Что такое секьюритизация ипотечных кредитов

Секьюритизация ипотечных кредитов: определение, виды, механизм сделки

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕСекьюритизация ипотечных кредитов стала применяться российскими банками сравнительно недавно. Это специальный инструмент, который используют финучреждения с целью снижения собственных рисков. Рассмотрим подробнее, что означает эта процедура и как она применяется на практике.

  • Секьюритизация: определение и виды
  • Кто участвует в сделке
  • Как происходит процесс
  • Как внедрялась секьюритизация в РФ

Секьюритизация: определение и виды

Простыми словами, секьюритизация ипотечных кредитов – это продажа долговых обязательств. Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или выплатит, но частично. Для снижения таких рисков финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Вторые приобретают их зачастую по меньшей стоимости и в будущем получают доход.

Кредитный портфель, как правило, включает пакет долговых обязательств с низкой корреляцией. То есть каждый ипотечный заем не зависит от другого и снижение доходности одного не влияет на прибыль «соседнего» займа. Таким образом, даже если портфель содержит сравнительно рискованные кредиты (или со средней ликвидностью), общая доходность будет выше, чем реализация всех долгов по отдельности. Цена продажи при этом формируется с учетом различных рисков. Также на размер прибыли инвестора может повлиять общая экономическая обстановка в стране.

Секьюритизация делится на два основных вида:

  • С участием банковских активов – выполняется с использованием выпуска ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
  • С участием посторонних активов (небанковских) – осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступающим с фондового рынка.

Кто участвует в сделке

Процедура секьюритизации предусматривает участие:

  1. Банка-оригинатора – предоставляет ипотечные займы и занимается их обслуживанием.
  2. Специальной инвестиционной организации – выкупает активы у кредитора-оригинатора, накапливает их, занимается эмиссией ценных бумаг.
  3. Резервного сервисного агента – приступает к выполнению обязанностей только после того, как основной банк теряет способность по обслуживанию данных кредитов.
  4. Гаранта – поддерживает процесс секьюритизации на кредитном уровне. Это может быть крупный банк или страховая компания.
  5. Платежного (ипотечного) агента – проводит операции с ценными бумагами.
  6. Андеррайтера – структурирует сделку, оценивает и поддерживает стоимость ценных бумаг.
  7. Консалтинговой компании (решает юридические и бухгалтерские вопросы) – консультирует в области налогообложения и юриспруденции.
  8. Рейтингового агентства – присваивает рейтинг выпущенным ипотечным ценным бумагам с учетом изученной характеристики пула (кредитного портфеля) и уровня финансовой независимости участников сделки.
  9. Инвесторов – занимаются вложением денег в эмитированные ипотечные ценные бумаги.

Это классическая схема. Некоторые участники могут не фигурировать в сделке, например, при использовании такого вида как синтетическая секьюритизация. В этом случае банк-оригинатор переуступает права требования по долговым обязательствам напрямую покупателю (инвестору). При этом отпадает необходимость создавать специальную инвестиционную компанию, в качестве которой, как правило, выступает акционерное общество.

Как происходит процесс

В простом понимании процесс выглядит следующим образом:

  1. выдача ипотечного кредита заемщикам;
  2. формирование кредитного пула;
  3. выпуск ценных бумаг;
  4. продажа долговых обязательств инвестору;
  5. получение прибыли.

Изначально банк-оригинатор формирует и накапливает кредитный пул для эмиссии ценных бумаг. Учитывая, что фактическая стоимость такой сделки для банка весьма ощутима, портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами. Есть определенные требования и к самим активам, как правило, это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.

Специальные инвестиционные компании (именуемые в сокращении SPV) совместно с платежным агентом выпускают ценные бумаги для их дальнейшей реализации. На основании анализа рейтингового агентства производится оценка ликвидности «товара». На этом же этапе привлекаются андеррайтер и консалтинговое агентство, контролирующие процесс и оказывающие необходимую поддержку в части отладки бухгалтерии, выплаты налогов и юридической стороны сделки.

Впоследствии банк-оригинатор, изначально выдававший ипотеку населению или юридическим лицам, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность и дальше выполнять функции агента, привлекается резервный сервисный центр, он продолжает обслуживать займы.

Заемщик, который приобрел недвижимость, продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никак не влияет на этот процесс. Исключением может стать только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.

Как внедрялась секьюритизация в РФ

Процедура секьюритизации появилась в России сравнительно недавно. В процессе ее развития важную роль сыграло образование АИЖК. Банковские компании выдавали кредиты, которые в дальнейшем выкупались этим агентством, созданным под началом государства.

Старт секьюритизации был положен коммерческими кредитными учреждениями в 2005 году, в момент, когда такие банковские структуры как «Русский Стандарт», «Союз» и «Хоум Кредит» совершили сделки, направленные на рефинансирование портфелей, включающих потребительские займы и автокредиты. Первопроходцем процедуры секьюритизации ипотечного кредита стал «Газпромбанк» в 2007 году, подав пример другим банкам.

В течение следующих трех лет, после того как был заключен ряд первоначальных сделок на территории РФ, их количество начало усиленно расти. Активами для выпуска ценных бумаг стали выступать не только портфели потребительских займов. К ним присоединилось автомобильное и ипотечное кредитование, а также факторинговые платежи. Все осуществленные сделки имели трансграничную форму, то есть отечественные банки продавали свои портфели заграничным предприятиям.

В 2017 году «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и Сбербанк провели масштабную сделку по секьюритизации жилищных займов. Были выпущены однотраншевые ипотечные облигации с участием «Фабрики ИБЦ», созданной с целью привлечения финансовых вливаний на ипотечный рынок России, а также для увеличения числа состоявшихся кредитных сделок по более низким ставкам.

В 2020 году ценные бумаги присутствуют и на вторичном рынке, что в будущем, вероятнее всего, повлечет уменьшение риска и мобилизацию доступных денежных резервов с помощью рефинансирования. Как в дальнейшем проявит себя секьюритизация активов в банковском сегменте напрямую зависит от изменений в юридической законодательной базе и от ее будущего развития. К сдерживающим факторам может быть отнесена недостаточность спроса, то есть числа инвесторов, готовых вложить средства в ценные бумаги.

Но стоит отметить, что сама по себе процедура достаточно выгодна для всех сторон сделки. Участие принимают различные компании, получающие прибыль от деятельности, процесс ипотечного кредитования имеет меньше рисков для банковских структур, увеличивая объем выданных займов. Последнее несет выгоду для населения и юридических лиц, так как открывается возможность приобрести собственную недвижимость для проживания или ведения коммерческой деятельности.

Секьюритизация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты являются одним из наиболее долгосрочных видов кредитного продукта. Риск, который сопровождает его, обоюден, как для заемщика, так и для кредитора. Поэтому кредитор применяет определенные страховочные меры.

Секьюритизация ипотечных кредитов стала популярной относительно недавно. Это специальный инструмент, который помогает финансовыми учреждениями снизить собственные риски.

Процесс секьюритизации ипотечных кредитов обусловлен финансированием конкретных активов с помощью выпущенных ценных бумаг. Его объектами также могут выступать те же ипотечные ссуды, автомобильные кредиты, средства за владение лизинговым имуществом.

Определение секьюритизации и ее виды

В 2021 году все более актуальным становится вопрос, что такое секьюритизация ипотечных кредитов. Простыми словами — это продажа долговых обязательств.

Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или не полностью его выплатит.

Чтобы свести к минимуму такие риски, финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Последние нередко покупают их по меньшей стоимости и в будущем получают доход.

Кредитный портфель в большинстве случаев включает пакет долговых обязательств с низкой корреляцией. Это означает, что каждый ипотечный займ не зависит от другого и снижение доходности одного не влияет на прибыль другого займа.

Таким образом, даже если портфель содержит сравнительно рискованные кредиты, общая доходность будет выше, чем реализация всех долгов по отдельности.

При этом цена продажи формируется с учетом различных рисков. На размер прибыли инвестора может повлиять общая экономическая обстановка в стране.

