаваемую недвижимость.
  5. Если его состояние здоровья ухудшится, то он может рассчитывать на уход со стороны плательщика.

Для получателя есть и риски. Если он встретится с мошенниками, то они могут применить силу и заставить отказаться от имущества в чужую пользу, взамен не получив ничего.

Стоит быть внимательней, и не доверять третьим лицам!

Налоги при заключении договора ренты

Рента является формой договора купли-продажи. В соответствии с Налоговым Кодексом, рентные платежи, которые выплачиваются ежемесячно, облагаются налогом, как объекты договора аренды. То же самое касается единовременных платежей по договору ренты. Суммы тоже будут облагаться налогом.

Важно: рентные платежи облагаются 13% налогом НДФЛ (ст.224 НК РФ).

Обратите внимание, если предметом сделки выступает жилая недвижимость, находившаяся в собственности более 3 лет, то ее получатель, в дальнейшем, сможет оформить налоговый вычет (ст.220 НК РФ). Получить вычет может и гражданин-плательщик, являющийся родственником получателя ренты.

Теперь вы ознакомлены с договором ренты и можете учесть все важные нюансы при оформлении и заключении сделки. В следующей статье мы расскажем, как оформить договор правильно, с юридической точки зрения, и рассмотрим, в каких случаях можно его расторгнуть.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Санкт-Петербург
8 (812) 627-14-02;
Москва
8 (499) 350-44-31

Последние новости

Принят закон, который обязывает родителей после развода обеспечить детей жильем

Новый Закон об обязанности родителей после развода обеспечить детей жильем внесет изменения в статью 86 Семейного кодекса РФ, в которой до этого были прописаны лишь обязательства по выплате алиментов на лечение и реабилитацию ребенка после развода.

Индексация пенсий работающим пенсионерам в 2020 году – свежие новости

Пенсии работающих пенсионеров наконец-то будут тоже проиндексированы – об этом сообщила Сопредседатель профильной рабочей группы по Конституции России Талия Хабриева. Напомним, что пенсии трудящихся пенсионеров, в том числе имеющих инвалидность, не индексировались с 2016 года. Это было обусловлено сложной экономической ситуацией в стране, но вовсе не было справедливо – об этом говорили и сами пенсионеры, и эксперты из ПФР и соцзащиты.

Изменения в ОМС в 2020 году – новые анализы в списке бесплатных, новые правила лечения

Финансирование медицинского обслуживания каждого застрахованного россиянина с января 2020 года увеличено до 12699 рублей – с 11800 рублей в 2019 году, а территориальные фонды ОМС будут получать финансирование, исходя из числа застрахованных граждан. С 1 января 2020 года вступили в силу новые правила лечения и обследования по полису ОМС, которые утверждены правительством России в конце 2019 года. Какие анализы можно сделать бесплатно, какие правила нахождения в стационаре и поступления на лечение введены в действие?

Читайте также:  Момент возникновения права собственности по наследству

Договор постоянной ренты

Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, и относится к обязательствам, направленным на передачу имущества в собственность

Общая характеристика договора постоянной ренты

Договор постоянной ренты – это соглашение, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает свое имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты), а последний в свою очередь дает обязательство в обмен на полученное имущество периодически осуществлять в пользу получателя выплату ренты в виде определенной денежной суммы, или предоставлять средства на его содержание в иной форме, при этом срок такого соглашения не ограничен каким-либо отрезком времени.

Постоянная рента имеет свои отличительные признаки, которые выделяют ее из других видов ренты. Прежде всего, к ним относят бессрочный характер такого соглашения. Бессрочность в данном случае означает, что существование обязательства из соглашения постоянной ренты не ограничивается каким-либо отрезком времени, включая и срок жизни получателя ренты.

Еще одна особенность касается получателей постоянной ренты. Так, в качестве получателей постоянной ренты могут выступать граждане, а также некоммерческие организации, при условии, что заключение такого рода сделок соответствует целям их деятельности, установленным в учредительных документах, и не противоречит закону. Таким образом, постоянная рента является единственным видом ренты, в соответствии с которым в качестве получателя может выступать юридическое лицо, а именно некоммерческие организации. Коммерческие организации не могут выступать в качестве получателя постоянной ренты. Такое правило мотивировано тем, что основной целью создания коммерческих организаций является получение прибыли от предпринимательской деятельности.

Права получателя ренты по соглашению о постоянной ренте могут передаваться другим лицам в порядке уступки требования, наследования, или в результате правопреемства в случае реорганизации юридических лиц. При этом при переходе рентных требований в порядке наследования, в состав наследства плательщика ренты вместе с правом собственности на переданную ему по соглашению о постоянной ренте недвижимость, включается обязанность выплатить получателю ренты установленную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в другой форме. Право на получение постоянной ренты нельзя передавать по наследству и в результате правопреемства государству и коммерческим организациям, потому как указанные субъекты согласно законодательству не могут быть получателями по соглашению о постоянной ренте.

