Строительство двухквартирных домов на участках под ИЖС

Два дома на одном участке: как сделать по закону

Постройка второго дома на участке — перспектива заманчивая: коммуникации находятся рядом и не нужно тратиться на покупку земли. Но насколько это законно; не возникнут ли в процессе оформления проблемы, которые невозможно будет исправить? Об этом мы расскажем в статье.

С каких действий начать?

Как только возникла идея строить второй дом, нужно убедиться, что делать это можно и дом впоследствии зарегистрируют. Законы, которые сегодня регулируют данный вопрос прямо не ограничивают количество домов на одном участке, предназначенном для ИЖС, а также на дачных участках и личных подсобных хозяйствах. Но существует ряд ограничений, касающихся самих зданий, к которым относятся:

  • высота здания — не более 20 метров;
  • этажность — максимально допустимое количество 3 этажа.

Площадь как садовых, так и жилых домов ограничениям не подлежит; есть разница в процессе уведомления. Если площадь постройки не будет превышать 500 квадратных метров, нужно лишь уведомить уполномоченный орган СМУ. В случае когда площадь строения будет превышать 500 квадратов, нужно будет разрабатывать и согласовывать проектные документы, проводить экспертизу, получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Для того чтобы убедиться в законности мероприятия лучше всего сначала ознакомится с правилами землепользования и застройки муниципалитета (ПЗЗ), в территорию которого входит земельный участок. И также в местных органах самоуправления нужно получить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

Из этих двух документов станет понятно: можно ли строить второе жилое здание на участке; если можно, в каком месте участка ставить дом и на какие параметры и ограничения опираться. Если возведение второго дома на участке запрещено, из ГПЗУ и ПЗЗ можно узнать, как обойти ограничения. Например: уменьшить площадь стоящего на участке дома; организовать мероприятия по охране объектов, если участок находится в зоне культурного наследия.

Куда обратиться с вопросом и какие документы предоставить?

Обратиться с этим вопросом необходимо к специалисту лицензированной проектной организации. Кадастровый инженер составит техплан постройки. Для подготовки технического плана необходима регламентированная декларация, заполненная на специальном бланке.

В декларации указываются:

  • данные владельца;
  • тех описание объекта;
  • кадастровый номер земельного надела;
  • кадастровый номер квартала;
  • тип здания;
  • локация объекта.

В качестве приложения к декларации прилагаются:

  • выписка на земельный надел из Единого Государственного реестра недвижимости;
  • план каждого этажа здания;
  • чертёж;
  • согласие на обработку данных.

Далее документация отправится на процедуру регистрации в Росреестр. Подать собранные документы можно двумя способами: через МФЦ; по порталу Госуслуг в личном кабинете пользователя. Рассматриваться данный вопрос будет в местном самоуправлении либо местным органом исполнительной власти.

По каким причинам могут отказать в постройке второго дома на участке?

Разрешение на возведение второго дома чиновники дают не всегда. В подавляющим большинстве случаев отказы приходят по следующим причинам:

  • превышения максимального процента застройки земельного участка;
  • невозможность соблюдения отступов от границ соседнего землевладения, в связи с чем будут нарушены минимально допустимые значения;
  • устав садового некоммерческого товарищества запрещает или ограничивает подобные действия (если участок входит в состав СНТ);
  • земельный надел находится в водоохранной или санитарно-защитной зоне;
  • на участке расположены охраняемые объекты, включённые в реестр культурного наследия.

Из одного два

Существует ещё одна лазейка в законе, позволяющая обойти запреты и ограничения на возведение второго дома — размежевание земли на два участка. Для реализации этого плана землевладельцу нужно обратиться к кадастровому специалисту, который подготовит документы для подачи на регистрацию в Росреестр. После этой процедуры Росреестр аннулирует данные о прежнем земельном наделе и зарегистрирует новые участки. Количество участков не ограничивается делением на два — при желании можно создать несколько земельных новообразований.

При реализации этого варианта следует знать:

  • новообразованные земельные наделы полностью наследуют целевое назначение и виды использования разделяемого участка;
  • дом на новом земельном наделе можно будет построить только в случае, если он будет выполнен в соответствии с градостроительными правилами и нормами;
  • новые участки должны превышать минимально допустимые нормы по площади;
  • на новом земельном наделе не должно быть запретов и ограничений на строительство.

Чтобы не возникло отказов в строительстве жилого дома, нужно заранее получить информацию о потенциале новообразованного участка. Не будет смысла делить землю на два или более участков, если в итоге дом не разрешат строить.

Хозпостройка

Ещё одним хитрым решением проблемы может стать возведение небольшого домика, по проекту напоминающего обычную дачу. Такое строение можно зарегистрировать как хозяйственную постройку. Вариант выгодный, так как иногда можно столкнуться со сложностями при регистрации второго дома. Например, если коммуникации не позволяют: не хватает напряжения в электрической сети; слабый напор воды в водопроводе; недостаточное давление газа в магистрали. В этих случаях дом не может считаться жилым объектом, так не имеет возможности обеспечения жизненно важными коммуникациями. Такие проблемы не редкость в посёлках.

Но можно вообще обойтись без разрешения и поставить лёгкую, некапитальную конструкцию. Это неплохой вариант, когда необходимо увеличить жилую площадь, а с разрешением возникают проблемы.

Разрешено ли на одном участке ИЖС построить два жилых дома

Здравствуйте. Краткий ответ — в законе нет запрета на строительство нескольких жилых домов на одном участке ИЖС. Главное, при строительстве нужно соблюсти местные градостроительные требования и регламенты. Теперь подробнее.

Официальный ответ об отсутствии запрета на строительство нескольких домов был дан Министерством экономического развития в письме от 28.07.2017 N ОГ-Д23-8873. Нужный текст из всего письма:

«При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких объектов капитального строительства, в том числе объекта индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством прямо не предусмотрено. Вместе с тем, в случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, в том числе максимальному проценту застройки такого участка, либо нарушены иные требования, предусмотренные градостроительным регламентом, строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, а в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой. В этой связи Департамент недвижимости отмечает, что законодательство Российской Федерации не препятствует строительству нескольких объектов индивидуального жилищного строительства на одном земельном участке при условии соблюдения градостроительных норм и правил » .