Выгода банков от секьюритизации активов заключается в том, что он быстро возвращает средства, переданные клиентам. Это дает возможность повторно финансировать заемщиков и защищает от риска невозврата задолженности, то есть, от потенциальной потери прибыли.

Устоявшейся классификации секьюритизации банковских активов до сих пор не создано. Но большинство авторов выделяет два основных вида:

  1. С участием банковских кредитов — выполняется с использованием ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
  2. С участием небанковских, посторонних активов — осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступившим с фондового рынка.

Основные участники данного процесса и их функции

Процедура секьюритизации предусматривает участие:

  • Банка-оригинатора. Он одновременно выполняет функции сервисного агента — предоставляет ипотечные займы и занимается обслуживанием.
  • Специальной инвестиционной организации — выкупает активы у кредитора-оригинатора и эмитирует ценные бумаги. Является балансодержателем активов по ипотечным кредитам.
  • Резервного сервисного агента — приступает к выполнению обязанностей только после того, как основной банк теряет возможность по обслуживанию данных кредиторов.
  • Гаранта — поддерживает процесс секьюритизации на кредитном уровне. Это может быть крупный банк или кредитная компания.
  • Платежного агента — проводит операции с ценными бумагами.
  • Андеррайтера — структурирует сделку, оценивает и поддерживает стоимость ценных бумаг.
  • Консалтинговой компании, которая решает юридические и бухгалтерские вопросы — консультирует в области налогообложения и юриспруденции.
  • Рейтингового агентства — присваивает рейтинг выпущенным ипотечным ценным бумагам с учетом изученной характеристики кредитного портфеля и уровня финансовой независимости участников сделки.
  • Инвесторов — занимаются вложением денег в эмитированные ипотечные ценные бумаги.
  • Данная схема является классической. Некоторые участники могут не фигурировать в сделке.

    Как происходит процесс секьюритизации

    Процесс секьюритизации заключается в выпуске банком, держателем кредитного портфеля ценных бумаг, подтверждающих долговые обязательства заемщиков перед ним. Выпускается он несколькими порциями, каждая из которых называется транш.

    В простом понимании процесс выглядит так:

    1. Выдача ипотечного кредита заемщикам.
    2. Формирование кредитного портфеля.
    3. Выпуск ценных бумаг.
    4. Продажа долговых обязательств инвестору.
    5. Получение прибыли.

    При формировании кредитного пула, банк учитывает, что кредитная стоимость таких сделок довольно ощутима, поэтому портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами.

    Существуют определенные требования к самим активам, как правило — это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.

    Накапливание активов производится разными способами. Банк может делать это в пределах своей организации, что не всегда выгодно.

    Альтернативный вариант — аккумулирование таких активов вне баланса. Для этого создаются специальные инвестиционные организации — один из участников сделки.

    Специальные инвестиционные компании совместно с платежным агентом выпускают ценные бумаги для их дальнейшей реализации. На основании анализа рейтингового агентства производится оценка ликвидности товара. На этом этапе привлекается андеррайтер и консалтинговое агентство, которые контролируют процесс и оказывают необходимую поддержку в части отладки бухгалтерии, выплаты налогов и юридической стороны сделки.

    Впоследствии банк-оригинатор, что изначально выдал ипотеку гражданам или юридическому лицу, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность дальше выполнять функцию агентства, привлекается резервный сервисный центр, что продолжает обслуживать займы.

    Ценные бумаги, которые выпустил банк, в дальнейшем могут продаваться несколько раз. Заемщик, что приобрел недвижимость продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никаким образом не влияет на этот процесс.

    Исключением является только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.

    Эффективность применения механизма секьюритизации

    Одним из самых важных факторов конверсии банковских активов представляется высокая стоимость ипотечного капитала из-за неразвитости банковского сектора.

    С выходом на рынок займа ценных бумаг, организации восполняют недостаток заемных ресурсов выгодными для себя условиями. Банку выгодно после собрания пула кредитов, продать их на фондовом рынке с целью привлечения дополнительных средств на выдачу новых займов.

    После конверсии ссуды уходят из баланса банка. Это способствует снижению нагрузки на капитал, улучшается показатель его ликвидности.

    Также при секьюритизации этих займов доля кредитного риска переходит к инвестору. Но для последнего такое вложение менее рискованно,чем приобретение ценных бумаг — ипотечные кредиты охватывают массу населения.

    Проблемы небольших банков решаются путем продажи крупных ипотечных займов, после чего последние осуществляют их эмиссию.

    Зачем нужна секьюритизация

    Основные аспекты, в которых секьюритизация выгодна для оригинатора:

  • В привлечении дополнительного финансирования в форме цены покупки.
  • В ограничении риска по кредитам на активы.
  • В повышении баланса.
  • В получении доступа к дополнительным источникам финансирования.
  • В понижении стоимости финансирования.
  • В балансировании активов и пассивов.
  • В повышении конкурентоспособности.
  • В улучшении показателей оригинатора.
  • Выгода от секьюритизации для инвесторов:

    1. Инвестирование в активы, обеспеченные товарной или будущей доходностью.
    2. ЦБ, обеспеченные будущими активами менее волатильны.
    3. ЦБ, обеспеченные активами более прибыльны, чем облигации.
    4. ЦБ, обеспеченные активами не подвержены событийному риску.

    Анализ основных категорий рисков

    Конверсия риска заключается в оформлении процедуры передачи риска в сторону финансового рынка. Обладатель вероятной опасности выпускает имущественные документы, привязываясь к секьюритизированному риску. Первичное размещение ценных бумаг дает возможность сформировать некоторый резерв, что будет использован для обеспечения риска.

    Основные категории рисков:

    1. Риски обеспечения состоят из вероятности дефолта и вероятности выплат по дефолтным кредитам.
    2. Ипотечная секьюритизация требует оценки вероятности дефолта по активам пула оригинатора.
    3. Девальвация рубля может вызвать вероятность дефолта, чем повышает риски по выплатам секьюритизиованных активов.
    4. Дефолтные кредиты влекут за собой понижение вероятности снижения активов.

    Применения механизма секьюритизации на российском рынке ипотечного кредитования является одним из наиболее быстроразвивающихся сегментов финансового рынка.

    Поскольку на 2021 год сложилась непростая ситуация в сфере рефинансирования ипотеки, так как объемы выданных кредитов увеличиваются ежегодно, это постоянно подталкивает банки к поиску новых источников рефинансирования, что способствует развитию секьюритизации ипотечных кредитов, позволяет банкам проводить более эффективную политику по управлению кредитными рисками.

    Таким образом, внедрение секьюритизированного продукта, обеспечение его обслуживания, требует проработанной законодательной базы и развитой инфраструктуры ценных бумаг.

    Рост фондового рынка обеспечивается за счет ускорения обращений ипотечных бумаг. При этом ценные бумаги станут объектом инвестирования финансовыми посредниками.

    Секьюритизация ипотечных кредитов в России и в мире

    Секьюритизация ипотечных кредитов набирает обороты. Этот новый рыночный инструмент по праву можно назвать ноу-хау в практике снижения риска предпринимательской деятельности банков.

    Что такое секьюритизация ипотечных кредитов

    С целью снижения риска невозврата кредита банк формирует кредитный портфель – совокупность задолженностей с одинаковой степенью риска и ликвидности. Далее сам банк или иная специализированная организация выпускает в обращение ценные бумаги, основываясь на данных кредитного пула (портфеля). Выпуск осуществляется частями, именуемыми траншами.