В качестве плательщика постоянной ренты может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо.

К существенным условиям соглашения о постоянной ренте относят: наименование имущества, которое передается под ренту, и размер рентных платежей. В случае если предметом соглашения выступает движимое имущество, то в качестве существенного признается условие, определяющее способ, которым будет обеспечиваться исполнение плательщиком ренты его обязательств, или условие, которое предусматривает обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности в случае нарушения им исполнения обязательств.

Форма договора постоянной ренты

Соглашение о постоянной ренте, независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества, должно быть заключено письменно и нотариально удостоверено. Если такое соглашение предусматривает в качестве предмета постоянной ренты недвижимость, то оно подлежит государственной регистрации. При нарушении требования нотариально удостоверить соглашение о постоянной ренте, такое соглашение будет считаться ничтожным, то есть недействительным с самого начала. Если соглашение о передаче под ренту недвижимости будет удостоверено нотариусом, но не пройдет процедуру государственной регистрации, то оно будет считаться лишь незаключенным, потому что закон не ставит регистрацию соглашения в зависимость с его недействительностью.

Содержание договора постоянной ренты

Содержание договора образует права и обязанности его сторон. Так, у получателя ренты существует обязанность по передаче в собственность плательщика ренты имущества, определенного соглашением, а у плательщика ренты существует обязанность периодически производить выплату ренты. Соответственно получатель ренты вправе требовать выплаты ему ренты, а плательщик ренты вправе требовать передачи определенного соглашением имущества себе в собственность.

По общему правилу, постоянная рента выплачивается в денежной форме, то есть посредством предоставления установленной денежной суммы, в размере, определенном соглашением о постоянной ренте. Также в соглашении может быть оговорена форма выплаты постоянной ренты в виде предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг на определенную сумму, установленную соглашением. Минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения, определенного законодательством конкретного субъекта РФ в зависимости от места нахождения имущества, выступающего в качестве предмета соглашения о постоянной ренте. Если в субъекте РФ, в котором находится имущество, переданное под ренту, такая величина не определена, то минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения по Российской Федерации в целом. Если величина прожиточного минимума на душу населения будет увеличена, то размер постоянной ренты также подлежит увеличению.

Срок выплаты постоянной ренты, если иное не установлено соглашением, совпадает с концом каждого календарного квартала. Однако стороны могут сами указать в соглашении иной срок оплаты постоянной ренты.

Еще одно право, которое предоставляется плательщику постоянной ренты, это право отказаться от последующей выплаты ренты посредством ее выкупа. В таком случае предметом выкупа выступает право в дальнейшем не выплачивать ренту ее получателю.

Так как Гражданский кодекс РФ не содержит перечня оснований, согласно которым плательщик постоянной ренты может реализовать свое право на выкуп ренты, то для осуществления такого права достаточно волеизъявления самого этого плательщика. Такое право выкупа действительно при условии, что плательщик ренты письменно заявил о своем желании реализовать такое право не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты, когда он собирается прекратить выплачивать постоянную ренту или за иной превышающий три месяца срок, установленный соглашением о постоянной ренте. При этом плательщик постоянной ренты перестает выплачивать ее только после того, как получатель постоянной ренты в полном объеме получит всю сумму выкупа в целом, иначе факт выкупа постоянной ренты будет ничтожен. Если в соглашение о постоянной ренте будет установлено условие, по которому плательщик отказывается от права выкупа ренты, то такое условие будет признано ничтожным. В то же время соглашением может быть оговорено, что право на выкуп постоянной ренты запрещено реализовывать в течение жизни получателя ренты или в другой срок, который не должен превышать тридцати лет с момента заключения договора.

Законом установлены случаи, когда получатель постоянной ренты вправе предъявлять требования к плательщику о принудительном выкупе ренты. Такими случаями закон называет:

  • невыплату в срок ренты, при условии, что оплата ренты просрочена плательщиком более чем на один год, если иное не установлено соглашением о постоянной ренте;
  • неисполение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обеспечительных обязательств касательно выплаты ренты;
  • признание плательщика ренты неплатежеспособным или возникновение других условий, которые очевидно дают основания предполагать, что рента не будет выплачена им в том размере и в те сроки, которые установлены соглашением;
  • поступление в общую собственность недвижимости, переданной по соглашению о ренте, или разделение ее между несколькими лицами;
  • другие случаи, предусмотренные соглашением.

Выкупная цена, в случаях реализации права на выкуп, определяется соглашением о постоянной ренте. В случае если в соглашение не оговорено условие о размере выкупной цены, она определяется по цене, равной сумме рентных платежей подлежащих уплате за один год.

Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного по соглашению о постоянной ренте, несет плательщик ренты.