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Кратко о требованиях к домам

Для каждого построенного объекта есть требования по строительству. Они перечислены в ст. 38 ГрК РФ. К ним относятся: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки. Это размер дома по внешним стенам относительно участка. Например, участок в 6 соток. Дом имеет размер 5 на 6 метров. Значит его площадь равна 30 кв.м. или 0,3 сотки. Получается, что он занимает 5% участка. 3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).

Основные требования к жилому дому написаны определении, указанном в п. 39 ст. 38 ГрК РФ — максимум 3 надземных этажа, максимальная высота — 20 метров, состоит из комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения бытовых нужд при проживании.

Максимальный процент застройки и минимальный отступы между домами до границ участка указаны в Правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) — ст. 30 ГрК РФ. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Поэтому минимальные отступы и максимальный процент застройки везде разные — они зависят от местоположения участка.

Как найти местные ПЗЗ

Обычно ПЗЗ есть на сайтах местных администрации. Заранее предупреждаю — искать легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно. Для примера я взял участок Московская область, г. Дмитров, ул. Лермонтова, 11. Кадастровый номер — 50:04:0010354:11.

Я вбил в Яндексе — «правила застройки и землепользования администрация дмитров московская область». В результатах поиска нашел утвержденные генеральные планы и ПЗЗ на официальном сайте Администрации Дмитровского городского Московской области. Нужный мне архив был под названием «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области». В архиве всегда есть ПЗЗ и Градостроительный План или Карта зонирования.

Сначала нужно узнать зону, на которой расположен участок. Для этого на скаченной карте находим свой участок, узнаем краткое и полное описание зоны. Краткое описание обычно вписывают на самой местности, а полное название по краям карты. Мой участок находится в зоне Ж-2, полное название — Зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Название зоны участка

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Теперь открываю сами Правила. Через поиск по названию зоны нахожу ее градостроительные регламенты. В моем случае максимальный процент застройки 40%. Минимальный отступ от дома до границ участка — 3 метра.

Требование по отступам и максимальному проценту застройки

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Меня зовут Девяткин Александр Анатольевич. В 2001 году закончил Омскую академию МВД.

С 2005 года работаю юристом. Спецализируюсь на работе с земельными участками — оформление в собственность, споры с соседями в суде, оспаривание кадастровой стоимости и т.п.

С 2014 года являюсь руководителем юридического отдела в ООО «Средневолжская землеустроительная компания» («СВЗК»).

Я собственник земли. Хочу построить дом на две семьи (Дуплекс).

И также стать его собственником. Как подавать на разрешение строительства? Как ИЖС. И как потом буду регистрировать его. Спасибо. Елена.

Подавайте как ИЖС. Потом когда будете делать технический и кадастровый паспорта регистрируйте отдельными объектами.

Елена, добрый день. Вы не уточнили, какой вид разрешенного использования земельного участка указан в вашем свидетельстве на землю. ИЖС можно построить не на любой земле

+79183285720. Консультации платные, по телефону, в личке или на эл почте

Порядок оформления участка с расположенным на нем 2-квартирным домом

Постройка или приобретение дома на 2 семьи (дуплекса) представляет компромисс. Собственник получает квартиру, обладающую рядом преимуществ коттеджа: рядом находится минимальное количество соседей, при жилье имеется участок и всегда есть место для парковки автомобиля.

Существует и ряд сложностей, связанных с дуплексами. Одна из них касается порядка оформления земли, на которой он находится. Ошибки, сделанные перед началом строительства могут оказаться основанием для обращения муниципалитета в суд с иском о принудительном сносе объекта.

Давайте разберемся, как действовать, чтобы оформить землю, не нарушая закон.

Что такое дуплекс с правовой точки зрения?

В объявлениях о продаже недвижимости можно часто встретить предложения о продаже домов на 2 семьи.

У потенциального покупателя есть представление о таком объекте с точки зрения его физических характеристик:

у него 2 разных входа;

участок разделен на 2 равные части забором;

соседи пользуются едиными коммуникациями;

части, занимаемые разными хозяевами, отделены стеной.

Помимо конструктивных особенностей, необходимо учитывать юридические особенности таких объектов.

Существует 2 способа оформления дуплексов:

В качестве индивидуального дома с долевой собственностью.

В виде многоквартирного объекта, где полноценным объектом выступает каждое из 2-х жилых помещений.

Действия намеревающихся оформить землю для размещения дуплекса граждан будут зависеть от того, какой статус будет у строящегося объекта.

Оформление земли под размещение индивидуального дома

Этот способ является наиболее простым с точки зрения получения земли и оформления на нее собственности. Участок можно купить или получить на муниципальных торгах в аренду для осуществления работ (после оформления возведенного дома участок можно будет выкупить в порядке ст. 36 ЗК РФ).

Останавливаясь на таком выборе, необходимо учитывать ряд моментов:

При покупке земли со стороны приобретателей необходимо указать 2-х лиц. По итогам сделки им будут принадлежать доли в праве общей собственности на участок.

В случае использования земли, принадлежащей муниципалитету, договор должен предусматривать множественность лиц со стороны арендатора.

Основным видом разрешенного использования участка должно быть размещение индивидуальных жилых объектов (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Перед покупкой или заключением арендного соглашения необходимо изучить решение местных властей о зонировании территорий населенного пункта на предмет возможности разместить на них дом.

Когда дуплекс построен, он также будет находиться в общей долевой собственности соседей.

Это будет иметь ряд последствий:

Жилье и участок нельзя будет передать в результате сделки, не получив согласия соседа.

В случае продажи ликвидность доли в праве собственности окажется существенно ниже, нежели у обособленного помещения.

Читайте также:  Учет расчетов с персоналом по прочим операциям

Счет за коммунальные услуги будет общим.

Простота первоначального оформления будет компенсироваться определенными правовыми и рыночными сложностями при дальнейшем использовании и распоряжении частью дуплекса и участка.

Оформление участка для размещения дома с отдельными квартирами

Процедура оформления участка для строительства дома с 2-мя квартирами окажется более сложной. Ряд проблем будет связан с видом разрешенного использования. Внешне дуплекс не отличается от индивидуального дома, но юридически он будет многоквартирным. Для будущих собственников привлекательными территориями для строительства выступают коттеджные поселки. Основной вид разрешенного использования этих участков предполагает размещение ИЖС.