    Механизм секьюритизации ипотечных займов

    Механизм секьюритизации ипотечных займов реализуется как одна из форм финансового инжиниринга. Запускает работу механизма секьюритизации сложная система элементов-участников:

    1. Банк-оригинатор (в том числе, сервисный агент) выдаёт ипотечные кредиты и обслуживает их;
    2. Специальная инвестиционная организация выкупает долги по кредитам и выпускает ценные бумаги;
    3. Резервный сервисный агент призван заменить банк-оригинатор (первоначального кредитора) при утрате им возможности выполнять условия кредитного договора;
    4. Гарантом выступает более солидный банк или иная кредитная организация, курирующая данный процесс;
    5. Платёжный агент непосредственно следит за обращением ценных бумаг;
    6. Андеррайтер разрабатывает структуру сделки, указывает номинал ценных бумаг и поддерживает его на должном уровне;
    7. Консалтинговая компания осуществляет информационную поддержку по правовым и финансовым вопросам;
    8. Рейтинговое агентство изучает черты кредитных задолженностей в портфеле, уровень материальной самодостаточности участников и определяет соответствующие показатели возвратности вложений ценных бумаг;
    9. Инвестор покупает ценные бумаги.
    Читайте также:  Как перевозить животных в самолете

    Схема секьюритизации ипотечных займов

    выдача займов, обеспеченных ипотекой

    создание кредитного пула

    эмиссия ценных бумаг

    Плюсы секьюритизации ипотечных кредитов

    Реализация механизма секьюритизации ипотечных займов приносит ощутимую выгоду ключевым участникам.

    У банков появляется возможность

    • получить дополнительное финансирование в виде цены покупки и освоить дополнительный источник финансирования;
    • ограничить риски по кредитам;
    • стабилизировать баланс;
    • повысить конкурентоспособность;
    • улучшить показатели.

    Инвесторы покупают ценные бумаги, эмитированные в рамках секьюритизации, и тем самым вкладываются в будущие доходы. Такие ценные бумаги менее подвержены изменениям цены; более прибыльны и не подвержены событийному риску. Это выгодно отличает их от облигаций без обеспечения.

    Минусы секьюритизации ипотечных кредитов

    Реализация механизма секьюритизации ипотечных займов подвергается и определённым рискам. В частности, существует риск вероятности невыполнения договора займа и вероятности выплат по таким кредитам.

    Наличие подобных рисков влияет на увеличение трудоёмкости реализации механизма секьюритизации ипотечных займов. Появляется необходимость оценки вероятности невыполнения заёмщиками обязательств в рамках кредитного портфеля оригатора.

    Развитие института секьюритизации ипотечных кредитов в РФ

    В стране ежегодно растёт количество выданных кредитов. Подобная ситуация создаёт необходимость привлечения банками новых финансовых потоков и тем самым влияет на секьюритизацию ипотечных кредитов.

    Секьюритизация ипотечных кредитов содействует банкам в разработке более эффективных методов по регулированию кредитных рисков. С развитием данного института связано совершенствование фондового рынка. Нельзя не отметить его положительного влияния на развитие специального законодательства, рынка ценных бумаг.

    Примеры секьюритизации ипотечных кредитов в России

    Для примера подойдут сведения с сайта ДОМ.РФ.

    Стоимость ипотечных облигаций ДОМ.РФ в 2016 г. была равна 2,1 млрд руб. из 80,9 млрд руб., в 2017 г. — 109,1 млрд руб. из 125,3 млрд руб. Стоимость ипотечных облигаций ДОМ.РФ в 2018 г. — 136,4 млрд руб. из 146,3 млрд руб., а в 2019 г. – 73 млрд руб. из 73 млрд руб.

    На 31.08.2019 г. в обращении находятся 145 выпусков жилищных ипотечных облигаций стоимостью 385,7 млрд руб. По обращению ипотечных облигаций среди банков, выдавших ипотечные кредиты, лидируют ВТБ 24 — 171,9 млрд руб., Сбербанк – 74,3 млрд руб., ДОМ.РФ – 36,2 млрд.рф.

    Развитие института секьюритизации ипотечных кредитов в мире

    Наибольшее развитие механизм секьюритизации ипотечных займов получил в США. Координация развития происходила на государственном уровне путём создания Правительственной Национальной Ипотечной Ассоциации и Федеральной жилищной ипотечной корпорации. Кроме того, были созданы национальные финансовые институты типа «Фэнни Мэй», «Джинни Мэй», «Фреди Мак». Данные организации призваны регулировать и направлять вторичный рынок ценных ипотечных бумаг. Также они полномочны непосредственно покупать ипотечные кредиты у банков либо предоставлять свои гарантии ценным бумагам банков.

    Подобная модель привлечения банками денежных средств определена и как модель ипотечного банка. Данная модель подразумевает продажу долговых и заёмных обязательств инвесторам. Такой источник финансирования ипотечных кредитов менее популярен в европейских странах, за исключением Германии и Франции. В этих странах сроки ипотечного кредитования составляют 3-20 лет, а доля кредита 50-70%.

    Отличие российской модели секьюритизации ипотечных кредитов от зарубежной

    В первую очередь стоит отметить сравнительную молодость российской модели по сравнению с моделью США, начавшей своё развитие в 70х годах ХХ столетия.

    За счёт участия государства решаются задачи поддержки жилищного строительства и снижения кредитных рисков. Достижение указанных задач обеспечивает большую стабильность банковской системы.

    Руководитель управления “ВТБ Капитала”: секьюритизация – один из механизмов поддержки роста ипотеки

    Андрей Сучков рассказал в интервью “Интерфаксу” о перспективах развития рынка в условиях пандемии

    Москва. 12 ноября. INTERFAX.RU – Влияние эпидемии на рынок ипотечных облигаций оказалось весьма серьезным. По сравнению с прошлым годом объем размещений упал в семь раз. О дальнейших прогнозах развития этого рынка, планах его главного игрока в лице ВТБ и о том, почему в условиях неопределенности очень трудно оценить риск по ипотечному портфелю, в интервью “Интерфаксу” рассказал руководитель управления секьюритизации “ВТБ Капитала” Андрей Сучков.

    – В прошлом году ралли на публичном долговом рынке продолжалось чуть ли не до 31 декабря. В этом году результаты, вероятно, будут чуть скромнее, но тоже хорошие, но только в сегменте обыкновенных облигаций. В сегменте ипотечных облигаций из-за эпидемии картина будет несколько иная?

    – Прошлый год был абсолютно рекордным, объем сделок по секьюритизации составил 297 млрд рублей, из них 265 млрд рублей пришлось на сделки ВТБ. Конечно, мы рассчитывали повторить этот результат и в текущем году. Однако на сегодняшний день из-за эпидемии на рынке закрыто всего шесть сделок на 41 млрд рублей. Впрочем, подводить итоги пока рано, как часто у нас бывает, большинство сделок закрывается в конце года.

    – Размещение эталонного выпуска, который вы анонсировали совместно с ДОМ.РФ на “Россия зовет!” в прошлом году, пришлось отложить?

    – Действительно, в прошлом году мы запланировали с ДОМ.РФ выпустить эталонную сделку объемом 250-300 млрд рублей, которая должна была стать высоколиквидным выпуском ипотечных облигаций. Но случилась эпидемия, которая повлекла за собой высокий уровень экономической неопределенности. Для нас это означало высокую неопределенность в оценке рисков ипотечного кредитования. Динамика реальных доходов – это один из принципиальных факторов, который отражается на платежной дисциплине. Во втором квартале реальные доходы населения упали на 8,4%, в третьем падение составило 4,8%, поэтому сложно было оценить, что будет с ипотечными портфелями. Затем часть заемщиков ушла на ипотечные каникулы, позже они стали возвращаться, но все равно оставался открытым вопрос, сколько заемщиков вернется в график платежей, а сколько нет.

    Изначально мы планировали закрыть эталонную сделку в июле, провели всю необходимую работу – а работы там много, и далеко не вся она может быть выполнена онлайн. Но в итоге сделку перенесли на более поздний срок. Мы согласовали свои позиции и сейчас очень активно работаем, чтобы завершить ее до конца года.

    – То есть эталонный выпуск мы увидим уже в этом году?

    – Да, мы планируем продать портфель кредитов в ноябре и закрыть сделку до конца года. Ее объем будет поменьше. Это связано с тем, что портфель, который мы сформировали к июню, довольно быстро амортизировался. Кроме того, в рамках поддержки заемщиков была реализована программа ипотечных каникул, данные кредиты мы были вынуждены убрать из портфеля.

    – Насколько меньше будет выпуск?

    – Мы ожидаем, что его объем составит 200 млрд руб. Несмотря на то, что сумма сделки меньше, чем мы планировали изначально, она все равно станет самой крупной на рынке. Мы рассчитываем, что нам удастся эффективно разместить эту бумагу среди инвесторов.