Договор пожизненного содержания

Ни секрет что, от того насколько правильно и грамотно будет составлен договор пожизненного содержания, зависит не только материальное благополучие, но, порой, жизнь и здоровье лиц, заключивших его. В нашей статье мы подробно расскажем о сути такой сделки и правилах ее оформления.

Договор пожизненного содержания – это особая форма правовых отношений, закрепленная законодательными актами РФ и имеющая множество юридических тонкостей. Законом договор ренты описан в трех вариантов:

  1. постоянная рента;
  2. договор пожизненной ренты;
  3. договор пожизненного содержания с иждивением.

При этом, стоит отметить, что два последних вида договора часто путают, воспринимая их как один и тот же документ. Однако, договор пожизненного содержания с иждивением имеет от договора пожизненной ренты два существенных отличия. Так:

  • предметом ренты с пожизненным содержанием может выступать только недвижимость как жилое, так и нежилое имущество, а пожизненная рента таких ограничений не имеет;
  • договор пожизненного содержания с иждивением в основном предусматривает не финансовую выплату, а удовлетворение нужд получателя в жилище, питании, одежде и в уходе, тогда как договор пожизненной ренты устанавливает периодическую выплату средств получателю.

Важно! Статья 603 ГК РФ допускает замену услуг пожизненного содержания периодическими денежными выплатами в сумме не менее двух величин прожиточного минимума.

Рента с пожизненным содержанием: важные моменты

Такой вид документа, как договор ренты с пожизненным содержанием, регламентируют нормы статьи 601 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми гражданин, получающий ренту, передает недвижимое имущество в собственность плательщику ренты, а тот, в свою очередь, берет на себя обязанность о пожизненном содержании с иждивением этого гражданина либо третьего лица, указанного этим гражданином. При составлении договора ренты с пожизненным содержанием должны быть учтены следующие критерии:

  1. Плательщик ренты получает право собственности на объект недвижимости только с момента его государственной регистрации, осуществляемой в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости”.
  2. Получателем ренты могут быть только граждане, при этом не имеет значения их возраст или уровень здоровья, тогда как плательщиком ренты могут выступать как физические, так и юридические лица – организации могут быть как государственными, так и частными.
  3. Закон позволяет плательщику ренты распоряжаться имуществом – продавать, сдавать в залог и т.д., переданным ему в обеспечение только на условиях предварительной письменной договоренности с получателем ренты, при этом на плательщика возлагается обязанность по принятию мер, направленных на сохранение стоимости имущества в период пожизненного содержания получателя.
  4. По факту кончины получателя ренты договор считается прекращенным, при этом, если получателей было несколько, то договор может быть прекращен только в отношении одного из них – ушедшего из жизни лица.
  5. Договор пожизненной ренты составляется исключительно в письменной форме и обязательно заверяется у нотариуса по месту нахождения передаваемого имущества, после чего регистрируется в соответствующих органах.
  6. Договор ренты подлежит расторжению, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке, при этом инициировать расторжение может любая из сторон. Заявление о расторжении договора можно подать в суд только после получения письменного отказа одной из сторон либо в случае не получения такого отказа в срок, оговоренный в предложении о расторжении. Если срок не был указан, действует 30-дневный срок в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Договор пожизненного содержания с иждивением: тонкости составления

К оформлению договора пожизненного содержания с иждивением следует подойти особенно внимательно и ответственно, поскольку его правильное составление позволит в дальнейшем избежать потенциальных споров и конфликтов. Составление договора необходимо начинать с указания места и даты его заключения, далее приводятся полные данные сторон – ФИО (без сокращений), дата рождения, реквизиты и наименование документа, удостоверяющего личность, адрес места жительства. Договор пожизненного содержания с иждивением должен состоять:

  • Обязательно указывается предмет договора – существенное условие, без согласования которого документ не может считаться заключенным. В этом пункте, как правило, указывают, какой именно объект получает плательщик ренты в собственность, при этом приводится его полная характеристика: адрес объекта, площадь, цели использования, имеющиеся технические документы, а также документы, подтверждающие право владения будущего получателя ренты этим объектом. Кроме того, в этом пункте договора отражается информация о наличии или отсутствии ареста, обременения, ограничения, а также цена объекта недвижимого имущества, определенная по соглашению сторон либо с помощью профессионального оценщика.
  • Указывается порядок предоставления пожизненного содержания с иждивением, а также размер рентного обеспечения – объем и состав содержания. Отражается, какие именно услуги или действия включаются в пожизненное содержание, например: оплата коммунальных услуг, обеспечение получателя питанием, одеждой, медицинской помощью и другое. Также, в данном пункте определяются размеры материальной помощи для каждого из видов услуг, указывается общая стоимость содержания в месяц.
  • В договоре должны быть отражены права и обязанности сторон. В данном пункте указывают полную информацию о том, какие права имеют стороны, и что они обязаны делать в рамках договора.
  • Порядок выкупа пожизненного содержания также отражается в договоре, перечисляются условия выкупа, подробный состав выкупной цены и способ ее возврата.
  • Должна быть указана ответственность сторон за невыполнение или выполнение ненадлежащим образом условий договора.
  • В заключительном положении приводится такая информация, как:
    • срок действия договора;
    • необходимость его удостоверения у нотариуса и государственной регистрации;
    • порядок подписания передаточного акта на недвижимое имущество, а также распределения расходов на оформление договора;
    • другие положения, необходимые в отдельной ситуации.
  • Правильно оформленный договор скрепляется подписями сторон и дополняется приложением документов, указанных в его пунктах.