Возведение многоквартирного дома потребует следующих действий:

Необходимо, чтобы среди условно разрешенных видов использование было размещение объектов с несколькими обособленными жилыми помещениями. Если в решении местных властей о зонировании территорий

Требуется подать заявление в муниципалитет о предоставлении разрешение на такое использование участка.

Необходимо получить одобрение соседей, проживающих на этой территории, в ходе публичных слушаний (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). При этом расходы на проведение этого мероприятие несут собственники или арендаторы участка.

По итогам слушаний и работы комиссии мэр или другой глава муниципальной власти выносит решение о согласовании соответствующего использования земли или отказе.

Приобретать или арендовать землю необходимо только после перечисленных действий. В противном случае, существует риск вложения средств в непригодный участок.

После возведения и ввода в эксплуатацию объекта земля приобретает статус общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В результате такого оформления, часть дома можно будет продавать, не получая ободрения соседа. Права на земельный участок будут переходить к новому собственнику автоматически.

Особенности закрепления прав на дуплекс вызывают множество вопросов у потенциальных покупателей. От возможности разрешит те или иные проблемы зависит решение о покупке такого объекта.

Одной из наиболее популярных тем на правовых форумах является возможность раздела земли, на которой находится дуплекс. Если дом состоит из оформленных квартир, то действует принцип единства участка. По этой причине выделить доли в натуре не удастся.

При нахождении земли и дома в общей долевой собственности, образование новых участков возможно. Единственное ограничение устанавливается региональным законодательством. Речь идет о минимально возможной площади и других параметрах земли (как правило, это линейные размеры). Важно, чтобы оба образующихся участка были не меньше минимально установленного значения.

Дом на 3 и более семьи

Оформление земли для размещения триплексов или домов блокированной застройки (таунхаусов) происходит аналогично. Проблемой может стать разделение земельного участка на количество проживающих в здании семей. Имеющейся площади может не хватить для соответствия минимально установленным критериям.

Возможность переоформления ИЖС в многоквартирный дом

Переведенный в статус квартир дуплекс более ликвиден на рынке. Чтобы осуществить это, в муниципалитете потребуется пройти процедуру реконструкции, а также согласовать изменения с операторами инженерных сетей. Учитывая количество действующих технических норм, высока вероятность получить отказ. По этой причине потребуется готовность отстаивать свои интересы в суде.

Дуплекс позволяет сэкономить на ряде расходов. При этом его владельцам необходимо быть готовыми к сложностям правового характера, связанными с оформлением участка, и, в ряде случаев, к меньшей ликвидности объекта при его последующей продаже.

Что можно строить на землях ИЖС: дом, баня и другие постройки

ИЖС является одним из самых популярных для строительства видов участка.

Такой вид разрешенного использования земли подразумевает под собой использование надела для индивидуального жилищного строительства.

Но, при необходимости, ВРИ земли можно и изменить.

Удобнее всего осуществлять строительные работы в черте населенных пунктов, из них самый благоприятный вариант – земли, выделенные под ИЖС.

Что разрешено построить

Основной документ, регламентирующий строительные работы на землях ИЖС – Градостроительный кодекс. Безопасность строений зависит и от точного соблюдения норм, прописанных в СНиПах.

Общие правила, которых нужно придерживаться при планировании проведения строительных работ:

  • Составление схемы планировки участка.
  • Получение разрешения на ведение строительных работ.

При отведении земельного участка рекомендуется фиксирование его границ вешками.

Размещая постройку, придерживайтесь соблюдения следующих расстояний:

  • от дороги до будущего фундамента постройки – 5 м;
  • от проезда на другие территории до строительного объекта – не менее 3-х м.
  • от дома до границы будущего забора – не ближе 3 м.
  • от хозяйственных построек до изгороди – не менее 1 м.

Выдерживание красной линии – гарантия законности размещения строительных объектов, защита от судебных разбирательств с соседями и органами местного самоуправления.

Рассмотрим подробнее, что можно построить на земельном участке, выделенном под ИЖС.

Жилой дом

Законодательно закреплены следующие параметры жилого дома, которые должны применяться при его возведении на землях ИЖС:

  • Малоэтажность – количество этажей не больше трех.
  • Площадь строения — не более 1500 м 2 .
  • Размещение стройобъектов до «красной линии».

Для возможности возведения подсобных построек размер выделенного земельного участка должен превышать 12 соток.

Противопожарный режим диктует следующие правила:

  • Деревянные дома располагаются на расстоянии не менее 15 м. от соседней жилой постройки.
  • Интервал между каменными строениями может составлять от 6 м.
  • Расстояние от дома до подсобных строений – более 4 м.
  • Расположение места хранения газовой емкости вне помещения дома.
  • Использование электропроводки, покрытой защитным материалом.

Внутренняя конструкция жилого дома должна соответствовать следующим параметрам:

  • Высота потолка – 2,5 м.
  • Площадь гостиной – от 12 м 2 .
  • Размер спальной комнаты – от 8 м 2 .
  • Суммарная площадь санузла – от 2,7 м 2 .

Законодательно регламентирована высота изгороди: 2,5 м. – сторона, выходящая на улицу, 1,5 м. – размежевание с соседними участками.

Гараж

Строительство гаража на землях ИЖС помимо соблюдения строительных и противопожарных мер, требует точного соблюдения санитарного законодательства.

Объясняется это тем, что место стоянки автотранспорта является объектом негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека.

Существующие строительные нормы при возведении гаражей носят рекомендательный характер.

Такая позиция законодателей позволяет собственникам объектов, возведенных с нарушением установленных требований, не опасаться привлечения к уголовной и административной ответственности.

Исключение составляет доказанная угроза причинения вреда жизни и здоровью человека, а также окружающей среде.

Требования законодательства в отношении гаражного строительства:

  • Размещение конструкции с воротами, выходящими на улицу должно обеспечивать свободное перемещение пешеходов.
  • Расстояние от строительного объекта до стены соседнего дома – не менее 6 м.
  • Интервал от своего жилого дома до гаража – не менее 3 м.
  • Расстояние от забора до гаража – не менее 1 м.
  • Удаленность гаража от ближнего края автомобильной дороги – не меньше 3-5 м.

Все интервалы рассчитываются от края самой выступающей части гаражной постройки — цоколя или ската крыши.