    – Вы планируете до конца года закрыть сделку, то есть неопределенность ушла?

    – Несмотря на то, что общий объем просроченных платежей растет, доля просрочки остается очень невысокой. Люди возвращаются с ипотечных каникул, по нашим оценкам, примерно 80% возвращаются в график. Мы смогли для себя оценить риски, но для этого потребовалось время. К сожалению, все неопределенности, вызванные пандемией, до сих пор вносят очень серьезные коррективы, в том числе и в принятие решений.

    – При этом вы видите потенциальный спрос?

    – Инвесторы покупать готовы, но нам важно адекватно оценить риски, чтобы определить цену бумаги. Наши бумаги полностью гарантированы ДОМ.РФ и обеспечены конкретным и, что важно, высококачественным активом. Но при этом, цена такой бумаги, связанная, в том числе, с досрочным погашением этого актива, будет в значительной степени зависеть от поведения заемщика. Так что мы возвращаемся к тому, с чего начали: поведение заемщика зависит от пандемии и от ограничительных мер, которые были введены в борьбе с коронавирусом, поэтому, с одной стороны, мы видим, что спрос есть, но, с другой, нужна адекватная оценка рисков.

    – Но сам факт наличия интереса к сложным бумагам обнадеживает.

    – Мы очень долго говорили, о том, что необходимо формировать благоприятный инвестиционный климат, позитивную, стимулирующую нормативную базу, заинтересовать инвесторов во вложениях в ИЦБ, потому что до сих пор проблема инвесторского спроса была для нас ключевой.

    Важно отметить, что в этом году ЦБ и правительство сделали ряд шагов, направленных на формирование позитивной стимулирующей инвестиционной среды.

    – О каких шагах идет речь?

    – ЦБ принял ряд решений, связанных с инвестированием средств пенсионных накоплений и резервов. Об этом мы говорили давно. Выделены отдельные лимиты на ипотечные ценные бумаги. Они вернулись в Ломбардный список ЦБ. Недавно правительством было принято решение, связанное с возможностью инвестирования в ипотечные ценные бумаги с поручительством ДОМ.РФ остатков на счете федерального бюджета, средств государственных корпораций и компаний, государственной управляющей компании. Безусловно, рынки все эти шаги видят, поэтому мы рассчитываем удачно разместить эталонный выпуск среди инвесторов.

    – Получается, и УК ВЭБ теперь может покупать такие облигации?

    – Да, недавно принятое постановление правительства дает право инвестировать в ипотечные бумаги с поручительством ДОМ.РФ в том числе и государственной управляющей компании ВЭБ. У ВЭБа есть такой опыт, и вы помните, что у него была своя программа покупки ипотечных ценных бумаг, мы в ней активно участвовали, так что рассчитываем, что ВЭБ сейчас выступит активным инвестором.

    – То есть теперь планируете активно работать с госкомпаниями и корпорациями? Они ведь могут выкупить весь объем даже самого большого выпуска.

    – Безусловно, потому что, действительно, они могут выступить очень крупными инвесторами.

    – В связи с этими нововведениями вы чувствуете, что отношение инвесторов меняется?

    – Раньше, когда мы выходили с ипотечными ценными бумагами на рынок, многие инвесторы рассматривали их как экзотику, непривычный инструмент. Это отношение еще в прошлом году начало меняться. Нам удалось разместить в рынок очень большой объем – 256 млрд рублей. Это было достижение. Сейчас мы видим, что инвесторы привыкают к этому новому инструменту. И даже те из них, для которых риск досрочного погашения всегда был стоп-фактором, сейчас начинают понимать особенности ипотечной бумаги. Это длительная работа, но мы рассчитываем, что все больше и больше инвесторов будут покупать ИЦБ.

    – Насколько сейчас самим банкам интересно секьюритизировать свои ипотечные портфели?

    – Мы видим целый ряд факторов, которые сегодня действуют в пользу секьюритизации. Вследствие мягкой денежно-кредитной политики ЦБ ставки опустились не только по кредитам, но и по депозитам, а это главный источник финансирования для банков. Но рассчитывать сегодня на быстрый рост депозитов как минимум не приходится. Вот поэтому для расширения в том числе ипотечного кредитования необходимо включать альтернативные формы фондирования. Секьюритизация – одна из них. Кроме того, что тоже очень важно, в этом году мы наблюдали бурный рост ипотечного кредитования за счет реализации государственной программы субсидирования процентной ставки. Программа продлена до 1 июля 2021 года, но после ее завершения будет важно поддержать рост ипотечного кредитования, и секьюритизация – один из механизмов такой поддержки. Для этого надо расширять инвесторскую базу.

    – За счет физлиц в том числе?

    – Как отмечал ЦБ, население начинает перекладывать сбережения из депозитов в различные инструменты финансового рынка в связи с низкими ставками по депозитам. Мы, конечно, видим в этой явной тенденции возможности для рынка ИЦБ и намерены продавать ипотечные облигации и физлицам, понимая при этом, что им нужен достаточно простой и понятный инструмент. Секьюритизация – это все-таки не всегда простой и понятный инструмент даже для профессиональных инвесторов. У нас в прошлом году была закрыта относительно простая сделка с плановой амортизацией, вот ее и попробуем предложить физическим лицам. Это давно в наших планах, и мы будем развивать этот сегмент. Уже сейчас есть случаи, когда розничные инвесторы покупали наши ипотечные бумаги, которые мы размещали среди институциональных инвесторов.

    – Планируются ли у ВТБ еще какие-либо сделки, помимо эталонной?

    – Да, на сегодняшний день есть планы по секьюритизации портфеля потребительских кредитов. Надеемся в ближайшее время выйти на финишную прямую и закрыть сделку в этом году.

    – Какой планируется объем сделки?

    – Объемом от 40 до 50 млрд рублей.

    – Такой сделки рынок не видел, кажется, больше 10 лет?

    – Да, это впервые за много лет. Сделка будет рейтингована, естественно, с учетом качества этих кредитов, портфель которых уже сформирован. Сейчас мы готовим эмиссионную документацию и надеемся, что в этом году нам удастся зарегистрировать эмиссию этих бумаг, которые будем потом активно размещать. Конечно, эта структура предполагает довольно серьезный уровень кредитной поддержки. Ипотечный и потребительский кредит – это разный профиль риска. В конечном итоге рейтинговое агентство решит, каков должен быть уровень кредитной поддержки, то есть какой должен быть младший транш с тем, чтобы старший транш, который мы будем предлагать инвесторам, имел высокий рейтинг.

    – Вы начнете размещать ипотечные облигации и секьюритизировать портфель ипотечных кредитов в этом году, но основные продажи, наверное, будут в следующем?

    – Поскольку это уже конец года, мы будем смотреть на рынок, продажу инвесторам планируем в большей степени в следующем году. Хотя я очень хорошо помню, что в прошлом году в декабре мы продали ипотечных бумаг примерно на 100 млрд рублей.

    – Скажите, пожалуйста, в прошлом году все госбанки зарегистрировали программы ипотечных облигаций, а в этом году не только вы, но и остальные, получается, сделали паузу?

    – Думаю, что общая неопределенность сыграла свою роль. Но поскольку банки стали активно выдавать ипотечные кредиты, в этом году у нас будет рекорд по приросту портфелей и общему объему новой выдачи. И я думаю, банки должны будут возобновить свою активность на рынке ипотечных ценных бумаг. Доля ипотечных кредитов в кредитных портфелях банков растет несколько лет подряд и находится на таком уровне, на котором, как считают ведущие теоретики в этой области, ипотеку необходимо секьюритизировать. У нас вся ипотека выдается по фиксированной процентной ставке, и это, безусловно, очень серьезный процентный риск. Мы подобное проходили в 2015 году, когда ставки на рынке выросли и практически все ипотечные портфели стали убыточными, и такой риск остается. Мы живем в условиях мягкой кредитно-денежной политики, ставки снижаются, но это рано или поздно закончится, а ипотека выдается на 10-15-25 и даже 30 лет. За такие сроки тренды меняются, поэтому секьюритизация должна стать элементом общей стратегии. И если банки системно занимаются ипотечным кредитованием, они должны в свою стратегию закладывать секьюритизацию как инструмент фондирования и управления рисками.