Скачать образец договора пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты: сумма расчетов

К сожалению, российское законодательство не устанавливает точного ответа на вопрос – на какую сумму можно рассчитывать получателю ренты при заключении договора. Четко оговорено лишь, что ежемесячная выплата содержания не должна быть меньше двух величин прожиточного минимума из расчета такового в конкретном регионе по месту нахождения имущества. То есть законом установлен лишь минимальный порог рентной платы. Как правило, сумма ренты устанавливается исходя из потребностей получателя ренты для его нормального существования. Помимо обеспечения получателя ренты средствами для удовлетворения его потребностей в пище, одежде и уходе, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты расходов, связанных с ритуальными услугами и захоронением получателя ренты. Напомним, что пункт 2 статьи 602 ГК РФ предусматривает указание в договоре пожизненного содержания сведений о стоимости всего объема содержания, что подразумевает, что стороны должны зафиксировать сумму, в рамках которой будет осуществляться содержание за весь период действия договора. При этом весь объем содержания напрямую зависит от оценочной стоимости недвижимости, передаваемой получателем ренты плательщику. Стоит отметить, что договор пожизненного содержания может предусматривать выплату получателю ренты единоразового первоначального взноса в пределах 10-30% от общей стоимости объекта недвижимости с последующим ежемесячным платежом. Также возможно только ежемесячное распределение без внесения получателю первого взноса.

Советы и информация плательщику ренты

Первое, что необходимо сделать будущему плательщику ренты перед заключением договора, это тщательно взвесить и просчитать свои возможности – сможет ли он, несмотря на возникновение различных жизненных сложностей, в течение многих лет осуществлять свои обязанности по договору, ухаживать за человеком и содержать его. Исполняя условия договора, следует фиксировать абсолютно все действия, поскольку в дальнейшем, если получатель ренты посчитает, что плательщик плохо исполнял свои обязанности и последний не сможет доказать обратное, подопечный вправе вернуть свою недвижимость обратно через суд. Рекомендуется, оформляя договор ренты с пожизненным содержанием, обязательно включить пункт, согласно которому имущество передается плательщику не бесплатно, поскольку согласно статье 599 ГК РФ, если недвижимость передается бесплатно получатель ренты при возможных или мнимых нарушениях своих прав может вернуть его назад, то есть, указав этот пункт, можно исключить возврат имущества на этих условиях.

Важно! Положение Гражданского кодекса РФ (что уже нашло отражение в судебной практике) устанавливает, что уход из жизни плательщика ренты не прекращает действий договора. То есть, недвижимость, приобретенная в рамках договора ренты, передается наследникам умершего вместе с обязательствами по договору.

Советы и информация получателю ренты

Важно! Получатель ренты имеет право проживать в переданной плательщику ренты квартире/доме до своей смерти. Получателю ренты при заключении договора пожизненного содержания нужно быть особенно требовательным и внимательным. Риск того, что можно заключить такой договор с мошенниками, очень велик!

Предельное внимание нужно уделить условиям договора, а также объему ухода и содержания – начиная от количества уборок в квартире и заканчивая объемом приобретаемых для получателя ренты лекарств и продуктов, сумме ежемесячных выплат. Помните, если по договору недвижимое имущество передается плательщику ренты бесплатно, то в случае выполнения им условий договора, рентаполучатель вправе потребовать возврата недвижимости с зачетом стоимости имущества в счет выкупа ренты. То есть, при наличии подтверждений серьезных нарушений плательщик ренты даже не вправе получить компенсации понесенных расходов.

Как отказаться от договора ренты

Сразу отметим – от договора пожизненного содержания в одностороннем порядке отказаться невозможно, только по обоюдному согласию либо в судебном порядке при наличии веских причин, например:

  • полное отсутствие либо длительная задержка рентной платы;
  • задержка оплаты коммунальных платежей, если это является обязанностью плательщика ренты;
  • иные веские причины, нарушающие условия договора.

Отказ от договора осуществляется двумя способами:

  • путем заключения договорного соглашения о расторжении договора, заверенного нотариально;
  • путем судебного разбирательства с участием сторон договора.

Вопрос 101. Договор ренты (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон).