Все вышеуказанные требования касаются гаражей, поставленных на фундамент. Временные переносные конструкции твердой привязки к месту расположения не имеют, поэтому их размещение регулируется исключительно здравым смыслом.

В случае невозможности соблюдения норм СНиПов при строительстве гаража, согласуйте место размещения объекта с владельцами соседних участков. Подтвердите согласование с соседями места будущего строительства подписанным актом, составленным в произвольной форме.

Размеры гаражной постройки строительными нормами и правилами не регламентируются, поэтому в качестве индикатора, на который нужно ориентироваться при определении площади будущего строения принимается размер автомобиля.

Запрещается использование гаражной постройки, возведенной на землях ИЖС, в коммерческих целях.

При возведении на участке для ИЖС бани или сауны градостроительное и санитарное законодательство требует соблюдения следующих правил:

  • удаленность от линии размежевания с соседним участком – от 3 м.;
  • расстояние до ближайшей жилой постройки – 5 м.;
  • расположение объекта с ориентацией на розу ветров для предотвращения задымления соседних жилых зданий;
  • возведение строения на возвышенности, в случае проведения строительных работ в регионе с обильными осадками.

Хорошо, если баня будет просматриваться из окон дома – в случае возникновения пожара, вы сможете быстро это обнаружить.

Требование пожарной безопасности о размещении бани или сауны в непосредственной близости от водоема – если он граничит с участком ИЖС – является спорным на взгляд органов санитарного контроля.

Выдерживание расстояния в 20 метров предотвратит попадание сточных вод в русло рек.

Это касается не только природных водоемов, но и колодцев с питьевой водой.

С точки зрения безопасной эксплуатации бани предпочтительнее будет использование лиственницы в качестве материала для стен.

Приветствуется противоогневая обработка элементов конструкции.

Теплица и парник

Приспособления для выращивания овощных культур в защищенном грунте – еще один вид строений, допустимых к размещению на участке ИЖС. СНиП рекомендует размещать конструкцию не ближе 1 метра от межи.

Оптимальный вариант для размещения парников и теплиц удовлетворяет следующим условиям:

  • качественный грунт;
  • отсутствие затенения от деревьев;
  • использование естественного противоветрового заграждения;
  • отсутствие эффекта аэродинамической трубы в зоне предполагаемого строительства.

Скважина

Бурению скважины должны предшествовать геологические изыскания. До начала работ требуется произвести расчет будущего водопотребления и зафиксировать его в информационной базе соответствующих структур.

Получение разрешения Роспотребнадзора и согласование возможности проведения работ с соседями – следующий необходимый этап.

Законодательно закреплены правила размещения скважин на участке ИЖС:

  • Наличие плана застройки участка.
  • Удаленность от жилой постройки на расстояние не менее 5 м.
  • Расстояние до септика – свыше 25 м.
  • Отсутствие зеленых насаждений в радиусе 10 м.

Запрещается бурение скважин в непосредственной близости от проезжей части, а так же в подвалах жилых домов.

Сарай

Для хозяйственных построек на землях ИЖС выбираются места малопригодные для размещения других объектов, а также разбивки огорода и цветника.

Сарай используют для сезонного или постоянного инструмента и приспособлений, необходимых для ремонта и обслуживания дома и участка.

Он может быть как стоящим на фундаменте, так и легкоразборным.

Законом рекомендовано выдерживание следующих расстояний до границы с соседним участком:

  • 1 м. – помещение, предназначенное для хранения хозяйственного инвентаря;
  • 4 м. – сарай, используемый для выращивания сельскохозяйственных животных.

Место выращивания скота должно располагаться на расстоянии более 12 м. от соседнего жилого дома.

Навес

Размещаемые на ИЖС землях навесы относятся к категории временных сооружений, приравниваемых к хозяйственным постройкам.

Вне зависимости от того, для каких целей вы планируете использовать навес, размещать его следует не ближе 1 метра от участка соседей. Еще одно условие – направление ската крыши в сторону своего участка.

Веранда

Веранда является помещением, пристроенным или встроенным в капитальное строение. Ее внешние стены становятся продолжением дома, точкой отсчета для измерения контрольных расстояний.

Пристраивание веранды недопустимо, если стена дома изначально находилась на минимально возможном расстоянии от границ соседнего участка.

Беседка

При строительстве беседки существуют следующие правила:

  • для капитального объекта расстояние до ограждения соседнего домовладения – 3 м.;
  • для временного строения отступ от забора – 1 м.

Туалет и выгребная яма

Размещение туалета на землях ИЖС возможно при соблюдении отступа от соседского забора не менее 1 м.

При определении точного расстояния принимается во внимание расположение источников питьевой воды – согласно требованиям санитарного законодательства необходимо дистанцирование на расстояние не ближе 12 м.

Выгребная яма располагается от источника водоснабжения на расстоянии не менее 50 м., от границы соседнего участка – от 1 до 3 м.

Что еще разрешено

Вид разрешенного использования ИЖС помимо строительных работ позволяет заниматься на участке огородничеством, благоустройством, посадкой зеленых насаждений.

Существуют правила, регламентирующие посадку деревьев и кустарников на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство:

  • расстояние от кустарника до границы соседнего участка – не менее 1 м;
  • интервал между забором и невысокими деревьями – 2 м.;
  • высаживание высоких деревьев допускается на расстоянии свыше 4 м. от межи.

Отдельные виды застройки

При возникновении необходимости построить объект, не предназначенный для удовлетворения личных нужд, встает вопрос о правомерности его размещения на участке ИЖС, особенно если площадь земли позволяет разместить помимо дома и подсобных построек что-то еще.

Правила землепользования и застройки территорий позволяют менять основной вид разрешенного использования земли на один из условно-разрешенных.

Подробнее о том, как узнать ВРИ участка читайте в отдельной статье.

Для предупреждения возникновения разногласий с органами государственного надзора и муниципального контроля разделите участки на два – один будет по-прежнему использоваться под дом и ведение личного хозяйства, второй – при смене ВРИ, используется для коммерческих целей.

Таунхаус

Понятия таунхаус в российском законодательстве не существует, зато есть понятие жилого дома блокированной застройки, под которое можно «подогнать» данный термин.