    – Мы привыкли, что на “Россия зовет!” ВТБ подписывает очередной меморандум с ДОМ.РФ, в этом году мероприятие прошло в формате онлайн и без подписаний. Какие у вас совместные планы на 2021 год?

    – Мы продолжим сотрудничество с ДОМ.РФ, потому что сегодня программа ДОМ.РФ является главной движущей силой рынка. Мы запланировали достаточно значительную сделку в следующем году. Кроме того, мы планируем крупную многотраншевую сделку по секьюритизации ипотеки с рейтингом.

    Читайте также:  Срок исковой давности по полису КАСКО

    – И без ДОМ.РФ соответственно?

    – Мы считаем, что рынок должен быть конкурентным и предлагать различные инструменты. Пока что не могу назвать окончательные параметры, но работа над сделкой уже активно идет.

    – А совместная программа с ДОМ.РФ будет сопоставима с прошлогодними цифрами?

    – Да, но все будет зависеть от того, что будет с выдачей ипотеки в следующем году. В этом году она росла высокими темпами благодаря государственной программе поддержки заемщиков. Сейчас сложно оценить, какой спрос на ипотеку будет в следующем году. В конечном итоге главным фактором, который определяет доступность кредитов, является не только ставка, но и доход населения.

    – Но пока цены на недвижимость растут.

    – Цены растут, поскольку стройка не успевает за стимулированным спросом. В течение первых восьми месяцев 2020 года введено в эксплуатацию на 5,5% жилья меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Тем не менее, с учетом льготной ставки брать кредит выгодно, по нашим оценкам, эффект снижения процентной ставки перестанет действовать только, когда рост цен превысит 17,5%, но объективно до этого еще далеко. Вполне вероятно, что большая часть платежеспособных заемщиков уже в этом году взяла кредиты, а значит, в следующем году спрос на кредитование на первичном рынке может быть несколько меньше. Но если объемы выдачи ипотеки и снизятся в 2021 году по сравнению с бумом 2020 года, они все равно останутся на достаточно стабильном уровне, сопоставимым с предыдущими периодами.

    – Кроме льготной ипотеки, какие еще факторы влияют на рынок? Например, мы видели, что многие приобретали квартиры с инвестиционной целью.

    – Существует очень много факторов. Действительно, как раз в этом году в связи с введением программы льготной ипотеки и с падением ставок население стало перекладывать средства в другие активы, в том числе в недвижимость, поэтому на рынок вернулись так называемые инвестиционные квартиры. Это немного другой профиль риска, потому что одно дело, когда в квартире живешь и будешь платить и держаться до конца, и другое дело, когда ты купил квартиру, чтобы сдавать в аренду. У тебя иные стимулы по выплате ипотечного кредита. Доля этих кредитов тоже выросла, хотя она, конечно, очень небольшая. Основная часть заемщиков берет кредиты на улучшение собственных жилищных условий. Есть еще один отрицательный фактор, когда заемщики берут потребкредит для оплаты первоначального взноса. Это тоже увеличение риска. В конечном итоге устойчивость ипотечного рынка, спрос на ипотеку и риски ипотечного кредитования, конечно же, будут зависеть от динамики восстановительного роста.

    – Возвращаясь к тому, о чем мы говорили в начале, в этом году уже были сделки секьюритизации без вашего участия на 41 млрд рублей?

    – Всего было шесть сделок. Одна из них – сделка Абсолют банка, где мы были организатором, имеет многотраншевую структуру и рейтинг от АКРА. Остальные пять – сделки в рамках программы ДОМ.РФ, включая две с портфелем самого ДОМ.РФ, сделки Росбанка и ГПБ. И еще была одна пилотная, небольшая по объему транзакция – это секьюритизация электронных закладных Сбербанка на 1 млрд рублей. Повторюсь, она маленькая, но важная.

    – Почему важная?

    – На примере этой сделки было показано, что такой формат работает. Этот кризис продемонстрировал, что, если бы у нас были электронные закладные, все было бы гораздо технологичнее и проще, потому что, когда мы сегодня говорим о секьюритизации, нам необходимо физически видеть все эти закладные в спецдепозитарии, например. В условиях карантина это было сделать крайне сложно. Введенные карантинные ограничения должны дать дополнительный импульс для развития различных электронных форм документации и цифровых транзакций. Мы так же активно развиваем это направление.

    Что нужно знать об ипотечной секьюритизации

    • Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования?
    • Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией?
    • Что такое передача прав по закладной?
    • Что такое секьюритизация?
    • Как проходит ипотечная секьюритизация?
    • Что такое сервисный агент и зачем он нужен?
    • Нужно ли мне как заемщику следить за процессом секьюритизации?

    Развитие строительства, рост спроса на ипотечное кредитование, а также требования государства по обеспечению доступности жилья стимулируют российские банки искать новые эффективные инструменты привлечения средств. Одним из них является секьюритизация ипотечного портфеля. Ключевую роль в развитии этого направления играет Единый институт развития в жилищной сфере. Рассказываем о том, что такое секьюритизация и как она работает.

    Из этой инструкции вы узнаете:

    • Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования.
    • Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией.
    • Что такое передача прав по закладной.
    • Что такое секьюритизация и как она проходит.
    • Как ипотечные заемщики участвуют в секьюритизации.

    Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования?

    Ипотечные кредиты (займы) с учетом их специфики (большой объем денежных средств, долгий срок кредитования), как правило, могут выдавать только крупные финансовые организации. Это могло бы привести к существенному ограничению конкуренции и объемов выдачи ипотечных кредитов (займов). Поэтому для развития рынка ипотечного кредитования используются различные механизмы, которые позволяют мелким и средним по размеру активов банкам (и некредитным организациям) осуществлять выдачу ипотечных кредитов (займов).

    В этой инструкции мы рассмотрим два механизма: уступку прав по ипотечному кредиту (займу) и секьюритизацию.

    В 2018 году в России был поставлен рекорд по выдаче ипотеки — жилищные условия улучшили более 1 млн семей.

    Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией?

    Закладная — именная ценная бумага, подтверждающая право залога недвижимости, право кредитора на возврат суммы кредита и получение процентов по кредиту. Ее оформляет залогодатель (заемщик), а выдает первичному кредитору (займодавцу) орган регистрации прав (Росреестр) после государственной регистрации ипотеки.

    Раньше закладная представляла собой исключительно бумажный документ, который хранился в депозитарии. Однако в 2018 году в силу вступили поправки к Федеральному закону об ипотеке N 102-ФЗ, и теперь закладная может быть оформлена и в электронном виде. В этом случае документ представляет собой электронный файл, который содержит сведения о залогодателе и заемщике, название, дату и место заключения кредитного договора, сумму ипотечного кредита и срок уплаты, название и описание приобретаемого в ипотеку имущества. Хотя электронные закладные пока применяются значительно реже бумажных, со временем этот вид документа станет более распространенным. Широкое распространение электронных закладных упростит и ускорит секьюритизацию, так как большая часть процессов будет автоматизирована, а передача информации от одного участника к другому станет безбумажной. Важно помнить, что обслуживание и погашение электронной закладной не отличается от обслуживания и погашения бумажного документа.

    Совокупность кредитных договоров и закладных составляет портфель ипотечных кредитов, который является объектом секьюритизации.

    Как правильно оформить закладную, можно узнать на сайте Госуслуг https://www.gosuslugi.ru/285286/54/info

    Что такое передача прав по закладной?

    Передача прав по кредитному договору — это сложный процесс. Чтобы его осуществить, требуется регистрация в Росреестре нового законного залогодержателя, анализ условий кредитного договора на наличие ограничений, и другие действия. Процесс купли-продажи закладной (как ценной бумаги) значительно проще, чем передача прав по кредиту, поэтому кредиторы заинтересованы в оформлении закладной. В итоге закладная позволяет ускорить развитие ипотечного рынка.