Вопрос 101. Договор ренты (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК). По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК). Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (ст. 585 ГК). В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются – правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК и не противоречит существу договора ренты.

Читайте также:  Получена претензия от покупателя

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (ст. 586 ГК). Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 ГК).

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, указанных выше, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК, если иной размер процентов не установлен договором ренты (ст. 588 ГК).

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ст. 589 ГК). Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным выше, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором (ст. 590 ГК). Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается поокончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК).

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путемее выкупа (ст. 592 ГК). Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда (ст. 593 ГК):

-плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

-плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК);

-плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

-недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

-в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных ст. 592 и 593 ГК, производится по цене, определенной договором постоянной ренты (ст. 594 ГК). При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты (ст. 595 ГК). При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (ст. 596 ГК). Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (ст. 597 ГК). Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК).

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК, либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 599 ГК).Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК).

Читайте также

Вопрос 66. Опека и попечительство. Понятие, порядок установления, права и обязанности опекунов и попечителей, основания освобождения и отстранения опекунов и попечителей.

Вопрос 66. Опека и попечительство. Понятие, порядок установления, права и обязанности опекунов и попечителей, основания освобождения и отстранения опекунов и попечителей. Опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью

Вопрос 79. Понятие и виды сделок. Условия их действительности.

Вопрос 79. Понятие и виды сделок. Условия их действительности. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК). Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры)

Вопрос 102. Договор аренды (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон).

Вопрос 102. Договор аренды (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное

Вопрос 103. Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон). Заключение, изменение и прекращение договора найма жилого помещения.

Вопрос 103. Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон). Заключение, изменение и прекращение договора найма жилого помещения. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо

Вопрос 151. Брак. Понятие, порядок и условия заключения.

Вопрос 151. Брак. Понятие, порядок и условия заключения. Действующий в настоящее время СК не содержит определения понятия «брак». С точки зрения науки семейного права «брак – это добровольный, равноправный, моногамный союз мужчины и женщины, заключенный с соблюдением

Вопрос 163. Опека и попечительство над детьми. Понятие, права и обязанности опекуна (попечителя). Приемная семья: понятие, порядок образования.

Вопрос 163. Опека и попечительство над детьми. Понятие, права и обязанности опекуна (попечителя). Приемная семья: понятие, порядок образования. Опека или попечительство устанавливаются над детьми, оставшимися без попечения родителей, в целях их содержания, воспитания и

Вопрос 167. Лица, участвующие в деле. Понятие, состав, признаки, процессуальные права и обязанности по ГПК РФ.

Вопрос 167. Лица, участвующие в деле. Понятие, состав, признаки, процессуальные права и обязанности по ГПК РФ. Участников гражданского процесса можно разделить на следующие группы.1) Лица, участвующие в деле, – стороны, третьи лица, прокурор и другие участники гражданского

Вопрос 168. Понятие сторон в гражданском процессе, их права и обязанности.

Вопрос 168. Понятие сторон в гражданском процессе, их права и обязанности. Сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик (ст. 38 ГПК). Стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. Стороны обладают теми

Вопрос 241. Обеспечительные меры арбитражного суда (основания, виды и порядок применения). Защита интересов сторон при применении обеспечительных мер.

Вопрос 241. Обеспечительные меры арбитражного суда (основания, виды и порядок применения). Защита интересов сторон при применении обеспечительных мер. Арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, а в случаях, предусмотренных АПК, и иного лица может принять

Вопрос 301. Понятие, содержание, формы и значение вины в уголовном праве. Умысел и его виды. Неосторожность и ее виды.

Вопрос 301. Понятие, содержание, формы и значение вины в уголовном праве. Умысел и его виды. Неосторожность и ее виды. В соответствии со ст. 5 УК (принцип вины) лицо подлежит уголовной ответственности только за те общественно опасные действия (бездействие) и наступившие

Вопрос 311. Необходимая оборона: понятие, виды, значение, условия правомерности, ответственность за вред, причиненный с превышением пределов обороны.

Вопрос 311. Необходимая оборона: понятие, виды, значение, условия правомерности, ответственность за вред, причиненный с превышением пределов обороны. Необходимая оборона – это правомерная защита от общественно опасного посягательства, реализуемая в причинении вреда

81. Квазиконтракты (понятие, виды, необходимые элементы обязательств из ведения чужих дел без поручения и неосновательного обогащения, обязанности сторон, исковая защита)

81. Квазиконтракты (понятие, виды, необходимые элементы обязательств из ведения чужих дел без поручения и неосновательного обогащения, обязанности сторон, исковая защита) Квазиконтракты — обязательства между сторонами, не состоящими друг с другом в договоре, но по

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон Объем прав и обязанностей сторон договора безвозмездного пользования определяется в соответствии с правилами, установленными ст.689–701 ГК РФ, п.1 и абз. 1 п.2 ст.610; п.1 и 3 ст.615; п.2 ст.621; п.1 и 3 ст.623 ГК РФ, п.1 и подп.1 п.2 ст.40, ст.41, 42 ЗК РФ. Во избежание