Условия, для законности расположения таунхауса на землях ИЖС:

  • этажность не выше трех;
  • количество блоков, не превышающее десяти;
  • наличие отдельных выходов из каждого сектора постройки на общие земли;
  • отсутствие дверных и оконных проемов в стенах, разделяющих блоки;
  • расположение односемейных блоков на тесно соседствующих друг с другом земельных участках;
  • соблюдение нормы отвода земли под размещение одного дома (блока).
Читайте также:  Регулирует ли семейное право неимущественные отношения?

Разделение многосекционного дома, предназначенного для проживания одной семьи, на доли с последующей реализацией их разным собственникам является незаконным.

Пристроенный дом

К жилому дому, расположенному на землях ИЖС, если в документах на землю не указано обратное, разрешается возведение капитальных и некапитальных пристроев.

Нужно учитывать, что пристраивание некапитальных строений не требует согласования с уполномоченными органами.

При возведении основательных пристроев, процедурой предварительного получения разрешения на строительство лучше не пренебрегать.

Конечно, самострой можно узаконить впоследствии в судебном порядке, но существуют случаи, когда суд откажет в вынесении положительного решения:

  • расположение пристроя в непосредственной близости от коммуникационных труб и подземных кабелей;
  • разрушение несущей конструкции здания для обеспечения встраивания пристроя в конструкцию дома;
  • применение некачественных стройматериалов или устаревших строительных технологий.

Многоквартирный жилой дом

До смены ВРИ земельного участка начинать строительство многоквартирного дома на ИЖС землях не рекомендуется.

Пройдите всю процедуру от сбора необходимого пакета документов, заканчивая получением разрешения на строительство многоквартирного дома, и приступайте к строительству на законном основании.

Несколько индивидуальных строений

Законодательно рекомендуется разделение участка ИЖС при намерении разместить на нем несколько жилых домов.

Требования к каждому дому:

  • не превышение предельно установленной этажности;
  • выдерживание нормативов земельного участка под размещение одного жилого дома.

Гостиница

Вид разрешенного использования земельного участка «Индивидуальное жилищное строительство» является неподходящим для размещения объекта гостиничного типа.

Обязательно узнайте перед покупкой и оформлением сделки, есть ли среди возможных ВРИ на интересуемую вас землю использование «Гостиничное обслуживание», «Гостиничные услуги в качестве придорожного сервиса» или смежные с ними специальные виды.

В случае отсутствия необходимого ВРИ на участок, необходимо пройти процедуру общественных слушаний.

Исполнение вышеуказанных требований гарантирует получение разрешения на строительство гостиницы и возможность осуществления с использованием построенного объекта предпринимательской деятельности.

Магазин

Законодательно запрещено использовать объекты, возведенные на землях ИЖС, в коммерческих целях.

В случае необходимости строительства магазина рядом с жилым домом, или использования земли только для возведения торговой точки рекомендуется:

  • разделение участка путем проведения межевания и постановки на кадастровый учет каждой его части, с последующим изменением вида разрешенного использования той территории, где будет размещаться магазин;
  • смена ВРИ всего земельного участка.

Автомойка

Установка сборно-разборной конструкции или капитального строения на землях ИЖС допускается исключительно для личного использования. Автомойка к этим целям не относится. Единственный выход – смена ВРИ участка.

Строительство автомойки может нарушить экологический баланс территории. Перед строительством заручитесь разрешением структур, занимающихся надзорной деятельностью в сфере природоохранного законодательства.

Возведение с разрешением на строительство

Градостроительным законодательством установлено обязательное получение разрешения на строительство в следующих случаях:

  • жилой дом;
  • гараж, как объект капитального строительства;
  • баня, строящаяся с устройством фундамента и являющаяся пристроем к жилому дому;
  • веранда, если затрагиваются конструктивные элементы дома.

Нарушение градостроительного кодекса и возведение незаконного объекта или строения без соответствующего разрешения может закончиться для застройщика солидной суммой штрафа или приостановлением деятельности на некоторый срок.

Для владельца постройки дело может закончиться вынесением судебного постановления о сносе и последующим принудительным ликвидированием объекта.

Получение разрешения на строительство не требуется, если речь идет о следующих объектах:

  • навес;
  • сараи для содержания скота и птицы;
  • временные гаражи и беседки, теплицы;
  • баня, как отдельно размещаемый хозяйственный элемент;
  • туалет и выгребная яма.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором описывается возможность использования участка ИЖС для строительства многоэтажного дома.

Заключение

Земли, выделенные под индивидуальное жилищное строительство, являются оптимальным вариантом для размещения дома, а так же подсобных помещений. Необходимо помнить, что некоторые виды строительных объектов требуют получения разрешения на строительство.

При намерении использования участка под размещение объектов, цель использования которых – получение дохода, проведите разделение участка на части и пройдите процедуру смены ВРИ.

Как разделить участок ИЖС на двоих и построить два дома?

— Можно участок под ИЖС (10 соток), находящийся в собственности, разделить на двух собственников и построить на нем два жилых дома, оформить эти дома и прописаться в них?

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Это возможно, но при соблюдении некоторых условий. После раздела у каждого из двух собственников должен остаться участок размером не менее минимального. Минимальный размер устанавливается местными властями на основании федерального законодательства и с учетом возможностей и специфических особенностей региона. В основном, это 6 соток, однако некоторые регионы уменьшили эту норму до 4 соток. После оформления собственности на земельные участки можно распоряжаться ими по своему усмотрению.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Существуют требования по минимальному предельному размеру земельного участка, предназначенного для строительства, в зависимости от локации, в которой расположен данный участок. Например, в Дмитровском районе такой участок (10 соток) можно разделить на две части.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Валерия Пономарева:

Для этого необходимо выделить ½ доли земельного участка. Например, Вы можете ее подарить или разделить с супругой/бывшим супругом, составив соглашение о разделе совместно нажитого имущества (даже если по факту оно не является таковым). После этого доли из совместной собственности можно выделить в натуре. Либо Вы можете промежевать свой участок с помощью кадастрового инженера, сформировать два новых равных, если это допускают правила землепользования территории, и подарить/продать один из вновь образованных участков другому лицу.

Жилые дома Вы можете возвести, но при соблюдении правил застройки территории и градостроительных и строительных норм для жилых домов. Разрешение в данном случае не потребуется. Необходимо лишь направить уведомление в администрацию о начале и завершении строительства. После регистрации права собственности на этот жилой дом Вы сможете получить там регистрацию.