    Передача прав по закладной — нормальный процесс жизни ценной бумаги, которой является закладная. Это процесс регламентируется статьей 48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а также статьями 382 и 384 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Закон гарантирует, что права и обязанности, принятые вами и вашим кредитором по ипотечному договору, будут обеспечены в 100% случаев в соответствии с законодательством.

    При передаче прав по закладной кредитор (им может являться как банк, так и некредитная организация) заключает простую письменную сделку с лицом, которое приобретает права на закладную. При этом на закладной ставится отметка, в которой полностью указывается имя или наименование лица, которому переданы права на закладную. Согласно ст. 48 закона 102-ФЗ, кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам.

    Кредитор обязан проинформировать заемщика о передаче прав по закладной. Согласно ст. 385 ГК РФ, уведомление о переходе права заемщику может направить как первоначальный, так и новый кредитор (документ будет иметь силу в обоих случаях). При этом документ имеет силу и правовые последствия для заемщика с момента доставки сообщения заемщику или его представителю.

    Важно помнить, что при передаче прав по закладной существенные условия договора для заемщика не меняются. Процентная ставка, сумма платежа, срок кредита и прочие условия остаются прежними, новый владелец закладной не может в одностороннем порядке изменить их. Единственное, что может измениться в результате уступки прав по закладной в некоторых случаях, — это реквизиты для оплаты. Информация об этом содержится в уведомлении от кредитора, поэтому внимательно прочитайте этот документ.

    После совершения сделки купли-продажи закладной кредитор обязан обеспечить способ погашения вашего кредита. Даже если вашу закладную купил небольшой региональный банк с одним отделением, расположенным далеко от вашего города, он должен обеспечить условия, чтобы вы могли продолжать выплачивать ипотечный кредит (заем) так же, как и раньше, без дополнительных комиссий. Как правило, в этом случае банк старается договориться с почтой или платежным терминалом. Дополнительным способом может стать возможность перечисления средств через банк-партнер или по реквизитам.

    Что такое секьюритизация?

    Секьюритизация ипотечных кредитов (от англ. securities — «ценные бумаги») — это форма привлечения банком дополнительного финансирования за счёт выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами — портфелем ипотечных кредитов. Эта деятельность регламентируется Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 № 152-ФЗ (далее — Закон № 152-ФЗ), а также Федеральным законом от 8 июля 1999 года N 139-ФЗ «О рынке ценных бумаг». В ходе секьюритизации финансовые активы списываются с баланса банка, отделяются от остального имущества и уступаются специально созданному финансовому посреднику — компании специального назначения (ипотечному агенту). Далее ипотечный агент выпускает облигации, которые обеспечены указанными активами. Именно эти облигации реализуются на рынке капитала. При смене владельца облигаций не происходит смены владельца закладных.

    Жилищные кредиты и займы генерируют стабильные денежные потоки (так как заемщики делают регулярные выплаты в течение длительного срока), поэтому секьюритизация может стать для банка надежным способом получить долгосрочные денежные ресурсы — а заодно инструментом развития ипотечного рынка. По сути, банк защищает себя от риска невозврата кредита, передавая его другой организации и возвращая часть денежных средств, которые можно снова пустить в оборот.

    Секьюритизация может подразумевать продажу активов ипотечному агенту — специализированной организации, которая выпускает для финансирования сделки собственные ценные бумаги. Ипотечный агент — это организация, которая на коммерческой основе приобретает права требования по ипотечным кредитам и займам.

    Деятельность ипотечных агентов не имеет ничего общего с деятельностью коллекторов (которые получают право требовать возврата кредита или займа вместо банка, который его выдал). Создание и правила работы ипотечного агента регламентированы Законом 152-ФЗ. Согласно этим правилам, ипотечному агенту запрещено заниматься иными видами деятельности, кроме оговорённых в законе, а ликвидация агента происходит только после того, как будут выполнены все его обязательства по облигациям, обеспеченным активами.

    В ноябре 2018 года ВТБ и ДОМ.РФ провели крупнейший выпуск ипотечных ценных бумаг на российском рынке на общую сумму 74,3 млрд рублей.

    Как проходит ипотечная секьюритизация?

    Основные участники сделки:

    • банк-оригинатор, первоначальный владелец активов, хочет привлечь финансирование;
    • ипотечный агент — покупатель закладных (кредитов) у банка-оригинатора и итоговый владелец закладных (кредитор), также выпускает ценные бумаги;
    • инвестор — покупатель ценных бумаг.

    На первом этапе оригинатор проводит оценку активов, определяет условия сделки и ее инфраструктуру. Для этого оригинатор распределяет уже выданные ипотечные кредиты на группы (пулы) по уровню риска. Чтобы определить уровень риска, проводится оценка вероятности выполнения всех обязательств заемщиком по кредиту. В дальнейшем ипотечный агент выпускает ценные бумаги (облигации) — а сформированные по итогам оценки пулы из кредитов становятся обеспечением этих ценных бумаг. «Досье» на каждого заемщика — то есть кредитный договор и закладную, и иные документы — банк-оригинатор при этом передает ипотечному агенту и в депозитарий. Основанием передачи служит заключенный между банком-оригинатором и ипотечным агентом договор купли-продажи закладных, таким образом ипотечный агент становится текущим владельцем закладной, то есть новым кредитором для заемщика.

    Банки заинтересованы в секьюритизации как в способе привлечения денежных средств. При этом ипотечные ценные бумаги привлекательны для инвесторов тем, что обладают высокой надежностью, пониженным коэффициентом риска, а также предполагают льготное налогообложение. Кроме того, при определенных условиях их можно признавать для целей учета как базовый актив.

    Сделки секьюритизации — сложный финансовый инструмент для рядового гражданина, но именно обычные заемщики становятся участниками таких сделок. Важно понимать, что несмотря на сложность процесса, существенных изменений для заемщиков не происходит. Основная информация о сделке отражена в Уведомлении, которое банк-оригинатор обязан направить заемщику в случае продажи его закладной.

    В июне 2018 года Банк России представил доклад «Стимулирующее банковское регулирование», одним из главных тезисов которого стала необходимость развития секьюритизации в России. Основная цель такого развития — стимулировать долгосрочные инвестиции в стране. Регулятор предложил новый подход, который предполагает использование льготной оценки риска в отношении «простой, прозрачной и сопоставимой» секьюритизации. Коэффициенты рисков в таком случае могут снизиться до 10% или 15%, в зависимости от сделки. Тогда как в настоящее время эти показатели могут достигать от 100% до 1250%.

    Что такое сервисный агент и зачем он нужен?

    Сервисный агент — это организация, которая осуществляет консультирование и клиентское обслуживание заемщиков, включая организацию сбора платежей в счет погашения задолженности, урегулирование проблемного долга на всех этапах существования задолженности, предоставление справок, уведомлений, а также выдачу закладной после полного погашения обязательств по кредитному договору. Сервисный агент может быть как кредитной, так и некредитной организацией. Как правило, функции сервисного агента выполняет кредитор — банк или некредитная организация, где заемщик взял ипотечный кредит или заем.

    Но также возможны случаи, когда кредитор привлекает третье лицо для выполнения функций обслуживания кредитов, заключая договор. Это третье лицо и становится сервисным агентом.

    В соответствии с законодательством предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, а также выпуск ценных бумаг — облигаций, поэтому для обслуживания кредитов Ипотечный агент привлекает сервисного агента. Так как первоначальный кредитор (например, банк, выдавший ипотечный кредит/заем) лучше знает своего заёмщика и заёмщику привычнее работать с уже знакомой организацией, то в большинстве случаев сервисным агентом при секьюритизации остаётся первоначальный кредитор. В этом случае банковские реквизиты не меняются, и совершать платежи, а также получать все справки и консультации вы продолжите получать там же, где и раньше.

    Если сервисный агент или банковские реквизиты всё же меняются, эта информация указывается в Уведомлении, направленном заемщику.

    Читайте также:  Поменяется ли кадастровый номер при смене собственника?

    Нужно ли мне как заемщику следить за процессом секьюритизации?