14.1. Понятие материальной ответственности сторон трудового договора и ее условия

14.1. Понятие материальной ответственности сторон трудового договора и ее условия Сторона трудового договора (работодатель или работник), причинившая ущерб другой стороне, возмещает этот ущерб в соответствии с Трудовым кодексом РФ и иными федеральными законами.Трудовым

Права и обязанности сторон по договору займа

Права и обязанности сторон по договору займа Изменились ли отношения между вами и вашим знакомым после заключения вышеописанного договора? Нет. И вряд ли изменятся, если, конечно, вы вернете взятую сумму вовремя! Однако, помимо социально-бытовых, между вами возник новый

Особенности договора ренты

Договор ренты – это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Существо договора ренты заключается в том, что лицо отчуждает имущество, а взамен получает бессрочное (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента) право на периодические платежи или иное повременное имущественное предоставление (товары, работы, услуги). Например, гражданин в качестве варианта инвестирования отчуждает принадлежащий ему земельный участок, а взамен получает право на ежемесячную постоянную ренту в размере 30 тыс. руб., тем самым обеспечивая себя и своих наследников. Или пожилой гражданин, не имеющий возможности получить уход со стороны своих близких, передает принадлежащую ему квартиру под выплату пожизненной ренты в форме предоставления содержания.

Виды договора ренты

Действующий Гражданский кодекс РФ содержит общие положения о договоре ренты, а также выделяет:

  1. Договор постоянной ренты.
  2. Договор пожизненной ренты.
  3. Договор пожизненного содержания с иждивением (разновидность пожизненной ренты).

Кто может быть плательщиком ренты

Плательщиком ренты может быть любое лицо, обладающее необходимой степенью правосубъектности. Поскольку пожизненная рента устанавливается на срок жизни получателя, то получателем пожизненной ренты может быть только гражданин. В случае постоянной ренты получателем может выступать как гражданин, так и некоммерческая организация, если заключение такого договора не противоречит ее специальной правоспособности.

Предмет договора ренты

Предмет договора ренты – это имущество, передаваемое под выплату ренты. По общему правилу под выплату ренты может быть передано любое движимое и недвижимое имущество, в том числе денежная сумма. Однако по договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты передается только недвижимость (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Чаще всего договор пожизненного содержания заключается по поводу жилого помещения, принадлежащего гражданину, нуждающемуся в содержании, который до конца жизни остается проживать в указанном помещении. Но бывают ситуации, когда специализированный пансионат в обмен на единовременно уплаченную денежную сумму готов принять на себя пожизненный уход и содержание гражданина. Думается, что подобные отношения также должны строиться по правилам о договоре пожизненного содержания с иждивением, а не о договоре возмездного оказания услуг.

Форма договора ренты

Договор ренты, независимо от его вида и предмета, всегда подлежит нотариальному удостоверению. Переход права собственности на недвижимое имущество, отчужденное под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

Защита интересов получателя ренты

Чаще всего имущество под выплату ренты передают граждане, нуждающиеся в содержании. Поэтому считается, что получателем ренты является экономически слабая сторона. В связи с этим закон и судебная практика предусматривают дополнительные гарантии защиты интересов получателя ренты.

Рента недвижимости порождает достаточно редко встречающееся в гражданском праве обременение права собственности (ст. 586 ГК РФ). Лицо не должно терпеть чье-то воздействие на вещь, как, например, при сервитуте, а обязано к совершению активных действий (выплачивать ренту). Обременение следует за недвижимым имуществом, т.е. носит вещный характер, предыдущий плательщик ренты остается субсидиарно ответственным за выплату ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Гражданский кодекс РФ не относит рентный долг к числу ограниченных вещных прав, поэтому закон дополнительно предоставляет получателю ренты право залога (п. 1 ст. 587 ГК РФ), дающее возможность получателю ренты удовлетворить свои требования из стоимости обремененной недвижимой вещи преимущественно перед другими кредиторами плательщика ренты.

Движимая вещь, как правило, теряется в обороте, амортизируется или может быть легко уничтожена. Законом определено, что существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК РФ). Иными существенными условиями договора ренты являются предмет и размер ренты (не общий, а в расчете на период времени).

1. Постоянная рента

Определяющим признаком постоянной ренты является то, что она устанавливается навечно. В экономическом смысле плательщик получает кредит (имущество получателя) и обязуется вносить плату (ренту) до тех пор, пока не прекратится пользование кредитом (выкуп ренты). Как следствие, смерть сторон, заключивших договор, не прекращает ренту. Их место занимают наследники.

Срок выплаты и размер постоянной ренты

Если иной период выплаты не предусмотрен договором, плательщик обязуется ежеквартально уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах, а в случаях, предусмотренных договором, в натуре (например, передавать 200 кг картофеля, выращенного на земельном участке, переданном под выплату ренты).