Отвечает генеральный директор-аудитор ООО «Форос Аудит» Елена Васильева:

Да, можно, при условии, что вновь образованные наделы будут соответствовать минимальной площади, установленной в регионе. Для разделения участка необходимо будет провести процедуру межевания, поставить оба участка на кадастровый учет и переоформить их на новых собственников.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Под распоряжением понимается, что собственник может продать, подарить, обменять или разделить (при наличии такой возможности) имущество по своему усмотрению. Поэтому при наличии такой возможности (когда конфигурация и размер земельного участка позволяют) Вы сможете разделить свой участок на два.

Каждому вновь образованному участку будет присвоен новый кадастровый номер. При наличии такой возможности (по конфигурации и размеру вновь образованных участков) Вы сможете построить на них по жилому дому и в дальнейшем зарегистрироваться в них. Вам будет нужно взять разрешение на строительство в управлении архитектуры своего города, заказать проект и соблюсти его при строительстве.

Отвечает генеральный директор компании «Удача» Дмитрий Степанов:

Если мы говорим об ИЖС, то, вероятнее всего, речь идет о землях, в отношении которых устанавливаются правила землепользования и застройки. Именно эти правила и определяют минимально допустимые размеры земельных участков и предельные параметры строительства (ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 30, 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Так, например, Правила землепользования и застройки г. о. Рошаль Московской области определяют минимальный размер участка под ИЖС не менее 300 кв. метров (3 соток). При этом необходимо учитывать, что площадь застройки не должна превышать 40% от общей площади участка, а минимальные отступы от границ участка до объекта строительства должны составлять не менее 3 метров.

То есть, как видно, односложного ответа на вопрос о возможности раздела участка и его использования по назначению не предполагается. Все зависит от того, что Вы собираетесь строить и какие предельные (минимальные и максимальные) параметры строительства определены в Вашем муниципальном районе. Относительно возможности прописки: главным критерием в данном случае является пригодность жилого дома для постоянного проживания в соответствии с установленными санитарно-гигиеническими нормами.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Можно ли построить на участке второй дом: разбираемся в законодательстве

Вопросы, рассмотренные в материале:

  • Законодательство про строительство второго дома на одном земельном участке
  • Акты, которыми нужно руководствоваться при строительстве второго дома на участке
  • Узаконивание строительства второго жилого дома на участке ИЖС
  • Часто задаваемые вопросы про строительство второго дома на участке

Нередко частные домовладельцы задаются вопросом, можно ли построить на участке второй дом. Причины могут быть разными. Например, если участок был приобретен с имеющимся домом, но владельцы планируют построить другой коттедж, используя имеющееся здание для временного проживания на время строительства.

Если размеры земельного надела позволяют, можно переселить своих родителей в отдельный дом и не беспокоить их шумом детских игр на вашей территории. Но в этом случае возникает необходимость узаконивания постройки. Можно ли это сделать без межевания участка, рассказано далее.

Законодательство про строительство второго дома на одном земельном участке

Закон РФ не определяет, сколько жилых строений может находиться на земельном участке. В теории владелец земли имеет право возвести столько угодно домов, если строительство в принципе разрешено в соответствии с видом использования участка. При этом должны быть соблюдены нормы, которые содержатся в правилах землепользования и застройки с учетом градостроительного плана. Не должны быть нарушены санитарные правила и требования пожарной безопасности. Также необходимо учесть права тех, чьи дома расположены по соседству.

Чтобы узнать ответ на этот вопрос, можно ли построить на участке второй дом, изучим Классификатор ВРИ ЗУ. Согласно этому документу разрешено использовать участок для индивидуального строительства, чтобы разместить на нем жилой дом. Важно, чтобы здание было отдельно стоящее, его высота — не выше 20 м (то есть не более трех этажей). Строение предназначается для удовлетворения человеком бытовых нужд, которые связаны с проживанием в таком доме. Здание не предназначено для разделения на автономные объекты недвижимости.

Точно такие же правила действуют для прочих видов разрешенного использования участков. То есть вне зависимости от вида земли, речь идет о строительстве одного дома. В результате многие не до конца понимают, будет ли законным размещение на земельном участке нескольких зданий?

На самом деле при возведении загородных домов учитываются нормы по максимальному проценту застройки земли. Ориентируясь на данный показатель, следует определять, можно ли построить на конкретном участке второй дом.

Акты, которыми нужно руководствоваться при строительстве второго дома на участке

Любое возведенное здание должно подходить под определенные требования, которые содержатся в статье 38 Градостроительного кодекса России:

  • допустимая высота здания, его этажность;
  • процент застройки, то есть габариты строения (по наружным стенам относительно участка). К примеру, если вы приобрели 6 соток земли и построили здание 5 х 6 м. Таким образом, общая площадь дома 30 м 2 (0,3 сотки). Это значит, что здание составляет 5 % от размера участка;
  • минимальный отступ (наименьшее расстояние от жилого строения до границы земельного участка).

Чтобы найти ответ на вопрос, можно ли на участке построить второй жилой дом, следует изучить требования, выдвигаемые к такому строению. Они содержатся в пункте 39 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ: здание должно иметь не более трех надземных этажей, его высота не должна превышать 20 м. Дом может включать в себя комнаты, а также вспомогательные помещения для удовлетворения бытовых нужд жильцов.

В ПЗЗ (Правила застройки и землепользования) содержится информация о максимальном проценте застройки, а также минимальных отступах между строением и границей участка. Согласно статье 30 вышеуказанного кодекса эти параметры определяет муниципалитет города, в котором вы проживаете (пункт 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ). Это значит, что в зависимости от расположения земли допустимые отступы и процент застройки будут отличаться.

Под термином «плотность застройки» понимается отношение суммарной площади по наружным замерам стен жилого здания, а также других расположенных на участке капитальных построек к площади земли.

В зависимости от региона и участка данный параметр будет отличаться, обычно он составляет 20–100 %.

Если у вас дача либо коттедж, расположенный на участке размером 6–12 соток, допустимая плотность застройки будет 40 %. Это значит, что по закону вы сможете занять постройками не более 40 % от всего участка.

Где искать Правила застройки и землепользования, действующие в вашем регионе? Чаще всего их размещают на портале администрации города или района, в котором вы проживаете. Также можно воспользоваться сайтом-поисковиком. Рекомендуется заходить на такие веб-страницы с ноутбука либо ПК, поскольку данные сайты не адаптированы под смартфоны.