    Это не обязательно: на условия кредитного договора и график выплат процесс никак не влияет. Если вы получили уведомление о передаче прав по закладной, по вопросам обслуживания и погашения вашего кредита необходимо обращаться к сервисному агенту по сопровождению вашего кредита.

    Важно помнить, что секьюритизация — законный и регулируемый вид деятельности, поэтому поводов для беспокойства о том, как он повлияет на ваш ипотечный кредит, нет. Все действия по оценке рисков банк или привлеченные аудиторы обязаны совершать, соблюдая российское законодательство о защите персональных данных и банковской тайны. Сейчас процесс оценки рисков во многих кредитных организациях автоматизирован, что сводит на нет вероятность утечки конфиденциальной информации.

    У меня остались вопросы. Что делать?

    Секьюритизация ипотечных кредитов – «надеемся только на вбитый крюк и молимся, чтобы страховка не подвела»!

    Ипотечные кредиты в нашей стране появились хоть и не так давно, но уже успели стать неотъемлемой частью всей банковской системы страны и финансовым инструментом, понятным и достаточно востребованным гражданами. Это один из наиболее долгосрочных видов кредитного продукта, срок его возврата достигает, в некоторых банках, тридцати лет. Риск, сопровождающий этот кредит, обоюден как для заемщика, так и для кредитора. Действительно, за такой срок вполне может получиться как у Ходжи Насреддина: или падишах помрет, или осел, или сам Ходжа. Если для заемщика никаких страховочных мер не предусмотрено, то кредитор пользуется уже отработанной стратегией, которая называется секьюритизация ипотечных кредитов.

    Секьюритизация ипотечных кредитов это как?

    Секьюритизация ипотечных кредитов это способ снижения рисков банков. В принципе это понятно из самого корня слова «секьюрити», обозначающего «защита». Вопрос только в том, как это происходит, и почему банки считают, что процесс выдачи такого долгосрочного кредита для них еще более рискован, чем для заемщика.

    В принципе секьюритизация долгосрочных кредитов, к которым относится и ипотечный, происходит по одному принципу: надо продать свой кредитный портфель какой либо другой финансовой организации, возможно за несколько меньшую цену, отдав таким образом свой риск. В результате банк, который, для обеспечения этого кредитного портфеля занял деньги в другом банке, вместо депозитного долга получает живые деньги. Имея этот актив, он может расплатиться по кредиту или пустить полученные деньги в оборот, на выдачу того же ипотечного кредита, например.

    Процесс продажи банком долгов своих клиентов перед ним происходит путем продажи выпущенных этим банком ценных бумаг – долговых обязательств. В результате банк, продавший таким образом свой долгосрочный кредитный портфель, выигрывает дважды – он ликвидирует свою собственную кредитную задолженность и снижает свои финансовые потери до приемлемой цифры в том случае, если заемщик оказывается банкротом.

    Секьюритизация портфелей ипотечных кредитов стала обычной для банков процедурой перекладывания денег из одного кармана в другой. Еще эту процедуру можно сравнить с передачей друг другу гранаты с выдернутой чекой из рук в руки. У кого она взорвется в руках – тому и не повезло. Это своеобразный аналог «русской рулетки» в исполнении банкиров.

    Как происходит секьюритизация ипотечных и других долгосрочных кредитов?

    Самым простым способом объяснить секьюритизацию кредита можно на следующем примере:

    1. Вася дает Пете 100 рублей с уговором, что в конце месяца он отдаст 150.
    2. Однажды Вася узнает, что предприятие, где работает Петя почти банкрот. Никто не утверждает, что Петя не вернет весь долг, однако Вася считает риск очень большим и неприемлемым для себя.
    3. Вася идет к дворовому авторитету Сереже и предлагает купить у него долг Пети за 120 рублей, утверждая, что Петя ему должен 150, и в итоге Сережа получит 30 рублей «просто так».
    4. Сережа, оценив свои силы, соглашается и ничего не подозревающий Петя становится ему должен. Причем никто не запрещает Сереже, обладающему «административным ресурсом» в виде банды, повысить сумму долга до 200 рублей.

    На самом деле механизм секьюритизации гораздо более сложен и менее криминализирован. Заключается он в выпуске банком, держателем кредитного портфеля, пакета ценных бумаг, подтверждающих долговые обязательства заемщиков перед ним. Выпускается он несколькими порциями, каждая из которых называется транш.

    Чтобы убедить покупателей в выгодности покупки и не слишком большом риске подобной сделки, банк работает вместе с рейтинговыми агентствами, определяющими степень риска и ликвидности этих долговых обязательств. Как правило, кредитный портфель продается несколькими траншами, причем выпущенные первыми называются «старшими», они считаются более ликвидными и потому дорогими. Самые последние – младшие, выпускаются почти без обеспечения.

    Обеспеченность таких траншей рассчитывается из материального обеспечения кредита. Например, ипотечный кредит выдается под залог покупаемой квартиры. К моменту выпуска последнего транша рыночная стоимость квартиры может упасть, поэтому уже приложенные обязательства (обеспечение) к ранее выпущенным траншам полностью исчерпывают стоимость такой квартиры. В итоге покупатели последних траншей никаких гарантий не имеют. Обычно их и оставляет себе банк эмитент ценных бумаг. Однако если рыночная стоимость квартиры выросла, то покупатели младшего транша оказываются в большем выигрыше.

    Выпущенная банком ценная бумага – подтверждение долговых обязательств перед ним третьих лиц, начинает жить своей жизнью. Она может быть несколько раз продана или перезаложена. Сейчас в России рынок таких долговых обязательств очень велик. В итоге человек, взявший ипотечный кредит в одном банке, оказывается должен нескольким кредиторам. Если доводить дело до абсурда, то и соседу по лестничной площадке.

    Секьюритизация ипотечных кредитов: экономика сделки

    Преамбула:
    В последнее время участниками рынка достаточно много внимания уделяется целесообразности и возможности секьюритизации активов вообще и секьюритизации ипотечных кредитов в частности. При этом больше всего внимания уделяется обсуждению юридического сопровождения сделок по секьюритизации и намного меньше – экономической целесообразности таких сделок.

    Ни в коей мере не оспаривая приоритетность вопросов юридического сопровождения и при этом признавая безусловную взаимосвязь между двумя упомянутыми группами вопросов, автор статьи хотел бы остановится именно на вопросах оценки факторов, влияющих на экономическую целесообразность сделки секьюритизации пулов ипотечных кредитов.

    Экономическая целесообразность секьюритизации для оригинатора (банка, в данном случае предоставляющего ипотечные кредиты, номинированные в долларах США) в конечном счете зависит от двух взаимосвязанных факторов, помимо объема выпуска, который в основном компенсирует значительные фиксированные транзакционные издержки (оплата услуг юридической компании, рейтинговых агентств, аудиторской компании и андеррайтера сделки):

    • спрэда между средневзвешенной процентной ставкой по пулу и средневзвешенной процентной ставкой, требуемой для исполнения обязательств перед инвесторами в сделке;
    • уровня субординации в пуле секьюритизированных ипотечных кредитов.

    С учетом целого ряда юридических и экономических аспектов наиболее привлекательной и реализуемой может выглядеть секьюритизация ипотечных кредитов по следующей упрощенной схеме:

    1. Оригинатор заключает соглашение об обслуживании проданного пула кредитов с организацией, выполняющей функции оперативного управления активами SPV (Trustee) и платежного агента (Paying Agent) по платежам, относящимся к проданному пулу кредитов. Таким образом, оригинатор становится сервисным агентом по данному пулу (Primary Servicer). При этом оригинатор может выполнять и функции агента по урегулированию проблемных кредитов (Special Servicer).

    В соответствии с заключенными соглашениями оригинатор обеспечивает прием платежей заемщиков по пулу проданных кредитов и направляет эти платежи на счет SPV.

    2. Оригинатор, платежный агент и Trustee (если это не одно и то же лицо, что платежный агент) заключают соглашение с третьим банком об условиях выполнения последним функций резервного сервисного агента (Backup Servicer). Резервный сервисный агент должен приступить к обслуживанию пула в случае неспособности Primary Servicer (он же – Оригинатор) продолжать по какой бы то ни было причине выполнять свои функции. Очевидно, что банк, являющийся Backup Servicer, должен обладать соответствующими финансовыми и операционными ресурсами, иметь безупречную репутацию, высокий кредитный рейтинг, а также техническими возможностями для принятия и последующей обработки базы данных, полученной от Primary Servicer.