В упрощенном виде стороны определяют размер постоянной ренты, исходя из стоимости пользования капиталом или иным имуществом, передаваемым под выплату ренты. Например, под выплату постоянной ренты передается земельный участок. Размер арендной платы в отношении аналогичных земельных участков составляет 20 тыс. руб. в месяц. Следовательно стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 60 тыс. руб. в квартал. Или под выплату ренты передается 1 млн. руб. Средняя ставка банковского процента равна 10% годовых. Следовательно, стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 25 тыс. руб. в квартал.

Читайте также:  Могут ли самозанятые арендовать помещение

Гражданский кодекс РФ определяет, что размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной величины, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума.

Последствия утраты или повреждения имущества при постоянной ренте

Утрата или повреждение имущества не освобождает плательщика от обязанности по выплате ренты, поскольку действует общее правило – риск гибели вещи лежит на собственнике. Однако в ситуации, когда утрата произошла, несмотря на проявление плательщиком должной степени заботливости (загородный дом уничтожен лесным пожаром, возникшим в результате того, что кто-то из отдыхающих на соседней турбазе бросил окурок мимо урны), сохранение обязанности по выплате ренты нарушило бы баланс интересов сторон. В подобных случаях плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Но согласно п. 1 ст. 595 ГК РФ это право не возникает, если имущество передано под выплату бесплатно.

Право плательщика ренты на выкуп ренты

У плательщика есть право прекратить договор путем выкупа ренты (ст. 592 ГК РФ). То есть в экономическом смысле вернуть полученный кредит. Размер выкупа может быть определен договором. При отсутствии указанного условия выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, если договор ренты предусматривал дополнительную плату за передачу имущества, либо к годовой сумме рентных платежей прибавляется денежная сумма, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ (рыночная стоимость переданного под выплату ренты имущества на момент выкупа).

Условие договора о запрете выкупа слишком обременительно для плательщика и в связи с этим признается законом ничтожным. Но договор может ограничивать реализацию права на выкуп сроком жизни первого получателя ренты или периодом времени, не превышающим 30 лет с момента заключения договора (примерный срок смены поколений).

Право получателя ренты требовать выкупа ренты

Закон предусматривает открытый перечень случаев наличного или вероятного нарушения плательщиком своих обязанностей, при которых право требовать выкупа возникает у получателя. К таким случаям относятся:

  • просрочка выплаты ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором;
  • нарушение обязанности по обеспечению выплаты ренты;
  • банкротство плательщика или наступление обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что договор не будет исполняться надлежащим образом;
  • поступление недвижимости, переданной под выплату ренты, в общую собственность или раздел такой недвижимости;
  • другие случаи, предусмотренные договором.

2. Пожизненная рента

Определяющим признаком пожизненной ренты является установление выплаты ренты на срок жизни получателя. Экономически плательщик ренты получает кредит (имущество получателя), а общий размер платы, включающий погашение основного долга (ренты), зависит от того, сколько проживет другая сторона договора.

Получатель ренты обычно сам или посредством представителя заключает договор и передает имущество под выплату ренты. Однако бывают ситуации, когда договор заключается в пользу другого лица, указываемого в качестве получателя ренты (договор в пользу третьего лица). Например, гражданин желает обеспечить своих близких, но не дарит им денежную сумму, опасаясь расточительного поведения, а передает эти деньги под выплату пожизненной ренты в их пользу. Из буквального толкования п. 1 ст. 596 ГК РФ следует, что договор в пользу гражданина, указанного получателем ренты, не может быть заключен юридическим лицом.

На стороне получателя ренты может присутствовать множественность лиц. Например, пожилые супруги передают общую квартиру под выплату ренты. Специфика ренты состоит в том, что смерть одного из получателей влечет приращение долей, но договором может быть предусмотрено частичное прекращение обязательства.

Условие договора о переходе права собственности на обремененное рентой имущество не в момент заключения договора, а после смерти получателя противоречит российскому гражданскому законодательству.

Срок выплаты и размер пожизненной ренты

Если иной период выплаты не предусмотрен договором пожизненной ренты, плательщик обязуется ежемесячно уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах.

В упрощенном виде экономически грамотные стороны определяют размер пожизненной ренты, исходя из рыночной стоимости имущества, передаваемого под выплату ренты, прогнозной продолжительности жизни получателя и ставки процента по кредиту. Например, под выплату пожизненной ренты передается земельный участок. Возраст мужчины, заключающего договор ренты, – 45 лет. Стоимость аналогичного земельного участка составляет 3 млн. руб. Среднестатистическая продолжительность жизни составляет 65 лет. Ставка банковского процента на момент заключения договора – 10% годовых. Использование формулы расчета аннуитетного платежа позволяет предположить, что размер пожизненной ренты будет около 29 тыс. руб. в месяц. Если получатель умрет раньше прогнозного срока, плательщик получит дополнительную прибыль, если проживет дольше, то убыток. Поэтому договор пожизненной ренты называют алеаторным (рисковым).