Читайте также:  Материнский капитал в Кызыле и Тыве

Первое, что необходимо сделать, это определить зону, где находится земля. Скачиваем карту, а затем находим участок, изучаем краткое, а также полное описание зоны. Краткое описание чаще всего находится непосредственно на местности, полное — с краю карты.

Узаконивание строительства второго жилого дома на участке ИЖС

В отношении земли под индивидуальную застройку часто возникает вопрос, можно ли строить второй дом на одном участке ИЖС. По закону, на такой земле допускается возведение одного коттеджа. Остальные построенные здания будут вспомогательными: баня, сарай, гараж.

Что делать в ситуации, когда на одном участке построено 2 дома? Чтобы узаконить постройки, следует провести разделение земли на два участка, чтобы на каждом из них находилось одно жилое строение.

При получении документов будьте готовы к трудностям, однако данный способ является самым легким из всех. Если потребуется, продавать земельные участки также следует по отдельности.

Для разделения земли придется провести межевание. После этого снимается с учета прежний участок и ставятся два новых, которые образовались при разделении. Затем можно завершить процедуру оформления земли. Для обращения в бюро технической инвентаризации подготовьте следующую документацию:

  • документ, который подтверждает право владения землей;
  • заявление, оформленное по установленному образцу;
  • адресная справка;
  • кадастровый паспорт;
  • дубликат вашего паспорта;
  • согласие собственников.

Как еще можно построить 2 дома на одном участке ИЖС?

Для этого при оформлении второго здания ему следует присвоить статус гостевого домика (вспомогательной постройки либо бани, в которых есть жилые комнаты). У такого строения не будет адреса, вы не сможете продать его отдельно от основного дома, однако зарегистрировать здание в таком случае будет легче.

Обратите внимание! Чтобы построить второй дом на одном участке, следует посетить администрацию города до того, как начнутся строительные работы. В противном случае узаконить постройку не получится.

Часто задаваемые вопросы про строительство второго дома на участке

Сколько адресов будет, если на участке построен второй дом?

Владелец коттеджа должен пройти через процедуру присвоения почтового адреса жилой постройке. Как это сделать? Обращаемся в администрацию города, пишем заявление об установлении либо изменении адреса. После этого будет издано постановление, а данные внесены в ФИАС (Федеральная информационная адресная система).

Данная процедура проходит достаточно легко. У любого жилого дома должен быть почтовый адрес. Поэтому у одного здания будет номер, а у второго тот же номер с буквой «А» либо с припиской «строение 1».

На одной земле находятся два жилых здания, в разделении участка нам отказали. Как быть в такой ситуации?

Проблема в том, что есть установленные минимальные размеры участков, которые содержатся в ПЗЗ, причем значения отличаются в зависимости от региона расположения земли.

К примеру, в Перми допустимые габариты земельного участка для ИЖС — 450 м 2 . Чтобы узнать эти параметры для вашего региона, следует обратиться в местную администрацию. Разделить землю на два участка, если их площадь будет меньше допустимой, по закону не получится.

В подобных ситуациях, когда разделение земли невозможно, владельцы оформляют письменное соглашение, в котором указан порядок пользования участком.

Арендую землю площадью 12 соток (срок аренды 49 лет), предназначенную для эксплуатации жилого строения. На земле стоит старый коттедж. Можно ли построить на участке второй дом, а первый снести? Каким образом сделать новую постройку законной?

Чтобы по закону оформить второе строение, следует формально прекратить право на первый коттедж. Как это сделать? Посещаем бюро технической инвентаризации, подаем заявление установленной формы, в котором просим признать первую постройку, например, летней кухней, а второму дому присвоить статус жилой недвижимости. Затем в этой же организации находим техника, который оформит техпаспорт дома. Что должно сделать БТИ:

  • добавить изменения в Госкадастр недвижимости, основываясь на поданном заявлении, а также оформленном техпаспорте второго дома. Также БТИ должно убрать из Госкадастра данные о первом строении и поставить на учет новый дом (попросите, чтобы вам предоставили диск, на котором содержатся все данные);
  • подготовит требуемые технические документы, включая кадастровый паспорт. В БТИ он может прийти в электронной форме, это значит, что на бумаге не будет печати ГКН. Однако, чтобы зарегистрировать права, данный документ подойдет. Специалисты регистрационной палаты удостоверятся, что строение поставлено на кадастровый учет;
  • предоставить техпаспорт, кадастровый паспорт, а также справку Ф1, которая необходима, чтобы можно было зарегистрировать права;
  • подать декларацию (при условии, что БТИ предоставляет данную услугу). Как только вся документация будет у вас, включая CD с информацией, вам следует отправиться в регистрационную палату, чтобы признать право собственности на второй дом.

Прежде чем отправиться в бюро технической инвентаризации, следует собрать весь пакет документов на новое здание. Сюда относится в первую очередь свидетельство о праве собственности (либо бумаги, подтверждающие выдачу данного свидетельства). Это может быть, например, договор купли-продажи или дарения. Также потребуется техническая документация: кадастровый и технический паспорт. Следует подготовить адресную справку. Если какой-либо из перечисленных документов отсутствует, БТИ откажется от оформления второго дома.

Можно ли построить второй дом на одном участке и куда обратиться за разрешением?

В случае, когда здание подходит под требования к ИЖС (у дома не больше трех этажей, в нем будет жить одна семья), тогда не придется собирать проектную документацию. Все, что необходимо сделать — подать запрос на разрешение строительства в администрацию.

Какие документы следует подготовить:

  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • градостроительный план;
  • схема земельного участка, на которой отмечено будущее строение.

Сотрудники администрации проведут проверку документации, и, если никаких ошибок нет, предоставят вам разрешение на строительство. Если вам откажут по определенной причине, вы можете обжаловать решение, обратившись в судебную инстанцию. В такой ситуации получать разрешение придется другим законным способом.

Заключается он в том, что все действия выполняются в обратной последовательности. То есть вы строите здание, соблюдая все требования нормативно-правовых документов. После этого подаете заявление в судебную инстанцию с просьбой признать строение законным. Чаще всего новый дом закрепляют за человеком, который является собственником участка. Однако если при возведении здания вы допустили ошибки, суд может вынести решение о сносе постройки.