    3. Оригинатор (Originator — банк, первоначально выдавший кредит) продает пул ипотечных кредитов компании-нерезиденту. Компания-нерезидент имеет статус SPV и создана в юрисдикции, имеющей соглашение о двойном налогообложении с Россией.

    4. SPV выступает эмитентом выпуска ипотечных ценных бумаг, наиболее важной характеристикой которых с экономической точки зрения является разделение всего выпуска на старшие и младшие транши. Основное различие между старшим и младшим траншами заключается в очередности исполнения обязательств по ним. Старшие транши, обязательства по которым исполняются в первую очередь, менее рискованные по сравнению с младшими траншами.

    Разные транши ипотечных ценных бумаг продаются андеррайтерами сделки различным классам и типам инвесторов по цене (с доходностью), отражающей уровень риска данных бумаг. Важно понимать, что «сквозные» (pass through) ипотечные ценные бумаги не имеют фиксированной даты погашения в связи с возможностью досрочного погашения заемщиками своих обязательств по ипотечным кредитам. Данное обстоятельство чрезвычайно важно при разработке структуры и определении основных параметров разных траншей ценных бумаг.

    Определение уровня субординации (транширование) секьюритизируемого пула ипотечных кредитов осуществляется рейтинговым агентством. При этом задача может быть поставлена двояко:

    • каков должен быть уровень субординации (доля младших траншей в пуле) для обеспечения старшему траншу заданного кредитного рейтинга (например, суверенного рейтинга России, если речь идет о секьюритизации российских ипотечных кредитов);
    • каков будет рейтинг старшего транша при заданном уровне субординации?

    Для ответа на любой из этих вопросов (а именно этот вопрос является краеугольным при оценке экономической целесообразности всей сделки для, в частности, Оригинатора) рейтинговое агентство проведет скрупулезный анализ четырех основных компанентов:

    1. Анализ юридической структуры сделки (вне рамок настоящей статьи, но одним из наиболее важных условий здесь является признание операции продажи ипотечных активов Оригинатором на SPV).

    2. Анализ операционных, технических и финансовых ресурсов сервисного агента и присвоение ему так называемого рейтинга сервисного агента (Servicer Rating). Данный рейтинг дает некоторое представление о предполагаемом качестве исполнения сервисным агентом своих функций по обслуживанию пула, а также используется при определении окончательного уровня субординации.

    3. Анализ платежных потоков по сделке, включающий в себя построение финансовой модели платежных потоков, ассоциированных с пулом кредитов, с учетом установленной очередности платежей по погашению основного долга и начисленных процентов, а также с учетом ежемесячных транзакционных издержек. Ежемесячные транзакционные издержки включают в себя оплату услуг:

    • сервисного агента
    • резервного сервисного агента
    • trustee и платежного агента.

    Результаты анализа платежных потоков по сделке также используются при определении окончательного уровня субординации.

    4. Анализ кредитного качества пула ипотечных кредитов, предлагаемых к секьюритизации. Это наиболее важный компонент комплексного анализа, от результатов которого во многом зависит окончательный уровень субординации. Анализ кредитного качества производится в разрезе каждого кредита и включает в себя целый ряд анализ целого ряда параметров. Методология анализа кредитного качества портфеля может включать в себя следующие компоненты:
    Определение двух основных характеристик — вероятность дефолта (default probability) и величина потерь (loss severity) — и параметров виртуального «эталонного» ипотечного кредита, являющегося базой для последующего анализа реально существующих и, как правило, «неэталонных» кредитов. Основные характеристики могут рассчитываться в процентах от размера пула. Произведение основных характеристик представляет собой размер необходимого кредитного покрытия (своего рода, уровня субординации) по данному кредиту.

    Расчет «эталонной» характеристики величины потерь может производиться на основании следующих вводных:

    – результатов стресс-тестинга цен на недвижимость;
    – LTV;
    – продолжительности процесса по обращению взыскания и продаже предмета ипотеки;
    – накопленных процентов за период с момента прекращения обслуживания до продажи предмета ипотеки;
    – издержек, связанных с обращением взыскания и реализации предмета ипотеки.

    Расчет вероятности дефолта может осуществляться на основании статистических данных, в соответствии с которыми различные вероятности дефолтов могут «присваиваться» кредитам с разными уровнями LTV.

    • Определение значений «штрафных» и «премиальных» коэффициентов, применяемых к основным характеристикам реально существующих «неэталонных» кредитов.
    • Расчет размера кредитного покрытия по каждому кредиту в пуле с использованием указанных выше коэффициентов.

    Параметры ипотечного кредита, по которым проводится анализ кредитного качества и которые могут быть особенно актуальны для ипотечных кредитов, выданных в России, могут включать в себя, в частности:

    • коэффициент LTV и методология его расчета;
    • целевое назначение кредита (покупка жилья; залог уже имеющегося в собственности жилья);
    • цель приобретения жилья (проживание или использование в целях аренды, инвестиций и т. п.);
    • «выдержанность» ипотечного кредита (как давно был выдан кредит);
    • способ подтверждения дохода заемщика;
    • наличие просрочек при обслуживании кредита;
    • порядок погашения кредита;
    • тип процентной ставки по кредиту (фиксированная или плавающая).

    Очевидно, что коэффициент LTV (loan to value) присутствует при расчете как вероятности дефолта, так и величины потерь и является одним из основных показателей степени риска ипотечного кредита.

    Для определения окончательного уровня субординации по пулу ипотечных кредитов производится «уточнение» необходимого размера кредитного покрытия, полученного в результате анализа кредитного качества пула. Компонентами такого «уточнения» на портфельном уровне могут являться:

    • рейтинг сервисного агента;
    • результаты анализа платежных потоков;
    • географическая концентрация предметов ипотеки по кредитам;
    • наличие дополнительных компонентов структуры: резервные депозиты, страхование политических рисков и т.п.;
    • валюта кредитов (данный фактор может являться одним из наиболее существенных в России, в случае если кредит выдан в долларах США, так как здесь присутствует несовпадение валюты, в которой номинированы доходы заемщиков, и валюты обязательств заемщиков по ипотечным кредитам. Данное обстоятельство содержит в себе компонент валютного риска для держателей ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, выданных в России и номинированных в долларах США).

    Таким образом, уровень субординации и, соответственно, доля старших траншей с заданным рейтингом в пуле определена.

    Младшие транши также могут быть разделены, например, на мезонин-транш (second loss position) и equity-транш (first loss position). Мезонин-транш, имеющий более высокую доходность по сравнению со старшими траншами, может быть продан инвесторам, для которых риск, связанный с second loss position, является приемлемым. Как правило, еquity-транш, имеющий самый высокий купон в сделке, выкупается самим оригинатором. С течением времени по мере ускоренной амортизации старших траншей (если это предусмотрено структурой) кредитное качество младших траншей возрастает.

    Сервисный агент на регулярной основе принимает платежи заемщиков и направляет их платежному агенту по сделке. Последний распределяет полученные средства между различными классами инвесторов, но сначала производит оплату услуг сервисного агента, резервного сервисного агента, и, собственно, самого платежного агента и trustee.

    С учетом того что оригинатор, как правило, является сервисным агентом, его доходы состоят из купона по equity-траншу и комиссионных за выполнение функций сервисного агента по пулу.

    Несомненно, чем меньше уровень субординации, тем меньше средневзвешенная процентная ставка, необходимая для исполнения обязательств перед инвесторами по сделке, и больше комиссионные за выполнение функции сервисного агента.

    Более того, чем меньше уровень субординации, тем меньше уровень собственных средств, отвлекаемых оригинатором на приобретение equity-транша.

    Следовательно, чем меньше уровень субординации и, очевидно, чем выше средневзвешенная процентная ставка по пулу кредитов, тем вся сделка становится рентабельнее для оригинатора.

    Ссылка на основную публикацию