Размер пожизненной ренты, установленный договором, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне величины прожиточного минимума, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума. Если имущество передано под выплату ренты за плату, сумма которой была уплачена при заключении договора, то ГК РФ не предусматривает нижнего порога ренты и правил об индексации.

Последствия утраты или повреждения имущества при пожизненной ренте

Всякая утрата или повреждение отчужденного имущества не освобождает плательщика от обязанности по выплате ренты на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

Основания прекращения пожизненной ренты

Обязанность по выплате ренты прекращается смертью получателя. Вместе с тем право требования просроченных платежей не прекращается, указанные суммы подлежат преемству, как и заявленное получателем ренты при жизни требование о расторжении договора.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель вправе требовать выкупа ренты по правилам о выкупе постоянной ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Важно отметить, что исходя из здравого смысла размер постоянной ренты должен быть всегда ниже размера пожизненной ренты, если речь идет об одном и том же имуществе. Поэтому правило п. 3 ст. 424 ГК РФ при выкупе постоянной и пожизненной ренты должно применяться по-разному (с учетом вычета так называемой выкупной составляющей).

В судебной практике нередко возникала ситуация, когда получатель ренты предъявлял иск о расторжении договора в связи с его нарушением, но умирал до окончания судебного разбирательства. Иногда суды прекращали производство по делу со ссылкой на то, что смерть получателя влечет прекращение договора пожизненной ренты. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснено, что в случае смерти получателя ренты, обратившегося в суд с требованием о расторжении договора ренты, суд приостанавливает производство по делу, поскольку спорное правоотношение допускает правопреемство.

Пункт 2 ст. 599 ГК РФ содержит дополнительную гарантию защиты интереса получателя: если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Распространенное, хотя небесспорное, толкование указанного правила сводится к тому, что получателю возвращается переданное имущество и отношения сторон прекращаются без каких-либо дополнительных выплат любой из сторон. Такой подход основан на том, что санкция в виде изъятия имущества является карой за существенное нарушение, допущенное плательщиком ренты, который утрачивает право на компенсацию рентных платежей, уплаченных до расторжения договора.

3. Пожизненное содержание с иждивением

Из всех договоров ренты, договор пожизненной ренты на условиях предоставления содержания является самым распространенным. Исходя из изложенного, закон при формулировании специальных правил, посвященных пожизненному содержанию с иждивением, учитывает направленность ренты на обеспечение достойного существования получателя и пониженный уровень алеаторности (риска) сделки. Как правило, заведомо понятно, что весь объем содержания будет ниже стоимости имущества, переданного под выплату ренты.

Согласно п. 1 ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Во избежание споров, которые характерны для отношений подобного рода, желательно, чтобы в заключаемом договоре были подробно определены обязанности плательщика ренты. Сказанное не означает, что предоставления, не указанные в договоре, но необходимые для достойного существования получателя, плательщик может игнорировать. Норму п. 3 ст. 602 ГК РФ о том, что при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности, следует понимать таким образом, что степень заботы плательщика ренты о получателе должна быть выше, чем стандарт, требуемый от контрагентов иных договоров.

Поскольку размер ренты является существенным условием, в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в расчете на период времени. Например, приобретение продуктов питания, одежды, лекарств, еженедельная уборка помещения, стирка белья, предоставление иного необходимого содержания на общую сумму не менее 20 000 рублей в месяц.

Заботясь о достойном существовании получателей, п. 2 ст. 602 ГК РФ в два раза увеличивает нижнюю границу размера ренты по сравнению с общими положениями о пожизненной ренте. Однако законодатель, обновляя редакцию ст. 602 ГК РФ, не посчитал нужным распространить это правило на договоры, по которым имущество передано за плату.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата переданного недвижимого имущества либо выплаты ему выкупной цены на условиях и по правилам о выкупе постоянной ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Это правило действует независимо от передачи имущества под выплату ренты за плату или бесплатно. Исходя из ослабления алеаторности, ГК РФ напрямую закрепляет, что при взыскании выкупной цены ренты или возврате переданного имущества уплаченная рента не учитывается.

Кроме того, в целях обеспечения защиты интереса получателя на плательщика ренты возложена обязанность принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование имущества не приводило к снижению его стоимости.

Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее

Что такое договор ренты

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.

Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Плюсы договора ренты

Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.

Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.

Минусы договора ренты

Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Комментарий эксперта

Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Что важно знать рентодателю?

— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.

Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.

— На что обратить внимание при заключении договора?

— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.

С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.

— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?

— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.

— Что необходимо учесть рентополучателю?

— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.

Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.

Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.

Ссылка на основную публикацию