Можно ли построить на участке второй дом? Да, но при условии, что будут соблюдены санитарные нормы, а также нормы пожарной безопасности. Кроме того, не должна быть превышена допустимая плотность застройки.

Порядок оформления участка с расположенным на нем 2-квартирным домом

Постройка или приобретение дома на 2 семьи (дуплекса) представляет компромисс. Собственник получает квартиру, обладающую рядом преимуществ коттеджа: рядом находится минимальное количество соседей, при жилье имеется участок и всегда есть место для парковки автомобиля.

Содержание статьи:

Существует и ряд сложностей, связанных с дуплексами. Одна из них касается порядка оформления земли, на которой он находится. Ошибки, сделанные перед началом строительства могут оказаться основанием для обращения муниципалитета в суд с иском о принудительном сносе объекта.

Давайте разберемся, как действовать, чтобы оформить землю, не нарушая закон.

Что такое дуплекс с правовой точки зрения?

В объявлениях о продаже недвижимости можно часто встретить предложения о продаже домов на 2 семьи.

У потенциального покупателя есть представление о таком объекте с точки зрения его физических характеристик:

  • у него 2 разных входа;
  • участок разделен на 2 равные части забором;
  • соседи пользуются едиными коммуникациями;
  • части, занимаемые разными хозяевами, отделены стеной.

Помимо конструктивных особенностей, необходимо учитывать юридические особенности таких объектов.

Существует 2 способа оформления дуплексов:

  • В качестве индивидуального дома с долевой собственностью.
  • В виде многоквартирного объекта, где полноценным объектом выступает каждое из 2-х жилых помещений.

Действия намеревающихся оформить землю для размещения дуплекса граждан будут зависеть от того, какой статус будет у строящегося объекта.

Оформление земли под размещение индивидуального дома

Этот способ является наиболее простым с точки зрения получения земли и оформления на нее собственности. Участок можно купить или получить на муниципальных торгах в аренду для осуществления работ (после оформления возведенного дома участок можно будет выкупить в порядке ст. 36 ЗК РФ).

Останавливаясь на таком выборе, необходимо учитывать ряд моментов:

  1. При покупке земли со стороны приобретателей необходимо указать 2-х лиц. По итогам сделки им будут принадлежать доли в праве общей собственности на участок.
  2. В случае использования земли, принадлежащей муниципалитету, договор должен предусматривать множественность лиц со стороны арендатора.
  3. Основным видом разрешенного использования участка должно быть размещение индивидуальных жилых объектов (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Перед покупкой или заключением арендного соглашения необходимо изучить решение местных властей о зонировании территорий населенного пункта на предмет возможности разместить на них дом.

Когда дуплекс построен, он также будет находиться в общей долевой собственности соседей.

Это будет иметь ряд последствий:

  • Жилье и участок нельзя будет передать в результате сделки, не получив согласия соседа.
  • В случае продажи ликвидность доли в праве собственности окажется существенно ниже, нежели у обособленного помещения.
  • Счет за коммунальные услуги будет общим.

Простота первоначального оформления будет компенсироваться определенными правовыми и рыночными сложностями при дальнейшем использовании и распоряжении частью дуплекса и участка.

Оформление участка для размещения дома с отдельными квартирами

Процедура оформления участка для строительства дома с 2-мя квартирами окажется более сложной. Ряд проблем будет связан с видом разрешенного использования. Внешне дуплекс не отличается от индивидуального дома, но юридически он будет многоквартирным. Для будущих собственников привлекательными территориями для строительства выступают коттеджные поселки. Основной вид разрешенного использования этих участков предполагает размещение ИЖС.

Возведение многоквартирного дома потребует следующих действий:

  1. Необходимо, чтобы среди условно разрешенных видов использование было размещение объектов с несколькими обособленными жилыми помещениями. Если в решении местных властей о зонировании территорий
  2. Требуется подать заявление в муниципалитет о предоставлении разрешение на такое использование участка.
  3. Необходимо получить одобрение соседей, проживающих на этой территории, в ходе публичных слушаний (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). При этом расходы на проведение этого мероприятие несут собственники или арендаторы участка.
  4. По итогам слушаний и работы комиссии мэр или другой глава муниципальной власти выносит решение о согласовании соответствующего использования земли или отказе.

Приобретать или арендовать землю необходимо только после перечисленных действий. В противном случае, существует риск вложения средств в непригодный участок.

После возведения и ввода в эксплуатацию объекта земля приобретает статус общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В результате такого оформления, часть дома можно будет продавать, не получая ободрения соседа. Права на земельный участок будут переходить к новому собственнику автоматически.

Проблемные вопросы

Особенности закрепления прав на дуплекс вызывают множество вопросов у потенциальных покупателей. От возможности разрешит те или иные проблемы зависит решение о покупке такого объекта.

Раздел участка

Одной из наиболее популярных тем на правовых форумах является возможность раздела земли, на которой находится дуплекс. Если дом состоит из оформленных квартир, то действует принцип единства участка. По этой причине выделить доли в натуре не удастся.

При нахождении земли и дома в общей долевой собственности, образование новых участков возможно. Единственное ограничение устанавливается региональным законодательством. Речь идет о минимально возможной площади и других параметрах земли (как правило, это линейные размеры). Важно, чтобы оба образующихся участка были не меньше минимально установленного значения.

Дом на 3 и более семьи

Оформление земли для размещения триплексов или домов блокированной застройки (таунахаусов) происходит аналогично. Проблемой может стать разделение земельного участка на количество проживающих в здании семей. Имеющейся площади может не хватить для соответствия минимально установленным критериям.

Возможность переоформления ИЖС в многоквартирный дом

Переведенный в статус квартир дуплекс более ликвиден на рынке. Чтобы осуществить это, в муниципалитете потребуется пройти процедуру реконструкции, а также согласовать изменения с операторами инженерных сетей. Учитывая количество действующих технических норм, высока вероятность получить отказ. По этой причине потребуется готовность отстаивать свои интересы в суде.

Дуплекс позволяет сэкономить на ряде расходов. При этом его владельцам необходимо быть готовыми к сложностям правового характера, связанными с оформлением участка, и, в ряде случаев, к меньшей ликвидности объекта при его последующей продаже.

Ссылка на основную публикацию